Cour d'Appel · 3ème chambre — 11 mai 2022

11/05/2022



ARRÊT N°358/2022



N° RG 21/02371 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OF64

EV/CD



Décision déférée du 03 Mai 2021 - Juge des contentieux de la protection de SAINT-GAUDENS ( 20/00089)

Mme [K]

















[B] [E]





C/



[W] [V]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

***





APPELANT



Monsieur [B] [E]

18 avenue de Polignan, 

étage 1 - appt 11

31210 GOURDAN POLIGNAN

Représenté par Me Nathalie RAYNAUD de la SCP SCP RAYNAUD LOUBATIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 002/2021/013970 du 14/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉ



Monsieur [W] [V]

97 avenue de Polignan

31210 GOURDAN POLIGNAN

Représenté par Me Ingrid CANTALOUBE-FERRIEU, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Isabelle RAULET de la SARL CABINET D'AVOCAT ISABELLE RAULET, avocat plaidant au barreau de SAINT-GAUDENS









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :





E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte du 22 avril 2017 la SCI LAGORIMO a donné à bail à M. [B] [E] un appartement à usage d'habitation situé 18, Avenue de Polignan à Gourdan Polignan moyennant un loyer mensuel de 300 €.



M. [W] [V] a acquis ce bien par acte notarié du 10 novembre 2017.



Par acte d'huissier du 23 août 2019, le bailleur a fait signifier au locataire un congé pour reprise à effet au 30 avril 2020.



Le 30 avril 2020, M. [B] [E] a fait assigner M. [W] [V] devant le juge du contentieux de la protection de Saint-Gaudens aux fins de voir annuler le congé délivré.



Par décision du 1er mars 2021, le juge des contentieux de la protection de Saint-Gaudens a :

' constaté la validité du congé délivré par M. [W] [V] à M. [B] [E] le 23 août 2019,

' constaté la résiliation à compter du 30 avril 2020 du contrat de bail souscrit le 22 avril 2017,

' ordonné à M. [B] [E] et tout occupant de son chef de libérer les lieux,

' dit qu'à défaut pour lui et tout occupant de son chef d'avoir volontairement libéré les lieux M. [V] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion,

' condamné M. [B] [E] à payer à M. [W] [V], en deniers ou quittances une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mai 2020 jusqu'à la date de la libération définitive des lieux,

' fixé cette indemnité mensuelle d'occupation montant du loyer des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit 311,14 €,

' condamné M. [X] [B] [E] aux entiers dépens en ce compris le coût de l'assignation du 30 avril 2020, du commandement de quitter les lieux du 22 décembre 2020 et de sa notification à la préfecture le même jour,

' rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.



Par déclaration du 26 mai 2021, M. [B] [E] a formé appel de la décision ce qu'elle : « constate la validité du congé qui lui a été délivré par M. [W] [V] par exploit d'huissier du 23 août 2019, constate la résiliation, à compter du 30 avril 2020 minuit, du contrat de bail souscrit entre lui et la SCi Lagorimo le 22 avril 2017, repris par M. [W] [V], concernant le logement sis 18, avenue de Polignan à Gourdan Polignan - 31210, ordonne son expulsion et la restitution des clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, le condamne à payer une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mai 2020 jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la remise des clés, fixe l'indemnité d'occupation mensuelle à 311,14 €, le condamne aux entiers dépens en ce compris le coût de l'assignation du 30 avril 2020, du commandement de quitter les lieux du 22 décembre 2020 et de sa notification à la Préfecture le même jour, déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire, rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.».



Par dernières conclusions du 23 juin 2021, M. [B] [E] demande à la cour de :

' réformer le jugement rendu le 3 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection de Saint-Gaudens en ce qu'il a :

- constaté la validité du congé délivré par M. [W] [V] à M. [B] [E] par exploit d'huissier en date du 23 août 2019,

- constaté la résiliation, à compter du 30 avril 2020 minuit, du contrat de bail souscrit entre M. [B] [E] et la SCI Lagorimo le 22 avril 2017, repris par M.[W] [V], concernant le logement sis 18 avenue de Polignan à Gourdan Polignan (31 210),

- ordonné à M. [B] [E] et tout occupant de son chef de libérer les lieux situés 18 avenue de Polignan à Gourdan Polignan (31 210) et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision ,

- dit qu'à défaut pour lui et tout occupant de son chef, d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M.[W] [V] pourra,deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné M. [B] [E] à payer à M. [W] [V], en deniers ou quittance, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mai 2020 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 311,14 €,

- condamné M. [B] [E] aux entiers dépens, en ceux compris le coût de l'assignation du 30 avril 2020, du commandement de quitter les lieux en date du 22 décembre 2020 et de sa notification à la préfecture le même jour,

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

- rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

' annuler le congé pour reprise délivré le 23 août 2019 à M. [B] [E] par M. [W] [V] avec les conséquences de droit,

' condamner M. [W] [V] à payer à M. [B] [E] la somme de 500,00 € à titre de dommages-et-intérêts pour procédure abusive, 

- condamner M. [W] [V] aux entiers dépens y compris ceux de première instance, 



Par dernières conclusions du 20 juillet 2021, M. [W] [V] demande à la cour de :

' rejeter toutes argumentations contraires comme infondées,

' confirmer le jugement du 3 mai 2021 en ce qu'il a débouté M. [E] de l'intégralité de ses demandes

' le condamner à régler à M. [W] [V] la somme de 400 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif,

' le condamner à régler à M. [E] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

' le condamner aux entiers dépens.



La clôture de l'instruction est intervenue le 7 mars 2021.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS



Sur la nullité du congé :



M. [E] fait valoir que le congé du propriétaire ne repose sur aucun motif réel et sérieux et considère que l'attestation établie par sa mère est de pure complaisance, M. [V] étant propriétaire de plusieurs logements dans le secteur dont celui qu'il occupe actuellement. Il précise avoir de graves soucis de santé et disposer de faibles revenus ce qui rend difficile toute recherche de logement.



M. [V] oppose souhaiter résider dans l'appartement objet du litige, qu'il a été hébergé par sa mère et réside désormais dans un autre logement dont il est également propriétaire et qu'en tout état de cause il souhaite bien résider dans l'appartement occupé par M. [E].



L'article15 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, à peine de nullité, que le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.



En l'espèce, le bailleur a délivré à son locataire un congé le 23 août 2019 aux fins de reprise de l'appartement par lui-même.



Les conditions de forme et de délai du congé ne sont pas contestées par le locataire qui ne remet en cause que son bienfondé.



Le juge dispose d'un pouvoir de contrôle a priori du motif du congé.



En l'espèce, le bailleur produit une attestation de sa mère, Mme [Z] [D] épouse [C] du 19 juin 2020 de laquelle il ressort qu'à cette date elle hébergeait son fils depuis janvier 2017.



De plus, l'adresse de sa mère était bien celle indiquée sur ses bulletins de paye en janvier 2017/2018 et 2019.



Enfin, selon attestation de M. [U] [O], voisin de Mme [C], M. [V] résidait chez sa mère depuis fin 2016 et a déménagé en septembre 2020, attestation confortée par celle établie par Mme [T] [A] qui indique avoir rendu visite à M. [V] chez sa mère où il résidait et que depuis septembre 2020 elle se rend à son domicile 97, Avenue de Polignan à Gordan Polignan.



Ainsi, il est établi qu'au moment de la délivrance du congé, M. [V] résidait bien chez sa mère.



De plus, il résulte de la facture EDF qu'il produit , qu'il a déménagé et réside dans un appartement dont il est propriétaire depuis août 2020.



En tout état de cause, le fait que le bailleur dispose d'autres possibilités de logement y compris à proximité de celui objet de la reprise est insuffisant à caractériser la fraude qui ne se présume pas et un congé pour reprise ne peut être annulé au seul motif que le bailleur est propriétaire d'autres biens immobiliers, se fait étant insuffisant à caractériser la fraude dont se prévaut le locataire.



Il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a validé le congé, constaté la résiliation du bail liant les parties à compter du 30 avril 2020 et ordonné au locataire de libérer les lieux.



Le jugement sera également confirmé en ses mesures subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation dont il a justement fixé le montant.

Sur la demande de dommages-intérêts pour appel abusif :



Aux termes des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile : 

« En cas d'appel principal dilatoire ou abusif, l'appelant peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.».



En l'espèce, M. [E] succombant il convient de rejeter sa demande à ce titre.



L'engagement d'une action en justice et sa poursuite en appel constituent un droit dont l'exercice ne dégénère en abus qu'en cas de démonstration d'une faute non caractérisée en l'espèce.



La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée 

M. [V] doit en conséquence être rejetée.



Sur les demandes annexes :



Il convient de confirmer la décision en ce qu'elle a condamné M. [E] aux dépens en ce compris le commandement de quitter les lieux du 22 décembre 2020 et sa notification à la préfecture. M. [E] sera au surplus condamné aux dépens d'appel.



Enfin, l'équité commande de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné le locataire au paiement de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande présentée par le bailleur à ce titre en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS:



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine: 



Confirme le jugement déféré,



Rejette les demandes de dommages-intérêts,



Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [B] [E] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.







LE GREFFIERLE PRÉSIDENT











 I. ANGER E. VET