Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 12 mai 2022

PhD/ND



Numéro 22/1899 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 12/05/2022 







Dossier : N° RG 19/00842 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HGCM 





Nature affaire :



Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux







Affaire :



[J] [I]



C/



[Z], [U] [N]



































Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 17 Mars 2022, devant :



Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Sylvie HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [J] [I]

née le 29 Décembre 1957 à [Localité 7]

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/01634 du 15/03/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Représentée par Me Pascale DUBOURDIEU, avocat au barreau de PAU













INTIME :



Monsieur [Z], [U] [N]

né le 16 Septembre 1946 à [Localité 5] (64)

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représenté par Me Isabelle SCHELL SAOUL, avocat au barreau de PAU





































sur appel de la décision 

en date du 30 OCTOBRE 2018

rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE PAU







FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Par acte sous seing privé du 1er juillet 2015, M. [Z] [N] a donné à bail d'habitation à Mme [J] [I] une maison individuelle d'habitation sise [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 350 euros. 



Sur un signalement de la locataire, l'agence régionale de la santé Nouvelle Aquitaine a établi un rapport en date du 8 janvier 2017 pointant la nécessité de mettre en sécurité l'installation électrique, créer des ventilations réglementaires et améliorer l'isolation thermique.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 novembre 2017, M. [N] a donné congé pour reprise du logement en vue de l'occuper personnellement. 



Considérant que le congé était frauduleux, et suivant exploit du 13 juillet 2018, Mme [I] a fait assigner M. [N] par devant le tribunal d'instance de Pau en nullité du congé. 



Par jugement du 30 octobre 2018, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a débouté Mme [I] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamnée aux dépens.



Par déclaration faite au greffe de la cour le 11 mars 2019, Mme [I] a relevé appel de ce jugement.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2020.



L'affaire fixée au 11 juin 2020 a été renvoyée au 23 septembre 2021, dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire à défaut d'accord des parties pour examiner l'affaire sans audience, puis au 17 mars 2022 en raison des nécessités du service de la chambre de la cour.



Le 26 janvier 2022, M. [N] a constitué un nouvel avocat, en la personne de Me Schell-Saoul, aux lieu et place de Me Dutin



*** 



Vu les conclusions notifiées le 7 juin 2019 par Mme [I] qui a demandé à la cour, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, d'infirmer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de :



- dire et juger nul et non avenu le congé délivré le 29 novembre 2017

- dire et juger que le bail sera reconduit pour une durée équivalente de 3 ans

- condamner M. [N] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



*



Vu les conclusions notifiées le 5 juillet 2019 par M. [N] qui a demandé à la cour, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de : 



- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [I] de l'ensemble de ses demandes

- débouter Mme [I] de l'ensemble de ses demandes



- condamner Mme [I] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et 'nancier, outre une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



*



Vu les conclusions notifiées le 7 février 2022 par M. [N] qui sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture. 



 MOTIFS



sur la révocation de l'ordonnance de clôture 



Il résulte des dispositions de l'article 803 du code de procédure civile que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture n'est pas, en soi, une cause de révocation.



M. [N] ne justifie d'aucune cause grave survenue postérieurement à l'ordonnance de clôture pouvant légitimer la production de 12 nouvelles pièces provenant des services sociaux et médicaux, étayant ses moyens de défense initiaux, attestant que son logement, petite maison isolée, est dépourvu du confort minimal, sans sanitaire ni douche, vétuste, insalubre et inadapté à son état de santé lourdement dégradé.



La demande de révocation de l'ordonnance de clôture sera donc rejetée.



sur la validité du congé pour reprise personnelle 



L'appelant fait grief au jugement d'avoir rejeté sa demande de nullité du congé pour fraude aux droits du locataire alors que, selon l'appelant, la preuve de la fausseté du congé résulte du propre aveu de M. [N] devant le tribunal et de son absence d'intention de quitter sa maison dont il est également propriétaire, le congé ayant pour seul objet de le soustraire aux travaux de mise en conformité des lieux loués avec les normes de décence en évinçant le locataire en place.



Mais, d'une part, les dispositions de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 n'imposent pas au bailleur de justifier du besoin de logement du bénéficiaire de la reprise.



D'autre part, il résulte des dispositions de l'article 1719 1° du code civil que le bailleur ne peut résilier un bail d'habitation lorsque les locaux loués sont impropres à l'usage d'habitation.



Et, la fraude ne se présumant pas, il incombe à Mme [I] de rapporter la preuve de la fausseté du motif à la date de la délivrance du congé. 



Il ressort du rapport de visite des lieux de l'ARS du 20 janvier 2017 que les lieux loués présentent plusieurs points de non-conformités avec le règlement sanitaire départemental nécessitant : 

- la mise en sécurité de l'installation électrique par un professionnel, notamment en plaçant le disjoncteur à l'intérieur de la maison

- la création de ventilations réglementaires

- l'isolation thermique de la cloison nord





Ces non-conformités, qui ne révèlent pas que les lieux loués sont inhabitables, n'interdisent pas à M. [N] de donner un congé pour reprise du logement en vue de l'occuper personnellement.



Devant le premier juge, M. [N], né en 1946, qui comparaissait seul, a soutenu la validité du congé litigieux et indiqué, selon les relations du jugement, qu'il « ne voulait pas laisser sa locataire dans un logement indécent », ce dont il ne peut être déduit un aveu de son intention de ne pas habiter les lieux repris, ce commentaire personnel n'étant pas dénué d'ironie et n'exprimant en rien l'intention de ne pas occuper les lieux alors que, au surplus, le bailleur n'a pas à justifier du mobile du congé, s'exposant seulement au contrôle a posteriori du locataire qui pourrait faire sanctionner l'inoccupation des lieux, sous réserve que celle-ci ne résulte pas de causes légitimes survenues postérieurement au congé. 



Et, le premier juge a exactement retenu que la circonstance selon laquelle M. [N] vivait, à la date du congé, dans une maison dont il était propriétaire, ne caractérise pas en soi la fraude alléguée. 



Il s'ensuit que le jugement entrepris sera entièrement confirmé.



Le maintien fautif de Mme [I] dans les lieux loués, au détriment de M. [N] qui n'a pu s'installer dans son nouveau logement, sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. 



Mme [I] sera condamnée aux dépens et à payer une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture, 



CONFIRME le jugement entrepris,



y ajoutant,



CONDAMNE Mme [I] à payer à M. [N] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,



CONDAMNE Mme [I] aux dépens d'appel,



CONDAMNE Mme [I] à payer à M. [N] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La GreffièreLa Présidente