Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 12 mai 2022

AFFAIRE :N° RG 20/01850 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7E-GS64

  



 ARRÊT N° 



 JB. 





ORIGINE : DECISION en date du 31 Août 2020 du Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX- RG n° 19/00141 





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 MAI 2022

 







APPELANTE : 



S.A.R.L. HDS [Localité 11]

N° SIRET : 528 651 722

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal 



représentée par Me Pascale GRAMMAGNAC-YGOUF, avocat au barreau de CAEN, 

assistée de Me Charles-Edouard BRAULT, substitué par Me CHASTAGNIER, avocats au barreau de PARIS







INTIMES :



Madame [E] [Z] épouse [P]

née le 26 Juin 1963 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 3]





Monsieur [Y] [P]

né le 25 Juin 1962 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 3]



non représentés, bien que régulièrement assignés









COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





DÉBATS : A l'audience publique du 03 mars 2022





GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



ARRÊT prononcé publiquement le 12 mai 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier







* * *



EXPOSE DU LITIGE



[E] [Z] épouse [P] et [Y] [P] ont donné à bail à la société PIERRE & VACANCES divers locaux à usage commercial dépendant de l'ensemble immobilier « Le beach hôtel '' sis [Adresse 8] à [Localité 11], moyennant un loyer annuel en numéraire de 4661,12 euros HT et un loyer en nature consistant en la mise à disposition de l'appartement ou d'un appartement similaire avec droits de séjour.

La société PIERRE & VACANCES a cédé le bail à la société HDS [Localité 11] le 08 décembre 2010.

La société HDS [Localité 11] a signifié le 30 septembre 2015 aux bailleurs une demande de renouvellement du bail pour neuf années à compter du 1er octobre 2015 avec une demande de baisse du loyer à la valeur locative du bien, à laquelle il n'a pas été répondu. Aucun accord n'est intervenu entre les parties sur le loyer du bail renouvelé. 

Par acte d'huissier en date du 30 juillet 2018, la société HDS [Localité 11] a fait assigner M. et Mme [P] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lisieux.

Par jugement en date du 11 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré

incompétent et a désigné le tribunal de grande instance de Lisieux pour connaître de l'affaire.



Par jugement en date du 31 août 2020, le tribunal judiciaire de Lisieux a :



- déclaré la société HDS [Localité 11] irrecevable en son action engagée à l'encontre de M. et Mme [P] ;

- condamné la société HDS [Localité 11] aux dépens comprenant les frais de la procédure devant le juge des loyers commerciaux ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.



Par déclaration en date du 1er octobre 2020, la SARL HDS [Localité 11] a fait appel du jugement.

 

Dans ses dernières conclusions du 30 décembre 2020, la société HDS [Localité 11] demande à la cour d'appel de :



- infirmer le jugement dans toutes ses dispositions ; 

- déclarer opposable aux intimés la cession de fonds de commerce intervenue entre la Société PIERRE & VACANCES et la société HDS [Localité 11];

- déclarer la société HDS [Localité 11] recevable en son action et recevoir la société HDS [Localité 11] en son appel, l'y déclarer bien fondée;

- juger que la soumission au statut des baux commerciaux est de l'essence même de toute

exploitation d'un hôtel de tourisme, 

- déclarer valable la demande de renouvellement de la société HDS [Localité 11] ;

En conséquence,

- déclarer recevable la société HDS [Localité 11] en sa demande de fixation de loyer du bail renouvelé ;

- juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, qui s'avère inférieure au dernier loyer contractuel ;

- juger monovalents les locaux litigieux ;

- subsidiairement juger que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, qui s'avère largement inférieure au dernier loyer contractuel, et a fortiori au montant pouvant découler de la règle du plafonnement ;

- juger qu'en raison de la monovalence des locaux, la valeur locative doit s'apprécier selon les critères découlant de l'article R. 145-10 du code de commerce ;

- juger qu'en tout état de cause, et quand bien même les locaux litigieux ne seraient pas

considérés, par impossible, comme monovalents, la valeur locative au 1er octobre 2014 devra être appréciée en application de la méthode hôtelière, seule reconnue au regard des usages de la branche d'activité considérée et en tout état de cause pertinente avec l'activité économique exercée ;

En conséquence,

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à un montant annuel en

principal qui peut s'apprécier à 2408,83 euros, valorisation des périodes d'occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve du réajustement du dépôt de garantie ;

- dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous loyers trop perçus, et ce à compter

rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et seront capitalisés dans les

conditions de l'article 1154 du code civil ;

- débouter le bailleur de l'ensemble de ses demandes et prétentions particulièrement infondées ;

- très subsidiairement, et si une mesure d'instruction venait à être ordonnée, fixer, eu égard au rapport d'expertise amiable d'ores et déjà produit aux débats, le montant du loyer provisionnel dû à une somme qui ne saurait excéder 2408,83 euros en principal pendant la durée de l'instance, et ce dans les termes de l'article L 145-57 du code de commerce ;

- condamner l'intimée au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Pascale GRAMMAGNAC-YGOUF.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l'appelante, il est renvoyé à ses dernières conclusions visées supra.



M. et Mme [P] n'ont pas constitué avocat.

La déclaration d'appel a été signifiée par acte d'huissier du 9 décembre 2020 à personne pour Mme [P] et à domicile pour M. [P].

Les conclusions leur ont été signifiées par acte d'huissier du 18 janvier 2021 à domicile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2022.





SUR CE, LA COUR



- Sur l'opposabilité de la cession de bail



La société HDS [Localité 11] soutient que la cession de bail est opposable au bailleur qui a reçu par écrit l'information relative à ladite cession conformément aux dispositions du contrat de bail et que par la suite le bailleur a traité directement avec la société HDS [Localité 11] ce qui constitue en toute hypothèse une acceptation tacite de la cession.



Le contrat de bail conclu entre la société d'exploitation touristique Pierre et Vacances Maeva France et le bailleur prévoit à l'article 4-9 que le bailleur 'autorise le preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l'exercice de son activité telle que définie ci-avant à l'article 3 et à céder son bail librement, restant garant de son cessionnaire pour l'exécution du bail jusqu'à son terme contractuel. En cas de cession, le preneur veillera à en informer en temps utiles le bailleur et à en assurer l'opposabilité au moyen d'un écrit précisant l'identité du cessionnaire par dérogation à l'article 1690 du code civil. Le bailleur autorise le preneur à sous-louer en totalité ou partiellement les locaux loués à toute société du groupe dont il fait partie et à tout autre exploitant exerçant les mêmes activités que lui telles que définies à l'article 3 des présentes.'



Par courrier du 26 novembre 2010, la société Pierre et Vacances a informé le bailleur de la cession du fonds de commerce Beach Hôtel [Localité 11] à compter du 8 décembre 2010 indiquant que le repreneur 'Hôtel du Soleil' appartenait au groupe Sofisol.







Les premiers juges ont jugé que le contrat prévoyait une information précisant l'identité du cessionnaire et que cette obligation n'avait pas été respectée compte-tenu de l'imprécision du courrier qui ne faisait état ni de la forme sociale du cessionnaire, ni du capital social, ni du siège social, ni du numéro d'immatriculation de la société et que le courrier qui indiquait en outre que Sofisol reprenait les clauses et spécificités du bail dans son intégralité créait un doute sur l'identité exacte du cessionnaire.



Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le bailleur a renvoyé à la société HDS [Localité 11] de 2011 à 2019 des décomptes de loyers pour chaque année écoulée, signés avec la mention ' BON PAYER' qui valent quittances de loyers.

Compte-tenu des termes du courrier du 26 novembre 2010, dont la réception n'est pas contestée, le bailleur ne pouvait se méprendre sur la qualité de la société' HDS [Localité 11] Hôtel Soleil de [Localité 11]' et ne peut soutenir qu'il pensait que la société HDS [Localité 11] était un exploitant exerçant les mêmes activités que le groupe Pierre et Vacances et auquel ce dernier aurait sous-loué les locaux.

Par ailleurs, il résulte du courrier de la société HDS [Localité 11] en date du 28 décembre 2015, que le bailleur ne conteste pas avoir reçu, que des pourparlers ont été engagés entre les propriétaires et la société HDS [Localité 11] au sujet de la révision du loyer commercial.

Il ressort des échanges de mails versés aux débats que dès 2013 des réunions ont eu lieu entre la société HDS [Localité 11] et les représentants des propriétaires sur la fixation des loyers.



Dans un mail du 21 août 2013 adressé à M. [C], représentant de la société HDS [Localité 11], Mme [L], représentant les propriétaires, indique : ' Nous vous confirmons par écrit, comme vous nous l'avez demandé lors de la réunion du 20/8/2013, notre contre proposition, dans le cadre d'une démarche commune :

nous souhaitons une reprise des clauses du bail Pierre et Vacances (en y ajoutant à votre charge ' la vétusté et l'usure normale') avec un loyer fixe correspondant au loyer unitial*1,20(+20%) indexé selon l'IRL...'

Les bailleurs ont en outre réservé auprès de la société HDS [Localité 11] des séjours, le loyer étant à la fois un loyer en numéraire et un loyer en séjour.



Par ailleurs, l'acte de notification de la demande de renouvellement de bail fait clairement apparaître l'identité du cessionnaire et le fait que la société HDS [Localité 11] vient aux droits de la société Pierre et Vacances sans que cela n'ait entraîné de signification d'un refus de renouvellement du bail de la part du bailleur. 



Au vu de ces éléments, il apparaît que si le courrier d'information de cession du bail est imprécis sur l'identité du repreneur, il existe des actes positifs du bailleur, postérieurs au dit courrier, qui établissent de manière non équivoque que celui-ci a bien eu connaissance de la cession et l'a acceptée tacitement.



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré la société HDS [Localité 11] irrecevable en son action en fixation de loyer du bail renouvelé.



- Sur l'application du statut des baux commerciaux



La société HDS [Localité 11] soutient que le bail conclu est un bail commercial dès lors qu'elle exerce une activité commerciale dans les lieux donnés à bail et que les mentions du contrat démontrent en tout état de cause que les parties ont entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux.



Il résulte des dispositions de l'article L145-1 du code de commerce que le statut du bail commercial s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.



Il résulte du contrat conclu entre le bailleur et la société Pierre et Vacances que le bailleur donne à bail au preneur des locaux meublés et aménagés et les quotes-parts des parties communes générales et particulières attachées à ces locaux, y compris celles afférentes aux éléments d'équipements communs afin que le bailleur y exerce une activité d'exploitation en 'HOTEL DE TOURISME' consistant en la mise à disposition desdits locaux meublés pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle (laverie, locations diverses...).





La société HDS [Localité 11] indique qu'elle ne procède pas seulement à des locations de chambre mais qu'elle propose également des prestations telles que l'accueil-réception, des prestations de ménage, de fourniture de linge. Ces prestations sont précisées dans le contrat de bail qui indique que le bailleur en bénéficiera lorsqu'il réservera des séjours, ce qui n'est pas contesté.

En établissant ainsi l'existence d'une activité hôtelière et para hôtelière, la société HDS [Localité 11] justifie exercer une activité commerciale dans les lieux donnés à bail.



Au vu de ces éléments, le bail est donc un bail commercial du fait de l'activité commerciale exercée dans les lieux loués, de la qualité de la société HDS [Localité 11] et du loyer payé en contrepartie.



En outre, le contrat signé par les parties prévoit que le bailleur renonce à se prévaloir des dispositions prévues par l'article L154-31 du code de commerce et qu'il renonce en conséquence à être appelé par le preneur à concourir aux actes consentis à ce titre.

Cette mention suppose que les parties ont entendu soumettre le bail au statut des baux commerciaux tout comme la clause fixant à 9 années la durée du bail.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bail conclu entre la société Pierre et Vacances et le propriétaire des lieux est bien un bail commercial peu important que le contrat ne précise pas le droit au renouvellement qui est une conséquence nécessaire de l'application du statut du bail.



- Sur le renouvellement du bail



L'article L145-10 du code de commerce, dans sa version applicable aux faits, énonce qu''A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précédent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande de renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire.(...)

Elle doit, à peine de nullité reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la signification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.(...)'



La cession de bail a eu lieu en cours de bail conclu avec la société Pierre et Vacances.

Au terme du bail, la société HDS [Localité 11] a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement de bail commercial avec une demande de baisse du loyer à la valeur locative du bien.



La société HDS [Localité 11] soutient qu'à défaut de réponse du bailleur dans le délai de 3 mois visé par l'article L145-10 du code de commerce repris dans la demande de renouvellement du bail, le bailleur est réputé avoir accepté le principe de renouvellement du bail.



Le bailleur n'a pas en l'espèce fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois suivant la signification de la demande de renouvellement.

Il est donc réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré.

Il sera rappelé que le bail commercial même s'il est est à durée déterminée ne prend pas fin de plein droit et le code de commerce oblige le bailleur à donner congé pour mettre fin au bail.

Il est constant que le contrat initialement signé prévoit que le bail est consenti moyennant un loyer payable pour partie en numéraire et pour partie par compensation avec le prix de prestations d'hébergement. Le bailleur bénéficiait ainsi d'un droit de séjours dans des locaux exploités par la société Pierre et Vacances, de la participation à une bourse d'échanges entre les différents propriétaires, de tarifs préférentiels dans l'une des résidences du groupe Pierre et Vacances en France métropolitaine, Italie et Espagne. 



La société HDS [Localité 11] ne prétend pas pouvoir faire la même proposition ni proposer les mêmes conditions de séjours et d'échanges.



Il sera toutefois constaté que le bailleur n'a pas formulé d'opposition au renouvellement du bail dans les trois mois suivant la signification de la demande de renouvellement, que le renouvellement du bail est intervenu à la fin de l'année 2015 et que depuis cette date, le bailleur n'a formalisé aucun refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime ou aucun congé avec refus de renouvellement.

Il y a donc bien eu renouvellement du bail.





- Sur la fixation du prix du loyer



La société HDS [Localité 11] fait valoir que les locaux donnés à bail sont monovalents puisque construits en vue d'une seule utilisation et qu'un changement d'affectation nécessiterait des travaux importants et onéreux. Elle en déduit que le prix du loyer doit être calculé selon la méthode hôtelière.





L'immeuble donné à bail a été construit pour une exploitation hôtelière.

Il a été construit en vue d'une seule utilisation et tout autre usage apparaît exclu sans transformation profonde. 

La transformation de chambres d'hôtel en appartements ne peut se faire sans des travaux de transformation importants et onéreux.

La présence d'un restaurant sur place, donné à bail par la SCI Cannes [Localité 11] à une autre société, la société foncière Soleil Invest, n'a pas pour effet de faire perdre à la partie d'immeuble donnée à bail à la société HDS [Localité 11] son affectation exclusive à usage d'hôtel, étant précisé qu'il résulte du rapport d'expertise de M. [T], que ce restaurant est exclusivement exploité comme une salle de petit déjeuner.

L'existence d'une copropriété rend par ailleurs très difficile un changement de destination des lieux donnés à bail.



Il sera donc retenu que les locaux donnés à bail sont monovalents c'est à dire aménagés en vue d'une seule utilisation.



Aux termes de l'article R 145-10 du code de commerce le prix des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.



Le juge des loyers dispose toutefois de la possibilité d'adopter tout autre mode d'évaluation s'il l'estime meilleur.



Il est constant en l'espèce que le prix du loyer a été fixé dans le cadre d'un placement financier et comme le souligne le bailleur, il n'est aucunement démontré que le loyer initial de chaque lot commercialisé par Pierre et Vacances a été fixé par référence à une valeur locative globale divisée ensuite par millièmes de copropriété.

Il apparaît en outre nécessaire au vu du cas d'espèce d'apprécier s'il y a lieu de tenir compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé, ce dont il n'est pas justifié en l'état.



Dès lors, avant dire droit sur le montant du prix du loyer, il sera ordonné une mesure d'expertise, le rapport d'expertise de M. [T] versé aux débats ayant été

établi de manière non contradictoire et n'étant étayé par aucun autre élément utilement exploitable par la cour.

Dans l'attente de la décision fixant le prix du bail, le preneur sera tenu au paiement du loyer au prix ancien.





Il sera sursis à statuer sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens.









PAR CES MOTIFS

LA COUR,



Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe ;



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable la société HDS [Localité 11] en son action engagée à l'encontre de M. et Mme [P] ;



Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé ;



DECLARE la société HDS [Localité 11] recevable en sa demande de fixation de loyer du bail renouvelé ; 



DIT que le bail conclu entre les parties et portant sur le lot appartenant au bailleur sis dans l'ensemble immobilier dénommé le Beach Hôtel situé à [Localité 11] (14) est un bail commercial portant sur des locaux monovalents ;



AVANT DIRE DROIT sur la fixation du prix du loyer renouvelé, ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [R] [F] ([Adresse 2])

inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Caen, avec pour mission de :

- entendre les parties en leurs explications

- se rendre sur les lieux donnés à bail, les décrire, préciser leurs caractéristiques , déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l'application d'un coefficient de pondération ;

- procéder à l'examen des faits allégués par les parties et celui des éléments mentionnés aux articles L145-33, L145-34, R145-10, R145-8 et suivants du code de commerce ;

- fournir tous éléments d'information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative ;

- donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, en s'attachant à faire application de la méthode hôtelière ;

- donner son avis sur les modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé et s'il y a lieu de prendre en compte ces modalités pour la fixation du prix du bail renouvelé ;

- donner son avis sur la méthode de calcul du prix du loyer la plus adaptée à la situation;

- fournir tous autres éléments qu'il estimera utiles ;

- rédiger à l'issue de chaque réunion d'expertise une note aux parties en fixant un délai pour présentation d'éventuels dires ou observations ;

- annexer au rapport d'expertise les dires et observations des parties ;

DIT que l'expert pourra s'adjoindre tout sachant ;

DIT que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la cour d'appel de Caen dans un délai de 8 mois à compter de l'avis de consignation, et en adresser une copie à chaque partie accompagnée de sa demande de rémunération ;



DIT que la société HDS [Localité 11] devra verser au régisseur d'avances et recettes de la cour d'appel de Caen une provision de 1000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert, au plus tard le 12 juillet 2022 ;



DESIGNE pour suivre les opérations d'expertise, le magistrat chargé de la mise en état ;



DIT que durant l'instance, le preneur est tenu au paiement du loyer au prix ancien ;



DEBOUTE les parties de leurs demandes contraires ;



SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;









RESERVE les dépens.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









N. LE GALLF. EMILY