Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 12 mai 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 12 MAI 2022



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/20350 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA5XB



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-19-0025





APPELANTE

 

Madame [M] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651







INTIMEE 



Société LANGFORGE LIMITED prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5] 

[Adresse 5] 

[Adresse 5]

[Localité 4] (Royaume Uni)



Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assistée par Me Catherine LECLERCQ de la SELARL Catherine LECLERCQ - AARPI TOSCA Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C2509 substituée à l'audience par Me Ergün TOSCA





























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 8 Avrei 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. François LEPLAT, président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Mme Bérengère DOLBEAU, conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



La société de droit anglais Langforge Limited a consenti un bail, par l'intermédiaire de la S.A. Gescor, à Mme [M] [D], suivant acte sous seing privé du 25 janvier 2000 à effet du 1er février 2000, de locaux à usage d'habitation situés au premier étage - escalier A de l'immeuble du [Adresse 1].



Depuis le 1er février 2011, le loyer mensuel s'élevait à 859 euros, incluant la provision mensuelle pour charges.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juin 2017 réceptionnée le 28 juin 2017 par sa locataire, la société Langforge Limited a fait délivrer à Mme [M] [D] un congé pour vendre à effet du 31 janvier 2018, avec une offre de vente de 585 000 euros.



La locataire n'a pas fait jouer son droit de préemption et s'est maintenue dans les lieux.



Une procédure a été diligentée par le bailleur le 11 avril 2018 devant le juge des référés du tribunal d'instance de Paris aux fins de voir constater la validité du congé précité. Le Président du tribunal d'instance a, par ordonnance du 14 septembre 2018, rejeté ses demandes au motif que le signataire du congé n'était pas identifiable et qu'il ne lui appartenait pas de statuer de ce chef.



Par exploit du 19 février 2019, la société Langforge Limited a fait assigner Mme [M] [D] au fond devant le tribunal d'instance de Paris, pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- la constatation de la validité du congé notifié le 22 juin 2017,

- la constatation de l'occupation sans droit ni titre de Mme [M] [D] des lieux loués, à compter du 1er février 2018,

- l'expulsion de Mme [M] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique le cas échéant,

- la fixation et le paiement par Mme [M] [D], à compter du 1er février 2018 et jusqu'à complète libération des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer quotidien augmenté des charges,

- la condamnation de Mme [M] [D] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société de droit anglais Langforge Limited,

- la condamnation de Mme [M] [D] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens et émoluments dus à l'huissier de justice au titre des articles A 444-31 et A 444-32 du code du commerce, en ce compris les factures de la SCP Avalle, huissiers de justice, en date du 16 octobre 2018 (215,88 euros) et du 2 novembre 2018 (119,88 euros).



Par jugement contradictoire entrepris du 20 septembre 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :

Constate la validité du congé délivré le 22 juin 2017, à effet au 31 janvier 2018 ; 

Déclare conséquemment Mme [M] [D] déchue de tout titre d'occupation des lieux loués et occupante sans droit ni titre des locaux à usage d'habitation dépendant du premier étage - escalier A de l'immeuble situé [Adresse 1], depuis le 1er février 2018 ; 

Ordonne l'expulsion des lieux loués de Mme [M] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de Ia force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-I et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

Déboute Mme [M] [D] de sa demande tendant à l'octroi d'un délai pour quitter les lieux; 

Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 1er février 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamne Mme [M] [D] à son paiement ; 

Déboute la société de droit anglais Langforge Limited de sa demande tendant à la condamnation de Mme [M] [D] au paiement de dommages et intérêts ; 

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ; 

Condamne Mme [M] [D] à payer à la société de droit anglais Langforge Limited la somme de cinq cents euros (500 euros ) par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamne Mme [M] [D] aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût de I'acte de congé; 

Déboute la société de droit anglais Langforge Limited de sa demande tendant à la condamnation de Mme [M] [D] au paiement des émoluments dus à l'huissier de justice au titre des articles A 444-31 et A 444-32 du code du commerce, en ce compris Ies factures de Ia SCP Avalle, huissiers de justice, en date du 16 octobre 2018 (215,88 euros) et du 2 novembre 2018 (119,88 euros) ; 

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.



Vu l'appel interjeté le 31 octobre 2019 par Mme [M] [D] ;



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les dernières écritures remises au greffe le 24 mars 2022 au terme desquelles Mme [M] [D], appelante, demande à la cour de :

A titre principal : 

Réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et, statuant de nouveau : 

Dire et juger la société Langforge Limited mal fondée en ses demandes, fins et prétentions et, en conséquence ; 

La débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

A titre reconventionnel et compte-tenu du départ forcé du logement de Mme [M] [D] : 

Ordonner la réintégration dans le logement situé [Adresse 1]) de Mme [M] [D] ; 

Condamner la société Langforge Limited à payer à Mme [M] [D] la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice matériel ; 

Condamner la société Langforge Limited à payer à Mme [M] [D] la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral et d'anxiété ; 

 En tout état de cause :

Cantonner la demande de dommages et intérêts de la société Langforge Limited à l'égard de Mme [M] [D] à la somme de 3 000 euros et la débouter de cette demande; 

Débouter la société Langforge Limited de sa demande nouvelle de condamnation de Mme [M] [D] au paiement de la somme de 20 000 euros pour acharnement procédural ; 

Condamner la société Langforge Limited à payer à Mme [M] [D] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la même aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Anne HAUPTMAN, Avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

 

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er avril 2022 par lesquelles la société Langforge Limited, intimée, demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en date du 20 septembre 2019 sauf en ce qu'il a débouté la société Langforge Limited de sa demande de dommages intérêts ; 

En conséquence,

Débouter Mme [M] [D] de l'intégralité de ses demandes ; 

Condamner Mme [M] [D] au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de préjudice subi ; 

Condamner Mme [M] [D] au paiement de la somme de 20 000 euros au titre du préjudice subi par la société Langforge Limited ; 

Condamner Mme [M] [D] à payer à la société Langforge Limited la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner Mme [M] [D] aux entiers dépens et les émoluments dus à l'huissier de justice au titre des articles A444-31 et A444-32 du code de commerce en ce compris les factures de la SCP AVALLE, huissiers de justice, en date du 16 octobre 2018 de 215,88 euros et du 2 novembre 2018 de 119,88 euros.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 7 avril 2022.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la tardiveté de la transmission d'une pièce et des conclusions :



Conformément à l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.

L'article 16 ajoute que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.





Lors de l'audience de plaidoiries du 18 mars 2022, la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 17 février 2022 a été ordonnée, afin de permettre aux parties d'échanger de nouvelles conclusions, un calendrier de procédure étant fixé au 25 mars pour l'appelante et au 1er avril pour l'intimée.



Les conclusions des parties ont été transmises le 24 mars et le 1er avril 2022 conformément au calendrier fixé.



Toutefois, le conseil de Mme [D] a déposé sur le RPVA une nouvelle pièce le 5 avril 2022, ce qui a entraîné le dépôt de nouvelles conclusions de la société Langforge Limited le 6 avril 2022.



Cette pièce et ces conclusions ont été déposées sans respecter le calendrier indiqué et alors qu'une première révocation de l'ordonnance de clôture avait déjà été ordonnée.



Il y a donc lieu de constater la tardiveté de la communication de pièce du 5 avril et du dépôt de conclusions du 6 avril 2022, et d'écarter celles-ci. Seules les conclusions et pièces antérieures seront prises en compte par la cour.



Sur la nullité du congé pour vendre du 22 juin 2017 :



Sur l'absence d'identification du bailleur :



Mme [D] soulève la nullité du congé délivré au motif que la société Langforge Limited est peu identifiable, son adresse variant selon les actes délivrés.



Toutefois, il résulte des pièces produites, y compris par l'appelante elle-même, que l'adresse de la société Langforge Limited était située au [Adresse 3] de 2017 à 2018, adresse figurant dans le congé pour vendre, et qu'à compter de l'année 2019, le siège social de la société a été fixé au Vigien House Alperton Lane à Wembley, Londres, adresse actuelle qui figure dans les conclusions de l'intimée.



Par ailleurs, les parties ont toujours échangé des courriers et il n'est justifié par aucune pièce que Mme [D] n'a pu contacter la société Langforge Limited en raison de ce changement d'adresse, les actes de procédure étant par ailleurs toujours signifiés régulièrement. Il n'est donc justifié d'aucun grief.



Aussi, la nullité du congé pour vendre n'est pas encourue de ce premier chef.



Sur le signataire du congé pour vendre :



Mme [D] soulève la nullité du congé pour vendre du fait de l'absence d'identification du signataire.



Le congé pour vendre délivré le 22 juin 2017 comporte une signature sous les termes 'Pour Langforge Limited' sans que l'identité exacte du signataire soit indiquée.



Toutefois, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté que :

- il résulte des statuts de la société de droit anglais Langforge Limited et des documents intitulés certificate of incorporation of a private limited company en date du 23 août 1989 et the companies act 2006 en date du 4 octobre 2018 que la demanderesse est une société à responsabilité limitée immatriculée au registre des sociétés britanniques le 23 août 1989, dont M. [H] [E] est le dirigeant, et dont l'objet social réside notamment dans l'acquisition, la location, l'échange et la réalisation de toutes opérations concernant la vente ou la commercialisation de tout bien immobilier ;

- le fait que ces documents soient rédigés en langue anglaise ne sauraient les dénuer de toute force probante, une traduction partielle de ceux-ci en langue française étant communiquée par la société et non critiquée par Mme [D] ;

- il résulte de l'annexe à l'acte de signification de l'ordonnance rendue le 14 septembre 2018 par le juge des référés (informations recueillies auprès des autorités britanniques par l'huissier instrumentaire) que M. [H] [E] était le dirigeant de cette société au cours des années 2016 et 2017 ;

- il existe une concordance de signatures entre celle apposée sur le passeport de M. [H] [E] dont la copie est versée aux débats et celle figurant sur le congé pour vendre, de telle sorte qu'il n'est pas contestable que M. [H] [E] en soit l'auteur, pour le compte de la société Langforge Limited, en sa qualité de dirigeant, son pouvoir de représentation légale découlant des statuts.



Aussi, la nullité du congé pour vendre n'est pas encourue de ce deuxième chef.



Sur la prise d'effet du bail en cours et sa date de renouvellement :



Un bail a été conclu entre la société Langforge Limited et Mme [D] le 25 janvier 2000 à effet au 1er février 2000, pour une durée de trois ans.



Mme [D] soutient qu'un nouveau bail a été conclu le 24 septembre 2010, en produisant un courrier de la société Gescor, mandataire du bailleur, qui l'informe que le bail arrive à échéance le 31 janvier 2011, et que le bailleur est disposé à renouveler ce bail jusqu'au 31 janvier 2014 moyennant un loyer mensuel de 859 euros, toutes les autres conditions demeurant inchangées.



Toutefois, ce courrier est une proposition qui n'a jamais été acceptée par la locataire, et qui ne constitue pas une novation du contrat de bail antérieur.



En outre, par courrier postérieur du 15 juin 2012, Mme [D] a elle-même indiqué que le bail avait été renouvelé tous les trois ans par tacite reconduction, en 2003, 2006, 2009, 2012 et courrait jusqu'en 2015.



Il convient de rappeler que l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, dispose que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à six ans pour les bailleurs personnes morales.



La société Langforge Limited étant une personne morale, le bail conclu le 25 janvier 2000 à effet au 1er février 2000 a été tacitement renouvelé par période de six années les 1er février 2006 et 1er février 2012, et non par période de trois années, ce qui n'a eu en tout état de cause aucune incidence sur la date de fin de bail au 31 janvier 2018.



Aussi, le congé pour vendre délivré le 22 juin 2017 pour le 31 janvier 2018 est régulier quant à sa date, puisqu'il a été délivré plus de six mois avant la date de renouvellement du bail le 1er février 2018, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.



Aussi, la nullité du congé pour vendre n'est pas encourue de ce troisième chef.



Sur l'absence d'intention réelle de vendre :



L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable du 8 août 2015 au 1er septembre 2019 dispose que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.



Mme [D] soutient que la société Langforge Limited ne justifie d'aucune démarche positive depuis la notification du congé en 2017 pour trouver un éventuel acquéreur, aucune visite n'ayant eu lieu dans les locaux loués, et que le bailleur n'avait en réalité aucune intention de vendre le bien mais exclusivement celle de l'évincer de l'appartement.

En l'espèce, aucune démarche n'est justifiée par le bailleur, notamment aucun mandat de vente, aucune estimation immobilière du bien, aucune réalisation des diagnostics techniques, et ce depuis la délivrance du congé le 22 juin 2017 et jusqu'à ce jour.



Au surplus, alors que Mme [D] a quitté le logement le 15 septembre 2021, la société Langforge Limited ne justifie pas de la mise en vente du bien, plus de six mois après sa libération.



Aussi, en l'absence de toute démarche effective pour procéder à la vente du bien immobilier, il convient de constater la nullité du congé, pour absence d'intention réelle de vendre.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point, et la société Langforge sera déboutée de ses demandes tendant à l'expulsion et à la condamnation de Mme [D] à lui verser une indemnité d'occupation, sans qu'il soit besoin de statuer sur le moyen tiré du prix excessif mentionné dans le congé.



Sur les demandes de Mme [D] :



Ces trois demandes sont recevables, contrairement à ce que soutient la société Langforge Limited, puisqu'elles naissent de la survenance d'un fait postérieur au jugement, en application de l'article 564 du code de procédure civile, à savoir le départ des lieux suite à la procédure d'expulsion engagée par le bailleur.



Sur la demande de réintégration dans les lieux :



L'exécution forcée en nature d'une obligation peut être poursuivie si elle ne se heurte pas à une impossibilité, telle que la présence de nouveaux locataires dans le logement.



En l'espèce, la société Langforge Limited ne justifie pas, ni même n'invoque, que le bien situé [Adresse 1] a été reloué ou vendu à des tiers.



Il y a donc lieu d'ordonner la réintégration de Mme [D] dans l'appartement situé [Adresse 1] dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision.



Sur les dommages intérêts pour préjudice matériel :



Mme [D] sollicite la somme de 10 000 euros de dommages intérêts pour les frais de déménagement et de garde-meubles qu'elle a dû supporter suite à son départ des lieux.



Toutefois, elle ne verse aux débats aucune pièce justifiant des préjudices matériels invoqués, notamment aucune facture de déménagement ou de garde-meuble.



Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande qui n'est pas justifiée.



Sur les dommages intérêts pour préjudice moral :



Mme [D] justifie que de nombreuses procédures ont été engagées à son encontre par la société Langforge Limited, y compris un commandement de payer avant saisie-vente le 1er octobre 2020 alors qu'elle était à jour de ses loyers et charges.



Elle justifie également qu'elle est inscrite à Pôle Emploi, mais qu'au vu de son âge (59 ans) et de ses revenus, elle a du mal à retrouver un logement dans le secteur privé suite à son expulsion.



Au vu de l'irrégularité du congé pour vendre délivré, et de son départ des lieux loués dans le cadre de la procédure d'expulsion, il y a lieu d'accorder à Mme [D] la somme de 8 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral. 



Sur la demande de dommages intérêts de la société Langforge Limited :



La société Langforge Limited sollicite la somme de 8 000 euros de dommages intérêts en raison du maintien dans les lieux de Mme [D].



Toutefois, le congé pour vendre ayant été déclaré irrégulier, et la société ne justifiant d'aucun préjudice particulier, sa demande de dommages intérêts sera rejetée.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur l'article 32-1 du code de procédure civile :



Le droit d'agir en justice et d'exercer les voies de recours prévues par la loi ne dégénère en faute qu'en cas d'abus caractérisé ou d'intention de nuire, dont l'existence n'est pas démontrée en l'espèce, puisque les demandes de Mme [D] sont partiellement acceptées.



La société LangForge Limited sera donc déboutée de sa demande à ce titre.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



La société Primark France forme une demande indemnitaire à hauteur de 3.000 euros à l'encontre de Mme [P] [F] pour procédure abusive. La société Primark France forme une demande indemnitaire à hauteur de 3.000 euros à l'encontre de Mme [P] [F] pour procédure abusive. La société Primark France forme une demande indemnitaire à hauteur de 3.000 euros à l'encontre de Mme [P] [F] pour procédure abusive. La société Primark France forme une demande indemnitaire à hauteur de 3.000 euros à l'encontre de Mme [P] [F] pour procédure abusive. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Mme [D] la totalité des frais qu'elle a dû supporter au cours de la présente instance.

Il y a donc lieu de lui accorder la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la société Langforge Limited de sa demande de dommages intérêts ;



Statuant à nouveau, et y ajoutant :



Ecarte la communication d'une pièce le 5 avril 2022 par Mme [M] [D] et le dépôt de conclusions du 6 avril 2022 par la société Langforge Limited ;



Constate la nullité du congé pour vendre délivré par la société Langforge Limited à Mme [M] [D] le 22 juin 2017 pour le bien situé [Adresse 1] ;



Déboute la société Langforge Limited de sa demande d'expulsion et de ses demandes subséquentes ;



Ordonne la réintégration de Mme [M] [D] dans le logement situé [Adresse 1] au 1er étage escalier A dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision;



Condamne la société Langforge Limited à payer à Mme [M] [D] la somme de 8 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral ;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Condamne la société Langforge Limited à payer à Mme [M] [D] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Langforge Limited aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés par Maître Anne Hauptman, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La Greffière Le Président