Cour d'Appel · CHAMBRE 2 SECTION 2 — 12 mai 2022

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 2 SECTION 2



ARRÊT DU 12/05/2022





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N° de MINUTE : 22/ 

N° RG 21/00030 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TLTL



Jugement (N°2018001987) rendu le 17 novembre 2020 par le tribunal de commerce de Lille Métropole

Ordonnance rendue le 9 janvier 2018, par le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille 

Arrêt rendu le 15 novembre 2018 par la Cour d'appel de Douai



APPELANTE



SARL Center Of Business And Services Multi Affaires (CB SMA), prise en la personne de Monsieur [O] [R] en sa qualité de gérant en exercice. 

Ayant son siège social 1 rue de la Tour 59100 Roubaix



représentée par Me Angélique Dupriez, avocat au barreau d'Arras

ayant pour conseil Me Sylvie Racle, avocat au barreau de Saint Quentin.



INTIMÉE



SA Vilogia d'HLM, représentée par son représentant légal domicilié ès qualités audit siège.

Ayant son siège social 74 rue Jean Jaures - 59664 Villeneuve d'Ascq



représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, substitué à l'audience par Me Playoust, avocat au barreau de Lille



DÉBATS à l'audience publique du 18 janvier 2022 tenue par Laurent Bedouet magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Nadège Straseele, adjoint administratif faisant fonction de greffier



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Laurent Bedouet, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller







ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 mai 2022 après prorogation du délibéré initialement prévu le 31 mars 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Laurent Bedouet, président et Marlène Tocco, greffier lors du délibéré, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 janvier 2022 



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Exposé du litige



Suivant acte sous seing privé du 28 mars 2013, la société Vilogia a conclu avec 'la société CBSMA (...) représentée par son gérant M. [O] [D] [R]', un bail portant sur des locaux à usage commercial situés 1 rue de la Tour à Roubaix, pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2013 moyennant un loyer annuel de 4800 euros hors charge et hors taxe, en vue de l'exercice notamment d'activités de services, de conseils et de vente de solutions informatiques et de gestion aux entreprises.



Le 17 avril 2015, M. [R] a déposé plainte pour destruction et dégradation, en sa qualité de représentant de l'association 'NH Association Nouveaux Horizons News Hop', plainte dans laquelle il indique qu'elle a fait l'objet d'un vol d'ordinateur à l'intérieur de son local fermé également situé 1 Rue de la Tour à Roubaix.



Le 5 septembre 2016, la société CBSMA a fait parvenir un courrier à la société Vilogia aux fins de l'informer que la porte principale du local commercial qu'elle occupait était cassée et inutilisable.



Elle a cessé de payer ses loyers.



Un commandement de payer visant la clause résolutoire étant resté vain, la société Vilogia a assigné la société CBSMA devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille.



Par ordonnance du 9 janvier 2018, le dit juge des référés a:

- Condamné la société CBSMA à verser à la société Vilogia la somme de 12 964,14 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés au 31 octobre 2017,

- Débouté la société Vilogia de ses autres demandes,

- Condamné la société CBSMA aux dépens.



Suivant arrêt du 15 novembre 2018 cette Cour a, pour l'essentiel :

Confirmé l'ordonnance sur le montant de la condamnation,

Infirmant l'ordonnance pour le surplus:

*Constaté la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire,

*Dit que la société CBSMA doit libérer les lieux et ordonné son expulsion

*Dit qu'elle sera tenue d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 5 novembre 2017, jusqu'à la libération des lieux,

Débouté la société CBSMA de sa demande en paiement d'une somme provisionnelle de 100 000 euros en raison de l'existence d'une contestation sérieuse.



La société CBSMA a quitté les lieux loués et remis les clefs du local.









Par acte d'huissier du 25 janvier 2018, la société CBSMA a assigné la société Vilogia devant le tribunal de commerce de Lille Métropole aux fins de la voir condamnée à lui payer la somme de 100 000 euros en réparation de son préjudice économique outre 95 000 euros en réparation du trouble de jouissance, considérant pour l'essentiel que suite au préjudice qu'elle a subi à raison du vol avec effraction, Vilogia lui a demandé de payer des loyers mais n'a pas engagé les travaux nécessaires alors que le local est inutilisable depuis plus de 32 mois.



Par jugement contradictoire du 17 novembre 2020, le tribunal de commerce de Lille Métropole a :

-Dit qu'un contrat de bail a existé entre la société CBSMA et la société Vilogia,

-Dit la société CBSMA recevable en ses demandes,

-Dit que le bail a été résilié le 5 novembre 2017,

-Dit que la société Vilogia n'a pas commis de faute,

-Débouté la société CBSMA de toutes ses prétentions,

-Condamné la société CBSMA à payer à la société Vilogia la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispostions de l'article 700 du Code de procédure civile,

-Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

-Condamné la société CBSMA aux dépens.



Suivant déclaration du 27 décembre 2020, la société CBSMA a relevé appel de ce jugement.



Suivant conclusions signifiées le 31 décembre 2021 elle demande à la Cour de :



Vu les dispositions des articles 1103 et suivants, 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu les motifs ci-dessus exposés,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 17 novembre 2020, 

Vu la déclaration d'appel en date du 27 décembre 2020,

Déclarer la société CBSMA recevable et bien fondée en son appel,

Infirmer le jugement rendu le 17 novembre 2020 par le tribunal de commerce de Lille Métropole en ce qu'il a : 

- Dit que le bail a été résilié en date du 5 novembre 2017,

- Dit que la société VILOGIA n'a pas commis de faute,

- Débouté la société CBSMA à payer à la société VILOGIA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Dit qu'il n'y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

- Condamné la société CBSMA aux entiers dépens, taxés et liquidés à la somme de 73,24 euros en ce qui concerne les frais de greffe.

STATUANT DE NOUVEAU

Si la Cour faisait droit à la demande principale tendant à voir déclarer nul et de nul effet le bail commercial en date du 28 mars 2013 de :

- Déclarer que la nullité emporte l'anéantissement rétroactif du contrat,

- Condamner la SA VILOGIA HLM à la somme de 16.820,40 euros au titre du remboursement des loyers.

Si la Cour ne faisait pas droit à la demande principale tendant à voir déclarer nul et de nul effet le bail commercial en date du 28 mars 2013:

Condamner la SA VILOGIA D'HLM au remboursement des sommes suivantes :

- 100.000 euros en réparation du préjudice économique, 

- 95.900 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

Débouter la SA VILOGIA D'HLM de l'intégralité de ses demandes,





Condamner la SA VILOGIA D'HLM à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

La condamner également aux entiers dépens d'instance.



Suivant conclusions du 23 décembre 2021, la société Vilogia demande à la cour de :



Vu le Jugement rendu par le tribunal de commerce de Lille Métropole du 17 novembre 2020, 

- Infirmer le jugement en ce qu'il a : 

o Dit qu'un contrat de bail a existé entre la société CBSMA et la société VILOGIA, 

o Dit la société CBSMA recevable en ses demandes, 

o Dit que le bail a été résilié en date du 5 novembre 2017. 

 

En conséquence et statuant à nouveau, 



A titre principal, 



- Prononcer la nullité du bail commercial en date du 28 mars 2013 dont entend se prévaloir la société CBSMA, 

 

Vu l'article 564 du Code de procédure civile, 

 

- Prononcer l'irrecevabilité des demandes de la société CBSMA tendant à voir condamner la société VILOGIA au paiement de la somme de 16 820.40 € au titre du remboursement des loyers, 

 

Subsidiairement, 

 

- Rejeter les prétentions, fins et conclusions de la société CBSMA tendant à voir condamner la société VILOGIA au paiement de la somme de 16 820.40 € au titre du remboursement des loyers, 

 

- Condamner la société CBSMA au paiement de la somme de 39 775.20 € au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1 er juin 2013 au 28 novembre 2019, 

 

Subsidiairement, 

 

Vu les articles 31, 32 et 122 du Code de Procédure Civile, 

 

- Prononcer l'irrecevabilité des demandes formées par la société CBSMA, pour défaut de droit d'agir, 



- Prononcer l'irrecevabilité des demandes formées par la société CBSMA pour défaut d'intérêt et de qualité à agir, 

 

Dans tous les cas, 

 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a : 

o Dit que la société VILOGIA n'a pas commis de faute, 

o Débouté la société CBSMA de toutes ses prétentions, fins et conclusions, 

o Condamné la société CBSMA à payer à la société VILOGIA la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du CPC, 

o Condamné la société CBSMA aux entiers dépens, taxés et liquidés à la somme de 73.24 € en ce qui concerne les frais de greffe, 

 

- Condamner la société CBSMA à payer à la Société VILOGIA la somme de 5000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens au titre de l'instance d'appel.



SUR CE, LA COUR



- Sur la nullité du contrat de bail et ses conséquences



Le contrat de bail des locaux à usage commercial du 28 mars 2013, a été signé entre d'une part, la société Vilogia et d'autre part, la société CBSMA 'immatriculée au RCS de Lille (en cours) représentée par son gérant, Monsieur [O] [D] [R]'.

L'extrait K Bis de la société CBSMA démontre que celle-ci n'a été immatriculée que le 23 avril 2015.



Faute de mentionner qu'il était conclu par M. [R] pour le compte d'une société en formation, ledit contrat est nul puisqu'au jour de sa signature la société n'avait aucune existence juridique dès lors qu'elle n'était pas encore immatriculée. 



S'agissant des conséquences de ladite nullité il convient de dire que la demande de la société CBSMA tendant à voir condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 16 820,40 euros au titre de la restitution des loyers versés n'est pas irrecevable, par application de l'article 566 du Code de procédure civile, puisqu'elle constitue la conséquence de la demande de nullité du contrat, déjà soumise aux premiers juges.



La société CBSMA a occupé les locaux situés 1 rue de la Tour depuis le 1er juin 2013 jusqu' à son départ des lieux fin novembre 2019. Elle est redevable d'indemnités pour la période correspondant à leur occupation effective.

Cette indemnité doit être fixée à 480 euros par mois pour les 78 mois d'occupation soit 37 440 euros.

Elle est condamnée au paiement de cette somme à la société intimée.



Les sommes versées par l'appelante à Vilogia depuis la signature du contrat, au titre de l'occupation des lieux loués, dont le montant de 16 820,40 euros n'est pas contesté par cette dernière, doivent lui être restitués compte tenu de l'anéantissement du contrat.

La société Vilogia est condamnée au paiement de cette somme à la société appelante.



- Sur l'irrecevabilité et le bien fondé des demandes de la société CBSMA



Il résulte des pièces versées au débat par l'appelante et notamment du procès-verbal de déclaration de plainte pour 'vol avec destruction ou dégradation' en date du 17 avril 2015, que celle-ci a été effectuée par M. [R], en sa qualité de président de l'association Nouveaux Horizons, New Hop, pour des faits survenus au sein des locaux de cette dernière situés 1 Rue de la Tour à Roubaix.

Dans ses déclarations, ce dernier indique qu'il a constaté le bris d'une porte vitrée du local de son association ainsi que la dégradation de son ordinateur.

Aucune référence n'est faite à un quelconque préjudice subi par la société CBSMA.



La lettre de la société Polyexpert, qui indique que les dommages sur la porte doivent en principe être pris en charge par l'assureur du propriétaire au titre de la convention entre les compagnies d'assurances, sur laquelle la société CBSMA se fonde pour considérer que Vilogia doit l'indemniser, a été adressée à M. [R] [O] [D] en sa qualité de dirigeant de l'association Nouveaux Horizons, New Hop.





Contrairement à ce que soutient l'appelante dans ses écritures, aucune plainte n'a été déposée par elle au titre de l'infraction dont elle prétend obtenir réparation, l'ensemble des pièces versées aux débats sur lesquelles elle se fonde pour justifier de son action en justice ne concernant que l'association.

Si la société CBSMA a un intérêt légitime à faire valoir ses prétentions depuis son immatriculation qui lui a conféré la personnalité morale, de sorte que ses demandes indemnitaires sont recevables, il convient d'observer, au vu de ce qui précède, qu'elle ne démontre pas qu'elle a été victime du vol avec effraction qu'elle invoque pour obtenir réparation du préjudice qu'elle réclame.

Elle doit dès lors être déboutée de l'ensemble de ses demandes indemnitaires.



- Sur les autres demandes



Le sens de l'arrêt conduit la cour à condamner la société CBSMA aux dépens de première instance et d'appel et à la condamner à payer la somme de 2000 euros à la société Vilogia au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS



- Infirme le jugement,



- Dit que les demandes de la société CBSMA sont recevables,



- Dit que le contrat de bail conclut le 28 mars 2013 est nul,



- Condamne la société CBSMA à payer à la société Vilogia la somme de 37 440 euros à titre d'indemnité d'occupation,



- Dit que la demande de la société CBSMA de restitution de la somme de 16 820,40 euros est recevable et bien fondée,



- Condamne en conséquence la société Vilogia à payer à la société CBSMA la somme 16 820,40 euros,



- Déboute la société CBSMA du surplus de ses demandes,



- La condamne aux dépens de première instance et d'appel,



- La condamne à payer à la société Vilogia la somme de 2000 au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.



Le greffierLe président









Marlène ToccoLaurent Bedouet