Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 12 mai 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 12 MAI 2022



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18308 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXAP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Août 2019 -Tribunal d'Instance de Paris - RG n° 11-19-1210





APPELANTE

 

SCI FEDERPIERRE CAPUCINES

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, toque : D1952







INTIMES 



Monsieur [G] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Me Aurélie GUILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0496



Madame [I] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Aurélie GUILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0496







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de Chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Marthe CRAVIARI









ARRET :



- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte du 2 mai 2012, la SCI Federpierre Capucines a donné à bail à M. [G] [C] et Mme [I] [C] un appartement de 5 pièces et 158,70 m2 avec cave, situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 3.800 euros outre 420 euros de provision pour charges. 



Par acte du 10 janvier 2019, la SCI Federpierre Capucines a assigné M. et Mme [C] aux fins notamment de résiliation du bail, condamnation à lui payer la somme de 13.171,88 euros arrêtée au mois de décembre 2018, expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation. 



Par jugement contradictoire entrepris du 30 août 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :



Prononce la jonction des procédures n° 11 19 1210 et n° 11 19 1892 ; 

Dit le commandement visant la clause résolutoire signifié le 28 septembre 2018 valable ; 

Constate que M. [G] [C] et Mme [I] [C] ont restitué leur logement à la suite du congé qu'ils avaient donné le 9 mars 2019 ; 

Dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes en acquisition de la clause résolutoire et subséquentes ; 

Condamne solidairement M. [G] [C] et Mme [I] [C] à payer à la société Federpierre Capucines la somme de 13. 171,88 euros arrêtée au mois de décembre 2018 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamne la société Federpierre Capucines à payer à M. [G] [C] et Mme [I] [C] les sommes suivantes : 

- 10.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance

- 3.800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie 

Après compensation opérée, condamne en l'état, la société Federpierre Capucines à payer à M. [G] [C] et Mme [I] [C] la somme de 628,12 euros ; 

Autorise la société Federpierre Capucines à notifier à M. [G] [C] et Mme [I] [C] la reddition des charges locatives de l'année 2018 et jusqu'au départ de ceux ci, sans qu'il y ait lieu, d'ores et déjà, à ordonner le remboursement sollicité de ce chef par les défendeurs lesquels pourront à nouveau saisir le tribunal, en cas de non-respect par la requérante de ses engagements sur ce point ;

Ordonne la main levée de la saisie conservatoire ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ; 

Ordonne l'exécution provisoire ; 

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 29 septembre 2019 par la société Federpierre Capucines ; 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 20 décembre 2019 par lesquelles la société Federpierre Capucines, appelante, demande à la cour de :

 

Vu le bail du 2 mai 2012, 

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 28 septembre 2015, 

Vu les dispositions des articles 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, 

Vu les dispositions des articles 1103 et 1728-2° du code civil, 



Confirmer le jugement rendu le 30 août 2019 par le tribunal d'instance de Paris sauf en ce qu'il a condamné : 

- les époux [C] au paiement de la somme de 13.171,88 euros au titre des loyers et charges dus au mois de décembre 2018 alors que ceux-ci restaient débiteurs au 12 avril 2019, date de leur départ des lieux loués et comme ils le reconnaissaient eux-mêmes, d'une somme de 20.334,52 euros ; 

- la société Federpierre Capucines à payer à M. [G] [C] et Mme [I] [C] « une somme forfaitaire de 10.000 euros » à titre de dommages et intérêts en réparation de leur prétendu trouble de jouissance consécutivement aux travaux entrepris dans l'immeuble par celle-ci. 

 

Statuant à nouveau de : 

Débouter M. [G] [C] et Mme [I] [C] de leurs demandes et prétentions et notamment de paiement de dommages et intérêts en réparation de leur prétendu préjudice de jouissance consécutivement aux travaux qui ont été entrepris dans l'immeuble par la société Federpierre Capucines ; 

Constater que M. [G] [C] et Mme [I] [C] ne se sont pas acquittés de la somme de 20.334,52 euros due par ces derniers au titre des loyers arrêtés au 12 avril 2019; Condamner solidairement M. [G] [C] et Mme [I] [C] à payer à la société Federpierre Capucines la somme de 20.334,52 euros due par ces derniers au titre des loyers arrêtés au 12 avril 2019 et ce, avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ; 

Condamner solidairement M. [G] [C] et Mme [I] [C] à payer à la société Federpierre Capucines la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner solidairement M. [G] [C] et Mme [I] [C] aux dépens qui comprendront les frais de signification du commandement de payer du 28 septembre 2018.



Vu les dernières écritures remises au greffe le 13 mars 2020 au terme desquelles M. [G] [C] et Mme [I] [C], intimés, forment appel incident et demandent à la cour de :

 

Vu le jugement du tribunal d'instance de Paris en date du 30 août 2019, 

Vu la loi du 6 juillet 1989, 

Vu les articles 1719 et suivants du code civil, 

Vu l'ancien article 1134 du code civil applicable au contrat, 

Vu l'article 564 du code de procédure civile, 

 

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [G] [C] et Mme [I] [C] à payer à la société Federpierre Capucines la somme de 13.171,88 euros au titre des loyers dus au mois de décembre 2018 ; 

Déclarer irrecevable la demande de la société Federpierre Capucines au titre des loyers du 1er janvier 2019 au 12 avril 2019 par application de l'article 564 du code de procédure civile ;

Réformer le jugement en ce qu'il a débouté M. [G] [C] et Mme [I] [C] de leurs demandes au titre du remboursement des charges locatives ; 

Réformer le jugement en ce qu'il a limité l'indemnisation des troubles de jouissance de M. [G] [C] et Mme [I] [C] à la somme de 10.000 euros ; 

Réformer le jugement en ce qu'il a débouté M. [G] [C] et Mme [I] [C] de leurs demandes au titre de leur préjudice moral et des frais bancaires de saisies conservatoires ; 



Et statuant à nouveau, 



1. Sur le remboursement de charges, 

 

A titre principal, 

 

Dire et juger que la société Federpierre Capucines n'a pas convenu contractuellement avec 

ses locataires d'une répartition des charges aux tantièmes ; 

Dire et juger que la société Federpierre Capucines ne justifie pas des critères de répartition 

des charges aux tantièmes ; 

 

En conséquence, 

Condamner la société Federpierre Capucines à rembourser à M. [G] [C] et Mme [I] [C] la somme de 24.814,94 euros au titre des charges réglées pour les années 2015 à 2019 non prescrites ; 

 

Subsidiairement, 

Dire et juger que la société Federpierre Capucines a facturé indûment aux locataires des charges injustifiées ; 

 

En conséquence

 

Condamner la société Federpierre Capucines à rembourser à M. [G] [C] et Mme [I] [C] la somme de 7 498,28 euros au titre des charges imputées indûment ; 

Faire interdiction à la société Federpierre capucines, dans le cadre des régularisations de charges à intervenir pour 2019 : 

- de solliciter le remboursement de frais de contrat de chauffage, nettoyage, câbles et antennes, 

- de solliciter un remboursement supérieur à la somme de 500 euros pour les consommations d'eau annuelles, 

- de solliciter un remboursement supérieur à la somme de 600 euros pour la taxe d'ordures ménagères, 

 

2. Sur les troubles de jouissances et les autres préjudices subis du fait des manquements du propriétaire 

 

Condamner la société Federpierre Capucines à payer à M. [G] [C] et Mme [I] [C] la somme de 13 769,65 euros en réparation des troubles de jouissance subis ; 

Condamner la société Federpierre Capucines à payer à M. [G] [C] et Mme [I] [C] la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral subi ; 

Condamner la société Federpierre à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 133,20 euros au titre des frais bancaires supportés par la saisie conservatoire ; 

 

3. Sur le dépôt de garantie, 

 

Constater que M. [G] [C] et Mme [I] [C] disposent d'une créance de restitution de leur dépôt de garantie d'un montant de 3 800 euros au titre de dispositions du jugement non querellées ; 

 

4. Sur la compensation judiciaire, 

 

Constater que M. [G] [C] et Mme [I] [C] sont redevables de la somme de 13 171,88 euros ; 

Constater que la société Federpierre Capucines est redevable en application des dispositions du jugement non querellé et des dispositions de l'arrêt à intervenir : 

- à titre principal, de la somme totale de 44 517,79 euros, se décomposant comme suit : 

- 24 814,94 euros au titre du remboursement des charges 

 - 13 769,65 euros en réparation des troubles de jouissance subis 

 - 3 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie 

 - 2 000 euros pour le préjudice moral 

 - 133,20 euros pour les frais bancaires de saisie conservatoire 

 - à titre subsidiaire, à la somme totale de 27 201,13 euros, se décomposant comme suit : - 7.498,28 euros au titre du remboursement des charges 

 - 13 769,65 euros en réparation des troubles de jouissance subis 

 - 3 800 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie 

 - 2 000 euros pour le préjudice moral

 - 133,20 euros pour les frais bancaires de saisie conservatoire 

 

En conséquence, 



Ordonner la compensation des créances susvisées,

Condamner la société Federpierre Capucines à payer, après compensation des créances, à M. [G] [C] et Mme [I] [C] , à titre principal la somme de 31 345,91 euros, et à titre subsidiaire à la somme de 14 029,25 euros ; 

 

5. En tout état de cause,

 

Débouter la société Federpierre Capucines de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

 

Condamner la société FEDERPIERRE CAPUCINES à payer à M. [G] [C] et Mme [I] [C] la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

La condamner aux entiers dépens.

 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.



La cour observe que les parties n'ont pas fait appel des chefs de dispositifs du jugement retenant la validité du commandement visant la clause résolutoire signifié le 28 septembre 2018, constatant que les époux [C] ont restitué leur logement à la suite du congé qu'ils avaient donné le 9 mars 2019 et disant n'y avoir lieu à statuer sur les demandes en acquisition de la clause résolutoire et subséquentes, qui sont donc définitifs. 





Sur la dette locative



*sur la demande de la SCI Federpierre Capucines en condamnation de M. et Mme [C] au paiement de la somme de 20.334,52 euros, arrêtée au 12 avril 2019 



Ainsi que cela résulte du jugement, la SCI Federpierre Capucines a demandé en première instance la condamnation de M. et Mme [C] à lui payer la somme de 13.171,88 euros au titre de la dette locative, arrêtée au mois de décembre 2018 et sa demande a été accueillie; la SCI Federpierre Capucines n'a donc pas intérêt à agir en 'infirmation' du jugement sur ce point.



S'agissant d'une demande de réactualisation de la dette, il ne s'agit pas d'une demande nouvelle et à ce titre irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile, contrairement à ce que soutiennent les intimés ; en effet, il résulte de l'article 565 du même code que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, ce qui est le cas en l'espèce, la demande tendant à la fin initialement poursuivie, c'est-à-dire au paiement des sommes dues au titre de l'occupation de l'appartement litigieux et se bornant à élever le montant demandé.



Toutefois, cette demande sera rejetée puisque la SCI Federpierre Capucines ne produit aucun décompte actualisé des sommes dues et des sommes versées, permettant à la cour d'identifier précisément la créance alléguée, la référence aux conclusions de première instance des époux [C] n'étant pas suffisante.





*Sur la contestation des charges par M. et Mme [C]



Il est de principe, en application de l'article 1315 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire : 

- un décompte des charges selon leur nature, 

- dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois. 



Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, sous réserve de la prescription triennale prévue par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle n'est pas en cause en l'espèce, dès lors qu'elles sont justifiées, et que le bailleur met à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, des pièces justificatives. 



Le décompte détaillé par nature de charge ne peut tenir lieu de justificatif (Civ. 3ème 30 juin 2004, pourvoi 03-11.098, Bull 135, -Civ. 3ème 8 décembre 2010, pourvoi 09-71.124, Bull 216).



En l'espèce il est constant que :



- l'immeuble appartient à un seul propriétaire,

- le contrat de location n'a pas prévu le mode de répartition des charges entre les différents locataires et la part imputable à l'appartement litigieux, 



-la bailleresse a procédé à une régularisation des charges en adressant le décompte de charges poste par poste à M. et Mme [C] et ce pour l'année 2014 par courrier du 10 décembre 2015, pour l'année 2015 par courrier du 5 juillet 2017, pour l'année 2016 par courrier du 30 avril 2018 et pour l'année 2017 par courrier du 25 juin 2018.

La SCI Federpierre Capucines affirme 'n'avoir toujours pas arrêté à ce jour la reddition des charges locatives pour l'année 2018"alors que M. et Mme [C] produisent le courrier qui leur a été adressé le 5 septembre 2019, au titre de la régularisation des charges de l'année 2018.

Tous ces courriers indiquent que les pièces justificatives sont mises à disposition dans les bureaux de la société sur rendez-vous.



-la bailleresse a appliqué une facturation à M. et Mme [C] aux tantièmes, sur la base d'un état de répartition des charges établie par un géomètre, l'appartement litigieux, de 158 m2, correspondant à 701 tantièmes sur un total de 9957.

Ce dernier document récapitule et désigne tous les lots composant l'immeuble et la quote-part que chacun représente sur l'ensemble, ainsi que les différentes catégories de charges à répartir (charges communes générales, ascenseur, ...) ; les lots litigieux (appartement et cave) y apparaissent clairement.



M. et Mme [C] ne critiquent pas utilement le critère de répartition aux tantièmes et cet état de répartition des lots et des charges, qui leur a été transmis par lettre du 25 février 2016 du gestionnaire de l'immeuble; ils ne démontrent pas leur caractère inéquitable, incohérent ou inapproprié, nonobstant leurs allégations relatives à la taille d'autres appartements de l'immeuble.



En tout état de cause il n'y a pas lieu d'écarter ces modalités au motif de l'absence de prévision du contrat de bail sur ce point, cette absence d'indication ne pouvant aboutir au remboursement de la totalité des provisions pour charges appelées de 2015 à 2019; cette demande sera donc rejetée. 





Subsidiairement, M. et Mme [C] contestent, comme ils l'ont fait en première instance, et par de nombreux courriers adressés à la bailleresse au cours des années 2016 à 2018, les charges appelées pour la consommation d'eau, les contrats d'entretien, de chauffage, de nettoyage, d'installation et entretien des antennes et câbles ainsi que pour la taxe sur les ordures ménagères, et ce pour les années 2015 à 2018 (considérant que leur action est prescrite pour les charges de 2014 ).



La SCI Federpierre Capucines se borne à produire les décomptes détaillés par nature de charge, qui mentionnent le montant des dépenses pour l'immeuble et la quote-part de l'appartement objet du bail, lesquels, comme déjà indiqué ne peuvent tenir lieu de justificatifs.

Ils font valoir que les critiques des intimés ne reposent sur aucun commencement de preuve et que les pièces justificatives ont été mises à disposition des preneurs conformément aux dispositions légales, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.



Cependant, il appartient au bailleur de produire devant la cour les justificatifs des sommes dont il demande le paiement et qui sont contestées, par la production des factures, contrats de fourniture ou décomptes des quantités consommées; ces pièces ne sont pas produites en l'espèce ; la cour relève que la jurisprudence, citée par l'appelante principale, rappelant qu'il incombe au preneur qui conteste par exemple une consommation exorbitante d'eau de justifier des éléments de nature à renverser la présomption d'exactitude des relevés du compteur, ne saurait être invoquée par le bailleur qui s'abstient précisément de produire de tels relevés, sauf à renverser la charge de la preuve.



Sous le bénéfice de ces observations, il convient de préciser les éléments suivants:



- s'agissant des consommations d'eau froide, l'état de répartition des charges précité indique, en page 20, que les charges d'eau froide comprennent le prix de l'eau froide consommée par l'ensemble de la copropriété outre la redevance pour la location et les frais d'entretien des installations et précise que les appartements n'ont pas de compteur individuel (à la différence des commerces compris dans l'immeuble).

M. et Mme [C] ne contestent pas les sommes dues au titre des années 2016 à 2018, d'un montant d'environ 400 à 500 euros par an mais constatent qu'en 2015 la somme particulièrement élevée de 1.829,97 euros leur a été facturée.



Ils produisent un rapport d'intervention de l'entreprise Launay- rénovation-agencement d'où il résulte qu'une consommation exceptionnellement importante d'eau pour l'immeuble a été observée en novembre 2015 et que le contrôle des installations a permis d'identifier une anomalie provenant d'un commerce en rez de chaussée de l'immeuble.



Se référant à une consommation 'normale' de 471 euros, M. et Mme [C] demandent ainsi que soit écartée la somme de 1358,97 euros correspondant à l'excédent de facturation par rapport aux sommes habituelles.



La SCI Federpierre Capucines ne produit aucun justificatif établissant la consommation totale de l'immeuble et la dépense totale à ce titre d'un montant de 25.992,89 euros en 2015, exceptionnellement élevé par rapport aux autres années.



Par conséquent, la cour retient que la somme de 1.358,97 euros (soit 1829,97 euros appelés - 471 euros en moyenne facturés les autres années à M. et Mme [C]) n'est pas justifiée et doit être écartée des sommes poursuivies.



-s'agissant des sommes réclamées au titre du 'contrat d'entretien chauffage', elles sont facturées respectivement à 217,09 euros et 220,02 euros en 2015 et 2016; cependant ainsi que le relèvent exactement M. et Mme [C], l'état de répartition générale des charges précité mentionne, page 29, que le chauffage et l'eau chaude sont individuels, la répartition de charge étant sans objet ('néant'); la cour observe d'ailleurs qu'aucune somme n'a été facturée à ce titre en 2017 et 2018 à M. et Mme [C], qui établissent en effet bénéficier d'un équipement individuel ; au surplus aucune dépense de chauffage pour des parties communes n'est par ailleurs alléguée ou justifiée par le bailleur.

Par conséquent, la cour retient que la somme de 437,11 euros n'est pas justifiée et doit être écartée.



- s'agissant des sommes facturées au titre du contrat de nettoyage, qui sont passées pour tout l'immeuble de la somme de 3.954,40 euros en 2015 à 10.564,94 euros en 2018, M. et Mme [C] indiquent, sans être contredits que les frais d'un gardien faisant également le ménage sont également prévus et facturés, ce qui ne fait d'ailleurs l'objet d'aucune contestation de leur part ; SCI Federpierre Capucines ne produisant aucun élément justificatif de ces frais de nettoyage supplémentaires, d'un montant particulièrement élevé, la cour accueille la demande de M. et Mme [C] de voir écarter la somme totale de 2.219,82 euros qui leur a été facturée au titre du contrat de nettoyage de 2015 à 2018.



- la demande de remboursement de la somme de 351,67 euros au titre du contrat d'installation des antennes et câbles pour les années 2015 à 2018, sera en revanche écartée, M. et Mme [C] se bornant à faire valoir qu'ils n'utilisent pas la fibre optique, ce qui est inopérant, sans contester l'existence de ces installations, dont la prise en charge par chaque lot, selon sa quote-part, est prévue en page 25 et 26 de l'état de répartition des charges, sans que le montant de ces frais soit sérieusement contesté par M. et Mme [C].



- S'agissant de la taxe des ordures ménagères, aucun avis d'imposition n'est produit par SCI Federpierre Capucines à l'appui de ses décomptes pour justifier les sommes appelées.



M. et Mme [C] ne demandent pas à la cour d'écarter la totalité des sommes qui leur ont été facturées à ce titre mais uniquement une somme excédentaire, qu'ils proposent d'apprécier par référence à un montant habituel pour une famille de 2 adultes et 3 enfants à [Localité 6] à 600 euros par an; ils demandent ainsi que soit écartée la somme totale de 1.112,91 euros correspondant à un montant anormalement élevé de TOM appelé de 2015 à 2018.

Toutefois au regard des éléments produits par M. et Mme [C], la cour évalue à 100 euros par an, soit 400 euros de 2015 à 2018, l'excédent de facturation pour ce poste de charges, somme qu'il convient donc d'écarter.



La somme totale de 4.415,90 euros (soit 1.358,97 euros + 437,11 euros + 2.219,82 euros+ 400 euros) doit donc être déduite de la dette locative telle qu'initialement arrêtée par le premier juge au mois de décembre 2018 et qui doit donc être ramenée à 8.755,98 euros (soit 13.171,98 euros - 4.415,90 euros). 

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



Par ailleurs, il n'y a pas lieu de 'faire interdiction à SCI Federpierre Capucines dans le cadre des régularisations de charges à intervenir pour 2019", de solliciter des 'remboursements' au titre de diverses charges, alors qu'elles peuvent être appelées si elles sont justifiées par SCI Federpierre Capucines, la contestation éventuelle relevant des voies de droit habituelles.



Sur le trouble de jouissance :



Comme devant le premier juge, M. et Mme [C] sollicitent l'indemnisation d'un trouble de jouissance qu'ils évaluent à 13.769,65 euros se décomposant en 781,92 euros au titre du dégât des eaux subi dans l'une des chambres à coucher, 3.950,60 euros au titre du dégât des eaux causés par le ravalement de l'immeuble et 9.037,13 euros au titre des travaux de ravalement en eux-mêmes; ils se fondent sur les articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et 1719 du code civil.



Le premier juge a retenu l'existence d'un trouble de jouissance qu'il a évalué à la 'somme forfaitaire' de 10.000 euros, ce que critique la SCI Federpierre Capucines qui conclut au rejet de la demande en l'absence de preuve de l'existence de nuisances anormales et de faute de sa part.



Il résulte des articles 1719, 2° du code civil et 6 a) à c) de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur est obligé d'assurer, tout au long de l'exécution du bail, la délivrance de la chose louée et la jouissance paisible du preneur, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat ainsi que d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état d'entretien normal des lieux loués. 

L'obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu'en cas de force majeure; ainsi, le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour traiter un problème n'empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.



S'agissant plus particulièrement des conséquences de travaux effectués par le bailleur, l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 donne au locataire obligation de laisser l'accès aux lieux loués pour l'exécution des travaux d'amélioration nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, et de ceux qui permettent au bailleur de répondre à ses obligations relatives au logement décent. Dans ce cas, le locataire doit être informé par le bailleur de leur nature et des modalités d'exécution en main propre ou par lettre recommandée. 



L'article 1724 du code civil dispose, dans sa version applicable au litige, que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.



Ainsi,le bailleur doit garantir le preneur des troubles qui pourraient résulter de l'exécution de travaux si une gêne excessive et durable est causée au preneur et qu'il ne fait pas d'efforts suffisants pour pallier le trouble anormal subi; il appartient au preneur de démontrer qu'il a subi un préjudice de jouissance anormal et d'une particulière gravité constitutif d'un manquement de la bailleresse à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux donnés à bail .





Le bailleur n'est pas exonéré de sa responsabilité personnelle quand bien même les entrepreneurs auraient commis des fautes dans l'exécution des travaux.



Enfin, comme le relève exactement l'appelante le principe de la réparation intégrale du dommage sans perte ni profit exclut toute évaluation forfaitaire de la réparation du préjudice.



Les développements de la SCI Federpierre Capucines sur l'absence d'impossibilité totale d'utiliser les lieux de nature à justifier une exception d'inexécution du paiement des loyers sont inopérants, M. et Mme [C] n'ayant pas invoqué ce moyen de droit mais demandé la réparation de leur préjudice.



Il résulte de courriels échangés entre les parties entre le 16 janvier et le 15 mars 2018 et d'une déclaration de sinistre effectuée par M. et Mme [C] le 19 janvier 2018, qu'une fuite d'eau importante s'est produite dans une chambre d'enfant pendant cette période, que si le bailleur a fait intervenir rapidement une entreprise de plomberie pour identifier l'origine de la fuite le problème n'a été résolu qu'à la mi mars 2018, après plusieurs relances de la part des preneurs, l'enfant n'ayant pu occuper sa chambre dans des conditions normales pendant cette période.



M. et Mme [C] ont donc subi un trouble de jouissance justifiant une indemnisation à hauteur de 700 euros.



Par ailleurs, il est établi, notamment par la production du rapport d'une réunion de chantier du 22 novembre 2018 sur le ravalement des façades de l'immeuble et de photos adressées par les preneurs à la bailleresse, que, lors de fortes pluies les 11 et 12 novembre 2018, des infiltrations sont apparues sur le mur de la cuisine et dans une chambre de l'appartement de M. et Mme [C]; que les murs ont présenté des fissures et des cloques; que les prises de mesures à l'aide de testeurs humidimètres ont révélé une présence maximale d'humidité et que ces problèmes ont été causés par les installations de la société chargée des travaux; interpelée par courriers du 22 novembre et 5 décembre 2018, la SCI Federpierre Capucines s'est bornée à indiquer aux preneurs que les dégâts seraient repris intégralement par l'entreprise.



Néanmoins, ces travaux n'ont pas été effectués et en tout état de cause, M. et Mme [C] démontrent avoir subi un préjudice certain du fait de cette humidité anormale, constitutive d'un trouble de jouissance, dont cependant ils n'établissent pas la durée, soutenant sans en rapporter la preuve qu'elle a perduré jusqu'à leur départ des lieux en avril 2019; au vu de ces éléments l'indemnisation de ce trouble de jouissance justifie l'allocation d'une somme de 2.000 euros.



S'agissant des travaux de ravalement de l'immeuble, il convient de rappeler que le bail stipule en son article 8 que le preneur devra souffrir la réalisation par le bailleur de réparation urgente qui ne pourrait être différée jusqu'à la fin du contrat sans indemnité ni diminution de loyers dans la limite prévue à l'article 1724 du code civil.

Il n'est pas soutenu en l'espèce que M. et Mme [C] ont été privés de la jouissance de leur appartement, dans lequel ils ont vécu pendant la durée des travaux.



Il résulte des pièces produites, que la mise en 'uvre des travaux de ravalement de l'immeuble a d'abord été prévue du 8 janvier au 15 octobre 2018, puis qu'ils ont été reportés en raison d'un aléa technique, les échafaudages étant démontés en avril 2018, remontés en août 2018, un nouveau planning prévoyant que les travaux aient lieu d'août 2018 à juillet 2019; la SCI Federpierre Capucines a informé les preneurs des modalités d'exécution et des incidents concernant ces travaux contrairement à ce que M. et Mme [C] soutiennent.







Les locataires ont en réalité dû supporter en partie les inconvénients inhérents à des travaux de ravalement qui constituent une amélioration de l'immeuble; toutefois il ressort d'une pétition adressée au bailleur par dix locataires, dont les époux [C], le 2 avril 2019, que les travaux leur ont causé une gêne excessive, d'une durée anormale, les échafaudages ayant été montés simultanément côté cour et côté rue, contrairement au planning communiqué, les logements ayant été privés de lumière par un calfeutrage des fenêtres opaque et des projections d'eau s'étant infiltrées à l'intérieur des appartements; les courriels adressés par M. et Mme [C] à la SCI Federpierre Capucines confirment cet état de fait; la SCI Federpierre Capucines n'établit pas avoir apporté une réponse susceptible d'améliorer la situation invoquée.



M. et Mme [C] démontrent donc avoir subi un préjudice de jouissance anormal et d'une particulière gravité constitutif d'un manquement de la bailleresse à son obligation d'assurer la jouissance paisible justifiant l'octroi d'une indemnisation de 3.000 euros.



La SCI Federpierre Capucines sera donc condamnée à verser la somme totale de 5.700 euros à M. et Mme [C] au titre de leur préjudice de jouissance et le jugement sera infirmé sur ce point.



Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. et Mme [C], qui ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la preuve du préjudice allégué n'était pas rapportée.



Il convient donc de confirmer le jugement.



Sur le dépôt de garantie, 

 

Les parties ne discutent pas du chef de dispositif du jugement condamnant la SCI Federpierre Capucines à restituer le dépôt de garantie de 3.800 euros à M. et Mme [C]. 

Il conviendra d'en tenir compte au titre de la compensation des dettes sollicitée.



Sur les frais bancaires et de la saisie conservatoire



C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. et Mme [C] et que la cour adopte, que le premier juge a rejeté cette demande.



Sur la compensation des dettes



M. et Mme [C] sont condamnés au paiement de la somme de 8.755,98 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2018 inclus.



La SCI Federpierre Capucines est redevable envers eux du montant du dépôt de garantie de 3.800 euros et d'une somme de 5.700 euros au titre de leur préjudice de jouissance, soit la somme totale de 9.500 euros.



Il convient d'ordonner la compensation des dettes de sorte que la SCI Federpierre Capucines reste redevable de la somme de 744,02 euros.

 

Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable de ne pas faire application de ces dispositions.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la dette locative et la réparation du préjudice de jouissance ,



Et statuant à nouveau,



Condamne M. [G] [C] et Mme [I] [C] à payer à la SCI Federpierre Capucines la somme de 8.755,98 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2018 inclus;



Condamne la SCI Federpierre Capucines à payer à M. [G] [C] et Mme [I] [C] la somme de 5.700 euros en réparation de leur trouble de jouissance; 



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Ordonne la compensation des dettes et dit que la SCI Federpierre Capucines est redevable de la somme de 744,02 euros envers M. [G] [C] et Mme [I] [C];



Condamne la SCI Federpierre Capucines aux dépens d'appel



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président