Cour d'Appel · 3ème chambre — 11 mai 2022

11/05/2022



ARRÊT N°362/2022



N° RG 21/02466 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OGKN

EV/MB



Décision déférée du 17 Mai 2021 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 20/01798)

Mélanie RAINSART

















[J] [K]





C/



[H] [X]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANT



Monsieur [J] [K]

26 rue d'Avranches

31200 TOULOUSE

Représenté par Me Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.016362 du 26/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉE



Madame [H] [X]

26 Rue d'Avranches

31200 TOULOUSE

Représentée par Me Nicolas JAMES-FOUCHER de la SCP JEAY - MARTIN DE LA MOUTTE - JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte du 1er avril 2016, Mme [D] a donné à bail à M. [J] [K] un local d'habitation situé 26, Rue d'Avranches à Toulouse moyennant un loyer mensuel de 420 € charges comprises.



Par acte d'huissier du 24 septembre 2018, Mme [D] a délivré à M.[K] un congé pour vente à effet au 31 mars 2019 et par acte authentique du 30 juillet 2019, elle vendait l'appartement objet de la location à Mme [H] [X].



Le 30 juillet 2019, Mme [H] [X] signait un nouveau bail de logement meublé avec M. [K].



Le 20 novembre 2019, Mme [X] a fait délivrer à M. [K] un commandement de payer pour motif légitime et sérieux.



Par acte du 5 août 2020, M. [K] a fait assigner Mme [X] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir :

' la nullité du contrat de bail meublé souscrit entre les parties le 30 juillet 2019, la nullité du congé délivré le 16 avril 2020,

' la condamnation de Mme [X] à lui verser 4000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral.

A titre subsidiaire il sollicitait le rejet de la demande de résiliation de bail et à titre encore plus subsidiaire, la suspension de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement.



Par jugement du 17 mai 2021, le juge des contentieux de la protection de Toulouse a :

' déclaré valable le contrat de bail signé le 30 juillet 2019 entre M. [K] et Mme [X],

' déclaré nul le congé pour motif sérieux délivré à M. [K] par Mme [X] le 16 avril 2020,

' prononcé la résiliation du bail signé le 30 juillet 2019 aux torts de M.[K],

' ordonné l'expulsion de M. [K],

' fixé l'indemnité provisionnelle d'occupation,

' condamné M. [K] à payer à Mme [X] la somme de 2608 € au titre de l'arriéré au 1er novembre 2020,

' débouté les parties de toutes demandes plus amples,

' condamné M. [K] à payer à Mme [X] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration du 1er juin 2021, M. [J] [K] fait appel du jugement en ce qu'il a :« - Déclaré valable le contrat de bail signé le 30 juillet 2019 entre M. [J] [K] et Mme [H] [X],

- Prononcé la résiliation du bail signé le 30 juillet 2019 entre M. [J] [K] et Mme [H] [X] concernant le Iogement situé 26 rue d'Avranches 31200 Toulouse,

- Ordonné l'expulsion de M. [J] [K] ainsi que tous les occupants de son chef du logement sis 26 rue d'Avranches 31200 Toulouse au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d'exécution,

- Fixé l'indemnité forfaitaire d'occupation au montant du Ioyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi et condamné M. [J] [K] au paiement mensuel de celle-ci à hauteur de 420 € à compter du 1er novembre 2020 et jusqu'au départ effectif des Iieux,

- Condamné M. [J] [K] à payer à Mme [H] [X] la somme de 2.608 € au 16 novembre 2020, au titre des loyers et charges impayés,

- Condamné M. [J] [K] à payer à Mme [H] [X] la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamné M. [J] [K] aux dépens,

Et par voie de conséquences,

Débouté M. [J] [K] des demandes suivantes à savoir :

A titre principal,

juger que le contrat de bail en meublé souscrit entre les parties le 30 juillet 2019 est entaché de nullité absolue pour contrevenir aux dispositions de l'article 2 alinéas 1 et 2 de la loi n°86-1290 du 6 juillet 1989,

prononcer l'annuIation de ce contrat de bail,

juger que les parties sont liées par le contrat de bail de logement nu souscrit le 18 avril 2016,

juger en conséquence que le congé de bail meublé décerné le 16 avril 2020 est nul et de nul effet

Et

condamner Mme [X] à verser à M. [K] une somme de 4 000 € à titre de dommages-intéréts pour préjudice moral résultant de l'illicéité du bail en meublé

A titre subsidiaire,

juger que M. [K] a régularisé dans les deux mois du commandement le paiement des loyers d'août et octobre 2019 tandis que le commandement ne pouvait valablement viser le Ioyer de novembre 2019, non encore échu,

rejeter en conséquence la demande de résiliation du bail,

à titre plus subsidiaire encore,

Vu Ia situation de précarité de M. [K], qui perçoit le RSA,

suspendre le jeu de la clause résolutoire du bail,

autoriser M. [K] à s'acquitter de sa dette locative en vingt-quatre mensualités en plus du paiement du loyer courant,

En tout état de cause,

condamner Mme [X] à verser à M. [K] une somme de 4 000 € à titre de dommages-intéréts pour préjudice de jouissance,

condamner Mme [X] à verser à M. [K] une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. ».



Par dernières conclusions du 7 septembre 2021, M. [J] [K] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE du 17 Mai 2021 en ce qu'il a déclaré nul le congé pour motif sérieux délivré a M. [J] [K] par Mme [H] [X].

Pour le surplus

- réformer sur tous les autres chefs de dispositifs le jugement entrepris.

Statuant à nouveau,

- dire et juger que M. [J] [K] est recevable dans ses demandes qui ne comportent aucune prétention nouvelle qui n'ait pas été formulée en première instance ;



- prononcer la nullité du contrat de bail du 30 Juillet 2019 sous le statut de la location meublée ;

- ordonner sa requalification en contrat de bail d'habitation portant sur un

logement vide ;

- dire Mme [H] [X] irrecevable dans ses demandes reconventionnelles tendant à la résiliation judiciaire du bail d'habitation du 30 juillet 2019 et à l'expulsion de M. [J] [K], faute de notification préalable au représentant de l'Etat dans le département.

À titre subsidiaire,

- débouter Mme [H] [X] de ses demandes tendant à la résiliation judiciaire du bail d'habitation du 30 Juillet 2019 et à l'expulsion de M. [J] [K] comme infondées ;

En toute hypothèse

- condamner Mme [H] [X] au paiement de la somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu'en cause d'appeI ;

- condamner Mme [H] [X] au paiement des entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.



Par dernières conclusions du 15 octobre 2021, Mme [H] [K] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu entre les parties par le Juge du Contentieux de la Protection le 17 mai 2021 dans l'ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré nul le congé pour motif sérieux délivré à M. [K] le 16 avril 2020,

Déclarer recevables l'ensemble des demandes présentées par Mme [X],

Déclarer valable le congé pour motif légitime délivré à M. [J] [K] le 16 avril 2020,

Déclarer en conséquence que M. [J] [K] est occupant sans titre depuis le 30 juillet 2020 du fait du congé délivré,

Prononcer de ce fait son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du studio qui lui a été donné en location situé au 26 de la rue d'Avranches, 31200 Toulouse,

A titre subsidiaire,

Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties le 30 juillet 2019 aux torts de M. [J] [K],

Prononcer de ce fait son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du studio qui lui a été donné en location situé au 26 de la rue d'Avranches, 31200 Toulouse,

En tout état de cause,

Débouter M. [K] de son appel ainsi que de l'ensemble de ses fins et moyens,

Déclarer notamment que sa demande de requalification du bail est nouvelle, de sorte qu'elle est irrecevable, sinon injustifiée,

Condamner M. [J] [K] à verser au profit de Mme [H] [X] la somme de 6.808,00 € au titre de sa dette locative actualisée au 1er août 2021 [soit 2.608,00 € + (10 mois x 420,00 €)], somme à parfaire au jour de la décision à intervenir moyennant la somme supplémentaire de 420,00€ par mois,

Condamner M. [J] [K] à verser en cause d'appel au profit de Mme [H] [X] une indemnité supplémentaire d'un montant de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,



Condamner M. [J] [K] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, dont la distraction sera ordonnée au profit de Maître Nicolas James-Foucher, avocat inscrit au Barreau deToulouse, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure civile.



La clôture de l'instruction est intervenue le 7 mars 2022.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS



Sur le bail :



M. [K] fait valoir que sa demande ne peut être considérée comme nouvelle alors qu'elle tend aux mêmes fins que celles qui ont été soumises au premier juge.



Or, en l'espèce en première instance, l'action tendait à l'anéantissement du contrat de bail du 30 juillet 2019 sous le statut de meublé et qu'il soit dit que les parties étaient liées par un contrat de bail d'habitation vide soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En tout état de cause, il fait valoir que cette demande vient au soutien d'une prétention présentée en première instance tendant à obtenir l'annulation du statut dérogatoire des logements meublés.



Au fond, il explique que la liste des meubles prétendument proposés ne correspond pas à l'inventaire de l'équipement minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015.



Mme [X] soulève l'irrecevabilité de la demande de M. [K] en requalification du bail comme nouvelle.



Elle oppose que l'état des lieux d'entrée produit par M. [K] n'est pas conforme à l'original en ce qu'il porte en surcharge la mention « donné », ce qui a conduit l'ancienne propriétaire à porter plainte pour faux et usage de faux.



En application des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile «A peine d'irrecevabilité soulevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait». 



Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.



En application des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce, M. [K] avait bien sollicité en première instance la nullité du contrat de bail conclu le 30 juillet 2019, sollicitant au surplus sa requalification. En tout état de cause, la nullité du contrat impose de redéfinir les relations contractuelles entre les parties. Dès lors, la demande de requalification du locataire ne peut être considérée comme nouvelle.



Au fond, le 1er avril 2016, M. [K] a signé avec Mme [D], précédente propriétaire du bien, un contrat pour la location d'un logement nu.



Suite à la vente du bien, il a signé avec Mme [X] le 30 juillet 2019 un contrat de logement meublé auquel était joint un état des lieux d'entrée comportant l'inventaire et un état du mobilier conformément aux dispositions de l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989.



Le décret du 31 juillet 2015 précise dans son article 1 que chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination.



L'article 2 précise : « Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.»



Le locataire fait valoir que les meubles décrits étaient à lui en ce qu'ils lui avaient été donnés par l'ancienne propriétaire et que dès lors, le bien était soumis à la location des locaux vides. Il fait valoir que du fait des équipements suivants manquants : couverture ou couette, volets ou rideaux, four ou four micro-ondes, congélateur, ustensiles de cuisine, étagères de rangement, luminaire, matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillière'), la qualification de meublé de l'appartement ne pouvait être retenue. 



Il produit une attestation de M. [M] [O] qui affirme avoir été présent le 30 juillet 2019 et que la propriétaire n'a pas proposé à M. [K] de « micro-ondes, couette, balai et congélateur ou autre » il poursuit «et d'ailleurs, M. [K] avait ce qu'il faut étant depuis 2016 dans les lieux.».



Mme [X] produit un courrier de sa fille attestant avoir été présente lors de l'établissement de l'état des lieux et que sa mère avait déclaré au locataire qu'elle complèterait avec les éléments manquants suivants : four à micro-ondes, couette, balai et congélateur, ce à quoi M. [K] a répondu qu'il ne souhaitait pas ces équipements.



Si le document produit par la bailleresse n'est pas conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile en ce qu'il n'indique pas que son auteur a été informé de sa production en justice et des sanctions pénales encourues par une fausse attestation, il n'est pas foncièrement différent de l'attestation produite par M.[K] qui précise aussi qu'il avait «ce qu'il faut ».



De plus, l'acte notarié du 30 juillet 2019 portant vente du bien indique que l'appartement vendu comprend : un réfrigérateur table-top, une plaque de cuisson deux feux électriques, un lit avec sommier matelas et draps, une commode, une table et quatre chaises, un meuble de salle de bains, divers vaisselles, couverts et casseroles.



Enfin, l'ancien propriétaire atteste avoir donné les lieux à bail pour locaux vides car, si le locataire est entré dans les lieux sans meuble, ni équipement elle pensait cette précarité temporaire. Tel n'a pas été le cas et elle a fourni à son locataire et à titre temporaire, un lit avec sommier et matelas, des draps et couvertures, une commode avec glace, une table, des chaises, des couverts et quelques ustensiles de cuisine.



Il n'est pas démontré par le locataire que ces biens ont été donnés par son ancienne bailleresse qui le conteste.



Ainsi, le seul élément d'équipement semblant manquer au vu du décret du 31 juillet 2015 est un four pour lequel les parties sont opposées quant au refus du locataire d'en accepter un de la bailleresse, étant établi qu'en tout état de cause et dans l'hypothèse d'une incompréhension entre les parties au vu des pièces contradictoires qu'elles produisent, le locataire n'en a pas sollicité l'achat.



Il résulte de ces éléments que conformément aux dispositions de l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, le mobilier décrit était suffisant pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.



En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du bail présentée par M. [K] lié à la propriétaire par un bail meublé.



Sur le congé :



La bailleresse soutient que la régularisation des causes de congés n'a été faite que le 9 octobre 2019 pour le loyer de septembre et le 16 décembre 2019 s'agissant des loyers d'août 2019 et janvier 2020 pour celui d'octobre 2019. Elle souligne que le locataire n'a jamais repris le paiement des loyers courants depuis novembre 2019, malgré les mises en demeures qui lui ont été adressées, ce qui a entraîné la délivrance d'un congé pour motif sérieux le 16 avril 2020.



Le locataire oppose que le congé ne pouvait être valablement délivré le 16 avril 2020 pour le 30 juillet suivant, s'agissant d'un bail d'habitation ordinaire.



Ainsi que l'a relevé le premier juge par acte du 20 novembre 2019, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 531,56 € dont il est établi que lorsqu'il a été délivré, seul un mois de loyer demeurait impayé et qu'en conséquence, le motif de résiliation du bail était insuffisant à justifier la délivrance d'un congé qu'il convient de déclarer nul par confirmation du jugement déféré.



Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion du locataire :



M. [K] fait valoir que le préfet n'a pas été informé préalablement de la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail alors qu'elle était motivée par une dette locative.



La bailleresse oppose que cette disposition n'est pas applicable aux logements meublés et que la notification est intervenue le 19 mars 2021.



Aux termes des dispositions de l'article 1728 du Code civil, le locataire est obligé de régler les loyers aux termes convenus.



De plus, l'article 1224 du Code civil prévoit que la résolution d'un contrat résulte du constat de l'application d'une clause résolutoire ou de son prononcé, en cas d'inexécution suffisamment grave.



En l'espèce, le bail n'a pas été requalifié et est soumis aux dispositions relatives aux baux meublés qui ne font pas obligation au bailleur d'informer le préfet, préalablement à l'engagement d'une procédure de résiliation de bail pour non-paiement de loyer.



Ce moyen ne peut être retenu.



Le locataire fait valoir qu'il n'a cessé le règlement de son loyer qu'en raison des manquements de la bailleresse en exécution de ses obligations. Il invoque des troubles de jouissance : absence de remplacement du réfrigérateur, incivilités, dégradations et menaces commises par la bailleresse ou son compagnon et manque d'isolation du logement. 



Ces manquements sont contestés par la bailleresse.



Le locataire produit des attestations de M. [M] [O], la première évoque des insultes et menaces de la bailleresse et de son compagnon qui serait entré dans l'appartement, la seconde qui évoque « l'acharnement que M. [K] et moi avont vécu depuis. Insulte et menace de Mme [X] et sont compagnon M. [Z] menacé de mort, ma personne et M. [K]. 

Selon cet mot nous faire venir des Arabes pour nous faire la peau. ».



Par plainte du 4 décembre 2019, M. [K] a affirmé que le compagnon de la propriétaire avait arraché volontairement le fil reliant son appartement à l'antenne de télévision et M. [O] précise que ce fil a été arraché alors que le compagnon de Mme [X] était sur le toit pour un motif ignoré. Le caractère volontaire de cet événement n'est pas établi et le locataire ne démontre pas les dysfonctionnements de son téléviseur ou la réalité des coups qui seraient portés à sa porte la nuit alors qu'il ne produit pas d'attestation d'autres locataires qui n'auraient pas manqué d'entendre le bruit. Si le réfrigérateur installé dans l'appartement a eu des difficultés suite à l'installation d'un compteur Linky, le locataire n'établit pas avoir sollicité sa réparation. Enfin, le défaut d'isolation du logement ne peut être établi par la seule production d'une facture alors que la bailleresse fait valoir que cette surconsommation est récente, ce qui est confirmé par l'évolution de la consommation d'électricité figurant sur la facture produite.



En tout état de cause, aucune disposition légale n'autorise le locataire à cesser de respecter son engagement contractuel de paiement du loyer en dehors d'une autorisation judiciaire que le locataire n'a pas obtenu avant de s'abstenir de tout règlement.



Le locataire ne conteste pas n'avoir effectué aucun versement à la bailleresse depuis au moins janvier 2020, ce qui constitue un manquement à ses obligations suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.



Ces manquements justifiant le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, il convient de confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions au fond. De plus, le montant correspondant à l'actualisation de la dette du locataire n'étant pas contesté, il sera condamné à verser à la propriétaire 6808 € au titre de la dette locative arrêtée au 1er août 2021.



Sur les demandes annexes :



L'équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné le locataire à payer 300 € à la bailleresse au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de faire droit à sa demande à ce titre en cause d'appel à hauteur du même montant.



M. [K] qui succombe gardera la charge des dépens de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine : 



Confirme le jugement déféré,



Y ajoutant :



Condamne M. [J] [K] à verser à Mme [H] [X] la somme de 6808 € au titre de sa dette locative actualisée au 1er août 2021,



Condamne M. [J] [K] à verser à Mme [H] [X] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [J] [K] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.





LE GREFFIERLE PRESIDENT







I. ANGERE. VET