Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 12 mai 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 12 MAI 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18449 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXMF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juillet 2018 -Tribunal d'Instance de SAINT OUEN - RG n° 11-17.1307





APPELANT

 

Monsieur [P] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Fatima BAKHTI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1194

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/034419 du 02/09/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)







INTIMEE 



SCI LOCAPIM prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de Chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Marthe CRAVIARI







ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat de location du 24 juin 2008, la SCI Locapim, représentée par son gérant, M.[K] [M], a donné à bail à M. [P] [X] un logement situé [Adresse 3]), pour un loyer mensuel de 1.250 euros outre 100 euros de provisions pour charges. 



Le 8 septembre 2017, la SCI Locapim a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d'obtenir paiement de la somme de 24.878,34 euros au principal au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2017 inclus. 



Par acte d'huissier du 14 décembre 2017, la SCI Locapim a assigné M. [P] [X] devant le tribunal d'instance de Saint-Ouen en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion, paiement de la somme de 28.928,50 euros pour loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2017 et d'une indemnité mensuelle d'occupation.

 

Par acte d'huissier du 4 avril 2018, la SCI Locapim a fait délivrer à M. [P] [X] une autre assignation reprenant des demandes analogues sauf à accorder jusqu'au 15 juillet 2018 à M. [P] [X] pour libérer les lieux et à actualiser la dette locative.



Par jugement contradictoire entrepris du 25 juillet 2018, le tribunal d'instance de Saint-Ouen a ainsi statué : 



Ordonne la jonction du dossier enregistré sous le n°11 18-360 au dossier précédemment enregistré sous le n°11 17-1307 ; 

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de location conclu Ie 24 juin 2008 entre la SCI Locapim et M. [P] [X] sont réunies au 8 novembre 2017 ; 

Ordonne l'expulsion de M. [P] [X] ainsi que celles de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux, 

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433- 1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

Condamne M. [P] [X] à payer à la SCI Locapim à compter du 8 novembre 2017 une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s'était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et augmenté des charges légalement exigibles ; 

Condamne M. [P] [X] à payer à la SCI Locapim 37.034,44 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 30 juin 2018, échéance de juin 2018 incluse, somme majorée des intérêts à taux légal à compter du commandement de payer du 8 septembre 2017 sur la somme de 28 928,50 euros et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ; 

Rejette la demande de M. [P] [X] de délais de paiement ainsi que de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles ; 

Condamne M. [P] [X] à payer à la SCI Locapim la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne M. [P] [X] aux dépens de l'instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 septembre 2017 ; 

Ordonne l'exécution provisoire ; 

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Seine Saint-Denis en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 1er octobre 2019 par M. [P] [X] ;



Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 décembre 2019, communiquées par voie électronique conformément aux dispositions de l'article 930-1 du code de procédure civile, par lesquelles M. [P] [X], appelant, demande à la cour de :



Vu le jugement rendu le 30 juillet 2018 par le juge aux affaires familiales près le Tribunal d'Instance de Saint Ouen,

Vu les articles 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu la loi ALUR et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu le code civil, notamment dans ses articles 1104,

Vu le code de procédure civile, dans ses articles 700 et 696, 

Vu les pièces versées à la procédure, 



Recevoir M. [P] [X] en son appel et l'en dire fondé à critiquer le jugement entrepris sur l'ensemble de ses chefs ; 



En conséquence, 



Infirmer l'intégralité des dispositions du Jugement rendu le 30 juillet 2018 par le tribunal de Saint-Ouen ; 



Subsidiairement, 



Débouter la SCI Locapim de sa demande aux titres des charges locatives injustifiées pour l'année 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 ; 

Condamner la SCI Locapim au remboursement des charges injustifiées pour un montant de 4 100 euros pour les années 2014 à 2018 ; 

 

Vu les dispositions de la loi 'ALLUR' et en particulier les dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, 



Dire la période comprise entre janvier 2014 et septembre 2014 est prescrite pour un montant de 12 150 euros ; 

Accorder à M. [P] [X], trente-six mois de délais pour s'acquitter de la dette locative que la SCI Locapim lui réclame ; 

En tant que de besoin ordonner la compensation ; 



Et tout état de cause : 

 

Condamner la SCI Locapim à verser à M. [P] [X] la somme de 2 500 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la SCI Locapim aux entiers dépens.

 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 11 mars 2020 au terme desquelles la SCI Locapim, intimée, demande à la cour de :



Déclarer mal fondé M. [P] [X] en son appel et l'en débouter ainsi que de toutes ses 

demandes ; 

Confirmer le jugement rendu en date du 25 juillet 2018 par le tribunal d'instance de Saint-Ouen sous le n° 11-17-001307, en ce qu'il a condamné M. [P] [X] ; 

Condamner M. [P] [X] à payer à la SCI Locapim la somme de 37 034,44 euros, ou 

éventuellement la somme de 35 018,85 euros si la prescription devait être retenue par la cour, représentant les loyers, charges et indemnités d' occupation impayés à la date du 30 juin 2018, échéance de juin 2018 incluse, somme majorée des intérêts à taux légal à compter du commandement de payer du 8 septembre 2017 sur la somme de 28 928, 50 euros et sur le surplus à compter de la signification de la 'présente décision' ; 

Rejeter la demande de M. [P] [X] de se voir accorder des délais de paiement ; 



Et y ajoutant, 



Recevoir la SCI Locapim en sa demande additionnelle : 

Condamner M. [P] [X] à payer la somme de 5 064,46 euros au titre des régularisation de charges locatives depuis le mois de juin 2014 ; 

Condamner M. [P] [X] à payer à la SCI Locapim une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner M. [P] [X] en tous les dépens. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande d'infirmation de 'l'intégralité du jugement '



La cour relève que dans sa déclaration d'appel du 1er octobre 2019, M. [P] [X] ne vise pas le chef de dispositif par lequel le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de location conclu Ie 24 juin 2008 entre la SCI Locapim et M. [P] [X] étaient réunies au 8 novembre 2017; la cour n'est donc pas saisie d'un appel sur ce point, étant observé que le litige n'est pas indivisible, puisque la question de la résiliation du bail et celle de la dette locative, par ailleurs contestée, peuvent être appréciées et exécutées séparément.



L'expulsion ne fait par ailleurs l'objet d'aucune demande particulière.





Sur la dette locative



Sur les paiements effectués



Il est de principe, en application du premier alinéa de l'article 1353 du code civil, que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que la preuve d'un paiement ou d'un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.



Par ailleurs, aux termes de l'article 1256, dans sa version applicable au contrat litigieux, 'Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.'



En l'espèce, M. [P] [X] soutient que, dans le cadre des relations amicales entretenues pendant longtemps entre les parties, les loyers ont été payés en espèces et sans quittance; il estime ainsi avoir effectué des paiements (dont il ne précise pas le montant) qui ne sont pas pris en compte dans le décompte produit par la SCI Locapim; il fait notamment valoir qu'il a bien reçu des allocations logement de la caisse d'allocations familiales (CAF) jusqu'en juillet 2016, ce qui démontre, selon lui, que le bailleur n'avait fait aucune déclaration d'impayés parce qu'il n'en existait justement pas.



La SCI Locapim produit devant la cour le même décompte que devant le premier juge, arrêté à la somme de 37.034, 44 euros au mois juin 2018 inclus, d'où il résulte que M. [P] [X] a effectué des versements irréguliers entre 2014 et janvier 2016, d'un montant total de 10.130 euros, que la CAF a continué des versements directement au bailleur jusqu'au mois de juin 2017, puis qu'aucune autre somme n'a été réglée.



Elle admet avoir déclaré à la CAF des paiements de loyers de M. [P] [X] dont elle soutient qu'ils n'avaient en réalité pas eu lieu et ce uniquement pour ne pas faire perdre à M. [P] [X] ses droits au logement et dans l'attente d'une régularisation rapide de sa part.



La cour relève que les parties n'indiquent pas à quelle date M. [P] [X] a quitté les lieux mais le fait que la dette locative soit arrêtée au mois de juin 2018 inclus ne fait pas l'objet de discussion.



M. [P] [X] ne produit aucune pièce établissant d'autres règlements de sa part que ceux dont fait état la SCI Locapim.

La preuve de l'absence d'impayés ne saurait résulter, à tout le moins en l'absence d'autres éléments comme c'est le cas en l'espèce, des seules déclarations faites par le bailleur à la caisse d'allocations familiales ; le raisonnement de M. [P] [X] revient à cet égard à faire supporter par le bailleur la charge de la preuve des impayés, et donc à renverser la charge de la preuve.



De plus, le premier juge a exactement retenu que les factures de Conforama, datées d'août 2008 et relatives à l'achat d'éléments de cuisine pour un montant de 822 euros, produites par M. [P] [X] ne pouvaient venir en déduction de la dette en l'absence de toute preuve de l'accord allégué entre le bailleur et le preneur pour défalquer des travaux du montant du loyer.



Sur l'imputation des versements 



Les sommes versées entre 2014 et 2016 par le preneur doivent s'imputer selon les dispositions de l'article 1256 du code civil, ainsi que l'indique d'ailleurs le conseil de la SCI Locapim, dans un courrier adressé à M. [P] [X] le 16 mai 2018, auquel sont jointes les quittances de loyers de 2014 à juin 2017, détaillant les réglements du preneur et ceux de la CAF.



Il en résulte :

-que toutes les sommes réglées par M. [P] [X] selon le décompte produit, soit 10.130 euros au total (5920 euros en 2014, 3460 euros en 2015 et 750 euros en janvier 2016), auxquelles se sont ajoutés les versements de la CAF au bailleur ( 610,07 euros par mois en 2014, 613,56 euros par mois en 2015 et 614 euros par mois en 2016) ont permis d'apurer l'arriéré des loyers et provisions pour charges (1350 euros par mois) jusqu'au mois de février 2015. Il reste dû pour le mois de février 2015, la somme de 222,04 euros,

-qu'à partir de mars 2015 et jusqu'au mois de juin 2017 les seuls règlements perçus par le bailleur sont les paiements de la CAF, qui se sont poursuivis jusqu'en juin 2017, date à partir de laquelle aucun paiement n'est établi.



Le décompte arrêté par la SCI Locapim à la somme de 37.034,44 euros en juin 2018 porte donc en réalité sur des loyers et charges dus entre février 2015 et juin 2018.



Sur la prescription invoquée pour les sommes dues de janvier à septembre 2014



Au vu de ces éléments et contrairement à ce que soutient M. [P] [X] , aucune prescription ne saurait atteindre l'action en paiement de la SCI Locapim au titre des loyers et charges réclamés entre janvier et septembre 2014 puisque ces échéances ont en réalité été payées.



La demande de M. [P] [X] sur ce point sera donc rejetée.



Sur les charges 



L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire : 

- Un décompte des charges selon leur nature, 

- Dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l'envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois. 



Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, sous réserve de la prescription triennale prévue par l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu'elles sont justifiées, et que le bailleur met à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, des pièces justificatives. 

Le décompte détaillé par nature de charge ne peut tenir lieu de justificatif (Civ. 3ème 30 juin 2004, pourvoi 03-11.098, Bull 135, Civ. 3ème 8 décembre 2010, pourvoi 09-71.124, Bull 216).



M. [P] [X] sollicite à la fois le remboursement de la somme de 4.100 euros au titre des charges locatives injustifiées pour l'année 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 et le rejet de la demande de paiement des charges pour les mêmes années.



La SCI Locapim, qui ne conteste pas n'avoir effectué aucune régularisation de charges pendant la durée du bail, produit devant la cour les relevés annuels de charges récupérables établis par le syndic de la copropriété pour l'appartement litigieux.

Elle demande pour sa part, au titre de la régularisation des charges depuis 2014, le paiement de la somme supplémentaire totale de 5.064,46 euros.



En l'espèce, en l'absence de tout paiement effectué par M. [P] [X] depuis le mois de mars 2015, ainsi qu'il a été retenu plus haut, sa demande de 'remboursement' ne peut qu'être rejetée comme étant sans objet, pour la période allant de mars 2015 à juin 2018.



La SCI Locapim se borne à produire des décomptes détaillés par nature de charges, récapitulant les charges locatives, émis par le syndic de copropriété pour les années 2014 à 2018, mais non les pièces justificatives prévues par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; ces décomptes mentionnent au demeurant un immeuble ('immeuble : [Adresse 6]') dont l'adresse n'est pas celle du bien loué.

Les charges locatives ne sont donc pas justifiées.



Par conséquent, 

-les provisions versées de janvier 2014 à janvier 2015 inclus par M. [P] [X] devront être restituées, soit la somme de 1.300 euros (100 euros par mois pendant 13 mois).



-la demande en paiement de sommes complémentaires formée par la SCI Locapim est rejetée, étant surabondamment observé que cette demande, formée pour la première fois dans les conclusions du 11 mars 2020, se heurte partiellement à la prescription triennale prévue par l'article 7-1 précité, en ce qui concerne les charges antérieures à mars 2017;

 

-les provisions pour la période allant de février 2015 à juin 2018, soit la somme de 4.000 euros (40 mois x100 euros) doivent être déduites du montant total de la dette locative telle que poursuivie par la SCI Locapim et qui doit donc être ramenée à la somme de 33.034,44 euros (soit 37.034,44 euros - 4.000 euros), étant souligné que la prescription triennale de l'action en paiement ne peut être opposée pour ces sommes compte tenu du commandement de payer du 8 septembre 2017.



Il convient d'ordonner la compensation des dettes de sorte que la somme due par M. [P] [X] est donc ramenée à la somme de 31.734,44 euros.



En application de l'article 1231-6 du code civil, la dette de celui-ci portera intérêt au taux légal:

- sur la somme de 19.080 euros à compter du 8 septembre 2017, date du commandement de payer (celui-ci n'étant valable que pour la somme mensuelle de 636 euros restant due chaque mois par M. [P] [X] sur le loyer hors provisions pour charge, une fois déduits les versement de la CAF au bailleur) 

-sur le surplus à compter de la décision. 



Le jugement sera donc infirmé s'agissant de la dette locative.



Sur la demande de délais de paiement



Cette demande, à laquelle s'oppose la SCI Locapim, n'est ni argumentée ni justifiée par la production de pièces attestant de la situation financière et personnelle de M. [P] [X] ; elle sera donc rejetée, la cour confirmant le jugement entrepris sur ce point.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il convient de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne la dette locative;



Et statuant à nouveau,



Condamne M. [P] [X] à payer à la SCI Locapim la somme de 33.034,44 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au mois de juin 2018 inclus,



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



et y ajoutant



Condamne la SCI Locapim à payer à M. [P] [X] la somme de 1.300 euros à titre de remboursement des provisions pour charges indues,



Ordonne la compensation des dettes et dit que la somme due par M. [P] [X] est donc ramenée à la somme de 31.734,44 euros;



Dit que la dette portera intérêts au taux légal sur la somme de 19.080 euros à compter du 8 septembre 2017 et sur le surplus à compter de l'arrêt;



Condamne M. [P] [X] aux dépens d'appel,



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président