Cour d'Appel · Chambre civile — 11 mai 2022

ARRÊT N° 192



RG N° : N° RG 21/00706 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIHTG







AFFAIRE :



[Z] [E]

C/

Commune [Localité 6]









MCS/MLL





demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion









































Grosse délivrée

Me DEBERNARD-DAURIAC, Me SOLTNER, avocats









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU 11 MAI 2022



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Le onze Mai deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



[Z] [E]

de nationalité française

né le 26 Novembre 1969 à [Localité 5] (69)

Profession : Boucher, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES, Me Eric DAURIAC de la SCP DAURIAC PAULIAT-DEFAYE BOUCHERLE MAGNE, avocat au barreau de LIMOGES





APPELANT d'un jugement rendu le 06 JUILLET 2021 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION près le tribunal judiciaire de LIMOGES



ET :



Commune [Localité 6]

sise [Adresse 4]

représentée par Me Raphaël SOLTNER de la SELARL SOLTNER-MARTIN, avocat au barreau de LIMOGES





INTIMÉE



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Selon avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la Mise en Etat, l'affaire a été fixée à l'audience du 09 Mars 2022 pour plaidoirie avec arrêt rendu le 04 Mai 2022. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 786 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Mme Marie-Laure LOUPY, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport, les avocats des parties sont intervenus au soutien des intérêts de leur client.



 Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Mai 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date, le délibéré a été prorogé au 11 mai 2022, les parties ayant été régulièrement avisées.

Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, et d'elle-même, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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LA COUR



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Exposé du litige: 



Le 30 mars 2016, la Commune de [Localité 6] a donné à bail un logement d'habitation situé [Adresse 2] (87) à M. [Z] [E], moyennant un loyer mensuel de 430 €. 



Par acte d'huissier du 15 avril 2019, la Commune de [Localité 6] a fait citer M. [E] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Limoges aux fins, notamment, de voir:

* constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenue dans le contrat de bail et visée par le commandement de payer resté sans effet du 5 octobre 2018

* ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef sous astreinte

* condamner à lui payer une somme provisionnelle de 4218,35 € au titre des arriérés de loyers, assortis des intérêts à taux légal,

* fixer une indemnité d'occupation.



M. [E] a sollicité, à titre reconventionnel, l'annulation du contrat de bail souscrit le 30 mars 2016, la condamnation de la Commune de [Localité 6] à lui payer la somme de 21 920 € au titre de la restitution des loyers et la réparation de ses préjudices. Subsidiairement, il a sollicité une mesure d'expertise pour constater l'état du logement. 



Par ordonnance du 15 mai 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges a rejeté la demande d'expertise, sursis à statuer sur ses autres demandes et renvoyé l'affaire au fond.



Par jugement contradictoire du 6 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a notamment :



-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 décembre 2018 ; en conséquence, 'prononcé 'la résiliation à cette date du bail portant sur l'immeuble sis [Adresse 2] ;

-dit qu'il pourra être procédé faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l'expulsion de M. [E] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, ainsi qu'à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

-condamné M. [E] à payer à la Commune de [Localité 6] la somme de 8371,44 € au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 31 décembre 2020, dont à déduire les sommes éventuellement versées depuis cette date ;

-dit que cette somme de 8 371,44 € produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l'article 1231-7 du code civil ;

-fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi, et jusqu'à libération effective des lieux : soit la somme mensuelle non révisable de 446,24 € ;

-condamné M. [E] au paiement de ladite indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux ;

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

-condamné M. [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 octobre 2018 à compléter . 



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Appel de la décision a été relevé le 2 août 2021 par M. [Z] [E] dans des conditions de forme et de délai non contestées du chef de toutes ses dispositions à l'exception de celle déboutant la Commune de [Localité 6] de ses demandes plus amples ou contraires.



L'affaire a été orientée à la mise en état .



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Par conclusions signifiées et déposées le 25 octobre 2021, M. [Z] [E] demande à la Cour de réformer le jugement et, statuant à nouveau, de :





-réformer le jugement dans toutes ses dispositions,



-statuant à nouveau,



-annuler le contrat de bail qu'il a souscrit le 30 mars 2016 avec la Commune de [Localité 6] concernant le logement situé [Adresse 3] (87) ;

-condamner la commune de [Localité 6] à lui payer les sommes suivantes : 

* 18 920 € au titre de la restitution des loyers, 

* 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, 

* 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



à titre subsidiaire,

 

-ordonner une expertise de son logement en donnant notamment à l'expert désigné mission de : 

- convoquer les parties et les entendre, ainsi que tous éventuels sachants, en leurs explications, et ce après s'être fait communiquer tous documents utiles ; 

- se rendre sur place, [Adresse 3] (87), pénétrer dans la propriété, examiner et décrire l'état général du logement ; 

- constater et décrire les traces de moisissures apparentes et l'humidité ambiante ; 

- constater et décrire les dégâts occasionnés par la moisissure du logement ; 

- déterminer l'origine de cette moisissure ; 

- préciser les responsabilités encourues ; 

- décrire les éléments constitutifs du préjudice de la requérante (Sic) ; 

- préciser les moyens et/ou les travaux pour y remédier ; 

- rejeter toutes demandes, fins ou conclusions contraires ; 

- statuer ce que de droit quant aux dépens ; 





Par conclusions signifiées et déposées le 13 décembre 2021, la Commune de [Localité 6] demande à la Cour de:



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement critiqué ;

- rejeter toutes les demandes formées par M. [E]



statuant à nouveau,

 

- condamner M. [E] à lui verser la somme de 12 251,53 € au titre des arriérés de loyers suivant décompte actualisé ; 

- condamner M. [E] à lui verser en cause d'appel la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2022.



La Cour pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS DE LA DÉCISION : 



*Sur la demande de nullité du contrat de bail :



M. [Z] [E] sollicite l'annulation du contrat de bail pour dol au motif que la commune s'est abstenue volontairement de lui communiquer l'ensemble des diagnostics obligatoires prévus par l'article 3 ' 3 de la loi du 6 juillet 1989 destinés à l'informer sur les performances énergétiques du logement loué, sur l'éventualité d'un risque d'exposition au plomb, sur l'état des risques naturels et technologiques au regard de la zone de situation de l'immeuble. Il soutient que s'il avait disposé de ces diagnostics techniques, il aurait pu être valablement informé de l'état réel du logement et n'aurait pas contracté. Il soutient que le logement comporte de nombreux désordres : une humidité importante, présence de moisissures, défaut d'aération et de ventilation du logement, défaut d'isolation, qu'il a fait établir un diagnostic par Soliha Limousin, lequel a conclu à l' indécence du logement. Il sollicite, en conséquence, l'annulation du contrat de bail pour dol sur le fondement de l'article 1137 du Code civil avec le remboursement des loyers versés.



Selon l'article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre partie par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par le cocontractant d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



En vertu de l'article 1130 du Code civil, le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que sans lui l'une des parties n'aurait pas contractée ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Le caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.





Si la transmission des diagnostics a pour objet de renseigner le candidat locataire sur l'état réel du logement qu'il envisage de prendre à bail et s'il est établi, en l'espèce, que la commune de [Localité 6] n'a pas remis à M. [Z] [E] les diagnostics obligatoires prévus par la loi à la date de conclusion du bail ni postérieurement( diagnostic de performance énergétique, diagnostic plomb et diagnostic amiante ainsi que l'état des risques naturels et technologiques), M. [Z] [E] ne démontre pas que l'absence de remise de ces documents aurait eu pour but de le tromper sur l'état réel du logement et de le déterminer à contracter.



Sa demande de nullité du bail pour dol sera en conséquence rejetée et par voie de conséquence, sa demande en remboursement des sommes réglées au bailleur depuis la conclusion du contrat de bail (18'920 €) sera également écartée.



*Sur les demandes de la commune de [Localité 6]:



La commune de [Localité 6] a sollicité par assignation du 15 avril 2019 le constat de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire au visa de l'article 24 de la loi numéro 89 ' 462 du 6 juillet 1989.



Selon l' article 24 I, 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient à peine de nullité:

- la mention que le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour payer sa dette

- le montant mensuel des loyers des charges

- le décompte de la dette

- l'avertissement qu'à défaut de paiement d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et l'expulsion.'



Par des motifs qui ne sont pas critiqués par les parties, le 1er juge a constaté à la date du 6 décembre 2018, la résiliation du bail après avoir justement relevé que la dette de loyers visée dans le commandement du 5 octobre 2018 (2951,18€) était restée pour partie impayée deux mois après la délivrance du commandement de payer, de sorte que la cour ne peut que confirmer la décision entreprise de ce chef.



De même seront confirmées les dispositions du jugement ordonnant l'expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef et fixant l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé.



La commune de [Localité 6] a actualisé sa créance de loyers et indemnités d'occupation à la date du 13 décembre 2021 . M. [Z] [E] ne formule aucune contestation, ni ne justifie de règlements non pris en compte par le bailleur, de sorte qu'il sera condamné à payer à la commune, la somme de 12'251,53 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dues à cette date.



*Sur la demande d'expertise du logement présentée par M. [Z] [E] :



Cette demande, dont le locataire avait été débouté dans le cadre de la procédure de référé qu'il avait intentée initialement, est sans objet, compte tenu de la résiliation du bail et de son expulsion du logement.



*Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral présentée par M. [Z] [E] :



M. [Z] [E] sollicite la condamnation de la commune à lui payer la somme de 3000 € pour préjudice moral, exposant avoir fait procéder par l'organisme SOLIHA LIMOUSIN à un diagnostic du logement qui a révélé son indécence. Il soutient que si le bailleur lui avait remis les diagnostics techniques obligatoires, il aurait pu connaître précisément l'état du logement lequel présente de nombreuses traces d'humidité et de moisissures suite à un défaut d'aération et de ventilation du logement et à un défaut d'isolation, que ces désordres lui ont causé un préjudice moral et qu'il est fondé à réclamer la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 3000 € à ce titre.





M. [Z] [E] verse aux débats le rapport de diagnostic technique établi à sa demande par l'organisme SOLIHA le 19 novembre 2019. Il ressort de ce document que le logement a été qualifié de logement non décent, que l'installation électrique a été jugée insuffisante et non sécurisée, qu'un risque d'intoxication au gaz carbonique lié aux appareils à combustion a été relevé par suite de l'absence de ventilation basse, qu'a été constatée également la présence d'humidité dans le logement ponctuellement en bas des murs, au niveau des plafonds en haut des murs, que la ventilation pièce par pièce a été jugée insuffisante dans la cuisine, dans la salle d'eau, dans les WC, qu'ont été constatés des moisissures, champignons, traces d'humidité avec présence d'humidité par condensation, le diagnostiqueur ayant précisé qu'il s'agissait d'un logement très mal isolé. 



Il ressort également de ce document que le bailleur non présent lors de la visite se serait engagé à réaliser des travaux à partir de la 2e quinzaine de janviers 2020, ces travaux consistant à la mise en sécurité de l'installation électrique, le contrôle et la mise en conformité du système de ventilation du logement, à l'amélioration des performances 

d' isolation du logement, a minima l'isolation des plafonds d'étage, du plafond du garage, de la chambre, de la porte cuisine garage.



L'ensemble des défauts du logement préexistant manifestement à l'occupation des lieux par Monsieur [E] aurait dû conduire le bailleur à faire procéder à ses frais avant la mise en location du logement, à sa mise en conformité, dont il aurait pu avoir connaissance de l'impérieuse nécessité s'il avait fait procéder en temps utile aux diagnostics obligatoires.



L'état du logement a causé au locataire un préjudice moral incontestable qu'il convient d'indemniser par l'allocation, à ce dernier d'une somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts.



La compensation sera ordonnée d'office entre les créances respectives des parties jusqu'à due concurrence.



*Sur les demandes accessoires :



Au regard des données du litige et de l'infirmation partielle de la décision entreprise, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens sans que des considérations d'équité commandent de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte que les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.



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PAR CES MOTIFS



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LA COUR,



Statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté M. [Z] [E] de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice moral,



Statuant de nouveau de ce chef,



Condamne la commune de Peyrat de Bellac à payer à M. [Z] [E] une indemnité de 3000 € au titre du préjudice moral,



Ordonne d'office la compensation entre les créances respectives des parties jusqu'à due concurrence,



Y ajoutant, 



Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Rejette les demandes plus amples ou contraires,



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENTE,











Marie-Laure LOUPY. Corinne BALIAN.



















































































N° RG 21/00706 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIHTG