Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 12 mai 2022

AFFAIRE : N° RG 20/02509 - 

N° Portalis DBVC-V-B7E-GUBT

  



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : DECISION du Tribunal de proximité de FLERS en date du 23 Octobre 2020 

 RG n° 1120000087





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 MAI 2022

 



 



APPELANTS :



Monsieur [A] [F] [D] [I]

né le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022020009189 du 21/01/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)





Madame [Z] [J] [T] [G] épouse [I]

née le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022020009203 du 04/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)



représentés et assistés de Me Anne-Victoire MARCHAND, avocat au barreau d'ARGENTAN





INTIME :



Monsieur [M] [H] [C] [O]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 6]



représenté et assisté de la SCP BRODIN & HELLOCO, avocat au barreau d'ARGENTAN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021001654 du 01/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)









DEBATS : A l'audience publique du 28 février 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme EMILY, Présidente, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





ARRÊT prononcé publiquement le 12 mai 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier 





* * *





Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2014, [M] [O] a donné en location à [A] [I] et [Z] [G] épouse [I] un logement situé au lieudit [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 550 euros hors charges, et un dépôt de garantie du même montant.



Les époux [I] ont quitté le logement le 14 février 2019, et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le même jour.



Par déclaration reçue au greffe du tribunal d'instance de Vire le 11 décembre 2019, [M] [O] a sollicité la condamnation des époux [I], ainsi que de [N] [P], en qualité de caution, au paiement de la somme de 599,35 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, et des réparations locatives.

Par jugement en date du 7 mai 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vire a déclaré recevable la demande d'[M] [O], mais s'est déclaré incompétent territorialement pour connaître du litige, et a renvoyé le dossier au tribunal de proximité de Flers.



Par jugement en date du 23 octobre 2020, le tribunal de proximité de Flers a :

- déclaré [M] [O] recevable en sa demande ;

- débouté [M] [O] de sa demande en paiement de l'arriéré des loyers et charges concernant le logement sis [Adresse 8], occupé jusqu'au 14 février 2019 ;

- condamné solidairement [A] [I] et [Z] [G] épouse [I] à payer à [M] [O] la somme de 309,55 euros, au titre des réparations locatives et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- débouté [M] [O] de ses demandes à l'encontre de [N] [P] ;

- débouté [A] [I] et [Z] [G] épouse [I] de leur demande en réduction des loyers ;

- condamné in solidum [A] [I] et [Z] [G] épouse [I] aux dépens de l'instance ;

- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.





Par déclaration en date du 17 novembre 2020, M. et Mme [I] ont fait appel du jugement.



Dans leurs dernières écritures en date du 17 janvier 2022, ils demandent à la cour d'appel de :

- réformer le jugement ;

- constater qu'[M] [O] n'est plus propriétaire du bien dont s'agit et qu'il ne s'est pas réservé la possibilité d'agir ou de poursuivre une action en justice ;

- très subsidiairement, débouter [M] [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- en toute hypothèse, accueillir les époux [I] en leurs demandes reconventionnelles et faire droit à leur demande de réduction de loyer compte tenu du rapport de l'ARS ;

- en conséquence, condamner [M] [O] à verser aux époux [I] :

- la somme de 13.750 euros au titre des loyers indûment perçus pour la période du 18 décembre 2014 au 14 février 2019,

- la somme de 550 euros au titre du dépôt de garantie non restitué ;

- condamner [M] [O] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.



Dans ses dernières conclusions en date du 22 juin 2021, M. [O] demande à la cour d'appel de :

- débouter les époux [I] de l'intégralité de leurs demandes ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

- condamner M. Et Mme [I] aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2022.



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions visées supra.



SUR CE, LA COUR



Sur la recevabilité de l'action du bailleur



M. et Mme [I] soutiennent que M. [O] n'a pas qualité pour agir dès lors qu'il n'est plus propriétaire de l'immeuble et qu'il ne s'est pas réservé la possibilité de poursuivre la procédure.

M. [O] indique que son action est recevable dès lors que le contrat de bail a pris fin le 14 février 2019 et qu'il a en outre saisi la juridiction de première instance avant la vente qui a eu lieu le 6 février 2020.



L'article 31 du code de procédure civile édicte que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou défendre un intérêt déterminé.



En l'espèce, si l'immeuble donné à bail a été vendu par acte notarié du 6 février 2020 (date non contestée par les appelants), il sera constaté que le bail avait pris fin antérieurement soit le 14 février 2019. 

M. [O] a engagé son action en justice le 11 décembre 2019.

Le nouveau propriétaire n'a jamais eu la qualité de bailleur vis à vis des appelants.



Dès lors, au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré [M] [O] recevable en son action.



Il sera constaté que M. [O], qui demande la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions ne remet donc pas en cause le rejet de sa demande en paiement de l'arriéré des loyers et charges.

L'appel ne portant pas sur ce point, la cour n'est pas saisie de ce chef du jugement.



Sur la demande au titre des réparations locatives



L'article 7 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, énonce que le locataire est notamment obligé de :

- répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

- prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



Il a été établi entre les parties un état des lieux d'entrée le 18 décembre 1914 et un état des lieux de sortie le 14 février 2019.

L'état des lieux se sortie mentionne qu'il manque la télécommande universelle, qu'une ardoise est cassée sur le toit de la véranda, que l'armoire de la salle de bain présente deux miroirs cassés, que le lavabo de la salle de bain est à changer, qu'un thermostat du radiateur de la cuisine est manquant.



Les appelants ne remettent pas en cause ces états des lieux dans leurs écritures. Ils se contentent d'affirmer que les factures de réparation fournies par M. [O] sont excessives sans plus de justification.



M.[O] produit :

- une facture de remplacement d'ardoises cassées du 29 mars 2019 : 99 euros

- une facture de remplacement d'un meuble d'un montant du 14 mars 2019 : 97,44 euros

- une facture de fourniture et mise en place télécommande du 20 février 2020 : 275 euros

- une facture plomberie du 2 avril 2019 : 528,59 euros.



Le montant total des factures s'élève à la somme de 1000,03 euros. 

Cette somme est due par M. et Mme [I] au titre des réparations locatives.

Le premier juge a déduit de cette somme le dépôt de garantie de 550 euros et une somme de 140,48 euros indiquée par le bailleur.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [I] au paiement de la somme de 309,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des réparations locatives, la solidarité des preneurs étant prévue par le contrat de bail.



Sur la demande en réduction des loyers



Les appelants soutiennent que le logement donné à bail était indécent et que leur demande de réduction de moitié du montant du loyer est justifiée alors que la bailleur, averti oralement, connaissait les caractéristiques de son logement et n'ignorait pas les problèmes rencontrés.



M. [O] fait valoir que la demande est irrecevable dès lors que les locataires ne l'ont jamais mis en demeure de remplir ses obligations, qu'il a fait des travaux dans le logement à la suite du rapport de l'ARS, travaux qui ont conduit à la reprise du versement de l'APL dès le mois d'août 2018.







L'article 6 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 édicte que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. 

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.



En l'espèce, M. et Mme [I] versent aux débats un rapport de l'ARS en date du 4 avril 2018 établi à la suite d'un courrier de signalement du 11 janvier 2018 dont il résulte :

- que le chauffage du logement est assuré par une chaudière à fuel vétuste qui dysfonctionnerait selon les locataires qui utilisent des chauffages électriques d'appoint ;

- que selon les locataires, le propriétaire ne leur aurait pas remis le diagnostic de performance énergétique ;

- qu'une porte fenêtre présente un carreau cassé et n'est pas étanche aux intempéries ;

- qu'il existe une mauvaise ou une absence d'isolation notamment des murs périphériques favorisant les infiltrations d'eau et le refroidissement du logement avec des moisissures sur certains pourtours de fenêtres ;

- que le système de ventilation permanent ne fonctionne pas de manière efficace dans la salle de bail du rez-de- chaussée ;

- que la toiture en ardoises est en mauvais état favorisant les infiltrations.



Il est conclu que le logement présente des caractéristiques d'un logement indécent.



Pour se prévaloir d'un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre aux normes le logement, sauf lorsque l'indécence existe ab initio.



En l'espèce, l'état des lieux d'entrée établi en décembre 2014 décrit un logement en bon état général.

Aucun élément du dossier ne permet de retenir que le bailleur avait connaissance des désordres et caractéristiques décrits dans le rapport de l'ARS avant la réception de celui-ci en avril 2018, les locataires ne justifiant d'aucune demande antérieure adressée au bailleur à ce titre. 



M [O] justifie du remplacement de la porte-fenêtre en juillet 2018, de la réparation du radiateur de la cuisine, de la vidange, du remplissage et de la purge de l'installation chauffage.

M. et Mme [I] font en outre état dans leurs écritures d'un nettoyage du toit et de l'entretien de la chaudière.



Il n'est pas contesté par les époux [I] que les versements directs de la CAF ont repris en août 2018 comme cela est indiqué dans le jugement. 

La reprise de ces versements impliquait aux termes de l'article L542-2 du code de la sécurité sociale applicable au moment des faits que le logement n'était plus considéré comme indécent.



Dès lors au vu de ces éléments, il ne peut être reproché au bailleur un manquement à son obligation de délivrance d'un logement décent en l'absence d'information par les locataires des travaux nécessaires avant le rapport de l'ARS et le bailleur ayant engagé des travaux à la suite de la réception de ce rapport.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il n'a pas retenu de faute du bailleur et a rejeté la demande en réduction des loyers.



Le jugement sera confirmé sur la condamnation aux dépens.



M. et Mme [I], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.







PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe ;



CONFIRME le jugement déféré dans les limites de la saisine de la cour d'appel ;



Y ajoutant,



CONDAMNE [A] [I] et [Z] [G] épouse [I] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ;



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









N. LE GALLF. EMILY