Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 11 mai 2022

N° RG 20/02320 - N° Portalis DBV2-V-B7E-IQQA





COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 11 MAI 2022







DÉCISION DÉFÉRÉE :



18/1098

Tribunal judiciaire d'Evreux du 24 mars 2020





APPELANTE :



Madame [Y] [D]

née le 01 décembre 1962 à Versailles

Chemin des côtes - Lot 2

27120 AIGLEVILLE



représentée par Me Yannick ENAULT de la Selarl YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen et assistée par Me Anne-Sophie PICOT-JOLY, avocat au barreau de Versailles





INTIMEE :



COMMUNE D'AIGLEVILLE

prise en la personne de son maire en exercice

1 rue André Rouillé

27120 AIGLEVILLE



représentée et assistée par Me Armelle LAFONT de la Scp BRULARD - LAFONT - DESROLLES, avocat au barreau de l'Eure





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 28 février 2022 sans opposition des avocats devant Mme Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller,

Mme Magali DEGUETTE, conseillère,











GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme [K] [V], 





DEBATS :



A l'audience publique du 28 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2022.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 11 mai 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier.





*

 * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte authentique du 28 octobre 2016, la commune d'Aigleville a vendu à Mme [Y] [D] une parcelle de terrain viabilisée (eau, électricité, téléphone), située chemin des Côtes, lieu-dit 'La Rangée', sur son territoire, et cadastrée section ZA n°189, au prix de 84 280 euros.



Alléguant plusieurs manquements de sa venderesse, Mme [Y] [D] l'a faite assigner devant le tribunal de grande instance d'Evreux par acte d'huissier de justice du 22 mars 2018 en indemnisation de ses préjudices.



Suivant jugement du 24 mars 2020, le tribunal judiciaire d'Evreux a : 

- débouté Mme [Y] [D] de sa demande de réduction du prix de vente suite à l'acquisition de la parcelle cadastrée ZA 189 La Rangée sur la commune d'Aigleville, 

- débouté Mme [Y] [D] de sa demande d'indemnisation du préjudice subi du fait de l'information erronée relative au positionnement des réseaux, 

- condamné la commune d'Aigleville à régler à Mme [Y] [D] la somme de 1 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance lié au non-respect de la servitude de passage, 

- débouté les parties de leurs demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens.

 

Par déclaration du 22 juillet 2020, M. [Y] [D] a formé un appel contre ledit jugement en toutes ses dispositions.











EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 12 avril 2021, elle demande de voir en vertu des articles 1103 et suivants, 1217, 1231 et suivants, du code civil :

- infirmer le jugement entrepris, 

- condamner la commune d'Aigleville à lui verser les sommes suivantes : 

. 44 720 euros au titre de la réduction du prix de vente compte tenu de la non-conformité de la chose vendue, 

. 4 193,63 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'information erronée relative au positionnement des réseaux, 

. 16 877 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant du non-respect par la personne publique de la servitude conventionnelle de passage, 

- enjoindre à la commune d'Aigleville de rendre apparente la borne E actuellement située sous le goudron coulé par elle, 

- rejeter toutes les demandes de la commune d'Aigleville, 

- condamner la commune d'Aigleville à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Elle expose que le terrain vendu n'était pas viabilisé lors de la vente alors que l'acte visait sa viabilisation et que le prix a été fixé en conséquence de cette qualité ; que la commune d'Aigleville a donné de fausses indications au constructeur de la maison sur le positionnement futur des réseaux et a validé ces fausses informations en admettant le plan figurant au permis de construire, que ces manquements sont fautifs et lui ont causé des préjudices. Elle ajoute que, jusqu'en juillet 2017, la commune d'Aigleville a omis d'aménager la servitude de passage conventionnelle dont elle est débitrice à son égard et, que lorsqu'elle y a procédé, elle a empiété sur sa parcelle.



Par dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2021, la commune d'Aigleville sollicite de voir :

- débouter purement et simplement Mme [Y] [D] de son appel, 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux du 24 mars 2020 en ce qu'il l'a condamnée à payer à Mme [Y] [D] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, 

- et statuant à nouveau, débouter Mme [Y] [D] de sa demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance au titre d'un empiétement sur son terrain par la commune, 

- condamner Mme [Y] [D] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Brulard Lafont Desrolles conformément à l'article 699 du code précité. 



Elle fait valoir que Mme [Y] [D] fait une confusion manifeste entre la viabilisation du terrain, qui consiste à offrir une possibilité de raccordement d'un terrain aux réseaux existants se trouvant à proximité, et le branchement aux réseaux dont la pose incombait à cette dernière, que l'ensemble des réseaux existaient au jour de la vente, de sorte qu'aucune non-conformité ne peut être invoquée et que l'appelante n'a subi aucun préjudice, qu'en tout état de cause, le montant de la réduction du prix de vente sollicitée n'est pas justifié. Elle ajoute que le constructeur a fait une mauvaise lecture des réseaux sur le domaine communal et réalisé une mauvaise implantation de ceux-ci sur la parcelle de Mme [D] ; que l'erreur et les préjudices invoqués par cette dernière ne lui sont pas imputables. Elle indique par ailleurs que l'appelante, qui ne vivait pas sur place, n'a souffert d'aucun préjudice de jouissance quant à l'accès à sa parcelle et quant à un empiétement dont elle se plaint sur son fonds. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 2 février 2022. 





MOTIFS



Sur la demande de réduction du prix de vente



Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



En l'espèce, tant la promesse conclue le 13 mai 2016 que l'acte régularisé le 28 octobre 2016 visent la vente d''une parcelle de terrain viabilisée', c'est-à-dire un terrain raccordé aux différents réseaux nécessaires à l'habitabilité d'une maison (notamment eau, électricité).



Mme [D] justifie, au moyen d'un courriel que lui a adressé la Régie Eau Potable de l'agglomération Seine Normandie, que le raccordement au réseau public d'eau potable de son terrain a été réalisé le 21 décembre 2016, soit presque deux mois après la réitération de la vente, et facturé début janvier à la commune d'Aigleville. 



Elle dénonce en outre un raccordement tardif du réseau électrique fin juin 2017. Il ressort des pièces versées aux débats par la commune d'Aigleville, que, par ordre de service du 23 novembre 2016, le maire a autorisé Enedis à réaliser des travaux de raccordement aux réseaux Edf des deux parcelles créées chemin des Côtes et que ceux-ci ont été effectués en janvier 2017, soit trois mois après la réitération de la vente. 



De plus, dans son courrier qu'il a adressé à Mme [D] le 28 novembre 2017, le maire a évoqué 'une parcelle en partie viabilisée' au jour de la vente.



Mais, les parties avaient prévu l'hypothèse d'un non-raccordement dans la promesse de vente et dans l'acte de vente aux termes de la clause relative au 'Raccordement aux réseaux' selon laquelle : 'Les frais de raccordement aux réseaux de distribution, notamment d'eau s'il existe, et d'électricité de la construction à édifier par le BENEFICIAIRE [remplacé par 'l'ACQUEREUR' dans l'acte de vente], dans la mesure où le raccordement n'existerait pas à ce jour, seront intégralement supportés par ce dernier, et à défaut de réseau d'assainissement collectif ce seront les frais de création d'un dispositif d'assainissement individuel qui seront à supporter par lui, et également le ou les taxes afférentes.'. 



En conséquence et, n'ayant pas en définitive supporté les frais de raccordement postérieur aux réseaux d'eau potable et électrique et ne démontrant pas le retard prétendument subi de ce fait par les entrepreneurs dans la réalisation de leurs travaux d'édification de la maison, Mme [D] est infondée à réclamer la réduction du prix de vente. Le jugement entrepris l'ayant déboutée sera confirmé. 





Sur la demande indemnitaire pour information erronée sur le positionnement des réseaux



Mme [D] explique que les services de la mairie ont communiqué les points de raccordement des futurs réseaux au constructeur à la demande de celui-ci, qui avait constaté que le terrain n'était pas viabilisé, que ce dernier les a fait figurer sur les plans de demande de permis de construire et que le choix de l'implantation de sa maison, qui était moins avantageux, a été contraint, mais qu'ensuite, la commune a décidé de modifier l'emplacement de ces réseaux, ce qui lui a causé des préjudices économique et moral.









Toutefois, aucun élément probant, tel qu'un courrier ou le témoignage du constructeur, n'est produit pour étayer ces affirmations, comme l'avait d'ailleurs souligné le premier juge pour motiver le rejet de cette prétention. Sa décision sera confirmée.





Sur la demande indemnitaire pour non-respect de la servitude de passage



L'acte de vente prévoit que : 

- le fonds de Mme [D] bénéficie d'une servitude de passage réelle et perpétuelle en tout temps et heure et avec tout véhicule, sans aucune indemnité distincte du prix, sur une bande d'une largeur de 4 mètres environ appartenant à la commune d'Aigleville, qui part du chemin des Côtes pour aboutir en limite nord-ouest de la parcelle, comme représentée sur le plan de division-bornage annexé à l'acte et qui constitue la pièce 5 de l'appelante, 

- l'empierrement de ce passage sera réalisé aux frais exclusifs de la commune, qui l'entretiendra de manière à ce que le passage 'soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier.'.



Il ressort des clichés photographiques réalisés le 27 juin 2017 par Me [W], huissier de justice mandaté par Mme [D] pour dresser un constat de l'état des lieux, que ledit chemin d'accès de la maison n'était pas empierré, qu'il comportait de très importantes ornières profondes, qu'il était comme labouré par les manoeuvres d'un véhicule et totalement impraticable. Ces photographies sont corroborées par celles produites par la commune d'Aigleville constituant sa pièce 17.



Cette dernière ne nie pas que cette voie a été 'défoncée' par le camion de ramassage des ordures ménagères le 13 mai 2017 et justifie qu'elle a été aménagée le 1er juillet 2017. Mais, elle considère qu'avant le 13 mai, elle était praticable.



Mais, il se déduit de l'ensemble de ces éléments que :

- depuis l'acte de vente et jusqu'au 13 mai 2017, si la preuve d'une impossibilité d'exercer cette servitude de passage par Mme [D] n'est pas apportée, son assiette n'était pas empierrée et carrossable contrairement aux stipulations contractuelles, 

- à partir du 13 mai jusqu'au 1er juillet 2017, son usage n'était pas possible. 



Mme [D] ne démontre pas que l'accès à sa parcelle a été rendu totalement impossible et qu'elle était enclavée. Elle n'établit pas davantage que le caractère impraticable du chemin d'accès, siège de la servitude, a retardé la prise de jouissance de sa maison qu'elle a réceptionnée le 28 avril 2017. Cependant, elle a subi une gêne certaine directement causée par le manquement de la commune d'Aigleville à ses obligations contractuelles d'aménagement et d'entretien de l'assiette du passage. L'indemnité de 1 000 euros allouée par le premier juge pour l'en indemniser a été justement évaluée.



Par ailleurs, il ressort du croquis de rétablissement de bornage dressé le 3 juin 2019 par M.[F], géomètre missionné par la commune d'Aigleville et signé par les parties, qu'une portion de l'aménagement par goudronnage de l'assiette de la servitude de passage effectué par la commune le 1er juillet 2017 l'a été sur la parcelle de Mme [D]. Contrairement à l'affirmation de cette dernière selon laquelle cet empiétement serait apparu plusieurs mois avant dès lors que ce chemin était délimité même s'il n'était pas goudronné, c'est cet aménagement qui a généré cet empiétement jusqu'au 3 juin 2019, date à laquelle les travaux de remise en état effectués par la commune y ont mis fin. Cette atteinte au droit de propriété de Mme [D], dont l'étendue triangulaire est visible sur les clichés constituant sa pièce 19 et qui a existé pendant cette période de 23 mois, sera réparée par l'allocation d'une somme de 

4 600 euros. 



Mme [D] sollicite enfin que la commune d'Aigleville rende apparente la borne E, actuellement inaccessible car située sous le goudron coulé par celle-ci, pour que les riverains ne croient pas qu'une partie de sa parcelle entre dans le domaine public. 



La commune d'Aigleville conclut au rejet de cette demande sans développer de moyen.



Cette prétention de Mme [D] n'est pas présentée dans son intérêt direct et personnel, mais uniquement dans celui de tiers riverains. En conséquence, Mme [D], dont, en tout état de cause, le fonds bénéficie d'une servitude conventionnelle de passage sur le fonds servant de la commune d'Aigleville, est irrecevable en cette demande.



 

Sur les demandes accessoires



Les dispositions du jugement sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile n'ont pas pas été critiquées par Mme [D]. Elles seront donc confirmées. 



Partie perdante, la commune d'Aigleville sera condamnée aux dépens d'appel avec bénéfice de distraction au profit de l'avocat qui en a fait la demande.



Il n'est pas inéquitable de la condamner également à payer à l'appelante la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés pour cette procédure d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,



Déclare irrecevable la demande de Mme [Y] [D] tendant à enjoindre à la commune d'Aigleville de rendre apparente la borne E actuellement située sous le goudron coulé par elle,



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné la commune d'Aigleville à régler à Mme [Y] [D] la somme de 1 000 euros en indemnisation du préjudice de jouissance lié au non-respect de la servitude de passage, 



Statuant à nouveau du chef de cette disposition infirmée et y ajoutant, 



Condamne la commune d'Aigleville à payer à Mme [Y] [D] la somme totale de 5 600 euros en indemnisation du préjudice de jouissance lié au non-respect de la servitude de passage, 



Condamne la commune d'Aigleville à payer à Mme [Y] [D] la somme de 

3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, 



Condamne la commune d'Aigleville aux dépens d'appel avec bénéfice de distraction au profit de la Scp Brulard Lafont Desrolles, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le greffier, La présidente de chambre,