Cour d'Appel · 4ème Chambre — 12 mai 2022

4ème Chambre





ARRÊT N° 179



N° RG 20/03221 

N°Portalis DBVL-V-B7E-QYMP





















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 MAI 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 08 Mars 2022

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :



Monsieur [D] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉE :



Syndicat de copropriété IMMEUBLE ROYAL PARK F-G 

Représenté par son syndic, la SARL APROGIM, dont le siège social est à [Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Franck LE NORMAND de la SELARL MGA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE









Exposé du litige :



M. [D] [N] est propriétaire des lots n°74 et 162, composés d'un studio au deuxième étage et d'une place de parking en extérieur, au sein de l'ensemble immobilier dénommé résidence Royal Park F-G, sis [Adresse 3].



Considérant que M. [N] était redevable d'un arriéré de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a présenté, le 27 novembre 2018, une requête en injonction de payer pour la somme principale de 16 731,01 euros devant le président du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire. 



Par ordonnance du 31 janvier 2019, il a été enjoint à M. [N] de payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Royal Park F-G la somme de 16 731,01 euros en principal, outre frais de requête, de procédure et les dépens.



Cette ordonnance a été signifiée à la personne du débiteur le 12 février 2019.



Par courrier recommandé avec avis de réception du 25 février 2019, M. [N] a formé opposition à cette ordonnance.



Par un jugement assorti de l'exécution provisoire en date du 4 juin 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :



- dit irrecevables les conclusions de M. [N] du 29 janvier 2020 ;

- dit que le jugement se substitue à l'ordonnance d'injonction de payer en date du 31 janvier 2019 

- condamné M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 113,61 euros, avec intérêts légaux sur la somme de 15 931,01 euros à compter du 31 janvier 2019 et à compter du 12 novembre 2019 sur le solde ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses plus amples demandes ;

- condamné M. [N] aux dépens de l'instance, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [N] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 16 juillet 2020.



Dans ses dernières conclusions en date du 15 avril 2021, M. [N] demande à la cour de:

Avant dire droit,

- juger et inviter, sous un délai laissé à l'appréciation de la cour, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, d'avoir à fournir à la cour toutes informations et toutes conventions et documents expliquant les relations tripartites entre le syndicat des copropriétaires et la société gestionnaire de la résidence hôtelière, membre à part du syndicat des copropriétaires,

Subsidiairement,

- dire et juger que le syndicat des copropriétaires a contrevenu à un accord de règlement nécessairement intervenu entre Goelia Gestion et le syndicat des copropriétaires, accord qui a été parfaitement respecté depuis l'édification de l'immeuble ;



- dire et juger que le syndicat des copropriétaires a violé ses obligations en poursuivant M. [N] aux lieu et place de la société Goelia Gestion, dont elle avait nécessairement connaissance, puisque cette société a pris la suite de la société Pierre et Vacances, et était existante au moment où le syndic, Aprogim, a pris ses fonctions pour représenter le syndicat de l'ensemble immobilier résidence Royal Park F-G ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes à l'encontre de M. [N] et l'inviter à mieux se pourvoir ;

- rectifier les termes du dispositif ayant condamné M. [N] ;

- dire que la créance du syndicat n'est pas de 17 113,61 euros comme annoncé dans le dispositif mais de 10 977,35 euros comme précisé dans les motifs ;

- en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes concernant les frais irrépétibles et les dépens ;

- condamné ce dernier à verser à M. [N] la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [N] fait valoir qu'il a acquis ces lots de copropriété en 1997 et que l'acte d'acquisition prévoyait une exploitation en résidence de tourisme dont la gestion était confiée à la société Pierre et Vacances. Il ajoute que dans ce cadre, il recevait un compte-rendu de cette société, laquelle lui remettait seulement les loyers à déclarer fiscalement après déduction des charges. 



Il fait observer que la société Goelia Gestion, qui exploite désormais la résidence, a souscrit l'obligation de s'acquitter de toutes les dépenses locatives courantes nécessaires au bon fonctionnement des parties communes et notamment les charges locatives de copropriété. Il estime qu'au regard de ces dispositions le syndicat de copropriété en lui adressant la demande de paiement des charges a contrevenu aux conventions se rapportant à la gestion de la copropriété. M. [N] en déduit qu'il appartient au syndicat de copropriété de fournir avant dire droit l'ensemble des éléments relatifs au fonctionnement tripartite de cet résidence.



A titre subsidiaire, il fait observer que le jugement a seulement validé le décompte présenté par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 10977,35€ , que le dispositif du jugement est erroné et que de fait, le décompte des charges les plus anciennes n'est pas justifié.



Dans ses dernières conclusions en date du 31 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Royal Park F-G, représenté par son syndic la société Aprogim, demande à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- retenu que M. [N] était débiteur de charges de copropriété à l'égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Royal Park F-G ;

- condamné M. [N] aux dépens de l'instance, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le réformant pour le surplus, statuant à nouveau et y ajoutant,

- condamner M. [N] à lui payer les sommes de :

- 17 085,75 euros, avec intérêts de droit à compter du 27 novembre 2018, au titre des sommes dues jusqu'au 27 novembre 2018 ;

- 1 516,40 euros au titre des appels de fonds postérieurs au 27 novembre, avec intérêts de droit à compter du 12 novembre 2019, date à laquelle les conclusions du syndicat des copropriétaires, portant actualisation de ses demandes, ont été notifiées à M. [N] ;

- 600 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

- débouter M. [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

- condamner M. [N] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Le syndicat de copropriété rappelle que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.



Il fait valoir que M. [N] a laissé s'accumuler un arriéré de charges malgré deux mises en demeure des 18 avril et 7 août 2018. L'intimé fait observer que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal la réalité du solde débiteur antérieur au 1er avril 2017 d'un montant de 5558,40€ est justifiée par les pièces produites et que sur la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2018 n'ont pas été opérés deux versements de 550€, mais un seul, que sa créance jusqu'au 27 novembre 2018 est donc égale à 17085,75€, que doivent y être rajoutés les appels de fond postérieurs qui n'ont pas non plus été réglés pour un montant de 1516,40€ arrêté au 28 juin 2019.



Le syndicat précise que d'autres charges impayées ont donné lieu à un second jugement du 22 octobre 2021 pour un montant de 2919,60€.



L'intimé observe que M. [N] ne peut opposer le mode de gestion conclu avec la société exploitant la résidence de tourisme pour s'opposer au paiement des charges de copropriété qui lui incombent, ce qui lui a été plusieurs fois expliqué. Il relève qu'il fait référence à un mode de gestion conclu avec la société Pierre et Vacances, qui n'est pas poursuivi par la société Goelia Gestion et qu'il appartient à l'appelant de régler les charges de copropriété et de demander à sa locataire le paiement des charges locatives récupérables, le syndicat ne recevant le paiement d'aucune charge par l'exploitant de la résidence.



Le syndicat estime que l'attitude de M. [N] est préjudiciable à l'ensemble de la copropriété alors que certaines charges en cause concernent des travaux liés à la sécurisation du bâtiment, qu'en outre, il ne justifie pas être dans l'incapacité compte tenu de sa situation financière de régler ces charges, que sa demande indemnitaire est donc fondée.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 17 février 2022.







Motifs :





Comme le relève M. [N], le jugement critiqué est affecté d'une erreur matérielle au sens de l'article 462 du code de procédure civile. En effet, dans les motifs de la décision, la créance de charges du syndicat est fixée à 10977,35€ tandis que dans le dispositif, le montant de la condamnation s'élève à 17113,61€. Le dispositif doit être rectifié en ce que la condamnation en principal de M. [N] est égale à 10977,35€.'







- Sur la créance de charges du syndicat :



Conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.



Il est établi par l'extrait d'acte d'acquisition versé aux débats par l'appelant que l'immeuble avait une destination d'habitation mais qu'il a été décidé de l'exploiter en tant que résidence de tourisme. A cet égard, les pièces produites par M. [N] démontrent que la résidence a été gérée par la société Pierre & Vacances puis par la société Goelia Gestion avec laquelle il a conclu un contrat de bail commercial, comme en témoigne sa pièce n°3. 



Or, les conventions conclues par les copropriétaires avec l'exploitant de la résidence ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires qui n'est pas partie à ces contrats. M. [N] évoque au soutien de sa demande de communication de pièces des relations et conventions tripartites, mais ne produit aucun élément démontrant des engagements réciproques entre les copropriétaires, la société exploitant la résidence et le syndicat des copropriétaires.



Les accords pris par M. [N] avec la société Pierre & Vacances afin que cette dernière règle les charges de copropriété au syndicat et lui verse ensuite les loyers en déduisant la part de charges ne lui incombant pas ne sont pas de nature à remettre en cause son obligation de paiement des charges, posée par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. 



Ils n'ont pas été reconduits avec la société Goelia Gestion et ne résultent pas des termes du bail commercial. Il appartient donc à l'appelant, après avoir réglé l'ensemble des charges au syndicat de copropriété, de solliciter du locataire exploitant le paiement des charges récupérables. 



Sa demande de communication de pièces complémentaires n'est donc pas justifiée.



Le syndicat, appelant incident sur ce point, demande le paiement d'un solde de charges du 1er décembre 2012 au 1er janvier 2017 d'un montant de 5558,49€. Le décompte produit révèle que ces charges concernent pour certaines des travaux et pour d'autres les charges courantes payables trimestriellement. 



Si l'intimé verse aux débats, en pièce 19, les appels de fond relatifs aux sommes portées dans son décompte, il ne produit pas les procès-verbaux d'assemblée générale arrêtés au 31 mars de chaque année relatifs aux exercices écoulés pendant cette période validant les comptes de la copropriété et de l'AFUL dont fait partie cet ensemble immobilier et voté la réalisation des travaux ainsi que les budgets prévisionnels de l'année suivante. De la même façon, ne sont pas produits les décomptes annuels de charges afférents aux lots de M. [N] pour ces différents exercices. Le bien fondé et l'exigibilité de cette somme ne sont donc pas démontrés et le jugement qui a rejeté cette demande doit être confirmé.



S'agissant de l'exercice du 1er avril 2017 au 31 mars 2018, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal d'assemblée générale du 12 juillet 2017 qui a voté le budget prévisionnel de l'exercice 2017-2018, voté les travaux réalisés dans le cadre de l'AFUL ainsi que le procès-verbal du 1er août 2018 qui a approuvé les comptes de l'exercice 2016-2017 et ceux arrêtés au 31 mars 2018. Cette assemblée a également voté le budget prévisionnel de l'exercice arrêté au 31 mars 2019 fixé à 160624€ et celui de l'exercice arrêté au 31 mars 2020 fixé à 163134,40€. 



Ces procès-verbaux ont été notifiés à M. [N], absent à ces réunions, et qui n'élève aucune contestation sur ce point.



Le syndicat verse également aux débats le décompte annuel de charges relatifs aux lots appartenant à l'appelant, reprenant les bases de répartition des tantièmes pour les divers postes, ainsi que l'état des appels de provision qui ne font non plus l'objet d'aucune observation ou discussion de sa part. 



Ces documents mettent en évidence un montant de charges dues de 7226,19€ dont à déduire une somme de 1,13€ au titre de la régularisation de charges de l'exercice et un paiement de 550 € du 16 mai 2017, et non deux comme l'a retenu le tribunal. Le solde dû pour cet exercice s'élève en conséquence à la somme de 6675,06€. 



En ce qui concerne la créance du syndicat postérieure à cet exercice arrêtée au 30 septembre 2019, il convient de rappeler qu'un second jugement est intervenu le 22 octobre 2021 statuant entre autres sur les charges dues postérieures au 1er octobre 2019. 



Le décompte de charges pour l'exercice 2018-2019 et les appels de fond versés aux débats relatifs tant aux charges courantes et à la constitution du fonds de travaux qu'aux travaux en cours relatifs au ravalement et au remplacement du système de comptage électrique mettent en évidence des charges dues pour un montant de 5545,85€ dont il convient de déduire un paiement de 800€ et une régularisation de charges de 166,90€, soit un solde de 4578,95 €, lequel comprend la somme de 1516,40€ demandée par le syndicat au titre des appels de fonds du 21 décembre 2018 au 28 juin 2019.



M. [N] ne formule pas de remarques sur les décomptes produits, ni n'allègue de règlements qui n'auraient pas été pris en compte.



Par ailleurs, le syndicat est fondé à demander que soient mis à la charge de l'appelant les frais de recouvrement, courriers recommandés, frais d'huissier pour un montant de 301,20€, en application de l'article 10-1de la loi du 10 juillet 1965.



En conséquence, la créance du syndicat de copropriété représente la somme totale de 11555,15€. M. [N] est condamné au paiement de cette somme, le jugement étant réformé en ce sens.



Les intérêts au taux légal seront dus à compter du 27 novembre 2018 sur la somme de 6675,06€ et du 9 mai 2019 pour le surplus.





-Sur la demande indemnitaire du syndicat':



Il résulte des pièces produites que M. [N] ne discute pas les appels de fonds adressés par le syndicat, ni les tantièmes de charges qui sont appliqués aux lots dont il est propriétaire, non plus que les décisions prises en assemblée générale. Son refus systématique du paiement des charges depuis plusieurs années est uniquement lié à une modification des modalités de leur règlement qui lui évitaient antérieurement d'en assurer le paiement à la copropriété puisque le locataire commercial exploitant la résidence les payait et que le loyer qui lui était versé en conséquence en tenait compte. Cette évolution est due à la convention qu'il a passée avec le nouvel exploitant de la résidence qui, comme rappelé, n'intéresse pas le syndicat de copropriété. 



La poursuite de cette attitude de la part de M. [N], alors que ses obligations lui ont été rappelées à plusieurs reprises, que la copropriété a engagé des travaux importants, qu'elle a besoin d'un paiement régulier des charges pour répondre à ses propres obligations et que l'intéressé ne produit pas d'éléments sur sa situation financière, caractérise une faute de sa part qui occasionne un préjudice au syndicat dont la demande de dommages et intérêts à hauteur de 600€ est accueillie. 





-Sur les demandes annexes':



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées. 



M. [N] qui succombe en son recours sera condamné à verser au syndicat de copropriété une indemnité de 2000€ au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux dépens d'appel.







Par ces motifs':





La cour, 



Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, 



Rectifie l'erreur matérielle affectant le jugement en ce que la condamnation de M. [N] au titre des charges dues en principal est de 10977,35€ ,



Infirme le jugement en ses dispositions relatives au montant de l'arriéré de charges dû par M. [N], 



Statuant à nouveau, 



Condamne M. [N] à verser au syndicat de copropriété de la résidence Royal Park F-G la somme de 11555,15€, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2018 sur la somme de 6675,06€ et du 9 mai 2019 pour le surplus, 



Confirme pour le surplus, 





Y ajoutant, 



Condamne M. [N] à verser au syndicat de copropriété de la résidence Royal Park F-G la somme de 600€ à titre de dommages et intérêts, 



Condamne M. [N] à verser au syndicat de copropriété de la résidence Royal Park F-G la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles d'appel, 



Le condamne aux dépens d'appel.







Le Greffier, Le Président,