Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 12 mai 2022

ARRET 

N°





[J]





C/



S.A.S. JBM2 IMMOBILIER













PM/SGS





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DOUZE MAI 

DEUX MILLE VINGT DEUX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/00096 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H6OC 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU DIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [D] [J]

né le 25 Avril 1950 à [Localité 6] (60)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représenté par Me Delphine VANOUTRYVE de la SCP DRYE DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS





APPELANT



ET



S.A.S. JBM2 IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Christine ANTONI, avocat au barreau de SENLIS

Ayant pour avocat plaidant Me Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de PARIS 





INTIMEE



 



DEBATS :



A l'audience publique du 17 mars 2022, l'affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 mai 2022.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffière.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 12 mai 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.





*

* *



DECISION :



M. [D] [J] est propriétaire de plusieurs logements au sein d'un immeuble situé [Adresse 4] donnés en location et dont il a confié la gestion à la Sarl Jbm Immobilier en régularisant le 9 octobre 2004 un mandat général de gestion immobilière, puis à la Sarl Jbm2 Immobilier selon mandat de gestion souscrit le 31 janvier 2008. Ce mandat a prix fin en octobre 2015.



Par acte d'huissier de justice en date du 9 avril 2019, M. [D] [J] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Senlis la Sarl Jbm Immobilier au visa des articles 1231-1 et 1992 et suivants du code civil pour entendre :

- retenir la responsabilité de la Sarl Jbm Immobilier en raison des fautes commises par celle-ci et la condamner à lui verser les sommes suivantes :

* pour les travaux de réfection de son appartement : 8.80l,99 €,

* la somme de 563,05 € X 15 mois pour le préjudice de jouissance (qui a duré entre le départ

du locataire et la fin des travaux soit 15 mois) : 8.445,75 €,

* la somme de 4.718,80 € pour la surconsommation d'eau non répercutée à chacun des locataires,

Soit un total de 2 l .966,64 €,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir,

- condamner la Sarl Jbm Immobilier à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens. 



Par acte d'huissier de justice en date du 21 juin 2019, M. [D] [J] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Senlis la Sarl J bm2 Immobilier aux mêmes fins.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 2 septembre 2019.



Par jugement du 10 novembre 2020, le tribunal de grande instance de Senlis a :

-Mis hors de cause la Sarl Jbm Immobilier ; 

-Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ;

-Dit que les demandes indemnitaires faisant suite au dégât des eaux initial dont le constat date du 28 mars 2013 sont prescrites

-Débouté M. [D] [J] de ses demandes indemnitaires fondées sur la responsabilité de la Sarl Jbm2 Immobilier ;

-Condamné M. [D] [J] aux entiers dépens ;

-Condamné M. [D] [J] à payer la somme globale de 2.000 € à la Sarl Jbm Immobilier et la Sarl Jbm2 Immobilier au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

-Dit n' y avoir lieu à exécution provisoire ;

-Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

 

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 23 décembre 2020 , M. [D] [J] a interjeté appel de ce jugement en n'intimant que la Sarl Jbm2 Immobilier.



Par conclusions transmises par la voie électronique le 8 mars 2021, M. [D] [J] demande à la Cour de :

-Retenir la responsabilité de la Sarl Jbm2 Immobilier et la condamner à lui verser les sommes suivantes : 

.pour les travaux de réfection de son appartement : 8 801,99 € (voir factures) la somme de 563, 05 € x 15 mois pour le préjudice de jouissance (qui a duré entre le départ du locataire et la fin des travaux soit 15 mois) : 8 445,75 € 

.la somme de 4 718, 80 € pour la surconsommation d'eau non répercutée à chacun des locataires (voir tableau justificatif) 

Soit un total de 21 966, 64 € 

-Condamner la Sarl Jbm2 Immobilier à lui verser 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Drye - de Bailliencourt - Le Tarnec - Maigret , conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par conclusions transmises par la voie électronique le 3 juin 2021, la Sas Jbm 2 Immobilier demande à la Cour de : 

- débouter M. [D] [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

en conséquence, 

- confirmer le jugement rendu le 10 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Senlis en toutes ses dispositions ; 

y ajoutant, 

- condamner M. [D] [J] à lui payer une somme de 3.000 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [D] [J] aux dépens d'appel, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Christine Antoni, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.



Par ordonnance du 9 février 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 17 mars 2022.



CECI EXPOSE, LA COUR,



Sur les demandes indemnitaires liées au dégât des eaux constaté le 28 mars 2013:



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître des faits lui permettant de l'exercer.



En application de ces dispositions, il est considéré que le délai de prescription ne court pas contre celui qui est dans l'impossibilité d'agir.



En l'espèce, le locataire M. [O] [M] atteste que M. [D] [J] a bien et informé du dégât des eaux survenu en 2013 et M. [D] [J] reconnaît dans une lettre du 13 avril 2018 qu'en mars 2013, la société JBM 2immobilier a bien effectué le constat des eaux contradictoirement avec le locataire: il est donc établi que dès mars 2013 la société JBM 2immobilier conformément au mandat de gestion que lui avait confié M. [D] [J] se trouvait investie de la mission de solutionner ce dégât des eaux.



L'existence d'un mandat de gestion au profit de la société JBM 2immobilier n'empêchait pas M. [D] [J] de s'assurer dans le délai de 5 ans suivant ce constat que la société JBM 2immobilier avait rempli sa mission et le délai de 5 ans a commencé à courir à compter d'avril 2018.



L'assignation a été délivrée le 9 avril 2019, au delà du délai de 5 ans de l'article 2224 du code civil .C'est donc à juste titre que le premier juge dont la décision sera confirmée a dit que les demandes indemnitaires faisant suite au dégât des eaux constaté le 28 mars 2013 sont prescrites.



Sur les demandes indemnitaires de M. [D] [J] pour manquement par la société JBM 2immobilier à ses obligations de mandataire: 



Il résulte des dispositions des articles 1992 et 1993 du code civil que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand bien même ce qu'il aurait reçu n'est point été dû au mandant.



En l'espèce, le second dégât des eaux est intervenu le 10 décembre 2015, postérieurement à la résiliation du mandat de gestion de la société JBM 2immobilier: M. [D] [J] ne peut donc se prévaloir d'un quelconque manquement de son mandataire résultant de ce second sinistre.



En outre il doit être relevé que selon l'expert d'assurance AXA, ce dégât des eaux de 2015 provient d'infiltrations par le joint d'un carrelage cassé au niveau de la robinetterie ayant endommagé les scellements des carreaux de faïence, que ce carreau était déjà cassé avant l'entrée dans les lieux du locataire en septembre 2012: ainsi M. [D] [J] qui a eu connaissance de l'état des lieux était donc parfaitement informé de l'état du carrelage en cause ;



Ni M. [D] [J] ni son mandataire, en 2012, étaient en mesure de savoir que ce défaut était susceptible de provoquer une infiltration: il ne s'agit donc nullement d'un défaut d'entretien du logement constitutif d'une faute de gestion du mandataire. En tout état de cause la surconsommation alléguée par M.[J] ne peut être établie par les seuls tableaux établis par lui même

Enfin, l'agent immobilier qui accepte un mandat de gestion n'est pas pour autant un expert immobilier et ne saurait être tenu de détecter et de signaler au propriétaire des manquements aux dispositions réglementaires concernant l'installation électrique ou celle du gaz qui n'ont été en l'espèce révélées que par un rapport des services préfectoraux du 24 mai 2016, c'est à dire plus de 8 mois après la fin du mandat de la société JBM 2immobilier.



M.[J] ne rapporte donc pas la preuve des manquements qu'il invoque à l'encontre de son mandataire.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a estimé qu'aucun motif ne permet de retenir la responsabilité de la société JBM 2immobilier et en ce qu'il a en conséquence débouté M. [D] [J] de ses demandes au titre des manquements de la société JBM 2immobilier à ses obligations de mandataire.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



M. [D] [J] succombant, il convient :

-de le condamner aux dépens d'appel ;

-de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel ;

-de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné aux dépens de première instance ;

-de confirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la société JBM 2immobilier, il convient de lui allouer de ce chef la somme de 2200 euros à ce titre pour la procédure d'appel et de confirmer le jugement en ses dispositions à ce titre.





 PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :



Confirme le jugement rendu entre les parties le 10 novembre 2020 par le tribunal de grande instance de Senlis en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Condamne M. [D] [J] à payer à la Sarl Jbm2 Immobilier la somme de 2200 euros par application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;



Condamne M. [D] [J] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Christine Antoni, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.











LAGREFFIERELA PRESIDENTE