Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 12 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 12 MAI 2022



N° 2022/ 211













Rôle N° RG 20/02287 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFTGZ







[D] [Z] épouse [M]

[K] [M]





C/



[V] [H]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Séverine PENE







Me Isabelle LACOMBE-BRISOU 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 10 Décembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1118003432.





APPELANTS



Madame [D] [Z] épouse [M]

née le 05 Août 1967 à TOULON (83000), demeurant 13, avenue de la Ferrage - 83210 SOLLIES PONT



représentée par Me Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON





Monsieur [K] [M]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020-3290 du 03/07/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 06 Mai 1956 à ALGER, demeurant 1652 Route de Tourris - 83160 LA VALETTE DU VAR



représenté par Me Séverine PENE, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



Madame [V] [H]

née le 11 Décembre 1955 à HYERES (83400), demeurant 30 rue de PARIS - 94220 CHARENTON LE PONT



représentée par Me Isabelle LACOMBE-BRISOU de l'AARPI CABINET LACOMBE-BRISOU-CAMUSO, avocat au barreau de TOULON













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 02 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de : 





Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère,







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































EXPOSÉ DU LITIGE : 



Par acte sous seing privé du 13 mai 2014 avec prise d'effet au 15 mai 2014, Mme [V] [H] a donné à bail à M. [K] [M] et Mme [D] [Z] épouse [M] une villa située 13 avenue de la Ferrage, 83210 Sollies Pont, moyennant un loyer initial révisable de 950 euros par mois.



Mme [H] a fait signifer aux époux [M] un commandement de payer le 27 avril 2018 pour un montant de 11 594,05 euros au titre de l'arriéré locatif, frais d'huissier inclus.



Les locataires ont quitté le logement en mai 2018.



Par acte du 31 octobre 2018, Mme [H] a fait assigner M et Mme [M] aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 11 400 euros au titre de leur dette locative, arrêté au 24 avril 2018 et la somme de 1260 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 10 décembre 2019, le Tribunal d'instance de Toulon a statué ainsi: 

- DIT que le contrat de bail conclu le 13 mai 2014 entre Mme [V] [H] et M. [K]

[M] et Mme [D] [M] est un contrat de bail portant sur des locaux vacants soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;

- ANNULE le commandement de payer délivré par Mme [V] [H] à M. [K] [M] et Mme [D] [M] en date du 27 avril 2018 ;

- DIT que M. [K] [M] et Mme [D] [M] ont méconnu leur obligation de payer le loyer et les charges,

- en conséquence,

- CONDAMNE solidairement M.[K] [M] et Mme [D] [M] à verser à Mme [V] [H] la somme de 8 359,99 euros, au titre des loyers et charges demeurés impayés au 24 avril 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018, date de l'assignation ;

- CONDAMNE in solidum M.[K] [M] et Mme [D] [M] à payer à Mme [V] [H] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de

procédure civile ;

- CONDAMNE in solidum M. [K] [M] et Mme [D] [M] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 27 avril 2018.



Le jugement susvisé invoque que l'inventaire du mobilier n'est pas versé aux débats et en déduit qu'il ne peut s'agir d'une location meublée. Il juge le commandement de payer irrégulier car ne reproduisant pas les dispositions de l'article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et celles des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Le protocole d'accord signé entre les locataires et le promoteur immobilier n'est pas de nature à empêcher la bailleresse d'exercer une action à leur encontre en application du principe de l'effet relatif des conventions.

Il n'est pas suffisamment établi les troubles de jouissance invoqués par les locataires qui ne prouvent pas leur gravité pour justifier de la suspension de l'exécution de leur obligation de payer les loyers et charges.



Selon déclaration du 13 février 2020, Mme [D] [M] et M. [K] [M] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle les a condamnés à payer la somme de 8359, 99 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018, la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Selon leurs conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2020, les époux [M] demandent de voir : 

- RECEVOIR Monsieur et Madame [M] en leur appel. 

- INFIRMER les termes du jugement rendu par le Tribunal d'Instance de Toulon le 10 décembre 

2019 en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [M] à payer à Madame [H] la somme de 8 359,99 euros aux titres des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018. 

- INFIRMER les termes du jugement en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [M] 

à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700. 

- CONSTATER que Madame [H] ne rapporte pas la preuve ni d'un bail meublé ni d'un 

logement décent. 

- DEBOUTER Madame [H] de l'ensemble de ses demandes. 

- STATUER ce que du droit sur les dépens. 



Dans leurs conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M et Mme [M] soutiennent qu'aucun inventaire de meubles n'est versé aux débats ; que Mme [H] cherchait à vendre son bien qui devait faire l'objet d'une promotion immobilière, qu'elle avait été tenue informée du protocole d'accord signé avec le promoteur immobilier, qu'elle ne les a pas mis en demeure de payer les loyers, qu'ils ont été contraints de déposer plainte suite au fait que des personnes avaient l'habitude de pénétrer sur leur propriété pour y récupérer des matériaux, ne pouvant jouir paisiblement de leur bien loué.



Selon conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2020, Mme [H] demande de voir : 

- CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal d'instance de Toulon le 10 décembre 2019 en

ce qu'il a constaté que les époux [M] avaient méconnu leur obligati on de payer le

loyer et charges.

- En conséquence, 

- VENIR pour les causes sus énoncées Monsieur et Madame [M], s'entendre condamner solidairement à payer à Madame [H] la somme de 9500 euros au titre de la carence locative selon décompte arrêté au 30 mai 2018 assorti des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018, date de l'assignation,

- CONSTATER que le bail conclu entre Mme [H] et les époux [M] est un bail

meublé au sens des dispositi ons de l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989,

- CONDAMNER solidairement les époux [M] au règlement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Selon ses conclusions, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [H] fait valoir que le bail du 13 mai 2014 est un bail d'habitation meublée, qu'elle verse l'inventaire aux débats, que les époux [M] reconnaissent expréssement l'existence d'un inventaire de mobilier dans leur dépôt de plainte du 25 septembre 2017.

Elle soutient ne jamais avoir été informée des troubles de jouissance par les locataires, qu'elle n'a jamais été indemnisée par le promoteur immobilier au titre des loyers impayés, qu'elle n'a pas renoncé à une action en recouvrement des loyers impayés contre ses locataires, qu'elle est étrangère à cet accord.



La procédure a été clôturée le 16 février 2022.



MOTIVATION : 



Sur la demande principale en paiement des loyers et charges : 



L'article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales : 

- d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 

- de payer le prix du bail aux termes convenus.



L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et charges récupérables aux termes convenus.



En l'espèce, par acte sous seing privé du 13 mai 2014 avec prise d'effet au 15 mai 2014, Mme [V] [H] a donné à bail à M. [K] [M] et Mme [D] [Z] épouse [M] une villa située 13 avenue de la Ferrage, 83210 Sollies Pont, moyennant un loyer initial révisable de 950 euros par mois.

L'acte sous seing privé est intitulé 'location meublée constituant la résidence principale du locataire soumis aux articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.



Le jugement déféré a dit notamment que le contrat de bail conclu le 13 mai 2014 entre Mme [V] [H] et M. [K] [M] et Mme [D] [M] est un contrat de bail portant sur des locaux vacants soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et a donc rejeté la qualification de bail de logement meublé du fait de l'absence de production d'annexes tel l'inventaire de mobilier.



Cependant, les époux [M] n'ont pas relevé appel de cette disposition qui n'est pas listée explicitement dans leur déclaration d'appel du 13 février 2020.



Quant à Mme [H], intimée, elle ne relève pas non plus appel de cette disposition puisque dans le dispositif de ses conclusions, n'est pas sollicitée l'infirmation du jugement sur ce point; l'intimée se contente de solliciter de voir constater que le bail conclu entre les parties est un bail meublé au sens des dispositions de l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989.



Si dans les motifs de ses conclusions, Mme [H] sollicite la réformation du jugement critiqué en ce qu'il a considéré que ledit bail est un contrat portant sur des locaux vacants soumis à la loi du 6 juillet 1989 tendant à amélorier les rapports locatifs, cela n'est pas repris ainsi dans son dispositif.



Or, en vertu de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.



Par conséquent, il convient de décider que la Cour n'est pas saisie de la demande de requalification du contrat de bail de locaux vacants en contrat de bail de logements meublés alors qu'elle n'a pas été formulée régulièrement par l'intimée dans le cadre d'un appel incident.



A titre surabondant, il convient de rappeler que l'inventaire et l'état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés en vertu de l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 29 mars 2014, qui rapelle que ces documents établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandatés par elles et joints au contrat de location.



Or, tel n'est pas le cas en l'espèce au vu de la pièce n°4 de l'intimée.



De même, au vu des biens meubles listés non contradictoirement par la bailleresse, il apparaît que le mobilier est insuffisant pour que les lieux soient qualifiés de meublés.



De même, les époux [M] n'ont pas relevé appel du jugement du Tribunal d'instance de Toulon du 10 décembre 2019 en ce qu'il a annulé le commandement de payer délivré par Mme [V] [H] à M. [K] [M] et Mme [D] [M] en date du 27 avril 2018.



De même, Mme [H] n'a pas formé d'appel incident sur ce point.



Cependant, il n'est pas contesté que, par acte d'huissier du 31 octobre 2018, la bailleresse a fait citer devant la juridiction susvisée M et Mme [M] aux fins de les voir condamner à lui payer solidairement la somme de 11400 euros à titre de dette locative, arrêté au 24 avril 2018.



Il est incontestable que cet acte de citation vaut mise en demeure des anciens locataires à régler les loyers et charges échus et impayés.



Pour s'opposer à ce paiement, les appelants invoquent un accord valant transaction du 30 mai 2018 par lequel, dans son article 2, la SARL AM IMMOBILIER s'engage pour le compte de Mme [H] à ce qu'elle ne poursuive pas le règlement des loyers impayés et en cas de poursuite, elle s'engage à régler le montant des sommes dues par M et Mme [M] à Mme [H].



Cependant, comme l'a justement analysé le premier juge, ce contrat, auquel Mme [H] n'est pas partie, se heurte à l'effet relatif des conventions prévues par l'article 1199 du code civil.

Ainsi, celle-ci n'est pas tenue par l'accord passé entre des tiers et est en droit de réclamer le paiement des loyers échus et non payés.

En outre, il ne résulte pas de cette transaction que Mme [H] ait renoncé à une action en recouvrement des loyers impayés contre ses locataires.



Enfin, les appelants invoquent avoir subi un trouble de jouissance qui leur permettrait de ne pas exécuter leur obligation de payer les loyers.





Or, il convient de préciser que l'exception d'inexécution est applicable en matière de bail d'habitation que si les preneurs établissent que les lieux étaient inahitables, la preuve de l'indécence ne pouvant aucunement peser ici sur le bailleur.



Or, sans le prouver, les époux [M] se contentent d'invoquer n'avoir pas pu jouir paisiblement des lieux du fait que plusieurs personnes auraient l'habitude d'entrer dans la propriété louée pour y récupérer des matériaux.

Cependant, ces faits ne reposent que sur de simples déclarations des appelants auprès des services de gendarmerie et sur des photographies non datées, dont il est impossible de dire si elles concernent bien les lieux loués.

En outre, la nature des faits reprochés à la bailleresse, qui ne concerne que les espaces extérieurs de la location, ne peut aucunement justifier une exception d'inexécution en faveur des locataires.



Par conséquent, en l'absence de contestation sur le quantum de la créance locative de Mme [H] par les appelants, celle-ci est parfaitement justifiée à hauteur de la somme de 8 359,99 euros, comme l'a décidé le jugement déféré, l'intimée ne formant aucun appel incident relativement à la condamnation prononcée en première instance.



Dans ce cas, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement M.[K] [M] et Mme [D] [M] à verser à Mme [V] [H] la somme de 8 359,99 euros, au titre des loyers et charges demeurés impayés au 24 avril 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018, date de l'assignation. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



L'équité commande de faire droit à la demande de Mme [H] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelants seront condamnés à lui payer solidairement la somme visée au dispositif de la présente décision.



Les appelants, qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.



Ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. [K] [M] et Mme [D] [M] à payer à Mme [V] [H] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné in solidum M. [K] [M] et Mme [D] [M] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 27 avril 2018.



PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : 



CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il :

- a condamné solidairement M. [K] [M] et Mme [D] [Z] épouse [M] à payer à Mme [V] [H] la somme de 8359,99 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018 :

- a condamné in solidum M. [K] [M] et Mme [D] [Z] épouse [M] à payer à Mme [V] [H] la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 27 avril 2018 ; 



Y AJOUTANT : 



CONDAMNE solidairement M. [K] [M] et Mme [D] [Z] épouse [M] à payer à Mme [V] [H] la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 



CONDAMNE in solidum M. [K] [M] et Mme [D] [Z] épouse [M] aux dépens d'appel.



 LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,