Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 12 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 12 MAI 2022



N° 2022/ 375













Rôle N° RG 21/03044 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAXD







[K] [H]





C/



[R] [S]

[B] [S]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Sabrina SETTEMBRE



Me Jean-Luc RICHARD 











Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de GRASSE en date du 26 Octobre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00531.





APPELANTE



Madame [K] [H]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/9062 du 12/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 14 Août 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Sabrina SETTEMBRE, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [R] [S]

né le 28 Janvier 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Jean-Luc RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Clotilde TANDONNET-RICHARD, avocat au barreau de NICE



Madame [B] [S]

née le 05 Juillet 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Jean-Luc RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Clotilde TANDONNET-RICHARD, avocat au barreau de NICE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 22 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DU LITIGE 



Selon bail sous seing privé du 1er octobre 2016, monsieur [R] [S] et madame [B] [S] ont donné en location à madame [K] [H], un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 550 €, provision sur charges comprise. 



Monsieur [R] [S] et madame [B] [S] ont fait délivrer un commandement de payer daté du 6 septembre 2019 visant la clause résolutoire du bail.



Par ordonnance de référé en date du 26 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Grasse a :


déclaré irrecevable l'action engagée contre monsieur [E] [H],

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 novembre 2019,


'condamné madame [K] [H] à payer à monsieur [R] [S] et madame [B] [S] la somme de 2 335,40 € (décompte arrêté au 24 septembre 2020) à titre provisionnel, portant intérêts au taux légal sur la somme de 891 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer du 6 septembre 2019, 

'autorisé madame [K] [H] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 € chacune et une énième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, 

'précisé que cette mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, 

'suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, 

'dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, 

'dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera: 

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet; 

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible; 

* qu'à défaut pour madame [K] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, monsieur [R] [S] et madame [B] [S] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est; 

* que madame [K] [H] soit condamnée à verser à monsieur [R] [S] et madame [B] [S] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

'débouté madame [K] [H] de sa demande reconventionnelle d'expertise,

'condamné madame [K] [H] à verser à monsieur [R] [S] et madame [B] [S] la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

'condamné madame [K] [H] au paiement des dépens, qui comprendront notamment la coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification en préfecture. 



Selon déclaration reçue au greffe le 26 février 2021, madame [K] [H] a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 23 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [K] [H] demande à la cour :


d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, 


Statuant à nouveau : 


d'ordonner le sursis à exécution de toute mesure de résiliation du contrat de bail,

d'ordonner le sursis à exécution de toute mesure d'expulsion de madame [K] [H],

de constater que sa dette de loyer a été intégralement acquittée, 

de débouter monsieur [R] [S] et madame [B] [S] de toutes leurs demandes, 

de mettre à la charge de monsieur [R] [S] et madame [B] [S] leurs propres dépens de première instance et d'appel,


A titre subsidiaire : 


de l'autoriser à se libérer du reliquat de sa dette correspondant aux frais de procédure par 36 mensualités égales, outre le règlement de son loyer habituel, 


En tout état de cause :


de mettre les frais de procédure et les dépens à la charge de monsieur [R] [S] et madame [B] [S], tant en première instance qu'en appel. 




Madame [K] [H] soutient que le premier juge n'a pas assez pris en compte sa situation particulière, sa dette de loyer ayant pour origine un problème bancaire consécutif à la fin de son placement sous curatelle, en mai 2019. Elle explique ne pas avoir perçu sur un compte auquel elle avait accès ses prestations d'allocation logement et d'allocation adulte handicapé, ne retrouvant pleinement cet accès qu'en avril 2020. 

Madame [K] [H], à titre principal, ajoute avoir obtenu ce bail avec le bénéfice du dispositif de garantie des loyers pour les bailleurs, dans le cadre du FSL. Elle assure avoir repris le paiement de son loyer courant à compter d'avril 2020, mais fait valoir que la non prise en charge de sa dette par la garantie souscrite ne lui est pas imputable, mais résulte du refus du bailleur de lui délivrer la quittance de loyer requise. Elle en déduit qu'aucun manquement ne lui est imputable ni ne justifie la résolution du bail. Elle indique s'être acquittée de la somme de 2 811 € les 9 et 10 février 2021, représentant la quasi totalité du solde de sa dette. Elle estime donc que le bail s'est poursuivi.

A titre subsidiaire, madame [K] [H] sollicite l'échelonnement de la dette locative. Elle indique avoir réglé, à l'aide de la caisse d'allocation familiale, la somme de 4 981 € jusqu'en février 2021, et reconnaît devoir encore la somme de 1 082 €. 



Par ordonnance sur incident du 18 novembre 2021, la demande présentée par monsieur [R] [S] et madame [B] [S] tendant à voir la déclaration d'appel de madame [K] [H] déclarée caduque a été rejetée. 



Monsieur [R] [S] et madame [B] [S] ont constitué avocat le 20 avril 2021. S'ils ont conclu sur incident, aucune conclusion n'a été déposée dans leurs intérêts devant la cour. 



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 8 mars 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Par application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Ainsi, la cour qui n'est pas saisie de conclusions par l'intimé doit, pour statuer sur l'appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance.



L'article 906 dernier alinéa du code de procédure civile dispose que les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables. Dès lors, les pièces doivent être écartées des débats lorsque les conclusions au soutien desquelles elles sont communiquées sont irrecevables, au seul constat de l'irrecevabilité des conclusions. 



En l'occurrence, monsieur [R] [S] et madame [B] [S] n'ont pris aucune conclusion sur le principal des demandes présentées, de sorte qu'aucune pièce déposée par eux n'est recevable. 



Par ailleurs, madame [K] [H] a interjeté un appel sur l'ensemble des dispositions de l'ordonnance entreprise, y compris en ce que sa demande d'expertise a été rejetée. Pour autant, force est de constater qu'aucune prétention n'est émise par l'appelante dans le cadre de l'appel quant à une expertise. Aussi, les dispositions de l'ordonnance du premier juge ne pourront qu'être confirmées à ce titre. 



Sur la note en délibéré



La note en délibéré déposée par le conseil de l'intimée le 23 mars 2022, sans aucune sollicitation, ni autorisation de la cour, n'est pas recevable pour n'être pas conforme aux articles 442 et 444 du code de procédure civile. Elle sera donc écartée.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.



En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 1er octobre 2016 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.



Par acte délivré le 6 septembre 2019, monsieur [R] [S] et madame [B] [S] ont fait commandement à madame [K] [H] de payer la somme de 891 € et ont manifesté leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.



Certes, madame [K] [H] a bénéficié d'une mesure de curatelle renforcée du 26 mai 2015 au 20 mai 2019. Elle justifie avoir rencontré des difficultés d'accès à ses comptes, ne pouvant les approvisionner à sa guise, au mois de mars 2019, c'est-à-dire alors qu'elle était toujours sous mesure de protection. Les relevés de compte ultérieurs qu'elle produit entre juin et octobre 2019 font état effectivement d'un solde débiteur. Toutefois, les difficultés de reprise en mains de ses comptes par madame [K] [H] ne sont pas démontrées, l'appelante se contentant de produire des courriers par elle écrits et adressés à sa banque. En tout état de cause, les difficultés de gestion que madame [K] [H] aurait pu rencontré ne sont pas opposables à ses bailleurs comme étant une cause exonératoire de ses propres obligations, dont celle du paiement de son loyer tel que prévu au bail conclu entre les parties. Aussi, il n'est rapportée aucune preuve d'un manquement au paiement des loyers qui ne soit pas imputable à madame [K] [H] dans ses rapports avec les époux [S].









En outre, le dispositif de garantie des loyers souscrit à l'occasion du bail signé entre les parties fonctionne comme un cautionnement, mais ne fait en rien obstacle à la mise en oeuvre par le bailleur de la clause résolutoire stipulée au bail, en cas de non paiement du loyer. S'il est un obstacle à solliciter un dépôt de garantie, en application des articles 2321 du code civil et 22-1-1 de la loi du 6 juillet 1989, il n'empêche en rien la mise en oeuvre de l'article 24 de la même loi. 



Enfin, force est de constater à la lecture des décomptes de loyers produits et des justificatifs de paiement versés au dossier de l'appelante que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé. 



En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 6 novembre 2019, ce que le premier juge a justement apprécié. De même, madame [K] [H] se trouve occupant sans droit ni titre depuis lors, de sorte que son expulsion et celle de tous occupants de son chef s'impose sans qu'un sursis à exécution de la résiliation du bail ou de l'expulsion, indépendamment de la suspension de la clause résolutoire accordée dans le cadre des délais de paiement, ne se trouve fondé ni justifié.



L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée sur la mise en oeuvre de la clause résolutoire.



Sur la provision pour dette locative



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En l'occurrence, devant le premier juge, madame [K] [H] avait admis l'existence d'une dette à hauteur de 2 335,40 € selon décompte arrêté au 24 septembre 2020. 



Au vu des pièces produites, il appert qu'une partie de la dette de madame [K] [H] a été apurée par le versement des allocations logement de la caisse d'allocation familiale à hauteur de 2 170 €. De même, l'appelante justifie avoir réglé la somme de 2 811 € en février 2021 directement auprès de l'huissier de justice en charge de l'apurement de la dette. 



Ainsi, aux termes du dernier décompte produit, réalisé par l'huissier de justice mandaté par les époux [S], en date du 17 février 2021, madame [K] [H] est redevable, une fois les paiements ci-dessus indiqués pris en compte, de la somme de 1 082,14 €, ce que l'appelante admet dans ses dernières écritures. 



En conséquence, au vu de l'évolution du litige, il apparaît nécessaire d'infirmer l'ordonnance entreprise afin de ne condamner madame [K] [H] qu'au paiement provisionnel de cette somme. 



Sur les délais de paiement



En vertu des dispositions de l'article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.





Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. 

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. 



En l'occurrence, madame [K] [H] sollicite des délais de paiement sur 36 mensualités, sans formuler une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.



Or, force est de constater que le premier juge lui a accordé des délais de paiement, en 24 mensualités, avec suspension des effets de la clause résolutoire. 



Madame [K] [H] a apuré une partie de sa dette depuis l'ordonnance de première instance, tout en reprenant le paiement de son loyer courant. 



Elle justifie ainsi de sa capacité de remboursement, bien que l'ensemble de sa situation financière ne soit pas étayée, ni décrite.



Au vu de ces éléments, le bien fondé de l'octroi de délais de paiement est démontré, sans toutefois qu'il soit justifié de l'allongement des délais accordés par le premier juge, au vu de l'ampleur de la dette et de la situation connue de madame [K] [H]. 



Aussi, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise, sauf à adapter le montant des mensualités, compte tenu de la réformation sur le montant de la dette provisionnelle retenue. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Madame [K] [H] qui succombe au litige supportera les dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Ecarte des débats la note en délibéré transmise le 23 mars 2022 par le conseil des intimés,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné madame [K] [H] à payer à monsieur [R] [S] et madame [B] [S] la somme de 2 335,40 € (décompte arrêté au 24 septembre 2020) à titre provisionnel, portant intérêts au taux légal sur la somme de 891 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer du 6 septembre 2019, et, en ce qu'elle a autorisé madame [K] [H] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 100 € chacune et une énième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, 



Confirme l'ordonnance entreprise en l'ensemble des autres dispositions non contraires,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne madame [K] [H] à payer à monsieur [R] [S] et madame [B] [S] la somme de 1 082,14 € (décompte arrêté au 17 février 2021) à titre provisionnel, portant intérêts au taux légal sur la somme de 891 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer du 6 septembre 2019, 



Autorise madame [K] [H] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 45 € chacune et une énième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, 



Condamne madame [K] [H] au paiement des dépens d'appel. 





La Greffière Le Président