Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 12 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 12 MAI 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18531 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXVW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 5 Juin 2019 - Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-18-215532





APPELANTE



SCI [Localité 6] LOGEMENTS anciennement dénommée SCI PARIS [Adresse 7] venant aux droits de la SCI [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

N° SIRET : 750 546 921 00016

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

ayant pour avocat plaidant Me Christophe MOUNET de l'AARPI AARPI MOUNET, HUSSON - FORTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0668

substitué à l'audience par Me Sophie RAKOTOARINOHATRA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0668



INTIMÉ



Monsieur [I] [W]

né le 4 septembre 1936 à [Localité 9] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Localité 5]



représenté et assisté de Me Claire LYAUTEY, avocat au barreau de PARIS, toque : D0067





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Mme Berangère DOLBEAU, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. François LEPLAT, Président de chambre et par Mme Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er mars 2010, à effet du 1er avril 2010, la SCI [Adresse 3], a renouvelé le contrat de bail à usage d'habitation consenti à M.[I] [W], portant sur un appartement de sept pièces principales situé au 3ème étage droite ainsi que sur deux caves et les chambres de services n°21 et n°28 et un 'débarras' ou chambre de service n°29, situés [Adresse 3] ), moyennant un loyer trimestriel de 13.005 euros.



Le contrat comporte une clause aux termes de laquelle M.[I] [W] est autorisé à exercer dans une partie des lieux loués la profession de chirurgien dentiste.



Par avenant en date du 18 septembre 2013, la périodicité du règlement des loyers est devenue mensuelle à compter du 1er octobre 2013.



La propriété des locaux loués a été transférée à la SCI [Localité 6] Logements suite à l'absorption de la SCI [Adresse 3] le 3 juin 2016. 



Courant 2015 et 2016, d'importants travaux ont été effectués par la propriétaire dans l'immeuble; M. [W] s'est plaint de troubles de jouissance causés par ces travaux et de leur mauvaise exécution ayant affecté son appartement et les trois chambres de service objets du bail.



Par acte d'huissier en date du 9 juillet 2018, M. [W] a fait citer devant le tribunal d'instance de Paris, la SCI [Localité 6] Logements notamment afin d'obtenir la remise en état antérieur aux travaux effectués en 2015, l'indemnisation à hauteur de 64.365 euros de son préjudice de jouissance et une réduction des loyers à hauteur de 30 % jusqu'à la cessation des troubles invoqués.



Par jugement contradictoire entrepris du 5 juin 2019, le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :



Met hors de cause la SA Dauchez Administrateur de biens ; 



Condamne la SCI [Localité 6] LOGEMENTS à faire procéder :



- dans l'appartement situé au [Adresse 3]) à la remise en état des fenêtres et des volets 'relevé' dans le procès-verbal de constat d'huissier en date du 11 mars 2016 afin qu'ils puissent s'ouvrir et se fermer correctement, 

- dans la chambre de service n°28 visée dans le contrat de bail du 1er mars 2010, à la remise en état du bâti de la fenêtre et au nettoyage du sol ainsi qu'à l'installation du garde corps, 

- dans le débarras n°39 visé dans le contrat de bail du 10 mars 2010 à la remise en état du vélux en conformité avec les préconisations des services de la mairie de [Localité 8] et de l'architecte des monuments historiques,

- dans la chambre n°21, visée dans le contrat de bail du 10 mars 2010, la pose d'un garde corps,



Condamne la SCI [Localité 6] LOGEMENTS à payer à M. [I] [W] la somme de 23.270 euros au titre du préjudice de jouissance subi du mois de mars 2016 au mois de mars 2019;



Dit que le montant du loyer hors charge sera réduit de 15% à compter du mois de juin 2019 jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état susvisé au titre du trouble de jouissance;



Rejette la demande d'astreinte formée par M. [I] [W] ; 



Condame la SCI [Localité 6] LOGEMENTS aux dépens ; 



Condamne la SCI [Localité 6] LOGEMENTS à payer à M. [I] [W] la somme de 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 2 octobre 2019 par la SCI [Localité 6] Logements,



Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 février 2022 (conclusions d'appel n°3) par lesquelles la SCI [Localité 6] Llogements, appelante, demande à la cour de :



Vu les dispositions du code civil applicables aux effets des contrats, 

Vu les articles 1713 à 1762 du code civil, 

Vu la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation, 

Vu le bail, 

Vu les dispositions de l'article 564 et suivants du code de procédure civile, 

Vu la loi n°22-290 du 23 mars 2020, 

Vu les dispositions de l'article 1231-1 du code civil, 



Recevoir la SCI [Localité 6] LOGEMENTS concluant en son appel partiel du jugement rendu par le Tribunal d'Instance de Paris le 5 juin 2019 ; 

La déclarer bien fondée ; 

Débouter M. [I] [W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

Infirmer partiellement le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de Paris le 5 juin 2019, en ce que le tribunal a dit que le montant du loyer hors charge sera réduit de 15% à compter du mois de juin 2019, au titre du trouble de jouissance, jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état : 

- dans l'appartement situé au 3ème étage droite du [Adresse 2], de la remise en état des fenêtres et volets relevé dans le procès-verbal de constat d'huissier en date du 11 mars 2016 afin qu'ils puissent s'ouvrir et se fermer correctement, 

- dans la chambre de service n°28 visée dans le contrat de bail du 1er mars 2010, de la remise en état du bâti de la fenêtre et au nettoyage du sol ainsi qu'à l'installation du garde-corps, 

- dans le débarras n°39 visé dans le contrat de bail en date du 10 mars 2010 de la remise en état du vélux du débarras n°39 en conformité avec les préconisations des services de la mairie de [Localité 8] et de l'architecte des monuments historiques, 

- dans la chambre n°21 visée dans le contrat de bail en date du 10 mars 2010, de la pose d'un garde-corps. 











Statuant à nouveau, 



A TITRE PRINCIPAL 



Dire et juger qu'il n'y a pas lieu d'accorder de réduction de loyer à compter du mois de juin 2019 ; 

'Condamner en deniers ou quittances le paiement de 15% des loyers à compter du loyer de juin 2019 ;' 



En tout état de cause, si par impossible la Cour de céans devait estimer bien fondé la demande de réduction de loyer sollicité par M. [I] [W], dire et juger que du fait de la période de confinement instaurée par la Loi n°22-290 du 23 mars 2020, aucune réduction de loyer ne sera applicable à la période dite d'état d'urgence sanitaire ; 



A TITRE SUBSIDIAIRE 



Dire et juger que la réduction de loyer accordée ne serait être supérieure, par local concerné, à : 

- 2,5% de réduction de loyer, hors charge, pour chacune des chambres de services n°21, 28 et le débarras n°39 de l'immeuble sis [Adresse 2] visées dans le bail en date du 1er mars 2010,

- et, 2,5% de réduction de loyer, hors charge, pour l'appartement situé au 3ème étage à droite de l'immeuble sis [Adresse 2] visé dans le bail du 1er mars 2010,

Dire et juger qu'il n'y a pas lieu d'accorder de réduction de loyer à compter du mois de juin 2019 à l'égard des chambres de service n°21 et 28 ; 

Ordonner le remboursement de la réduction de loyer appliquée pour les chambres de service n°21 et 28 à compter de juin 2019 ; 

Dire et juger que pour le débarras n°39 et l'appartement situé au 3ème étage droite de l'immeuble du [Adresse 3], le terme de la réduction de loyer accordée cessera à compter du mois de novembre 2019, date à compter de laquelle les nouvelles propositions d'intervention ont été refusées par le locataire ; 

Dire et juger irrecevable la demande formée par Monsieur [W], au titre de sa ligne téléphonique, comme étant nouvelle en cause d'Appel ; 

En tout état de cause, débouter M. [I] [W] de sa demande formée au titre de sa ligne téléphonique, mal fondée ; 

En tout état de cause, si par extraordinaire la Cour de céans devait ordonner une astreinte à l'encontre de l'appelante, dire et juger que par effet des dispositions de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, le cours de l'astreinte sera suspendu durant la période dite d'état d'urgence sanitaire ; 



EN TOUTES HYPOTHESES 



Condamner M.[I] [W] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Le condamner aux entiers dépens dont ceux de première instance qui seront recouvrés par Maître Virginie Domain sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. 





La SCI [Localité 6] Logements a demandé le report de la clôture qui était prévue le 24 février 2022 afin de permettre à l'intimé de répliquer.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 février 2022.











Par dernières conclusions d'incident et au fond du 24 mars 2022 , M. [W] demande:



Sur la procédure 



A titre principal 

REJETER les conclusions d'appelant n° 3 



A titre subsidiaire 

REPORTER la clôture pour admettre les présentes conclusions 



Sur le fond 



Débouter la SCI [Localité 6] LOGEMENTS de son appel ; 

Rejeter toutes les demandes de la SCI [Localité 6] LOGEMENTS ; 

Confirmer le jugement entrepris ; 

Y ajoutant : 



Condamner la SCI [Localité 6] LOGEMENTS à remettre en état l'installation des lignes téléphoniques dans les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 3], dont elle est propriétaire, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la notification de l'arrêt ; 

Dire que la réduction du loyer sera appliquée aussi longtemps que l'installation des lignes téléphoniques dans les parties communes ne sera pas remise en état ; 

Condamner la SCI [Localité 6] LOGEMENTS à payer à M. [I] [W] la somme de 657,11 euros par mois au titre de la réduction de loyer, depuis octobre 2019 et jusqu'à la parfaite réalisation de l'ensemble des travaux ordonnés par le jugement et par l'arrêt ; 

Condamner la SCI [Localité 6] LOGEMENTS à verser à M. [I] [W] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la SCI [Localité 6] LOGEMENTS aux dépens. 



La SCI [Localité 6] Logements a remis au greffe des écritures en réponse à l'incident, le 29 mars 2022, et conclut au débouté de la demande de M. [W] en rejet des conclusions du 21 février 2022 et des pièces 30 à 37, et à la révocation de l'ordonnance de clôture afin que les conclusions de M. [W] en date des 23 et 24 mars 2022 soient aux débats.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Pour mémoire, l'appel est limité au chef de dispositif par lequel le tribunal a dit que le montant du loyer hors charges serait réduit de 15 % à compter du mois de juin 2019 jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état ordonnée au titre du trouble de jouissance.



Sur la recevabilité des conclusions déposées par la SCI [Localité 6] Logements le 21 février 2022 et la révocation de l'ordonnance de clôture



M. [W] fait valoir que les conclusions remises par la SCI [Localité 6] Logements le 21 février 2022, qui répliquent tardivement à ses propres conclusions qui dataient du 15 mai 2021, comprennent neuf nouvelles pièces, qui étaient en possession de l'appelante depuis longtemps; la SCI [Localité 6] Logements s'oppose au rejet de ses conclusions en observant que l'intimé ne s'est pas joint à sa demande de report de la clôture ; subsidiairement les parties s'accordent pour demander la révocation de la clôture et l'admission de leurs conclusions respectives.



La cour constate que les conclusions litigieuses de la SCI [Localité 6] Logements transmettent, trois jours avant la clôture, neuf pièces dont certaines relativement récentes, datent d'octobre 2021, sans ajout de moyens nouveaux ou de demandes nouvelles mais que, portant sur la réalisation de travaux objet du litige elles nécessitaient une réponse de l'intimé qui ne pouvait cependant conclure en trois jours; que l'intimé ne s'est cependant pas joint à la demande de report de l'ordonnance de clôture, ni n'a demandé avant celle-ci le rejet des conclusions adverses considérées comme trop tardives; que ses propres conclusions du 24 mars 2022 répondent sur le fond aux conclusions adverses du 21 février 2022.



Au vu de ces éléments, du respect essentiel du principe du contradictoire constituant une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture en application de l'article 803 du code de procédure civile et de l'accord des parties pour prononcer, subsidiairement, la révocation de la clôture et admettre tant les conclusions de l'appelante du 21 février 2022 que les conclusions de l'intimée du 24 mars 2022, la cour ordonne la révocation de la clôture et admet les conclusions du 24 mars 2022 de M. [W]. 





Sur la réduction de loyers au titre du trouble de jouissance



Les travaux ordonnés par le premier juge ne font pas l'objet des appels principaux et incidents et ne suscitent aucune contestation devant la cour, pas plus que la somme octroyée à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.



La SCI [Localité 6] Logements conteste le montant de la réduction de loyer ordonnée par le premier juge notamment au regard des conditions de la réalisation des travaux.

 

Les travaux concernant les chambres de service numéro 21 et 28



Le premier juge a ordonné, dans la chambre de service n°28, la remise en état du bâti de la fenêtre et le nettoyage du sol ainsi que l'installation du garde-corps et dans la chambre de service n°21 la pose d'un garde corps.

Or, il résulte des pièces produites que l'exécution de ces travaux a eu lieu dès le 8 avril 2019, comme en atteste notamment le courrier de l'entreprise Serrurerie Victor H SAS.

Il en sera tenu compte en ce qui concerne l'appréciation de la réduction du loyer au titre du préjudice de jouissance subi par M. [W].



Les travaux de remise en état du vélux dans la chambre de service n° 39 et des fenêtres et volets dans l'appartement principal



La cour relève que le premier juge a ordonné une réduction du loyer de 15 % à compter du mois de juin 2019 jusqu'à réalisation des travaux de remise en état, sans fixer de délai.



Par ailleurs, il est constant que la chambre de service n° 39 était inutilisable avant la réalisation des travaux litigieux ordonnés par le premier juge et que les problèmes de volets et de fenêtres relevés dans l'appartement principal empêchaient leur fermeture correcte.

La nécessité d'effectuer des travaux n'est ainsi pas contestée par la SCI [Localité 6] Logements pas plus que l'existence d'un trouble de jouissance pour le locataire.



Les parties se reprochent mutuellement le retard dans la réalisation des travaux, la SCI [Localité 6] Logements faisant valoir que M. [W] n'a pas répondu aux propositions de dates qui lui avaient été faites en septembre puis en novembre et en décembre 2019, et qu'ils ont ensuite été retardés en raison de l'épidémie de covid 19 ; elle en déduit qu'il n'y a pas lieu à réduction de loyers à compter du mois de juin 2019; elle estime en outre que la réduction de loyers n'est justifiée qu'à hauteur de 2,5 %.

M. [W] estime notamment qu'il n'a pas reçu de réponse à sa demande de calendrier prévisionnel des travaux qui impactaient sa profession de chirurgien-dentiste et que les travaux des volets n'ont pas été satisfaisants.



En l'absence de pièces attestant de façon claire et explicite de la date de réalisation intégrale des travaux pour chacun des locaux concernés, la cour retient qu'il résulte des éléments du dossier, notamment des factures, photos et des nombreux échanges de courriels et de courriers produits, que:



- d'une part la réalisation des travaux sur le vélux de la chambre de service n°39 a été effectuée pour l'essentiel le 25 novembre 2020, permettant à cette date la jouissance des lieux, quand bien même ces travaux n'ont été finalisés, sur des points secondaires ne justifiant pas de réduction de loyer (finition de plâtre essentiellement), qu'en octobre 2021 ; 



-d'autre part, les travaux concernant les volets et fenêtres de l'appartement ont été réalisés en novembre 2020. Sur ce dernier point, les allégations de M. [W] selon lesquelles cette intervention était insuffisante ne résultent que de ses propres déclarations et ne sont pas étayées ;



-à partir de la fin du mois d'août 2019, plusieurs dates de réalisation des travaux ont été proposées à M. [W], en septembre, octobre et novembre 2019 ; que celui-ci s'est d'abord borné à demander un calendrier des travaux pour organiser son activité professionnelle, sans pour autant se prononcer sur ses préférences de dates, ce qui empêchait nécessairement l'entreprise d'organiser son propre planning de travaux ; qu'il a ensuite tardé à répondre aux autres propositions et a enfin fait valoir un congrès professionnel à Chicago du 1er au 6 décembre 2019, pour lequel il s'est absenté du 27 novembre au 9 décembre de la même année. 

L'absence de réalisation des travaux d'octobre à décembre 2019 et le préjudice de jouissance résultant de cette situation ne sont donc pas imputables à la bailleresse.



-si la SCI [Localité 6] Logements n'est pas responsable des blocages liés à la pandémie de covid 19 dans le courant de l'année 2020, le trouble de jouissance subi par M. [W], que la réduction de loyer à vocation à réparer, persistait pendant cette période.



Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour retient que le trouble de jouissance subi justifie la réduction du loyer à compter du mois de juin 2019 s'agissant des travaux dans la chambre de service n° 39 et dans l'appartement et ce jusqu'à novembre 2020 inclus, et à hauteur de 8 %.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



Il n'y a pas lieu de prononcer le « remboursement de la réduction de loyers à compter du mois de juin 2019 à l'égard des chambres de service n° 21 et 28", comme le demande la SCI [Localité 6] Logements, la réduction retenue étant appliquée globalement selon les termes précités. 





Sur les demandes de M. [W] de remise en état des lignes téléphoniques dans les parties communes de l'immeuble



Au regard des articles 564 et 565 du code de procédure civile, contrairement à ce que soutient la SCI [Localité 6] Logements, cette demande n'est pas irrecevable comme étant nouvelle en appel puisque le désordre allégué a été invoqué en 2020 et que la demande tend aux mêmes fins que celle dont été saisi le premier juge, c'est-à-dire la remise en état des locaux loués par M. [W], postérieurement aux travaux entrepris par la propriétaire en 2015 et 2016, et à la réduction des loyers en conséquence.



Sur le fond, M. [W] fait état de problèmes occasionnels concernant sa ligne téléphonique courant janvier et février 2020, sans produire un seul élément technique objectif démontrant la persistance de ces problèmes, leur cause et la nécessité de la réalisation de travaux déterminés incombant à la bailleresse.



Cette demande sera donc rejetée, ainsi que celle subséquente en réduction du loyer.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il est équitable de ne pas faire application de ces dispositions.



Chaque partie gardera la charge de ses dépens d'appel





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 24 février 2022 ;



Accueille les conclusions de M. [I] [W] remises au greffe le 24 mars 2022;



Déclare recevable la demande de M. [I] [W] visant à la remise en état des lignes téléphoniques dans les parties communes de l'immeuble situé [Adresse 3], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la notification de l'arrêt ;



Infirme le jugement entrepris en qu'il 'dit que le montant du loyer hors charge sera réduit de 15% à compter du mois de juin 2019 jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état susvisé au titre du trouble de jouissance';



Et statuant à nouveau,



Dit que le montant du loyer hors charge doit être réduit de 8% à compter du mois de juin 2019 et jusqu'au mois de novembre 2020 inclus au titre du trouble de jouissance subi par M. [I] [W] ;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Dit que chaque partie gardera la charge de ses frais au titre des dépens d'appel



Rejette toutes autres demandes.



La greffière Le Président