Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 12 mai 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 12 MAI 2022



N° 2022/ 377













Rôle N° RG 21/03429 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCEH







Société SAEM VAR AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT





C/



[M] [Y]

[O] [Y] épouse [Y]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Philippe PARISI 



Me Patrick CAGNOL











Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 24 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04991.





APPELANTE



Société Anonyme d'Economie Mixte VAR AMENAGEMENT DEVELOPPEMENT (SAEM) prise en la personne de son représentant légal en exercice, 

dont le siège social est situé [Adresse 7]



représentée par Me Philippe PARISI de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON





INTIMES



Monsieur [M] [Y]

né le 15 Février 1951 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Patrick CAGNOL, avocat au barreau de MARSEILLE et assisté de Me Vincent MARQUET de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Madame [O] [D] épouse [Y]

née le 27 Avril 1951, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Patrick CAGNOL, avocat au barreau de MARSEILLE et assistée de Me Vincent MARQUET de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 22 Mars 2022 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sylvie PEREZ, Conseillère

Mme Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









EXPOSÉ DU LITIGE 



L'abbaye de [Localité 8], située [Adresse 3], monument classé historique depuis 1886, a été acquise par le département du Var le 4 décembre 1992. La société anonyme d'économie mixte Var Aménagement Développement (la SAEM Var Aménagement Développement) a été chargée d'une campagne de restauration en 5 phases à partir de 1998, en qualité de maître d'ouvrage délégué. Le département est ainsi propriétaire notamment de la parcelle B [Cadastre 2].



La cinquième phase des travaux visait l'achèvement des restaurations précédentes, la restauration de la galerie Ouest du cloître effondrée, et le jardin, deux autorisations de travaux sur monument historique ayant été délivrées par le Préfet de région le 23 août 2019 et le 9 mars 2020. 



Par ordonnance du 26 juin 2020, le juge des référés du tribunal administratif de Toulon rejetait la requête en suspension immédiate des travaux formée par les époux [Y], propriétaires d'une maison constituant l'église [10], et plus précisément des parcelles cadastrées B [Cadastre 4], B [Cadastre 5] et B [Cadastre 6] confrontant la parcelle B [Cadastre 2], le long de l'aile Ouest du bâtiment à restaurer, appartenant au département, à l'encontre de ces deux décisions du Préfet (au motif qu'il n'existait pas de doute sérieux sur leur légalité). 



Les époux [Y], le 31 janvier 2020, ont assigné la SAEM Var Aménagement Développement devant le juge des référés afin que la suspension des travaux tendant à l'exhaussement du mur constituant 'l'aile Ouest de l'abbaye' jusqu'à la détermination d'une limite séparative de propriété certaine. Cette procédure a fait l'objet d'un retrait du rôle, après que la SAEM Var Aménagement Développement a modifié son projet d'exhaussement du mur litigieux. 





Par lettre en date du 29 juin 2020, la SAEM demandait aux époux [Y] l'autorisation de poser un échafaudage sur leur parcelle du 20 août au 2 octobre 2020 pour poursuivre les travaux consistant à nettoyer et regarnir le mur de l'aile Ouest et à poser une couvertine en plomb sur l'arase du mur. 



Par lettre en date du 15 juillet 2020, les époux [Y] observaient que la question de la propriété du mur devant faire l'objet des travaux restait entière et que la SAEM n'établissait pas qu'il était indispensable de passer chez eux. Ils refusaient donc de permettre le passage sur leur parcelle.



La SAEM Var Aménagement Développement a alors saisi le juge des référés et demandait qu'il soit fait injonction aux époux [Y] de la laisser pénétrer sur leur fonds, ainsi que l'entreprise qu'elle mandaterait, aux fins de réaliser les travaux sur le mur de l'aile Ouest, pour une durée de quinze jours sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du premier refus constaté. 



Par ordonnance en date du 24 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :


débouté la SAEM Var Aménagement Développement de l'intégralité de ses demandes, 

condamné la SAEM Var Aménagement Développement à verser à monsieur [M] [Y] et madame [O] [D] épouse [Y] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné la SAEM Var Aménagement Développement au paiement des dépens. 




Le premier juge a considéré que la demande de la SAEM Var Aménagement Développement ne pouvait être accueillie sur le fondement de l'article 834 du code civil, à raison d'une contestation sérieuse, dans la mesure où il n'était pas établi que le mur litigieux appartienne au département du Var, du moins à une collectivité publique.



Selon déclaration reçue au greffe le 8 mars 2021, la SAEM Var Aménagement Développement a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 16 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAEM Var Aménagement Développement demande à la cour de :


déclarer son appel recevable dans la forme,

enjoindre à monsieur [M] [Y] et madame [O] [D] épouse [Y] de la laisser pénétrer, elle ou toute entreprise mandatée par elle, sur leur parcelle cadastrée B [Cadastre 6], aux fins de réaliser ou faire réaliser pendant une durée de 15 jours à compter du prononcé de la décision, les travaux de garnissage et rejointage du mur de l'aile Ouest de l'abbaye de [Localité 8], et la pose d'une couvertine en plomb sur l'arase de ce mur, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du premier refus dûment constaté, 

débouter les époux [Y] de l'intégralité de leurs demandes, 

condamner solidairement monsieur [M] [Y] et madame [O] [D] épouse [Y] à lui payer la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamner solidairement monsieur [M] [Y] et madame [O] [D] épouse [Y] aux dépens, avec distraction. 




L'appelante soutient, en premier lieu, que le mur litigieux appartient au domaine public du département du Var. Elle explique que le mur de l'aile Ouest de l'abbaye, ultime étape de la restauration, est attenant à la parcelle B [Cadastre 2], propriété du département, et de la parcelle B [Cadastre 6], propriété des intimés. Elle fait valoir que ce mur fait partie intégrale de l'ensemble abbatial puisqu'il constitue le mur extérieur de l'aile Ouest de l'abbaye qui est entièrement close. En tout état de cause, l'appelante rappelle qu'il n'appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur l'affectation d'un bien au domaine public ou privé d'une personne publique. La SAEM met en avant la domanialité publique attachée au lieu, et, à supposer que le mur soit considéré comme distinct de l'aile Ouest de l'abbaye, sa complémentarité et son caractère d'accessoire indissociable de cette aile. L'appelante ajoute que le mur litigieux, appartenant au domaine public, ne peut être l'objet d'aucun démembrement de propriété, de sorte que sa propriété n'a pu être transférée aux époux [Y] et qu'il ne peut pas davantage être considéré comme mitoyen.



En second lieu, l'appelante invoque l'urgence et l'absence de contestation sérieuse. Elle fait valoir que les travaux de rejointage, de regarnissage et de pose d'une couvertine en plomb sont nécessaires à en assurer la pérennité, tant pour assurer l'étanchéité de la partie haute de l'ouvrage reconstituée au droit du mur que celle du mur lui-même. Elle s'appuie en cela sur les notes du maître d'oeuvre, architecte du patrimoine, qui alertent sur l'urgence de tels travaux, au vu notamment des infiltrations constatées en intérieur, dans les parties déjà rénovées de l'abbaye. Elle ajoute que les travaux provisoires réalisés (bavette en zinc posée sur l'arase du mur) sont insuffisants. La SAEM Var Aménagement Développement indique également que le passage par la propriété des époux [Y] est la seule alternative possible permettant de les réaliser. 

Enfin, la SAEM Var Aménagement Développement dénie toute contestation sérieuse, les intimés ne démontrant pas leur propriété du mur, ni ne justifiant de son bon entretien tout en en revendiquant la propriété. Elle indique qu'aucune contestation ne peut être tirée des tentatives de résolution amiable du litige. Elle ajoute que les travaux de préservation du mur et à visée esthétique nécessitent en échafaudage qui n'est pas susceptible d'altérer le fonds des époux [Y]. 





Par dernières conclusions transmises le 25 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [M] [Y] et madame [O] [D] épouse [Y] sollicitent de la cour qu'elle : 


confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, 

juge irrecevables les demandes de la SAEM Var Aménagement Développement et l'en déboute, 

condamne la SAEM Var Aménagement Développement à payer aux époux [Y] la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamne la SAEM Var Aménagement Développement au paiement des dépens, avec distraction. 




Les intimés expliquent que, par le biais du projet de revalorisation de l'abbaye de [Localité 8], le département du Var a projeté de porter l'ouvrage, haut jusqu'alors de 3 à 5 mètres, à une hauteur de 9 mètres, en vue de créer un étage de bureau, occasionnant ainsi à leur fond une perte d'ensoleillement considérable. Ils expliquent qu'un bornage amiable a été proposé en mai 2019 dont ils ont refusé de signer le procès-verbal à raison de leur contestation quant aux limites de propriété au droit du mur situé à l'Ouest de l'abbaye, aux confins des parcelles B [Cadastre 6] et B [Cadastre 2]. Ils soutiennent qu'un bornage judiciaire devait être intenté par l'appelante, mais ne l'a pas été. 

Les intimés soutiennent qu'il n'existe pas de limite certaine de propriété entre les fonds des parties, B [Cadastre 6] et B [Cadastre 2] en l'état du procès-verbal de carence du bornage amiable du 13 mai 2019.

Les époux [Y] assurent que leur limite de propriété se trouve au niveau du mur d'enceinte originel de l'abbaye (datant du XIème siècle), situé en retrait du mur litigieux, ce dernier étant au mieux dès lors mitoyen. 

S'agissant de l'exercice de la servitude de tour d'échelle sollicitée, les époux [Y] soutiennent que des travaux par cordistes ont déjà été réalisés sur l'arase du mur litigieux et peuvent l'être encore. Par ailleurs, ils soutiennent qu'aucun désordre n'affecte la partie du basse du mur litigieux et contestent toute note technique valable le remettant en cause. S'agissant de la partie haute, désormais implantée en retrait, ils indiquent que la construction est achevée, de sorte qu'il n'est aucunement démontré que la conservation de la construction existante dépend de la réalisation de ces travaux, dont l'impérieuse nécessité n'est pas démontrée.

Ils ajoutent que ces travaux ne sont pas conformes au projet d'urbanisme. 

En outre et surtout, les époux [Y] font valoir que le mur de l'aile Ouest est un ouvrage distinct de l'abbaye, qui n'en constitue pas le mur d'enceinte et qui ne bénéficie pas de la protection attachée à la domanialité publique, et insistent sur le fait qu'il n'appartient pas au juge judiciaire de trancher sur l'affectation d'un bien au domaine public.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 8 mars 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour d'appel précise, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations', de 'prise d'acte' ou de 'dire et juger' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. 



Bien qu'invoquant l'irrecevabilité des prétentions de la SAEM Var Aménagement Développement, les intimés ne font valoir aucune fin de non recevoir ou cause d'irrecevabilité, les moyens évoqués relevant du bien fondé ou non de la demande. Aucune irrecevabilité n'a donc lieu d'être appréciée, ni, a fortiori, prononcée.



Sur la demande de servitude de tour d'échelle 



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

 

Le "tour d'échelle" consiste dans le droit, pour le propriétaire d'un bâtiment contigu au fonds voisin, de poser au long de ce bâtiment les échelles nécessaires à la réparation et généralement de faire tous les travaux indispensables en introduisant sur le fond voisin les ouvriers avec leurs outils ou échafaudages. 



Lorsque le propriétaire du fonds voisin s'oppose au passage et à l'occupation de parties de son terrain, l'autorisation de pénétrer sur sa propriété ne sera accordée par le tribunal que dans des limites strictes définies en fonction de la nature de l'objet et de l'importance des travaux à exécuter. Il doit être impossible d'effectuer ces travaux depuis le fonds du propriétaire demandeur, même au prix d'une dépense supplémentaire, sauf disproportion au regard de la valeur des travaux à effectuer. 



Ce droit est alors assorti de l'emprise nécessaire et suffisante pour exécuter les travaux invoqués. La gêne occasionnée doit être la moindre possible, et ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage. Elle ne doit pas être disproportionnée par rapport à l'intérêt des travaux.

 

Le propriétaire voisin est en droit d'obtenir un dédommagement au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier et de l'atteinte au droit de propriété. 



La servitude prétorienne de tour d'échelle tend pour le propriétaire d'un fonds à obtenir de son voisin contigu le droit de pénétrer temporairement chez lui en vue de réaliser des travaux de conservation et/ou réparation indispensables à son fonds. 



La SAEM Var Aménagement Développement sollicite qu'il soit fait injonction aux époux [Y] de lui consentir un tel droit, en vue de la conservation du mur de l'aile Ouest de l'abbaye de [Localité 8]. A cette fin, il appartient, en premier lieu, à l'appelante de démontrer que le mur litigieux est bien la propriété de la collectivité publique qui lui a délégué la restauration du lieu ; à défaut, elle ne peut aucunement prétendre au bénéfice d'une telle servitude de tour d'échelle. L'appréciation du critère d'urgence, ainsi que de la nécessité de réaliser des travaux en parties basse et haute du mur en cause, interviennent dans un deuxième temps, à supposer que l'appelante puisse prétendre au droit qu'elle revendique.



En l'occurrence, la SAEM Var Aménagement Développement ne produit aucun plan de bornage, ni autre titre de propriété établissant avec certitude que le mur litigieux lui appartienne. Le mur en cause est situé effectivement à l'Ouest de la parcelle B [Cadastre 2] appartenant à l'appelante, et plus précisément à l'Ouest de l'édifice que constitue l'abbaye de [Localité 8]. Aucun bornage judiciaire n'a été réalisé, ni même entrepris. Avant la campagne de restauration de ce monument, il était à l'état de ruine et marquait la séparation entre la galerie Ouest du préau et le jardin des prêtres. Si un bornage amiable a été proposé en avril /mai 2019, aucun procès-verbal de bornage n'a pu être signé entre les parties, en l'état des contestations existantes quant aux limites séparatives, aux droits de ce mur, aux confins des parcelles B [Cadastre 6], propriété des intimés, et B [Cadastre 2], propriété de l'appelante. Ainsi, un procès-verbal de carence a été dressé le 13 mai 2019, les époux [Y] soutenant que leur limite de propriété se situe sur l'axe du mur, quand le géomètre mandaté par le département du Var envisageait comme limite le pied du mur existant, côté extérieur.



Tant la stratigraphie de l'aile Ouest de l'abbaye, telle qu'elle est présentée dans le dossier de demande d'autorisation de travaux sur un monument historique de février 2019, que les photographies produites, issues notamment des procès-verbaux de constat par huissier de justice versés aux dossiers des parties, font notamment apparaître que plusieurs murs ont été élevés au cours des siècles. Ainsi, les époux [Y] soutiennent que leur limite de propriété se situe au niveau du mur de clôture édifié au XIème siècle. Ils en déduisent que le mur construit ultérieurement au-delà de ces limites, constituant l'actuel mur litigieux, est leur propriété, voire est mitoyen. La SAEM Var Aménagement Développement, de son côté, soutient que le mur en cause appartient à l'édifice dont il fait partie intégrante et en constitue le mur extérieur. Elle met en avant la domanialité publique attachée au lieu, et, à tout le moins, le caractère accessoire de ce mur à l'édifice qui est la propriété du département du Var. Elle en déduit qu'aucun démembrement de propriété n'est possible, de sorte que le mur en cause ne saurait être mitoyen.



Or, il n'appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur la question de l'affectation d'un bien au domaine public, et donc d'apprécier le critère de la domanialité publique, au sens de l'article L 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, qui suppose que l'ouvrage en cause ait été préalablement affecté à l'usage direct du public ou à un service public avec aménagement à cette fin. Cette qualification ressort de la seule compétence du juge administratif. 



Monsieur [M] [Y] et madame [O] [D] épouse [Y] produisent un plan d'état des lieux dressé par monsieur [E] [V], géomètre expert par eux mandaté, qui, le 25 avril 2019, fixe la limite séparative des fonds, à partir de l'application graphique des limites figurant sur le plan cadastral Napoléonien et sur le cadastre actuel, au niveau de l'axe du mur litigieux, le présumant mitoyen.



Au vu de ces éléments, force est de relever que la SAEM Var Aménagement Développement n'établit pas, de façon non sérieusement contestable, que le mur litigieux soit la propriété du département du Var, ou celle d'une collectivité publique l'ayant mandatée. 



Dans ces conditions, l'appelante ne peut prétendre au bénéfice d'une servitude de tour d'échelle et c'est à juste titre que le premier juge a rejeté cette demande. 



L'ordonnance entreprise doit donc être intégralement confirmée. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



La SAEM Var Aménagement Développement qui succombe au litige sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de monsieur [M] [Y] et madame [O] [D] épouse [Y] les frais, non compris dans les dépens, qu'ils ont exposés pour leur défense. L'indemnité qui leur a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de leur allouer une indemnité complémentaire globale de 1 500 euros en cause d'appel.



L'appelante supportera en outre les dépens de première instance et d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,



Y ajoutant :



Condamne la SAEM Var Aménagement Développement à payer à monsieur [M] [Y] et madame [O] [D] épouse [Y] la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la SAEM Var Aménagement Développement de sa demande sur ce même fondement, 



Condamne la SAEM Var Aménagement Développement au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





La Greffière Le Président