Cour d'Appel · 3ème chambre — 11 mai 2022

11/05/2022



ARRÊT N°364/2022



N° RG 21/03027 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OIQB

AM/CD



Décision déférée du 09 Juin 2021 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE ( )

M. MOREL

















[L] [D]





C/



[Y], [R] [J]

[I], [U] [M] EPOUSE [J]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

***





APPELANT



Monsieur [L] [D]

118 Boulevard Frédéric Estèbe

31200 TOULOUSE

Représenté par Me Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.017131 du 02/08/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉS



Monsieur [Y], [R] [J]

Le Peyrat

09130 CARLA-BAYLE

Représenté par Me Fabienne PARPIROLLES, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [I], [U] [M] EPOUSE [J]

Le Peyrat

09130 CARLA-BAYLE

Représentée par Me Fabienne PARPIROLLES, avocat au barreau de TOULOUSE







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E. VET. président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



Par acte du 27 décembre 2013, M. [Y] [J] et Mme [I] [M] épouse [J] ont donné à bail à M. [L] [D] un appartement situé 118, Boulevard Estèbe à Toulouse.



Le 31 juillet 2020, les bailleurs faisaient délivrer au locataire un commandement de payer et de justifier d'une assurance locative.



Par acte du 30 octobre 2020 dénoncé au préfet de la Haute-Garonne, M. [Y] [J] et Mme [I] [M] épouse [J] ont fait assigner M. [L] [D] aux fins d'obtenir :

' le prononcé de la résiliation du bail pour défaut d'apurement des arriérés locatifs et de justifier d'une assurance,

' l'expulsion du locataire avec le concours de la force publique,

' le paiement de la somme de 855,88 € au titre de l'arriéré locatif la fixation d'une indemnité d'occupation,

' le paiement de la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation du locataire aux dépens.



Par jugement du 9 juin 2021, le juge des contentieux de la protection de Toulouse a :

' condamné M. [L] [D] à payer en deniers ou quittance à M. [Y] [J] et Mme [I] [M] épouse [J] la somme provisionnelle de 782,38 €, représentant l'arriéré des loyers indemnité d'occupation 27 avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

' constaté la résiliation de plein droit du bail au 31 août 2020,

' fixé au montant du loyer de la provision pour charges indemnité d'occupation que M. [L] [D] devra verser à M. [Y] [J] et Mme [I] [M] épouse [J] à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu'au départ des lieux,

' ordonné l'expulsion de M. [L] [G] et fixer les modalités de son départ au besoin avec l'assistance de la force publique,

' condamné M. [L] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

' rappeler que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration du 6 juillet 2022, M. [L] [D] a fait appel de la décision ce qu'elle a : «condamné M.[D] à payer en denier ou quittance à M. et Mme [J] la somme provisionnelle de 782,38 € représentant l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation au 27 avril 2021 avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision, En ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit du bail au 31 août 2020, En ce qu'il a fixé au montant du loyer et des charges, l'indemnité d'occupation que M. [D] devra verser à M. et Mme [J] à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu'au départ des lieux des occupants sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, En ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [D] et dit, qu'à défaut d'avoir libéré les lieux situés 118 bld Frédéric Estebe à Toulouse(31200), deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, En ce qu'il a dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L.451-1 et R.451-1 au cas d'abandon des lieux,en ce qu'il a condamné M. [D] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, en ce qu'il rejette les demandes plus amples ou contraires, en ce qu'il rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. ».



Par dernières conclusions du 16 mars 2022, M. [L] [D] demande à la cour :

d'infirmer le jugement entrepris, 

' suspendre les effets de la clause résolutoire, 

' ramener la dette à sa plus juste proportion, 

' accorder à M. [D] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette, 

En tout état de cause,

' dire que les époux [J] ont failli à leur obligation d'entretien et de réparation, 

En conséquence,

' condamner les époux [J] à effectuer les travaux de mise en conformité,

' condamner les époux [J] à payer à M. [D] : 

- 1.500 € en indemnisation de son préjudice moral, 

- 10.800 € à titre de dommages-et-intérêts pour le préjudice de jouissance, 

' condamner les époux [J] à payer à M. [D] la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 37 de la loi de 1991 sur l'aide juridique, 

' condamner les époux [J] aux entiers dépens, 



Par dernières conclusions du 21 mars 2022, M. [Y] [J] et Mme [I] [M] épouse [J] demandent à la cour de : 

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées, 

' débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

' confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, 

' condamner M. [L] [D] à payer à M. [Y], [R] [J] et Mme [I], [U] [M] épouse [J] la somme de 1.500,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

' le condamner aux entiers dépens. La clôture de l'instruction est intervenue le 21 mars 2022. 

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS



Sur la résiliation du bail :



Le 31 juillet 2020, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de justifier d'une assurance locative et de payer la somme de 951,58 € au titre de l'arriéré des loyers et des charges correspondant aux loyers des mois de juin et juillet 2020 ainsi qu'aux charges depuis 2018 déduction faite des deux versements de la CAF de 270 €.



M. [D] justifie qu'il était assuré lors de la délivrance du commandement, la quittance qu'il produit valant pour la période du 2 avril 2020 au 1er avril 2021. 



S'agissant de la dette locative, le fait que sa consommation d'eau et la taxe ordures ménagère ne lui ont jamais été réclamées par le passé est sans influence sur la réalité de la dette du locataire à ce titre.



Les bailleurs n'ont pas estimé utile de produire un historique de compte clair et chronologique indiquant d'un côté les sommes dues par le locataire, de l'autre les versements effectués par lui, étant rappelé que les sommes versées s'imputent sur les dettes les plus anciennes.



Le locataire conteste les montants qui lui sont réclamés au titre des charges pour un total de 30 + 11,68 € apparaissant au commandement de payer. Cependant, par courrier du 4 février 2020, les bailleurs demandaient au locataire de verser 11,68 € correspondant au solde de la facture d'eau pour l'année 2018 justifiée par le projet de répartition des charges du 10 mai 2019 versé aux débats. S'agissant de la somme de 30 €, les bailleurs précisent qu'il s'agit en réalité d'une somme de 33 € correspondant au non-respect de l'échéancier fixé par le locataire lui-même pour apurer son arriéré, M. [D] ne justifiant pas de ce dernier règlement.



Il ressort du courrier du conseil des bailleurs du 27 avril 2021 que l'ensemble des versements dont fait état le locataire ont été pris en considération.



Enfin, le locataire qui indique en page 9 de ses conclusions se reconnaître débiteur à hauteur de 737,70 € (intitulé créance par erreur puisqu'il propose de régler cette somme en 36 mois) ne justifie pas de règlements qu'il aurait effectués et n'auraient pas été déduits de sa dette.



Les bailleurs ne sollicitent aucune actualisation de leur créance. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré sur la fixation du montant de la dette du locataire au 27 avril 2021.



S'agissant du jeu de la clause résolutoire, le locataire fait valoir que par courrier du 26 novembre 2021 il lui a été indiqué qu'un logement social lui serait proposé dans un délai maximal de six mois soit au plus tard le 26 mai 2022 et produit un courrier de la commission de médiation de Haute-Garonne établi en ce sens le 26 novembre 2021. 



Enfin, bien que le commandement lui ait été délivré depuis deux ans, la dette du locataire n'a toujours pas été apurée alors qu'elle se montait à 951,58 € en principal et aurait pu être apurée moyennant des versements de 40 € par mois en plus du loyer courant.



Or, le locataire ne justifie pas avoir persisté dans des versements supplémentaires alors qu'il se reconnaît lui-même débiteur d'un solde de plus de 700 €. Dès lors, il ne démontre pas qu'il pourrait apurer sa dette locative si des délais lui étaient accordés.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande de délai de paiement et de constater le jeu de la clause résolutoire sauf en ce que la résiliation du bail doit être fixée au 30 septembre 2020 et non au 31 août 2020.



Sur la demande reconventionnelle du locataire :



M. [D] fait valoir que les bailleurs ont manqué à leur obligation d'entretien et de mise en conformité du logement alors que le 13 février 2020 le technicien en charge de l'entretien de la chaudière a relevé qu'elle était devait être changée. Il a alors contacté le service communal d'hygiène et de santé de Toulouse qui a relevé de nombreux désordres et adressé une mise en demeure aux bailleurs qui n'y ont pas répondu. Il fait enfin valoir que la défectuosité de la chaudière a généré une consommation excessive de gaz.



Les bailleurs opposent qu'il ressort de l'état des lieux d'entrée que l'appartement a été donné en parfait état, l'installation électrique étant même indiquée comme refaite à neuf. Ils relèvent que le locataire n'a présenté aucune réclamation pendant sept ans et que l'immeuble étant ancien l'installation électrique n'est plus aux normes actuelles mais équipée d'un disjoncteur ce qui exclut tout danger. Ils constatent enfin que les inspecteurs de salubrité ont constaté que la chaudière fonctionnait. Ils rappellent que dès qu'ils ont été informés d'une difficulté ils se sont rendus chez leur locataire afin de lui apporter un radiateur électrique et que le 17 février un plombier a constaté le bon fonctionnement de la chaudière. Ils contestent enfin l'existence d'une surconsommation de gaz.



Les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le bailleur à assurer la jouissance paisible par le preneur de biens donnés en location. Toutefois, il résulte de l'article 1725 du code civil que le bailleur est dispensé de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués, lorsque c'est un tiers qui est, par voie de fait, à l'origine des nuisances empêchant une jouissance paisible des lieux, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.



De plus, lorsque, comme en l'espèce, le bien a été donné en bon état, l'indemnisation du locataire ne peut courir qu'à compter de l'information qu'il a donnée à son bailleur des difficultés rencontrées dans la jouissance du bien.



En l'espèce, le locataire produit une attestation d'entretien de chaudière établie le 13 février 2020 indiquant « chaudière très très vieille à changer ». Le locataire ne justifie pas avoir alors informé les propriétaires de cette difficulté. Selon facture du 2 février 2021, la même société indiquait son refus de faire l'entretien de la chaudière « trop vieille avec de l'amiante » il était ajouté «ne pas la mettre en route : danger».



Le rapport du service communal d'hygiène et de santé du 12 janvier 2021 relève :

' une insuffisance des moyens de ventilation l'entrée de l'air de la salle de bains est bouchée par du scotch (il a été demandé au locataire de la déboucher) et aucune entrée d'air n'est visible dans la cuisine,

' la vétusté des installations électriques, une prise n'étant pas raccordée de façon conforme à la terre, des dispositifs électriques sous tension étant désolidarisés de leur support et ce en l'absence de disjoncteur différentiel de haute sensibilité dans le logement,

' une fenêtre ferme mal,

' la température du salon n'était que de 12°C, la chaudière étant éteinte. Le service précise avoir allumé la chaudière avec prudence et constaté son fonctionnement Il était décidé de recourir à une expertise claire.



Selon rapport du 10 mars 2021, le service communal d'hygiène et de santé relevé encore :

' la vétusté des installations électriques, absence de raccordement à la terre d'une prise et dispositifs électriques sous tension désolidarisés de leur support en l'absence de disjoncteur,

' que le chauffe-eau électrique de la salle de bains fuit,

' une fenêtre se ferme mal dans la chambre. 

Le fonctionnement normal de la chaudière était constaté, l'ensemble des radiateurs permettant d'assurer un chauffage suffisant au locataire et l'absence de risque pour sa santé.



Enfin, il n'est pas contesté que les bailleurs ont apporté un radiateur électrique neuf le 12 février 2021 à leur locataire dans l'attente de l'expertise relative à la chaudière.





Il résulte de cette chronologie qu'il n'est pas démontré de défectuosité de la chaudière par le locataire et que par ailleurs lorsqu'ils ont été informés d'un éventuel dysfonctionnement des bailleurs ont immédiatement réagi afin qu'il ne souffre pas du froid pendant la période hivernale.



S'il est indiqué qu'une fenêtre ferme mal, il n'est pas évoqué dans le rapport du service communal d'hygiène que le clos ne serait pas assuré.



Et si lors de la seconde intervention du service communal d'hygiène il a été relevé que le chauffe-eau de la salle de bains fuyait, il y a été immédiatement remédié par les bailleurs selon facture du 11 mars 2021.



Enfin, si malgré la mise en demeure du service communal d'hygiène et de santé du 10 mars 2021 les bailleurs ne justifient pas de la reprise du système électrique tel que préconisé, ainsi que l'a relevé le premier juge le locataire ne justifie pas avoir alerté les bailleurs d'une difficulté à ce titre avant que l'acquisition de la clause résolutoire le 30 septembre 2020.



En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a débouté le locataire de sa demande de dommages-intérêts.



Sur les demandes annexes :



L'équité commande de rejeter la demande présentée par M. et Mme [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il convient enfin de confirmer les dépens de première instance et de laisser ceux d'appel à la charge de M. [D].



PAR CES MOTIFS:



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine: 



Confirme le jugement déféré,



Rejette la demande présentée par M. [Y] [J] et Mme [I] [M] épouse [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [L] [D] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.





LE GREFFIERLE PRÉSIDENT













 I. ANGER E. VET