Cour d'Appel · 4ème Chambre — 12 mai 2022

4ème Chambre





ARRÊT N° 187



N° RG 21/07825

N° Portalis DBVL-V-B7F-SJTT









HR / FB









Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 MAI 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 10 Mars 2022



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANTS :



Monsieur [N] [T]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Me Jean-Guillaume LE MINTIER de la SELARL ISIS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Philippe GUINAULT, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT



Madame [D] [T]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Me Jean-Guillaume LE MINTIER de la SELARL ISIS AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Philippe GUINAULT, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT







INTIMÉ :



Monsieur [B] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Marc-Etienne VERDIER de la SCP VERDIER-MARTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte authentique en date du 19 février 2021, M. et Mme [N] [T] ont acquis de M. [B] [Y] un ensemble immobilier à usage d'habitation et de chambre d'hôtes situé lieu-dit [Adresse 5] moyennant le prix de 800 000 €.



Au printemps 2021, les époux [T] ont constaté des infiltrations. Un couvreur leur a fait part du mauvais état des ardoises atteintes de pyrites de fer. Ils ont fait procéder à un constat d'huissier les 21 et 28 juin suivant.



Par acte d'huissier en date du 28 juillet 2021, ils ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes aux fins d'expertise.



Ce magistrat les a déboutés de leur demande et a laissé les frais irrépétibles à leur charge par une ordonnance du 28 octobre 2021dont M. et Mme [T] ont interjeté appel par déclaration du 15 décembre 2021.



Par une note du 10 mars 2022, la cour a demandé aux appelants de préciser les désordres pour lesquels ils sollicitaient une mesure d'instruction.



L'instruction a été clôturée le 10 mars 2022.



A l'audience, les époux [T] ont remis une note listant les désordres pour lesquels ils sollicitent l'expertise ainsi que deux pièces supplémentaires.



M. [Y] a adressé deux notes en délibéré les 11 et 15 mars 2022 dont les appelants ont sollicité le rejet.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions en date du 3 mars 2022, au visa de l'article 145 du code de procédure civile, M. et Mme [T] demandent à la cour de :



- infirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;

- débouter M. [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de :

- visiter l'immeuble litigieux sis [Adresse 5], les parties étant dûment convoquées ;

- vérifier si les désordres affectant l'immeuble litigieux existent et, dans ce cas, les décrire et en indiquer la nature ;

- prendre connaissance des pièces du dossier et recueillir les explications des parties en s'entourant de tous renseignements ;

- rechercher les causes des désordres et dire s'il s'agit de vices apparents ou de vices cachés ;

- dire si M. [Y] a agi en qualité de professionnel ;

- donner son avis sur la responsabilité encourue de M. [Y] ;

- indiquer les travaux propres à remédier aux désordres et en évaluer le coût ;

- apprécier les préjudices subis et leur valeur ;

- s'expliquer techniquement sur les dires et observations des parties ;

- fixer la durée de la mission de l'expert ;

- dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, et en particulier dire qu'il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre de tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établie près de la cour ;

- dire qu'en cas de difficultés l'expert en référera au président qui a ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui ;

- dire que l'expert devra déposé son rapport dans un délai de trois mois à compter de la consignation ;

- fixer la provision à valoir sur la rémunération de l'expert ;

- condamner M. [Y] à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions en date du 7 mars 2022, M. [Y] demande à la cour de :



- à titre principal, confirmer l'ordonnance de référé frappée d'appel en toutes ses dispositions ;

débouter les époux [T] de leur demande d'expertise ;

- à titre subsidiaire, ajouter à la mission de l'expert la vérification, si les désordres existent, de leur caractère apparent ou non ;

- en tout état de cause, condamner les époux [T] à verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.





MOTIFS 





Sur la recevabilité des notes et pièces communiquées en cours de délibéré



La cour n'ayant pas autorisé le dépôt de pièces supplémentaires, les pièces 14 et 15 des époux [T], qui ne figurent pas dans le bordereau des pièces communiquées, sont irrecevables.



Le conseil de M. [Y] n'étant pas à l'audience, le respect du principe du contradictoire commande de déclarer recevables les notes en réponse qu'il a transmises à la cour en cours de délibéré.





Sur la demande d'expertise



L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.



Il convient de rappeler qu'une éventuelle action contre M. [Y] ne peut prospérer que si les époux [T] démontrent l'existence d'un dommage. Ainsi, un vice constructif n'est pas en soi de nature à fonder une action s'il n'occasionne pas de désordre.



A l'aune de ce principe, il s'infère de la note remise à l'audience que les désordres pour lesquels les époux [T] sollicitent une mesure d'expertise sont de deux ordres :



- des désordres d'humidité et d'infiltrations dans plusieurs parties de l'habitation, susceptibles de provenir des ardoises atteintes de pyrites, de l'insuffisance du dispositif d'évacuation des eaux pluviales et d'une insuffisance d'une pente de toiture, 



- des cornières qui se dégradent et s'effritent.



L'humidité et les infiltrations



Les époux [T] versent aux débats le rapport d'expertise du cabinet Eurexc du 30 décembre 2021 relatif à un dégât des eaux du 16 novembre précédent provenant selon l'expert de la façade et de la toiture et une attestation de M. [C], couvreur, déclarant avoir bouché les cheminées, constaté le défaut d'étanchéité de la toiture ainsi qu'un problème d'évacuation des eaux pluviales et des fuites sur deux fenêtres de toit.



Il résulte de ces éléments que les époux [T] ont été confrontés à des infiltrations dans les mois qui ont suivi leur emménagement.



La plupart des constatations de l'huissier de justice les 21 et 28 juin 2021 sont en lien avec les désordres d'infiltrations et d'humidité : absence de gouttière en certains endroits ou descente sans dispositif de recueil des eaux pluviales, ardoises présentant des traces de rouille, absence de solin, traces d'humidité à l'extérieur (maçonnerie et éléments en bois) et à l'intérieur des pièces, salpêtre etc...



Ces éléments constituent un motif légitime à voir organiser une mesure d'instruction.



Il est indifférent que les pièces produites par les appelants n'aient pas été établies contradictoirement, l'objet de la mesure étant précisément la vérification de leur contenu dans un tel cadre.



Contrairement à ce qui a été jugé, il appartiendra au juge du fond de se prononcer sur l'éventuel caractère apparent des vices allégués au regard des éléments recueillis par l'homme de l'art, étant rappelé que, dans l'hypothèse d'une action fondée sur la garantie des vices cachés, cette qualification implique la connaissance des vices par les acquéreurs dans toute leur ampleur et leurs conséquences.



Quant aux ardoises, mises en oeuvre sur la toiture en 2005 selon M. [Y] et de la meilleure qualité,elles sont censées en assurer la pérénnité pendant plusieurs décennies et non pendant 15 ans.



Pour le reste, son argumentation relève des investigations qui seront pratiquées par l'expert et du débat technique qui se tiendra devant lui.



La dégradation des cornières



M. [Y] indique dans sa note du 15 mars 2022 qu'il s'agit d'un nouveau désordre qui n'avait pas été évoqué jusque là.



Si son observation se rapporte au fait qu'aucune des pièces produites par les appelants ne faisait référence au fait que les cornières défectueuses sont à l'origine des infiltrations, ce point est indifférent car il appartiendra à l'expert judiciaire, s'il confirme l'existence des infiltrations, d'en rechercher toutes les causes.



Si son observation se rapporte à la dénonciation d'un nouveau désordre, son affirmation est inexacte, le constat d'huissier comportant plusieurs éléments en lien avec une dégradation des pierres dont les appelants indiquent qu'elles leur avaient été vantées comme étant de la pierre de pays alors qu'elles sont reconstituées et se délitent : l'arche (page 6 du constat), l'entourage d'une fenêtre de la façade ouest (page 19), des pierres posées en rive du bâtiment sud-est (page 21), une pierre détachée du parement de la lucarne côté ouest et tombée au sol (page 48).



Le motif légitime est donc également caractérisé.



La décision du premier juge est infirmée, la demande d'expertise étant accueillie. Elle sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif.



M. [Y] est condamné aux dépens de première instance et d'appel et à payer la somme de 1000 € aux appelants au titre de leurs frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS





Statuant publiquement, contradictoirement : 



DECLARE irrecevables les pièces 14 et 15 de M. et Mme [T],



DECLARE recevables les notes en délibéré de M. [Y],



INFIRME l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

 



Statuant à nouveau, 



ORDONNE une expertise,



DESIGNE pour y procéder M. [V] [P], [Adresse 2], avec pour mission de :



- se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,

- en tant que de besoin, s'entourer de tout sachant et technicien de son choix ;

- se rendre sur les lieux sis [Adresse 5], les parties présentes ou dûment convoquées ;

- dire si les désordres d'humidité et d'infiltrations et de dégradation des cornières mentionnés dans le constat d'huissier des 21 et 28 juin 2021 et le rapport du cabinet Eurexc de décembre 2021 existent ;

- dans l'affirmative, les décrire, en indiquer la nature et l'importance ; en rechercher la ou les causes ;

- dire s'ils affectent l'usage attendu du bien, dans l'affirmative, dans quelle mesure ;

- indiquer s'ils étaient apparents lors de la vente ou s'ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, préciser s'ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier l'ampleur et les conséquences, dans le second cas, s'ils trouvent leur origine dans une situation antérieure ou postérieure à l'acquisition ;

- recueillir tous éléments permettant de statuer sur la qualité de professionnel ou de profane du vendeur et des acquéreurs ;

- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie de statuer sur les responsabilités encourues ;

- indiquer la nature ainsi que la durée des travaux de nature à remédier aux désordres constatés; en chiffrer le coût à partir des devis fournis par les parties ;

- donner son avis sur les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres ;

- faire toutes observations utiles à la solution du litige ;



INVITE l'expert à solliciter, en leur adressant un pré-rapport, les observations des parties dans un délai qu'il fixera et à y répondre dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile,



RAPPELLE que l'expert peut s'adjoindre d'initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l'article 278-1 du code de procédure civile,



FIXE à 3 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que M. et Mme [T] devront consigner au moyen d'un chèque émis à l'ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Vannes dans un délai de deux mois à compter du présent arrêt,



DIT que l'expert devra déposer son rapport au tribunal judiciaire de Vannes dans un délai de 6 mois à compter du jour où il sera informé de la consignation, sauf demande de prorogation motivée de ce délai adressée au juge chargé du contrôle des expertises de cette juridiction,



DIT qu'en cas de difficulté, il en sera référé par simple requête de la partie la plus diligente au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal de grande instance de Vannes,



CONDAMNE M. [Y] à payer la somme de 1 000 € aux époux [T] en application de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE M. [Y] aux dépens de première instance et aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







Le Greffier, Le Président,