Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 12 mai 2022

PhD/ND



Numéro 22/1900 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 12/05/2022 







Dossier : N° RG 19/02219 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HJRZ 





Nature affaire :



Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur







Affaire :



SARL [Y]



C/



[X] [W] épouse [A], [K] [W] épouse [U]





























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 17 Mars 2022, devant :



Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Sylvie HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



SARLU [Y]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Christian KLEIN de l'AARPI KLEIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TARBES











INTIMEES :



Madame [X] [W] épouse [A]

née le 05 Juillet 1948 à [Localité 4] (31)

de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Madame [K] [W] épouse [U]

née le 15 Juin 1947 à [Localité 4] (31)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par Me Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistées de Me François ABADIE, avocat au barreau de Saint-Gaudens































sur appel de la décision 

en date du 09 MAI 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES



FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Mme [X] [W] et Mme [K] [W] (ci-après les consorts [W]) sont propriétaires indivises d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 6], dans une partie duquel est exploité un fonds de commerce de bar-restaurant en vertu d'un bail initial consenti par leurs parents en date du 17 juin 1986 qui a fait l'objet de renouvellements successifs, le dernier régularisé suivant un acte notarié du 18 mai 2010, à effet au 1er janvier 2007 au profit des époux [Y] qui avaient acquis le fonds de commerce et le droit au bail le 16 août 2004. 



Le 13 juillet 2012, les époux [Y] ont cédé le fonds de commerce et le droit au bail à la société à responsabilité limitée [Y], dirigée par leur fils, [D] [Y]. 



Sur la base d'un avis de l'agence régionale de santé et d'un constat d'huissier du 21 avril 2015, la société [Y] a signalé des désordres d'étanchéité des lieux, la non-conformité des évacuations de la cuisine ainsi que l'affaissement dangereux du plancher supérieur constitutif du plafond de la salle à manger. 



Le 8 juin 2015, le cabinet [L], expert immobilier mandaté par l'assureur du bailleur, a considéré que l'affaissement du plancher n'entraînait aucun risque pour la sécurité du personnel du restaurant ou de sa clientèle et que le flash était aisément réparable en remplaçant 4 solivettes. 



Le 11 juin 2015, la société Pyrénées rénov a établi un devis de reprise des désordres, non-conformités et de renforcement du plancher. 



Le 16 juin 2015, le bailleur a informé le locataire de son intention de procéder aux travaux prévus au devis Pyrénées rénov. 



Le 20 juillet 2015, l'expert [Z], architecte, mandaté par le locataire, a considéré que la solidité du plancher supérieur était remise en cause sous les fortes charges techniques causés par les cloisons en briques et alors que les solivettes de la seconde tranchée sont anormalement fléchies et les solivettes proches du refend sont fracturées sous la jonction des cloisons, l'expert recommandant un étaiement provisoire dans l'attente de la mise en 'uvre de réparations pérennes. 



Le 8 août 2015, la société Pyrénées rénov a établi un devis de renforcement du plancher supérieur par doublage de trois solivettes d'un montant de 1.310,40 euros, nécessitant une journée de travail.



Le 15 août 2015, le locataire a fermé son établissement, alléguant que le plafond avait cédé quand les cuisiniers étaient montés se changer. 



Le 28 août 2015, le bailleur a proposé au locataire de faire réaliser à bref délai le renforcement du plancher supérieur selon le dernier devis Pyrénées rénov du 8 août 2015, validé par un nouvel avis technique du cabinet [L] en date du 24 août 2015. 



Le locataire n'a donné aucune suite aux propositions du bailleur, estimant que les travaux prévus ne garantissaient pas la solidité du plancher supérieur. 



Le 30 septembre 2015, le bailleur a fait assigner le locataire en référé aux fins d'être autorisé à réaliser les travaux prévus au devis Pyrénées rénov.





Par ordonnance du 4 novembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Tarbes a débouté le bailleur de sa demande, eu égard aux contradictions des cabinets d'expertise des parties, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [N], ordonné la consignation des loyers sur un compte séquestre ouvert à la carpa et condamné le bailleur à payer au locataire une provision de 15.000 euros à valoir sur la réparation du trouble de jouissance. 



L'expert judiciaire a clôturé son rapport le 24 avril 2017 en concluant notamment à la pertinence de la solution réparatoire qui avait été proposée par le bailleur sur la base du devis Pyrénées rénov. 



Le locataire a sollicité l'intervention de la commission départementale de sécurité et d'accessibilité qui, dans son procès-verbal du 10 juillet 2017, a émis un avis défavorable à la réouverture des lieux du fait de l'affaissement du plancher supérieur recommandant la prise d'un arrêté municipal de fermeture et préconisé de procéder à un diagnostic complet des vérifications techniques, outre un diagnostic capricornes et termites sur l'ensemble de l'établissement. 



Le 11 juillet 2017, le maire de [Localité 5] a ordonné la fermeture de l'établissement jusqu'à la réalisation complète des prescriptions suivantes :

- faire procéder à un diagnostic complet des vérifications techniques

- faire passer un bureau d'étude pour vérification de la solidité de l'immeuble. 



Le bailleur a transmis au maire le rapport d'expertise judiciaire, la note du sapiteur, le cabinet [I] et le rapport [L].



Par arrêté du 3 janvier 2018, le maire a levé la prescription relative à la solidité du bâtiment au vu des documents transmis par le bailleur, maintenant la fermeture jusqu'à la réalisation des prescriptions de mise en conformité des lieux avec les normes réglementaires d'urbanisme, de sécurité incendie et d'accessibilité aux handicapés. 



***



Entre-temps, et suivant exploit du 29 novembre 2017, la société [Y] a fait assigner les consorts [W] par devant le tribunal de grande instance de Tarbes en résiliation du bail aux torts du bailleur et indemnisation de son préjudice.



Suivant exploit du 17 novembre 2017, les consorts [W] ont fait assigner la société [Y] en résiliation du bail aux torts du locataire et paiement de diverses sommes.



Les instances ont été jointes le 13 mars 2018.



Par jugement du 9 mai 2019, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a :



- déclaré irrecevable l'intervention volontaire de M. [D] [Y] 

- ordonné la résolution du contrat de bail signé le 18 mai 2010 

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification du présent jugement, l'expulsion de la société [Y] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique 

- dit, en tant que de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution 

- fixé l'indemnité d'occupation, à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires

- débouté les parties de leurs autres demandes

- ordonné le partage des dépens par moitié entre les parties, y compris les frais d'expertise

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile

- ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration faite au greffe de la cour le 2 juillet 2019, la société [Y] a relevé appel de ce jugement.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 9 juin 2021.



Avant l'ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l'ordonnance de clôture à la demande de l'intimée et avec l'accord exprès de l'appelante qui a indiqué ne pas vouloir répliquer aux dernières conclusions notifiées le 18 juin 2021. 



*** 



Vu les dernières conclusions notifiées le 31 mai 2021 par la société [Y] qui a demandé à la cour, au visa des articles R145-23 du code de commerce, 1110 et suivants du code civil, 1217, 1720 et 1240 du code civil, de réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :



- dire que les consorts [W] étaient tenus de satisfaire aux demandes faites par l'expert et la commission de sécurité, savoir :



- procéder aux travaux de remplacement/réparation des solives

- faire établir un rapport de mission sur la solidité par un organisme agréé- faire procéder à un diagnostic complet des vérifications techniques

- fournir un diagnostic capricornes et termites sur l'ensemble de cet établissement

- procéder au remplacement des solives brisées



- constater qu'ils ne l'ont pas fait 

- les condamner au paiement de la somme de 285.501 euros à titre de dommages et intérêts pour non exploitation du fonds de commerce depuis le 15 août 2015 

- les condamner au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour non utilisation ou occupation partielle du logement situé à l'étage par M. [Y] depuis 2014 et jusqu'au 2 septembre 2016 

- prononcer la résiliation aux torts exclusifs des bailleurs 

- les condamner à ce titre à 20.000 euros de dommages et intérêts, à ce motif (sic)

- les condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





*





Vu les dernières conclusions notifiées le 18 juin 2021 par les consorts [W] qui ont demandé à la cour de :



- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture

- débouter la société [Y] de ses demandes d'appelant

- réformer partiellement le jugement entrepris et statuant à nouveau de, prononcer la résiliation du bail commercial aux torts du preneur et condamner la société [Y] à leur payer :

- la somme de 707 euros par mois au titre des loyers impayés consignés du 1er avril 2015 ainsi qu'au titre des indemnités d'occupation jusqu'à la libération des lieux

- la somme de 8.503 euros TTC au titre des travaux effectués

- la somme de 2.220 euros au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre 



- la somme de 15.000 euros au titre du remboursement de la provision ordonnée par le juge des référés le 4 novembre 2015 

- la somme de 5.346,43 euros en remboursement du coût du rapport d'expertise judiciaire

- la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la dépréciation du fonds de commerce 



- confirmer le jugement pour le surplus concernant l'expulsion du preneur et la vidange des lieux et en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à compter du jugement et jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires

- condamner la société [Y] au paiement d'une indemnité de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



MOTIFS



La société [Y], qui conteste les conclusions de l'expert judiciaire sur la solidité du plancher supérieur et la dégradation des solivettes, sollicite la résiliation du bail aux torts du bailleur ainsi que l'indemnisation de la perte d'exploitation subie depuis la fermeture du fonds de commerce en août 2015 qu'elle impute aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien des lieux en état d'usage à leur destination contractuelle caractérisés par le refus d'exécuter les travaux de mise en conformité réglementaire des locaux et de consolidation du plancher supérieur de la salle à manger, réclamés dès 2014 et prescrits le 11 juillet 2017 par l'autorité administrative avant toute réouverture de l'établissement. 



Les consorts [W] objectent que la fermeture du fonds de commerce est exclusivement imputable au locataire qui s'est opposé à la réalisation des travaux de consolidation du plancher supérieur, provoquant volontairement même la rupture de deux solivettes en aôut 2015 pour justifier la fermeture de l'établissement, qu'ils ont financé les travaux prescrits par l'expert judiciaire alors même que ceux-ci incombaient au locataire et, objectent que les travaux prescrits par l'administration sont contractuellement à la charge du locataire. Les intimés en déduisent que le bail doit être résilié aux torts du locataire pour manquement à son obligation d'exploitation du fonds de commerce, d'entretien et de mise en conformité des lieux avec les normes réglementaires. 











1 - sur les obligations contractuelles des parties 



En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, devant y faire encore, selon l'article 1720, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.



Il résulte de ces dispositions que l'obligation de délivrance s'exécute non seulement à la date de prise d'effet du bail liant les parties mais également en cours d'exécution du bail. 



En outre, en application de l'article 1721 du code civil, le bailleur doit garantir le preneur de tous vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage et réparer toute perte subie par le preneur résultant de ces vices et défauts. 



Pour sa part, le locataire est tenu, en application de l'article 1728 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail renouvelé le 18 mai 2010 d'user de la chose louée paisiblement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, s'obligeant à y faire les réparations locatives qui lui incombent.



Enfin, selon l'article 1724 du même code, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée 



Sous réserve de l'obligation de délivrance dont ne peut s'exonérer le bailleur, ces dispositions sont supplétives de la volonté des parties.



En l'espèce, les relations contractuelles des parties sont régies par le bail renouvelé suivant acte notarié du 18 mai 2010, qui stipule que « le présent bail a lieu aux mêmes charges et conditions que le précédent reçu par Me [E], notaire à [Localité 7], le 23 juin 2003, dont une copie est demeurée ci-annexée aux présentes après mention ».



Le premier juge, ayant constaté que le bail du 23 juin 2003 n'avait pas été produit, a logiquement décidé de statuer sur l'imputabilité des travaux d'entretien et de mise en conformité des lieux en considération des seules dispositions légales. 



A hauteur d'appel, les consorts [W] ont produit le bail renouvelé suivant acte notarié du 23 juin 2003 qui stipule lui-même que « les parties déclarent vouloir que le présent renouvellement soit soumis aux conditions énoncées dans l'acte reçu par Me [J], notaire, le 17 juin 1986, non contraires aux clauses du présent acte ». 



Et, aux termes des clauses du bail du 17 juin 1986, non contraires au bail renouvelé en 2003, le preneur :



- entretiendra les lieux dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réclamation ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour maintenir les lieux loués, clos et couverts

- s'engage à exécuter aux lieux et place du bailleur toutes réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués [...] à l'exception toutefois des grosses réparations, telle que définies à l'article 606 du code civil qui seules restent à la charge du bailleur

- souffrira qu'il soit fait dans l'immeuble dont dépendent les lieux loués, pendant le cours du bail, tous travaux de réparation, reconstruction, surélévation, agrandissement et autres que le bailleur jugerait nécessaire

- le preneur devra tenir le magasin constamment ouvert et achalandé. Il pourra toutefois le fermer chaque année dans la période des vacances

- il se conformera rigoureusement pour l'exploitation de son commerce aux lois, règlements et prescriptions administratives

- il se conformera à toutes prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène, de salubrité et aux autres causes et sera tenu d'exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués. 



Il résulte, en substance, de ces clauses, d'une part, que le bailleur est seulement tenu des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil l'obligeant à répondre du clos et du couvert et de tous désordres affectant la solidité ou la structure des locaux loués. 



Et, d'autre part que, par une clause spéciale, claire et univoque, les parties sont expressément convenues de transférer au preneur la charge des travaux de mise aux normes prescrits par l'administration ou résultant de la législation applicable aux locaux loués. 



C'est donc à tort que la société [Y] soutient que les travaux prescrits par l'administration incombent aux consorts [W].



La cour observe également, qu'à défaut de clause expresse en ce sens, qui, en l'espèce, ne se déduit pas de la clause générale transférant au preneur « les travaux incombant au bailleur autres que ceux de l'article 606 du code civil », la société [Y] n'est pas tenue des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté. 



2 - sur les désordres et non-conformités constatés par l'expert judiciaire 



Courant 2014 et en avril 2015, la société [Y] a dénoncé des désordres d'étanchéité des lieux avec l'extérieur, la non-conformité réglementaire de l'évacuation des eaux usées avec le règlement communal modifié en 2013, et l'affaissement du plancher supérieur de la salle à manger.



Il ressort des pièces versées aux débats que les consorts [W] ont systématiquement et rigoureusement, en s'entourant des avis des professionnels, entendu faire face à leurs obligations contractuelles sans atermoiements, proposant dès le 16 juin 2015 de reprendre l'ensemble des désordres et non-conformités déclarés par le preneur selon un devis de la société Pyrénées rénov du 11 juin 2915 et, essuyant le silence du locataire dans le contexte d'une discussion sur l'existence d'un risque d'effondrement du plancher supérieur, ont réitéré dès le 28 août 2015, leur proposition de travaux immédiats de renforcement des solivettes selon le devis de Pyrénées révov du 8 août 2015, d'un montant de 1.310,40 euros, nécessitant une journée de travail, validité par les études techniques du cabinet [L] excluant tout risque d'effondrement du plancher et garantissant la poursuite de l'exploitation commerciale. 



La société [Y], excipant de l'avis de son expert [Z] du 20 juillet 2015, mettant en cause la solidité du plancher nécessitant, selon cet expert, des étais dans l'attente de réparations pérennes, puis de la survenue de la rupture de deux solivettes le 15 août 2015, n'a donné aucune suite aux propositions du bailleur et a décidé purement et simplement de fermer son établissement.



Sans désemparer, le bailleur a saisi le juge des référés qui, dans son ordonnance du 4 novembre 2015, a rejeté la demande d'autorisation de travaux sollicitée par le bailleur et ordonné, notamment une expertise judiciaire.



Il ressort du rapport d'expertise judiciaire clôturé le 24 avril 2017 que, s'agissant des désordres d'étanchéité et non-conformités des locaux que seulement 10 des 17 points de désordres dénoncés par le preneur pouvaient être retenus, le sol carrelé glissant et l'absence de séparateur à graisse constituant des non-conformités réglementaires, les autres désordres relèvant d'un défaut d'entretien ou de mise en conformité incombant au preneur. 



L'expert judiciaire a relevé que le devis Pyrénées rénov du 11 juin 2015 d'un montant de 26.383,08 euros TTC intégrait, outre le renforcement des solivettes, la reprise des désordres ainsi que la réfection complète des carrelages en sols, des murs ainsi que le traitement de la cour, estimant que les travaux prévus dans ce devis étaient suffisants et auraient permis la poursuite de l'activité. 



Si la cuisine était conforme aux normes au moment du bail, la mise aux normes du séparateur à graisse résulte des prescriptions communales de janvier 2013, l'expert estimant que la mise en conformité incombait à l'exploitant. 



Sur la base des préconisations de l'expert judiciaire, les consorts [W] ont accepté de faire l'avance des travaux de reprise des désordres et mises en conformité de la cuisine suivant devis de Pyrénées rénov d'avril 2016 d'un montant de 8.503 euros TTC, accepté le 31 mai 2016 par le bailleur mais seulement le 7 septembre 2016 par le locataire qui a tardé à remettre les clés au 30 septembre 2016 pour la réalisation des travaux qui ont été achevés le 12 janvier 2017.



Il résulte des constatations qui précèdent et des clauses du bail transférant au preneur la mise aux normes des locaux avec les prescriptions réglementaires ainsi que toutes les réparations autres que celles répondant à l'article 606 du code civil, que la société [Y] ne peut se faire aucun grief de ces désordres et non-conformités auxquels, au surplus, a remédié le bailleur en cours d'expertise judiciaire comme il l'avait proposé de le faire dès le mois de juin 2015 et alors que la fermeture des locaux, fondant la demande d'indemnisation du preneur, était exclusivement fondée sur un prétendu risque d'effondrement du plancher supérieur de la salle à manger.



S'agissant précisément du plancher supérieur, l'expert judiciaire, après avis du sapiteur, le cabinet Pyrénées études ingénierie, a intégralement validé l'avis technique que le cabinet [L] avait émis dès le 8 juin 2015 ayant considéré que l'affaissement du plancher n'entraînait aucun risque pour la sécurité du personnel du restaurant ou de sa clientèle et que le flash était aisément réparable en remplaçant 4 solivettes, conformément aux études mathématiques des contraintes, le même cabinet Elta ayant encore estimé, le 24 août 2015, que le renforcement avec six solivettes tel que prévu dans le dernier devis du 8 août 2015 pour un montant de 1.310,40 euros et une journée de travail, était largement suffisant. 



Au demeurant, il ressort des études techniques que l'affaissement du plancher supérieur invoqué par la société [Y] consiste en une flèche importante affectant deux solivettes de la travée centrale de la salle à manger, celles-ci présentant des fentes au droit des n'uds du bois, très anciennes, le flash existant depuis plus de 50 ans. 









L'expert judiciaire a confirmé que les travaux prévus dès le 16 juin 2016 , et repris dans devis du 8 août 2015, étaient suffisants et auraient permis la poursuite normale de l'exploitation du fonds de commerce.



En outre, l'expert, au terme d'une analyse technique très précise et argumentée, a considéré que la rupture subite de deux solivettes au droit des n'uds n'était pas le résultat d'un affaissement du plancher supérieur mais d'un événement exceptionnel résultant, selon l'expert, d'une traction volontaire exercée depuis la salle à manger, les stigmates de la rupture des solivettes et des lames du plancher rendant improbable la thèse du preneur. 



La société [Y] persiste vainement à contester les conclusions expertales, sur la pertinence des travaux confortatifs proposés par le bailleur, en se bornant à opposer l'avis alarmiste de l'expert [Z] du 20 juillet 2015 alors que cet avis, fondé sur de simples observations visuelles, a été radicalement infirmé par les deux études des charges et contraintes réalisées par le cabinet [L] et par le sapiteur qui, en relevant un « fluage lié à la vétusté du plancher et les points de faiblesse au niveau des n'uds de bois notamment au niveau des deux solivettes endommagées » n'a pas émis un avis contraire aux conclusions expertales. 



Il est acquis aux débats que la reprise de l'affaissement du plancher supérieur, causé par la vétusté, qui n'avait pas connu d'aggravation récente jusqu'à la rupture subite des deux solivettes, incombait au bailleur, lequel a constamment manifesté sa volonté d'en assumer la responsabilité en prenant à sa charge, sans délai, la réalisation des travaux de consolidation.



Les conclusions expertales permettent d'établir que la société [Y] s'est opposée, à tort, à la réalisation des travaux envisagée par le bailleur dès le 16 juin 2015 avec le souci constant de préserver la continuité de l'exploitation du fonds de commerce. 



Et, à supposer accidentelle l'origine de la rupture des solivettes qui serait survenue, selon l'appelante, lors du changement du personnel à l'étage, la réalisation des travaux prévus dès le 16 juin 2015, alors que le renforcement par doublage des solivettes nécessitait une journée de travail, aurait permis de mettre définitivement en sécurité les lieux et le plancher supérieur et les lieux avant toute rupture des deux solivettes fendues. 



Par conséquent, à la date du rapport d'expertise judiciaire, la société [Y] ne peut se prévaloir d'aucun manquement du bailleur à ses obligations contractuelles à l'origine de la fermeture du fonds de commerce laquelle résulte exclusivement de la décision unilatérale prise par le preneur à ses risques et périls sur la base d'un avis expertal unilatéral erroné. 



3 - sur les prescriptions de l'autorité administrative 



Il est constant que la commission départementale de sécurité et d'accessibilité dans son procès-verbal du 10 juillet 2017, a émis un avis défavorable à l'ouverture de l'établissement en préconisant les mesures suivantes :



- veiller à ce que l'aménagement des locaux, la distribution des différentes pièces et éventuellement leur isolement assure une protection suffisante compte tenu des risques encourus



- rendre la structure de l'établissement stable au feu de degré 1 heure et les planchers coupe-feu de même degré



- isoler l'établissement de tous bâtiments ou locaux occupés par des tiers par des murs et planchers coupe-feu de degré une heure. Une porte d'intercommunication peut être aménagée sous réserve d'être coupe-feu de degré 1/2 heure et munie d'un ferme porte



- fournir au secrétariat de la commission de sécurité, un rapport de vérification par un organisme agréé des installations techniques et des équipements présentant des non-conformités graves



- fournir un diagnostic complet sécurité, y compris diagnostics (capricornes et termites) sur les structures bois de l'ensemble de l'établissement ; le maire de [Localité 5] a pris un arrêté de fermeture de l'établissement en date du 11 juillet 2017 jusqu'à la réalisation complète des prescriptions suivantes :



- faire procéder à un diagnostic complet des vérifications techniques



- faire passer un bureau d'étude pour vérification de la solidité de l'immeuble. 



Au vu de cet avis, et par arrêté du 11 juillet 2017, le maire de [Localité 5] a subordonné la réouverture des locaux au public à la réalisation des prescriptions suivantes :



- faire procéder à un diagnostic complet des vérifications techniques

- faire passer un bureau d'étude pour la vérification de la solidité de l'immeuble. 



Selon la société [Y], le bailleur s'est soustrait à l'exécution des prescriptions réglementaires dont la levée lui incombait, perpétuant fautivement la fermeture de l'établissement.



Mais, d'une part, l'injonction municipale ne fait pas obligation de procéder à des travaux de consolidation de l'immeuble mais seulement de procéder à une étude technique qui portait, suite à la visite des lieux, sur l'état du plancher supérieur de la salle à manger, ce qui démontre, comme le relève justement l'intimée, que la société [Y] avait dissimulé à la commission de sécurité le rapport d'expertise judiciaire ainsi que les études techniques des cabinet [L] et [I].



Or, les consorts [W], avisés de l'arrêté municipal, se sont empressés de communiquer le rapport d'expertise judiciaire et les études techniques, l'intimé justifiant, également, de l'ensemble des diagnostics techniques réalisés en juillet 2014 sur l'immeuble. 



Au vu des pièces transmises et notamment de l'avis [L] attestant que l'immeuble ne présentait aucun danger structurel et n'était pas affecté dans sa solidité, le maire a pris un nouvel arrêté en date du 3 janvier 2018 qui a décidé que :



- l'établissement restait fermé au public jusqu'à la complète réalisation des prescriptions de mise en conformité, conformément aux règles du code la construction et de l'habitation, du règlement de sécurité incendie ainsi que celles relatives à l'accessibilité aux handicapés



- la réouverture du bar-restaurant ne pourra intervenir qu'après réalisation des prescriptions émises dans le procès-verbal de visite de contrôle en date du 29 juin 2017, la prescription relative à la solidité du bâtiment ayant été, quant à elle, levée le 11 décembre 2017. 





Il s'ensuit, d'une part, que la fermeture de l'établissement jusqu'à la réalisation d'une étude sur la solidité de l'immeuble n'est en rien imputable au bailleur mais au preneur qui n'a pas remis les études techniques sur l'immeuble, et que, au surplus, ces atermoiements n'ont aucune incidence sur le maintien de la fermeture de l'établissement du fait de la non-levée des prescriptions administratives de mise en conformité des locaux avec les normes réglementaires de sécurité et d'accessibilité. 



Or, il résulte du bail liant les parties que, en vertu d'une clause expresse du bail, la charge des travaux de mise aux normes des lieux prescrits par l'administration a été transférée au locataire.



Et, non seulement, à la date du bail renouvelé, le bailleur pouvait transférer au preneur la charge des travaux prescrits par l'administration même lorsqu'ils touchaient à la solidité ou la structure des locaux mais, en l'espèce, les travaux prescrits ne relèvent même en rien des travaux incombant au bailleur en vertu de l'article 606 du code civil.



Par conséquent, non seulement la société [Y] s'est opposée, à tort, à la réalisation des travaux de renforcement du plancher supérieur mais a failli à son obligation contractuelle de respecter les injonctions administratives de mise en conformité des locaux. 



4 - sur la résiliation du bail 



Il résulte de l'ensemble des considérations qui précèdent que les manquements contractuels imputés au bailleur ne sont pas établis. 



S'agissant des manquements imputés à faute au preneur, si le bail liant les parties oblige la société [Y] à exploiter le fonds de commerce, qui doit être maintenu ouvert, sous réserve des congés, la fermeture de fonds de commerce en août 2015 ne caractérise pas une violation de l'obligation d'exploiter les lieux dès lors que, au constat d'une divergence des avis techniques, le preneur s'est prévalu, à ses risques et périls, du principe de précaution en présence d'un potentiel danger pour la sécurité des personnes et des biens dont l'apparence a été admise par le juge des référés qui a autorisé le preneur à consigner les loyers sur un compte séquestre dans l'attente des conclusions expertales. 



En revanche, à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, le défaut de reprise de l'exploitation est constitutif d'un manquement contractuel grave et renouvelé à l'obligation d'exploiter les lieux dès lors qu'il n'existait pas de danger contrariant l'ouverture de l'établissement, sauf à prévoir une journée de travail de consolidation du plancher supérieur et que, par ailleurs, la fermeture administrative résulte d'un défaut de mise aux normes des lieux requise par l'autorité administrative en violation de l'obligation faite au preneur de se conformer aux injonctions administratives. 



Le jugement sera confirmé sur la résiliation du bail renouvelé le 18 mai 2010 mais étant jugé ici que cette résiliation est prononcée aux torts exclusifs de la société [Y].



6 - sur la demande d'indemnisation de la société [Y] 



La société [Y] a pris la décision unilatérale de fermer, à ses risques et périls, le fonds de commerce en s'opposant, à tort, aux travaux proposés par le bailleur alors même que le renforcement des solivettes nécessitait une journée de travail. 



La société [Y] sera donc déboutée de sa demande d'indemnisation pour non-exploitation du fonds de commerce depuis le 15 août 2015. 



7 - sur les demandes du bailleur 



Le jugement sera confirmé sur l'expulsion du preneur et la vidange des lieux ainsi qu'en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter du jugement jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés.



Infirmant le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [W] de leurs demandes, la société [Y], qui n'a pas été privée de la jouissance des lieux du fait du bailleur, est tenue d'exécuter son obligation de payer les loyers.



Les consorts [W] sollicitent le paiement des loyers consignés au 1er avril 2015 ainsi qu'au titre des indemnités d'occupation.



La société [Y] ne conteste pas que les loyers consignés sur le compte séquestre carpa, sur autorisation du juge des référés, remontent aux loyers échus à compter du 1er avril 2015.



La société [Y] sera donc condamnée à payer aux consorts [W] la somme mensuelle de 707 euros par mois à compter de la consignation des loyers au 1er avril 2015, au titre des loyers et des indemnités d'occupation jusqu'à la libération des lieux.



S'agissant des travaux réalisés en cours d'expertise judiciaire fin 2016 pour un montant de 8.503 euros TTC, outre les honoraires de maîtrise d''uvre de 2.220 euros, si, ces travaux sont imputables au locataire, il reste que dès le 16 juin 2015, les consorts [W] s'étaient engagés à prendre à leur charge un ensemble de travaux au nombre desquels figurent les travaux qui ont été réalisés au cours de l'expertise judiciaire en 2016. 



Les consorts [W] seront déboutés de ce chef de demande.



La société [Y] sera également condamnée à restituer aux consorts [W] la provision de 15.000 euros à valoir sur le trouble de jouissance allouée par le juge des référés, la cour ayant exclu toute obligation d'indemnisation à la charge des consorts [W].



Enfin, les consorts [W] seront déboutés de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de dépréciation du fonds de commerce du fait de l'affichage par le preneur d'un panneau annonçant la fermeture de l'établissement en raison de « problèmes sur les superstructures du bâtiment », dès lors que, d'une part, n'étant pas propriétaires du fonds de commerce, les bailleurs ne peuvent souffrir d'une dépréciation de la valeur de celui-ci, d'autre part, ils ne caractérisent aucun préjudice en lien avec ce panneau. 



Le jugement sera infirmé sur les dépens, en ce compris les frais d'expertise et de référé, et la société [Y], qui succombe entièrement, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, outre le paiement d'une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail renouvelé le 18 mai 2010 liant les parties, fixé l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, ordonné l'expulsion du locataire et la vidange des lieux et débouté la société [Y] de ses demandes,



INFIRME le jugement pour le surplus,



et statuant à nouveau,



DIT que la résiliation du bail est prononcée aux torts exclusifs de la société [Y],



CONDAMNE la société [Y] à payer aux consorts [W] :



- la somme mensuelle de 707 euros à compter de la consignation des loyers au 1er avril 2015, au titre des loyers et des indemnités d'occupation jusqu'à la libération des lieux

- la somme de 15.000 euros à titre de restitution de la provision réglée en exécution de l'ordonnance de référé du 4 novembre 2015



DEBOUTE le consorts [W] de leur demande de remboursement des travaux réalisés en 2016 et des honoraires de maîtrise d''uvre, ainsi que de leur demande d'indemnisation de la dépréciation du fonds de commerce,



CONDAMNE la société [Y] aux dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise et de référé, et aux dépens d'appel,



CONDAMNE la société [Y] à payer aux consorts [W] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La GreffièreLa Présidente