Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 12 mai 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2



ARRET DU 12 MAI 2022



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/18167 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEQC5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2021 -Président du TJ de PARIS - RG n° 19/52055





APPELANTE 



VILLE DE PARIS, prise en la personne de Madame le Maire de Paris, Madame [G] [C]



Hôtel de ville

75004 PARIS



Représentée et assistée par Me Fabienne DELECROIX de l'ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229







INTIMES 



M. [P] [O]



24 rue Veron

94140 ALFORTVILLE



Mme [F] [O]



24 rue Veron

94140 ALFORTVILLE



Représentés et assistés par Me Isabelle HUTEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1965





Mme [U] [K]

25 rue de Carency

93000 BOBIGNY



Défaillante, signifiée le 02.11.2021 à étude















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mars 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, et Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller, 

Michèle CHOPIN, Conseillère,



Qui en ont délibéré,





Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL





ARRÊT :



- DÉFAUT

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSE DU LITIGE



Par exploits des 4 et 5 février 2019, la Ville de Paris a fait assigner Mme [F] [O], M. [P] [O] ainsi que Mme [U] [K] devant le président du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, statuant en la forme des référés, aux fins notamment de voir condamner ces derniers à lui payer une amende civile de 50.000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé 16 place de la Chapelle et 6/8 rue Max Dormoy à Paris 18ème. 



Par ordonnance du 4 avril 2019, le juge a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de Paris dans l'attente de la décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.



La Cour de justice de l'Union européenne a statué par arrêt du 22 septembre 2020, considérant la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires joints C-724/18 et C-727/18).



Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de Paris sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne. 



L'affaire a été rétablie à l'audience du 2 juin 2021devant le tribunal judiciaire de Paris. 



Par jugement du 29 septembre 2021, le tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, a : 



- débouté la Ville de Paris de sa demande tendant à la condamnation de M. et Mme [O] au paiement d'une amende civile de 50 000 euros ; 

- débouté la Ville de Paris de sa demande tendant à la condamnation de Mme [K] au paiement d'une amende civile de 50.000 euros ;

- débouté la Ville de Paris de sa demande tendant à ordonner le retour à l'habitation des locaux; 

- rejeté la demande de la Ville de Paris fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la Ville de Paris aux dépens.



Par déclaration du 18 octobre 2021, la Ville de Paris a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de cette décision.



Dans ses conclusions remises et notifiées le 19 novembre 2021, la Ville de Paris demande à la cour de : 



- la juger recevable et bien fondée en son appel ; 



- infirmer le jugement du 29 septembre 2021 en toutes ses dispositions en ce qu'il a : 

* débouté la Ville de Paris de sa demande tendant à la condamnation de Mme [O] et M. [O] au paiement d'une amende civile de 50.000 euros ; 

* débouté la Ville de Paris de sa demande tendant à la condamnation de Mme [K] au paiement d'une amende civile de 50.000 euros ; 

* débouté la Ville de Paris de sa demande tendant à voir ordonner le retour à l'habitation des locaux ; 

* rejeté la demande de la Ville de Paris fondée sur les dispositions de titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

* condamné la Ville de Paris aux dépens ; 



- juger que M. et Mme [O] et Mme [K] ont enfreint les dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation ; 



En conséquence, 

- condamner in solidum M. et Mme [O] à payer à la Ville de Paris une amende civile de 50.000 euros ;

- condamner Mme [K] à payer à la Ville de Paris une amende civile de 50.000 euros ;

- ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis 16 Place de la Chapelle et 6/8 rue Marx Dormoy à Paris 18ème, lot 16, sous astreinte de 1.000 euros/m² par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ; 

- se réserver la liquidation de l'astreinte ; 

- condamner M. et Mme [O] et Mme [K] à payer à la Ville de Paris la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les condamner aux entiers dépens ; 



La ville de Paris soutient que :



- le local litigieux est à usage d'habitation ainsi qu'en attestent la fiche modèle H2 du 10 août 1970, l'extrait du registre cadastral, et le relevé de propriété, 

- la fiche H2 emporte présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970, valant affectation du bien à cette date, et en l'absence d'autorisation de changement d'usage, le bien est toujours à usage d'habitation, 

- il n'est pas la résidence principale de M et Mme [O], et la prétendue locataire Mme [K] est inconnue au titre de la taxe d'habitation, M.et Mme [O] ne justifiant d'ailleurs pas avoir reçu des loyers, 



- le logement est proposé à la réservation sur le site booking.com, l'annonce comporte 19 photos et 337 commentaires, les commentaires ont d'ailleurs augmenté entre le 30 juillet 2018 et le 24 septembre 2018, alors même que les propriétaires avaient reçu de la Ville de Paris une mise en demeure de faire cesser leur activité illicite, 

- l'appartement est aménagé en auberge avec des lits superposés et une personne dédiée à l'accueil, 

- il n'y a pas lieu à garantie, les propriétaires n'ont pas de locataire, et n'ont entrepris aucune démarche pour faire cesser l'infraction, 

- La sanction, pour être dissuasive, doit être proportionnelle aux profits retirés de la faute, ce qui correspond en l'espèce à un montant de 51.100 euros (gain total estimé à 64.800 euros, pour un tarif de 288 euros par nuit, avec un loyer médian mensuel 1.131,50 euros, et un gain régulier de 11.325 euros), 

- L'attestation de M. [J] n'est pas de nature à justifier de la réalité du bail, faute pour les consorts [O] de justifier du paiement des loyers, le retour à l'usage d'habitation des locaux doit être ordonné.



Dans leurs conclusions remises et notifiées le 20 décembre 2021, M. et Mme [O] demandent à la cour de : 



A titre principal : 

- confirmer dans toutes ses dispositions la décision rendue le 29 septembre 2021, 



En conséquence, 

- débouter la Ville de Paris de toute demande de condamnation à l'encontre de M. et Mme [O], 



A titre subsidiaire, si la cour disait caractérisé le changement d'usage au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, 

- dire les époux [O] de bonne foi et avoir fait cesser l'infraction dans les meilleurs délais, 



En conséquence, 

- débouter la Ville Paris de toute demande de condamnation à l'encontre de M. et Mme [O], 

- à titre infiniment subsidiaire, si la cour entrait en voie de condamnation à l'encontre des époux [O], 

- condamner Mme [K] à garantir les époux [O] de toute somme à verser à la Ville de Paris,

- fixer le montant des sommes mises à la charge des époux [O] à 1 euro symbolique ;



En tout état de cause, 

- dire n'y avoir lieu à une condamnation des époux [O] au titre de l'article 700, 

- condamner la Ville de Paris aux entiers dépens et à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700.



Les consorts [O] soutiennent notamment que :



- la Ville de Paris ne produit pas plus d'éléments qu'en première instance pour faire valoir que le logement est à usage d'habitation, 

- par arrêt du 18 février 2021, la Cour de cassation a reconnu que le formulaire H2 rempli postérieurement au 1er janvier 1970, comme c'est le cas en l'espèce, le document ayant été rempli le 10 août 1970, ne permettait pas d'établir l'usage d'un bien antérieurement à cette date, 

- ils ne sont pas à l'origine du trouble, et ont donné leur bien à bail à Mme [K], avec interdiction de sous-louer les lieux, 

- après avoir pris connaissance de ce trouble, les propriétaires ont pris leurs dispositions pour que la locataire quitte les lieux, en lui adressant un courrier recommandé lui expliquant la situation en septembre 2018, courrier après lequel la location de courte durée pratiquée par Mme [K] a cessé, 

- le logement est aujourd'hui occupé par MM. [J], ce dont ils justifient, 

- si la cour venait à les condamner, le montant de l'amende devrait d'une part être garanti par Mme [K], et d'autre part, être proportionné à leurs revenus pour l'année 2020, qui s'élèvent à 28 857 euros.



Mme [U] [K] n'a pas constitué avocat.



SUR CE, LA COUR



L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros (anciennement 25 000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.



Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.



Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.



Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires.



Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.



Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.



Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.



Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.



Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.





Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article.



Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :



- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;



- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment les cas de location d'un meublé constituant la résidence principale du loueur (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore de location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).



Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.



Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article. 



Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :

 

- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; 



- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment les cas de location d'un meublé constituant la résidence principale du locataire (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore de location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989). 



Il y a lieu de relever, en l'espèce, que : 



- il n'est pas contesté tout d'abord que le local dont s'agit ne constitue pas la résidence principale de M et Mme [O], domicilés à Alfortville (94),

- le relevé de propriété produit mentionne que M et Mme [O] sont propriétaires du bien et comporte certes la lettre "H" pour habitation dans la case "Af" pour affectation, la nature du local étant décrite comme étant un "appartement" mais ces éléments toutefois ne suffisent pas à eux seuls à établir la nature de l'usage du bien au 1er janvier 1970,

- la fiche H2 est produite, mais, cependant, cette fiche précise que l'appartement est occupé " par le propriétaire", en l'occurrence à l'époque de son établissement M. [D] [I], et indique que le local a été acquis par lui en novembre 1967, étant précisé que la déclaration a été remplie le 10 août 1970 et ne vise aucune mention relative au 1er janvier 1970 ou à une date antérieure,

- cette fiche ne mentionne en outre aucun loyer à la date du 1er janvier 1970.



De la sorte, aucun élément de ce document ne permet d'en déduire l'usage des lieux au 1er janvier 1970, de sorte que la Ville de Paris échoue à démontrer qu'au 1er janvier 1970 le local était à usage d'habitation. 



Aucun élément de ce document ne permet d'en déduire l'usage des lieux au 1er janvier 1970.



Il en résulte que la Ville de Paris échoue à démontrer qu'au 1er janvier 1970 le local était à usage d'habitation. 



La première condition nécessaire à l'application des dispositions des articles L 651-2 et L 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'étant pas remplie, le jugement sera confirmé.



Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.



La Ville de Paris qui succombe sera condamnée aux dépens de l'appel ainsi qu'à payer à M. et Mme [O] une somme globale de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



Confirme le jugement rendu en toutes ses dispositions, 



Rejette toutes les autres demandes de la Ville de Paris, 



Condamne la Ville de Paris aux dépens de l'appel, 



Condamne la Ville de Paris à payer à M et Mme [O] la somme globale de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



 LE GREFFIER LA PRESIDENTE