Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 12 mai 2022

N° RG 21/04075 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LBUW





C4



Minute N°





































































Copie exécutoire

délivrée le :







la SCP CABINET FORSTER



Me Mathilde BAETSLE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 12 MAI 2022





Appel d'une Ordonnance (N° RG 21/00160)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE 

en date du 02 septembre 2021

suivant déclaration d'appel du 28 Septembre 2021



APPELANTE :

S.A.S.U. ACSB 26

S.A.S.U. au capital de 1.000 euros immatriculée sous le numéro 838 689 735 du registre du commerce et des sociétés de ROMANS, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège. 

26 Avenue du Meyrol

26200 MONTELIMAR



représentée par Me Pierre-Yves FORSTER de la SCP CABINET FORSTER, avocat au barreau de la DROME,







INTIMÉE :

S.C.I. GFR

société civile immobilière au capital de 1524,49 euros sise ZA du Meyrol

26200 Montélimar, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés sous le numéro 348 111 105, représentée par son représentant légal en exercice

ZA du Meyrol

26200 MONTELIMAR 



représentée et plaidant par Me Mathilde BAETSLE, avocat au barreau de la DROME,







COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Marie-Pierre FIGUET, Président,

Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,



Assistés lors des débats de Madame Sarah DJABLI, Greffier placé.







DÉBATS :



A l'audience publique du 16 Mars 2022, M. BRUNO conseiller, a été entendu en son rapport,



Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,









Faits et procédure :



1.Par acte sous seing privé du 21 mars 2018 la Sci GFR a consenti à la société ACSB 26 (A chacun son box 26) un bail commercial portant sur un local situé à Montélimar. 



2.Après une mise en demeure en date du 16 novembre 2020 de régler la totalité des loyers et charges impayés soit 99.337,39 euros outre pénalités de retard , la Sci GFR a fait délivrer, le 22 janvier 2021 à la société ACSB 26, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour la somme de 116.128,36 euros au titre des loyers et charges impayées suivant relevé du 19 janvier 2021 et des frais, de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.



3.Par acte d'huissier en date du 1er avril 2021, la Sci GFR a ensuite fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence la société ACSB 26 aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 23 février 2021, d'ordonner l'expulsion de la société ACSB 26 et de tous occupants de son chef avec l'appui si nécessaire de la force publique, de la condamner à lui verser à titre provisionnel les loyers et charges impayés, de la condamner à lui verser une somme de 6.600 euros TTC par mois à titre d'indemnité d'occupation depuis le 1er avril 2021 jusqu'à justification de la libération des lieux et remise des clés au bailleur, outre une provision mensuelle de 790 euros au titre de la taxe foncière, d'enjoindre à la société ACSB 26 de cesser d'utiliser la marque « A chacun son box» et de changer de dénomination sociale dans un délai de 15 jours à compter de l'ordonnance à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai, de lui enjoindre de transmettre l'ensemble des RIB de ses clients à compter de l'ordonnance de référé à intervenir sous astreinte de 300 euros par jours de retard passé ce délai.



4.Par ordonnance du 2 septembre 2021, rectifiée pour erreur matérielle concernant l'identité de la société ACSB 26 le 24 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence a': 



- débouté la société ACSB 26 de ses demandes visant l'incompétence du juge des référés';

- déclaré l'action engagée par la société GFR recevable';

- débouté la société ACSB 26 de sa demande de contestation du commandement du 22 janvier 2021';

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail commercial du 21 mars 2018 à la date du 23 février 2021';

- ordonné l'expulsion de la société ACSB 26 et de tous occupants de son chef, des locaux qu'elle occupe 26 avenue de Meyrol à Montélimar, et au besoin avec l'aide de la force publique';

- condamné par provision la société ACSB 26 à payer à la Sci GFR la somme de 790 euros par mois au titre de la taxe foncière';

- dit n'y avoir lieu à référer sur les demandes présentées par la sci GFR au titre de la provision concernant l'arriéré des loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation, concernant l'injonction faite à la société ACSB 26, concernant l'interdiction d'utiliser la marque «'A Chacun son box'» sous astreinte, concernant la transmission des RIB de ses clients sous astreinte';

- débouté la société ACSB 26 de sa demande de provision au titre de la réparation de son préjudice';

- dit n'y avoir lieu à référer sur la mauvaise foi ou la faute de la Sci GFR invoquée par la société ACSB 26';

- dit n'y avoir lieu à application «'positive'» de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamné la société ACSB 26 aux dépens qui comprendront le coût du commandement';





- dit que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées , l'exécution forcée devra être réalisée, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire seront supportées par la société ACSB 26.



5.la société ACSB 26 a interjeté appel de cette décision les 28 septembre 2021 et 2 décembre 2021 (pour l'ordonnance rectificative), en ce que le juge des référés a':



- débouté l'appelante de ses demandes visant l'incompétence du juge des référés'; - 

- déclaré l'action engagée par la société GFR recevable';

- débouté l'appelante de sa demande en contestation du commandement du 22 janvier 2021';

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail commercial du 21 mars 2018 à la date du 23 février 2021';

- ordonné l'expulsion de l'appelante de tous occupants de son chef, des locaux qu'elle occupe 26 avenue de Meyrol à Montélimar et au besoin avec l'aide de la force publique';

- condamné par provision l'appelante à payer à la Sci GFR la somme de 790 euros par mois au titre de la taxe foncière';

- débouté l'appelante de sa demande de provision au titre de la réparation de son préjudice';

- condamné l'appelante aux dépens qui comprendront le coût du commandement';

- dit que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution provisoire devra être réalisée, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire seront supportées par l'appelante.



Ces deux appels ont été joints par ordonnance du 6 janvier 2022.



L'instruction de cette procédure a été clôturée le 3 mars 2022.





Prétentions et moyens de la société ACSB 26': 



6. Selon ses conclusions n°2 remises le 2 mars 2022, elle demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103 et 1104, 1241 du code civil, L.145-3 et suivant du code de commerce':



- de réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la concluante de ses demandes visant l'incompétence du juge des référés, a déclaré l'action engagée par la société GFR recevable, a débouté la concluante de sa demande en contestation du commandement du 22 janvier 2021, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail du 21 mars 2018 à la date du 23 février 2021, a ordonné l'expulsion de la concluante et de tous occupants de son chef des locaux qu'elle occupe et au besoin avec l'aide de la force publique, a condamné par provision la concluante à payer à la Sci GFR la somme de 790 euros par mois au titre de la taxe foncière, a débouté la concluante de sa demande de provision au titre de la réparation de son préjudice, a condamné la concluante aux dépens qui comprendront le coût du commandement, a dit que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution provisoire devra être réalisée, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire seront supportées par la concluante';

- statuant à nouveau et à titre principal, de se déclarer incompétente pour connaître des demandes de la Sci GFR et de la débouter de l'ensemble de ses demandes';

- subsidiairement, si par impossible la cour entend reconnaître la compétence du juge des référés, de priver de tout effet le commandement de payer initial délivré le 22 janvier 2021 et le jeu de la clause résolutoire qui en est la conséquence';





- en tout état de cause, de dire que la concluante a régulièrement communiqué son justificatif d'assurance dans les délais exigés par le commandement de payer';

- en conséquence, de dire n'y avoir lieu à l'acquisition de la clause résolutoire visée au bail du 21 mars 2018';

- de condamner l'intimée à payer à la concluante la somme de 10.000 euros à valoir sur la juste réparation de son entier préjudice';

- de la condamner à payer à la concluante la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.



Elle expose': 



7.- concernant la compétence du juge des référés, qu'il n'est justifié d'aucune urgence résultant de difficultés rencontrées par le bailleur'; qu'il existe par contre des contestations sérieuses sur la régularité et l'interprétation du bail';



8.- que les locaux sont assurés et occupés par la concluante depuis la signature du bail, dont le loyer a toujours été payé'; que l'intimée a refacturé sans justificatif une taxe foncière, malgré l'existence d'un autre locataire sur une partie des terrains concernés par cette taxe'; que l'intimée a également refacturé une licence d'exploitation dont elle n'est pas titulaire, et dont l'obligation de prise en charge par la concluante ne figure pas dans le contrat'; que l'intimée a en outre laissé impayées ses propres occupations de box et emplacements de stockage, tout en demandant de refacturer ces prestations au nom de son gérant'; que ces contestations affectent le jeu de la clause résolutoire et en privent l'application immédiate, puisque cette clause fait partie d'un acte à la rédaction floue et indéterminée qu'il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier'; que la régularité de la clause résolutoire est liée à celle du contrat principal';



9.- subsidiairement, que le commandement de payer visant la clause résolutoire ne répond pas aux conditions de l'article L145-1 du code de commerce, concernant l'infraction reprochée, puisque ce commandement n'a pas comporté de mentions permettant au preneur de déterminer précisément les sommes réclamées par le bailleur';



10.- que ce commandement a été délivré de mauvaise foi, en raison de l'absence de précision du décompte, et en raison de l'absence de toute volonté transactionnelle acceptable'; que les demandes de paiement des loyers en application d'une clause contestée ont grevé les résultats de la concluante'; que l'intimée a refusé toute négociation malgré la crise sanitaire et toute remise à plat du dossier en vue de la rédaction d'un bail cohérent alors qu'en application des articles 1103 et 1104 du code civil, les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d'exécution de leurs obligations respectives ;



11.- que l'intimée poursuit la procédure d'expulsion dans l'intention de nuire à la concluante, puisqu'elle l'a sommée le 29 septembre 2021 d'aviser ses clients de l'obligation de vider les box qu'ils louent sans délai, et qu'à défaut d'y procéder, elle lui a fait sommation de communiquer la liste de ces clients afin que l'huissier prenne contact avec eux'; que l'intimée souhaite ainsi vider la concluante de toute sa substance pour s'approprier sa clientèle'; qu'en outre, l'ordonnance n'a prévu de mesure d'expulsion que concernant la société ASBC26, alors que les actes d'exécution concernent la société ACSB 26, de sorte qu'il n'existe pas de titre exécutoire sur ce point'; que l'ordonnance rectificative du 24 novembre 2021 a été rendue en dehors de la présence de la concluante et ne lui a été signifiée que le 1er décembre 2021 avec commandement de quitter les lieux sous 48 heures, ce qui est impossible et démontre la mauvaise foi de la concluante, qui exploite également la licence «'A chacun son box'»;



12.- que la clause résolutoire n'a pu être acquise, puisque si le premier juge a constaté son acquisition en raison de l'absence de justification d'une assurance dans le délai d'un mois, il a été justifié de cette assurance en cours de procédure'; que l'assureur de la concluante est d'ailleurs intervenu à plusieurs reprises pour des sinistres'; qu'il n'y a pas lieu de se référer à la date de l'attestation d'assurance produite lors des débats qui est datée du jour de son établissement, mais au contrat d'assurance lui-même'; que les informations nécessaires ont été transmises par mail à l'intimée alors que la concluante n'a pas à effectuer le contrôle de la rigueur des subordonnées du bailleur, l'article 1366 du code civil disposant que l'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité';



13.- que la concluante a subi un préjudice résultant de mises en demeure infondées, concernant son obligation de changer de dénomination sociale, de ne plus utiliser la marque, d'avoir à ôter les panneaux affichant cette dénomination, avant toute instance judiciaire'; qu'elle a subi également un préjudice commercial résultant de la mise en 'uvre de la procédure d'expulsion en l'absence d'un titre exécutoire avant l'ordonnance rectificative'; que l'activité de location de box induit nécessairement l'absence de présence des locataires pendant plusieurs mois et l'impossibilité pour eux de reprendre en urgence les objets mis en dépôt, problème aggravé par la crise sanitaire; que la procédure d'expulsion est ainsi impossible à mettre en 'uvre à bref délai et va ruiner la concluante puisqu'elle perdra sa clientèle et sa réputation'; que cette procédure d'expulsion a été mise en 'uvre dans une intention de nuire évidente.





Prétentions et moyens de la Sci GFR': 





14.Selon ses conclusions n°3 remises le 2 mars 2022, elle demande à la cour': 



- à titre préalable, de constater que l'appelante n'a pas interjeté appel de la disposition ayant dit n'y avoir lieu à référer sur la mauvaise foi ou la faute de la concluante invoquée par l'appelante, et ainsi de juger irrecevable la demande de l'appelante tendant à voir déclarer privé de tout effet le commandement délivré le 22 janvier et le jeu de la clause résolutoire qui en est la conséquence';



- de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté l'appelante de ses demandes visant l'incompétence du juge des référés, a déclaré l'action engagée par la concluante recevable, a débouté l'appelante de sa demande de contestation du commandement du 22 janvier 2021, a constaté que la clause résolutoire contenue au bail du 21 mars 2018 est acquise depuis le 23 février 2021, a ordonné l'expulsion de l'appelante et de tous occupants de son chef des locaux en cause, dans le mois de la décision, avec au besoin l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier, a condamné l'appelante à titre provisionnel au paiement de la somme de 790 euros par mois au titre de la taxe foncière, a débouté l'appelante de sa demande de provision au titre de la réparation de son préjudice, a condamné l'appelante aux dépens y compris le coût du commandement, a dit que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier de justice, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire, en application des dispositions des articles 10 à 12 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 relatif au tarif des huissiers, devront être supportées par la société ACSB 26, en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile';

- d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référer concernant les demandes présentées par la concluante au titre de la provision due en raison de l'arriéré de loyers, de charges locatives et de l'indemnité d'occupation, concernant la demande d'injonction faite à l'appelante de cesser d'utiliser la marque «'A chacun son box'» sous astreinte, concernant la demande de transmission des RIB de ses clients sous astreinte'; en ce que l'ordonnance a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile';

- statuant à nouveau, de condamner l'appelante à payer à la concluante, à titre provisionnel, la somme de 126.497,55 euros (soit 125.328,36 + 774,40 + 394,79)';

- subsidiairement, de condamner la société ACSB 26 à une provision de 28.190,26 euros';

- de condamner la société ACSB 26 à titre provisionnel, au paiement d'une somme de 9.643,20 euros au titre de la taxe foncière 2021';

- de la condamner au paiement d'une somme de 6.600 euros TTC, par mois, à titre d'indemnité d'occupation, du 1er avril 2021 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés au bailleur, outre une provision mensuelle pour taxe foncière de 790 euros'; 

- d'enjoindre à la société ACSB 26 de cesser d'utiliser la marque « A chacun son box» et de changer de dénomination sociale dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jours de retard passé ce délai';

- d'enjoindre à la société ACSB 26 de transmettre l'ensemble des RIB des clients qui n'auront pas libéré leur box au plus tard le jour de l'expulsion, sous astreinte de 300 euros par jours de retard et par box passé cette date';

- de débouter la société ACSB 26 de l'ensemble de ses demandes';

- de la condamner à payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile';

- de condamner la société ACSB 26 aux entiers dépens de première instance et d'appel en cela compris les frais d'huissier';

- de dire que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier de justice, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire, en application des dispositions des articles 10 à 12 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 relatif au tarif des huissiers, devront être supportées par la société ACSB 26, en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile.





Elle soutient': 



15.- que la marque «'A chacun son box'» appartient à la société A Chacun Son Box, immatriculée à Besançon'; que le 1er décembre 2017, cette société a concédé à la société GDI Holding un contrat de licence de marque exclusive sur le secteur de Montélimar, lui permettant d'utiliser le logo de cette marque, pour une durée de cinq ans'; que par avenant du 4 janvier 2021, le concédant a autorisé la société GDI Holding à accorder une sous-licence à toute société affiliée, de sorte que la concluante, filiale de la société GDI Holding, s'est vue ainsi concéder une sous-licence';



16.- que le 21 mars 2018, la concluante a donné à bail commercial à l'appelante des locaux d'une surface de 1.840 m² sur un terrain de 3.292 m² pour une durée de neuf ans; que 1.630 m² sont affectés à la location des box, et 210 m² à des bureaux';



17-- que concernant la partie allouée aux box, le loyer a été calculé en fonction des mètres carrés loués par le preneur, au prix de 4,50 euros HT, au prorata de la surface totale du bâtiment'; qu'il s'agit ainsi des surfaces louées par l'appelante à ses propres clients, de sorte qu'aucun montant de loyer fixe n'a été stipulé, alors que les facturations des loyers ne sont intervenues qu'après que l'appelante ait adressé au bailleur, chaque mois, une déclaration des surfaces louées à ses clients'; 







18-- que concernant la partie des locaux affectés à usage de bureaux, pour 210 m², elle n'a finalement pas été louée au tarif de 4,50 euros /m², puisqu'il a été convenu que l'appelante reverserait 80'% du montant des loyers encaissés par elle sur ces bureaux'; que l'appelante n'a déclaré qu'un seul bureau loué pour 300 euros, de sorte que la facturation n'a retenu que 80'% de cette somme, soit 240 euros HT';



19.- qu'en raison de l'existence de liens entre les dirigeants des deux sociétés, aucun dépôt de garantie n'a été prévu, alors que la concluante a accordé oralement une gratuité de deux mois des loyers'; qu'ainsi, la concluante a commencé à ne facturer les loyers qu'à partir du 20 septembre 2018, au titre des loyers de juillet et août 2018, facture intégralement payée'; que la concluante a adressé sa seconde facture le 20 mai 2019, pour 11.592,64 euros, au titre des loyers de septembre, octobre, novembre et décembre 2018, laquelle a été intégralement payée le 1er juin 2019'; que le paiement de ces factures indique l'accord des parties sur le calcul des loyers'; qu'ultérieurement, l'appelante n'a plus réglé que partiellement les loyers, sans contester leur calcul, et n'a pas remboursé les taxes foncières qui lui étaient refacturées à hauteur de 80'% ; que l'appelante n'a pas plus payé de redevance pour l'utilisation de la marque «'A chacun son box'»'; que par document signé le 1er juillet 2020, l'appelante s'est ainsi reconnue débitrice de 14.207 euros au titre des taxes foncières et de 6.480 euros au titre des redevances de la licence de marque et n'a plus ensuite justifié du taux d'occupation du bien donné à bail;



20.- que le 12 novembre 2020, l'appelante s'est reconnue débitrice de 87.799,84 euros TTC, somme arrêtée au mois de juin 2020, et a également soutenu qu'une partie du garde-meuble aurait été louée à la concluante ou à ses sociétés affiliées'; qu'elle a également demandé une révision du loyer à 5.580 euros HT par mois'; qu'en réponse, le 16 novembre 2020, la concluante a réfuté avoir sous-loué le local, et a mis en demeure l'appelante de lui payer 99.337,39 euros outre pénalités'; qu'elle lui a également demandé de justifier du taux d'occupation pour le mois de décembre, faute de quoi elle considérait que celui-ci est de 100'% : qu'elle a en outre demandé la justification de l'assurance du local et du paiement des primes correspondantes'; que l'appelante n'a pas répondu à ce courrier';



21.- que le 24 novembre 2020, la concluante a ainsi mandaté un huissier de justice, qui a constaté que le taux d'occupation des box est de 92'%, alors que 5 bureaux sur 8 sont loués, que 6 containers sont fermés, que sur la partie garde-meuble, seuls 24 m² sont occupés, de sorte qu'un loyer de 6.748 euros HT est dû pour la partie box, de 1.200 euros HT pour les bureaux et de 750 euros pour les containers, soit un loyer total de 10.437,60 euros, outre la partie garde-meuble dont le calcul des loyers ne peut être opéré'; que sur cette somme, seuls 4.000 euros ont été réglés'; que la concluante a commis à nouveau cet huissier le 18 janvier 2021, mais lequel n'a pu exécuter sa mission en raison du refus de l'appelante';



22.- qu'ainsi, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 22 janvier 2021 pour 116.128,36 euros, avec commandement de justifier de l'assurance, dans le délai d'un mois'; qu'un seul paiement de 2.000 euros est intervenu dans ce délai'; qu'il n'a pas été justifié d'une assurance'; 



23.- que ce n'est que le 25 février 2021 que l'appelante a contesté le commandement de payer et la rédaction du bail rendant la détermination du loyer impossible; 



24.- concernant la compétence du juge des référés, que la clause résolutoire permet la résiliation de plein droit du bail, sans que le juge n'ait à la prononcer et sans pouvoir apprécier l'inexécution'; que la condition de l'urgence n'est pas visée par l'article 835 du code de procédure civile';



25.- que les contestations de l'appelante ne sont pas sérieuses, puisqu'un contrat de bail n'est pas subordonné à la rédaction d'un écrit'; qu'en l'espèce, la preuve du bail commercial est rapportée par le bail signé le 21 mars 2018, les déclarations de surface adressées par l'appelante, le paiement des six premiers mois de loyers sans contestation de leur calcul'; que le bail, tant écrit que verbal, a ainsi été appliqué pendant près d'un an';



26.- que le bail a été signé pour le compte de la concluante par [R] [N], en sa qualité de mandataire de [D] [N] qui en est le gérant, et par monsieur [H], gérant de l'appelante'; que si l'appelante conteste la qualité de [R] [N], il ne peut s'agir que d'une nullité relative ne pouvant être opposée que par la concluante';



27.- que si la concluante a assigné l'appelante au fond, conjointement avec la société GDI Holding, c'est pour éviter des contestations dilatoires, puisque le juge des référés a indiqué qu'il existe une contestation sérieuse tenant à l'absence de cette société dans les débats, en sa qualité de concédante de la marque';



28.- que le montant du loyer a été contractuellement fixé en fonction du taux d'occupation des locaux par les clients de l'appelante, et non au prix de 14.814 euros HT par an, ainsi que rappelé par l'article 12 du contrat; que l'appelante est ainsi mal fondée à soutenir que le loyer mensuel ne serait que de 1.234,50 euros HT'; que cette affirmation ne tient pas au regard des loyers mensuels effectivement payés selon les taux d'occupation fournis par l'appelante et de l'absence de contestation sur les factures des loyers ;



29.- qu'il a été convenu de la concession de la licence «'A chacun son box'», alors que l'appelante ne conteste pas l'avoir exploitée'; qu'elle ne peut l'exploiter sans payer de redevance, ce qui justifie la demande de paiement et de cessation de cette exploitation';



30.- qu'aucune attestation d'assurance n'a été transmise suite au commandement du 22 janvier 2021 dans le mois de sa signification ; que l'ordonnance déférée ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a ainsi constaté la résiliation du bail'; que ce n'est qu'en cause d'appel que la société ACSB 26 produit un mail, sans pièce jointe, du 26 janvier 2021 adressé à madame [X] de la société Digroupe, et une attestation d'assurance établie le 11 mai 2021'; que cette personne n'a jamais reçu ce mail, alors que la responsable des systèmes d'information du groupe DGI certifie ne pas l'avoir reçu'; qu'il n'existe pas de preuve de l'envoi et de la réception de ce mail et qu'il a été établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité'; qu'en outre, la concluante n'emploie aucun salarié, de sorte que ni madame [X], ni la responsable des systèmes d'information du groupe DGI n'ont de lien avec elle'; que la pièce jointe à ce mail n'a jamais été produite'; que l'attestation d'assurance indique n'être valable que pour la période du 11 mai 2021 au 1er janvier 2022, alors que l'appelante ne démontre pas avoir transmis son attestation dans le mois de la délivrance du commandement';



31.- que l'appelante n'a jamais contesté devoir la taxe foncière, qu'elle n'a cependant pas remboursée sauf pour l'année 2021 après le rendu de l'ordonnance déférée, malgré l'article 5 du bail'; que dans son courrier du 1er juillet 2020, l'appelante s'est cependant reconnue débitrice de la taxe 2019 et de la partie concernant le premier semestre 2020 ;



32.- que l'ordonnance entreprise doit être infirmée en ce qu'elle a débouté la concluante de sa demande de provision, laquelle n'est pas sérieusement contestable puisque le loyer a été calculé conformément au bail et aux accords des parties selon les mêmes règles, alors que le locataire refuse de justifier des surfaces occupées depuis le mois de juillet 2020 et utilise une marque dont la concluante est titulaire'; que subsidiairement, l'appelante s'est reconnue débitrice de 28.190,26 euros par lettre du 12 novembre 2020';



33.- que la demande reconventionnelle de l'appelante n'est pas justifiée ni dans son principe ni dans son montant, alors qu'initialement ni la concluante ni l'huissier chargé de l'exécution de la première ordonnance n'ont détecté une erreur de plume concernant le nom de l'appelante'; que suite à la découverte de cette erreur, une requête a été adressée au juge des référés, lequel a procédé à sa correction, de sorte que l'huissier a pu reprendre l'exécution'; que si l'appelante indique que la procédure d'expulsion est économiquement impossible en raison de la nature de son activité, elle n'est cependant pas propriétaire de la clientèle, puisqu'elle exerce cette activité dans le cadre d'une licence de marque déposée auprès de l'Inpi'; qu'ainsi, l'appelante utilise illégalement cette marque et capte une clientèle qui n'est pas véritablement la sienne'; que l'appelante n'a pas interjeté appel de la disposition de l'ordonnance disant n'y avoir lieu à référer sur la mauvaise fois de la concluante. 



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34.Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 





MOTIFS DE LA DECISION': 



1) Concernant la résiliation du bail':



35.Il résulte de l'extrait Kbis de la Sci GFR que cette société est gérée par [D] [N]. Le bail commercial liant les parties a cependant été signé par [R] [N], sans qu'il soit fait référence à un mandat donné par le gérant de la bailleresse, et sans que la qualité de [R] [N] ne soit mentionnée. Cependant, ce défaut de pouvoir ne peut être opposé que par la société concernée, qui n'a jamais contesté la validité du bail et qui oppose ce contrat à l'appelante, laquelle n'a pas conclu à son annulation de ce chef. Il en résulte qu'aucune conséquence sur ce point ne peut être retirée au regard de la saisine du juge des référés.



36.Le bail commercial signé le 21 mars 2018 a prévu les éléments suivants':



- selon l'article 5, le preneur acquittera la taxe foncière sur justificatif';

- selon l'article 7, le preneur devra être assuré pour les conséquences de la responsabilité civile qu'il pourra encourir du fait de ses activités et il devra justifier de cette assurance à toute réquisition du bailleur';

- le loyer est fixé au prix de 4,50 m² HT, au prorata de la surface totale du bâtiment, mais calculé en fonction des mètres carrés loués par le preneur. Des pénalités de retard au taux mensuel de 1,5'% sont prévues en cas de non paiement des loyers à l'échéance, sans nécessité d'une mise en demeure';

- aucun dépôt de garantie n'est demandé.



37.L'article 16 de ce bail a stipulé une clause résolutoire, en cas d'inexécution d'une des conditions du bail ou d'un défaut de paiement à l'échéance. Le bailleur aura alors la faculté de résilier le bail un mois après commandement, contenant déclaration du bailleur d'user de son intention du bénéficie de cette clause. L'expulsion pourra avoir lieu sur simple ordonnance de référé. L'indemnité d'occupation sera fixée, pour chaque jour de retard mis dans la libération des lieux, à 1'% du montant du dernier loyer annuel révisé.



38.Par lettre du 16 novembre 2020, la Sci GFR a demandé la transmission du justificatif de l'assurance et du paiement régulier des primes. Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 janvier 2021 pour 116.128,36 euros en principal, au titre du relevé arrêté au 19 janvier 2021, a également fait commandement de justifier de la souscription d'une assurance locative dans le mois.



39.Il est établi qu'aucun justificatif d'une assurance en cours de validité n'a été transmis par le preneur dans le mois de la signification de ce commandement, effectuée à la personne de son gérant. En outre, ainsi que relevé par le juge des référés, le commandement visant la clause résolutoire n'a fait l'objet d'aucune procédure en opposition. Ce commandement a clairement rappelé les obligations enfreintes et les sanctions qui y sont attachées et sa validité ne peut à ce titre être mise en cause. Il a rappelé les textes du code du commerce devant figurer dans tout acte de cette nature. 



40.Concernant les loyers, ce commandement a été accompagné d'un décompte particulièrement précis permettant au preneur de prendre connaissance des sommes dont le paiement est demandé. Le commandement a également clairement et distinctement demandé la justification d'une assurance en cours de validité. Si par courrier du 24 février 2021 le conseil de la société ACSB 26 a contesté les énonciations de ce commandement, cela n'a concerné que le problème des loyers, et non l'existence d'une assurance en cours de validité et aucune pièce concernant une assurance en cours de validité n'a alors été communiquée.



41.L'ordonnance du 2 septembre 2021 a exactement rappelé les dispositions des articles L143-2 et L145-1 du code de commerce. Elle a justement retenu que le preneur n'a produit qu'en cours de procédure une attestation et que faute de démontrer qu'il a satisfait à la production de ce justificatif dans le mois suivant le commandement, soit avant le 23 février 2021, la clause résolutoire est acquise. La cour ajoute que cette acquisition opère de plein droit, le juge ne faisant que constater ce fait, sans avoir à prononcer la résiliation du bail.



42.Ainsi que retenu par le juge des référés, peu importe également que le bailleur ait eu connaissance, lors de l'entrée dans les lieux ou à l'occasion d'un sinistre survenu en 2019, qu'une assurance ait été souscrite. Il a exactement indiqué qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur ce point, alors qu'il ne peut être invoqué de mauvaise foi de la part du bailleur, le preneur pouvant simplement répondre à cette demande. Il a également justement énoncé que si le preneur invoque des circonstances exceptionnelles tirées de la crise sanitaire, il n'en justifie pas, alors que la demande lui a été présentée en dehors de la période de confinement, et que le preneur ne prouve pas que la transmission de ce document ait été rendue difficile voire impossible.



43.Le juge des référés a valablement requalifié les demandes de la société GFR au visa de l'article 835 nouveau du code de procédure civile, cette société ayant fondé ses demandes sur les anciens textes 808 et 809 abrogés. Devant la cour, les parties fondent d'ailleurs leurs conclusions sur les nouvelles dispositions de ce code. Or, l'article 835 du code de procédure civile n'exige pas que le créancier justifie d'une urgence particulière pour déclencher la procédure de référé. Il suffit qu'il justifie d'une obligation non sérieusement contestable, ce qui est le cas en l'espèce, résultant d'un défaut de production d'une assurance en cours de validité malgré un bail ne nécessitant aucune interprétation sur ce point.



44.Enfin, ainsi que soutenu par la société GFR, la société ACSB 26 n'a pas interjeté appel sur la disposition de l'ordonnance du 2 septembre 2021 ayant dit n'y avoir lieu à référé sur la mauvaise foi ou la faute du bailleur. La discussion développée sur ce point par l'appelante est ainsi sans effet concernant la validité du commandement de payer et de justifier d'une assurance en cours de validité. Au demeurant, il a été statué plus haut sur la validité de ce commandement. Le fait que le bailleur n'ait pas proposé de négociation est sans effet, alors qu'il n'est invoqué aucune circonstance particulière exceptionnelle qui rendait nécessaire une renégociation des obligations du preneur au sens des nouvelles dispositions du code civil. 









45.En conséquence, sans qu'il soit nécessaire de plus amplement statuer, l'ordonnance du 2 septembre 2021, rectifiée le 24 novembre 2021 concernant seulement l'ordre des initiales de la société ACSB 26, ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a débouté cette dernière de ses demandes visant l'incompétence du juge des référés, en ce qu'elle a déclaré l'action engagée par la société GFR recevable, et a ainsi débouté le preneur de sa contestation du commandement de payer, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 février 2021 et prononcé l'expulsion de la société ACSB 26.



46.Concernant la fixation d'une indemnité d'occupation, le bail a stipulé un loyer variable, en fonction des mètres carrés loués par le preneur, au prorata de la surface totale du bâtiment. Il n'est pas précisé si le coût de 4,5 euros par mètre carré ainsi loué est dû pour chaque mois ou pour l'année. Les factures émises lors des premiers mois de l'exécution du contrat, après communication du taux d'occupation par le preneur, dûment payées, indiquent cependant que ce coût a bien été appliqué seulement concernant le bâtiment et non l'ensemble du tènement immobilier, et chaque mois. 



47.En conséquence de cette détermination du montant du loyer, il incombait au preneur de justifier de ce taux d'occupation, afin de permettre au bailleur de calculer le montant effectif du loyer, ce qui a été réalisé pendant les premiers mois d'exécution du contrat. A défaut de justification par le preneur de ce taux de location, le contrat n'a cependant prévu aucune solution alternative concernant la détermination du montant du loyer.



48.L'ordonnance du 2 septembre 2021 a exactement indiqué que l'appelante, occupant les lieux postérieurement à la date d'acquisition de la clause résolutoire, est ainsi occupante sans droit ni titre et est ainsi redevable d'une indemnité d'occupation. Le juge des référés a, de même, justement indiqué que le montant de cette indemnité se détermine au vu de la valeur locative du bien. Il a néanmoins retenu l'existence d'une contestation sérieuse, relevant de la compétence du juge du fond, concernant la fixation de cette indemnité, rejoignant la question de la fixation du montant du loyer, en raison du mode de fixation de ce loyer. Il a indiqué que si le bailleur se prévaut d'un loyer mensuel de 6.600 euros TTC, le preneur ne se reconnaît débiteur que d'un loyer mensuel de 1.234,50 euros par mois. 



49.La cour constate que si par courrier du 12 novembre 2020, la société ACSB 26 a indiqué ne pas contester le montant dû pour la période de juillet 2018 à juin 2020, soit 87.799,84 euros TTC, elle a cependant contesté la méthode de calcul, ne tenant pas compte de la réalité des espaces loués, et des conditions de la location, outre le fait que le bailleur a occupé d'avril à juin 2020 une surface de 350 m² concernant le garde-meuble et trois box. Cependant, l'appelante a, dans cette lettre, demandé à partir de juillet 2020 une modification du mode de calcul des loyers, avec un loyer HT de 5.019 euros, outre une provision sur taxe foncière pour 561 euros HT soit un loyer mensuel total de 5.580 euros HT. Il en résulte que le preneur s'est ainsi reconnu débiteur, pour le moins, d'un loyer mensuel, provision sur taxe foncière incluse, de 6.696 euros TTC.



50.En conséquence, il n'existe pas de contestation sérieuse concernant un loyer mensuel hors taxe de 5.019 euros, soit 6.022,80 euros TTC, en raison de cet aveu du preneur. L'ordonnance du 2 septembre 2021 sera ainsi infirmée en ce que le juge a dit n'y avoir lieu à référer sur la fixation du montant de l'indemnité d'occupation. Cette somme sera ainsi due à compter du 1er avril 2021, limite fixée par l'intimée dans ses conclusions.



51.Concernant la provision à valoir sur le remboursement de la taxe foncière au bailleur, le contrat a mis à la charge du preneur le paiement de cette taxe, sur appel du bailleur, devant justifier de son montant. La société GFR 





justifie des refacturations de cette taxe, et des avis d'imposition émis par le Trésor Public, qu'elle a dûment adressés au preneur pour justifier de ces factures et dont elle justifie auprès de la cour.



52.Ainsi qu'énoncé par le premier juge, l'appelante ne justifie pas de sa prétention selon laquelle un autre locataire occuperait une partie des terrains et qu'il serait ainsi redevable d'une partie de cette taxe foncière. Il a en conséquence justement fait droit à la demande de provision présentée par l'intimée, à hauteur de 790 euros par mois. L'ordonnance du 2 septembre 2021 sera confirmée sur ce point.



2) Sur la demande de provision de la société GFR':



53.Cette demande porte, selon son décompte arrêté au 3 mars 2021, sur la somme de 125.328,36 euros, incluant notamment des factures de location pour 6.600 euros TTC, et dues au titre de la redevance pour utilisation de la marque «'A chacun son box'».



54.En premier lieu, concernant les factures de location, il a été indiqué plus haut que l'intimée ne peut se prévaloir d'un loyer mensuel TTC de 6.600 euros, puisque l'appelante ne s'est reconnue débitrice que d'un loyer TTC de 6.022,80 euros TTC.



55.En outre, selon les pièces produites par la Sci GFR, un contrat de licence de marque a été signé le 1er décembre 2017 entre la société «'A chacun son box'» et la société GDI Holding, par lequel cette dernière a été autorisée à utiliser la marque déposée «'A chacun son box'» et les signes visuels sur Montélimar, moyennant redevance mensuelle de 300 euros HT, pour une durée de cinq ans, renouvelable par tacite reconduction. Il a été stipulé que le licencié ne peut accorder de sous-licence sans l'accord préalable du concédant. Cependant, un avenant du 4 janvier 2021 a autorisé le licencié à accorder une sous-licence, rétroactivement à partir du 1er janvier 2017, à toute société qui lui est affiliée. 



56.Le bail commercial liant les sociétés GFR et ACSB 26 ne contient aucune référence à une licence de marque. S'il est invoqué un contrat verbal concernant l'autorisation donnée au preneur d'utiliser cette marque et ses signes distinctifs, la preuve d'un tel contrat n'est pas rapportée, pas plus que de l'autorisation donnée par le titulaire de la marque d'accorder cette licence, la société ACSB 26 n'étant pas affiliée à la société GFR, pas plus qu'à la société GDI Holding, alors que l'avenant intervenu en 2021, avec effet rétroactif, a été signé par [R] [N], avec sous sa signature la mention «'Sci GFR'», alors qu'il résulte de son intitulé qu'il est intervenu entre le concédant et la société GDI Holding. Il en résulte que l'existence d'une obligation de régler des redevances au titre de l'utilisation de cette marque par la société ACSB 26 n'est pas rapportée.



57.En conséquence, il existe une contestation sérieuse concernant l'existence de la créance de la société GFR à hauteur de 125.328,36 euros TTC. Cependant, il résulte du courrier du 12 novembre 2020 de la société ACSB 26 qu'elle s'est reconnue débitrice de la somme de 28.190,26 euros TTC, au titre du solde locatif arrêté à la fin du mois de juin 2020. Selon le décompte arrêté par le bailleur au 3 mars 2021, aucun règlement n'est intervenu depuis le 1er mars 2021. Il en résulte qu'à minima, la société GFR justifie d'une créance non contestée, puisque reconnue par le preneur, à hauteur de 28.190,26 euros TTC.



58.L'ordonnance déférée du 2 septembre 2021 sera ainsi infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référer sur la demande de provision de l'intimée formée au titre de l'arriéré de loyers et de charges. La société ACSB 26 sera en conséquence condamnée à payer à la société GFR la somme de 28.190,26 euros à ce titre.



59.Enfin, dans ses conclusions d'appel, la société GFR demande la condamnation de la société ACSB 26 à lui payer la somme de 9.643,20 euros au titre de la taxe foncière 2021. La cour note qu'une condamnation provisionnelle a déjà été prononcée au titre de cette taxe, l'ordonnance du 2 septembre 2021 ayant prévu la condamnation provisionnelle du preneur à payer mensuellement la somme de 790 euros à ce titre. Cette prétention du bailleur fait ainsi double emploi avec cette condamnation provisoire, et est ainsi entachée d'une contestation sérieuse. Il sera ainsi dit qu'il n'y a pas lieu à référer sur ce point. 





3) Concernant l'utilisation de la marque «'A chacun son box'» et des demandes de la Sci GFR à ce titre': 





60.Il a été indiqué plus haut que le bail commercial liant les sociétés GFR et ACSB 26 ne contient aucune référence à une licence de marque et que la preuve de l'existence d'un contrat verbal concernant l'utilisation de cette marque n'est pas rapportée. En outre, il a été retenu que l'avenant intervenu en 2021, avec effet rétroactif, a été signé par [R] [N], avec sous sa signature la mention «'Sci GFR'», alors qu'il résulte de son intitulé qu'il est intervenu entre le concédant et la société GDI Holding. Il en résulte qu'il n'est pas justifié que la société GFR est propriétaire de cette marque, et qu'elle serait ainsi autorisée à faire cesser son utilisation par un tiers. Ainsi qu'énoncé par le juge des référés, il existe des contestations sérieuses concernant la qualité à agir de la société GFR. 



61.En conséquence, les demandes de la Sci GFR concernant l'utilisation de cette marque sont atteintes par une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés et c'est à juste titre que le premier juge a dit n'y avoir lieu à référer concernant l'injonction faite à la société ACSB 26 de cesser d'utiliser cette marque sous astreinte.



4) Concernant la transmission des relevés d'identité bancaire des clients de la société ACSB 26':





62.L'ordonnance du 2 septembre 2021 a indiqué que les clients du preneur ne sont pas liés contractuellement au bailleur, et qu'il n'est ainsi pas envisageable d'imposer, hors l'accord desdits clients, la communication d'informations personnelles telles que leurs relevés d'identité bancaire. La cour, procédant à la même observation, ne peut que confirmer ces motifs, d'autant qu'aucune considération tirée de l'exécution de la mesure d'expulsion n'induit une telle communication, sauf à permettre à l'intimée de s'approprier la clientèle de l'appelante. Cette ordonnance sera ainsi confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référer sur la demande de la société GFR visant à lui transmettre les RIB sous astreinte. 





5) Concernant la demande reconventionnelle de la société ACSB 26':



63.Ainsi qu'énoncé par le premier juge, la résolution du bail a été acquise en raison d'une clause résolutoire et de l'inobservation de l'une des obligations visée par cette clause par le preneur. Les conséquences de l'expulsion résultent ainsi de l'inobservation par la société ACSB 26 de ses obligations, et sa demande de dommages et intérêts est ainsi entachée d'une contestation sérieuse tant dans son principe que dans son montant. En outre, ainsi que relevé par l'intimée, la société ACSB 26 n'a pas interjeté appel sur la disposition de l'ordonnance du 2 septembre 2021 disant n'y avoir lieu à référer sur la mauvaise foi de la société GFR. La preuve d'une intention de nuire de l'intimée dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire n'est pas rapportée. La procédure 







d'expulsion n'a pas été engagée abusivement, puisque si l'ordonnance du 2 septembre 2021 a été affectée d'une erreur concernant la dénomination exacte de la société ACSB 26, il ne s'est agi que d'une erreur de plume, par la suite rectifiée. Le juge des référés a ainsi justement rejeté cette prétention.





6) Concernant les demandes accessoires':



64.Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, il résulte tant de l'ordonnance du 2 septembre 2021 que du présent arrêt que la procédure mise en 'uvre par la société GFR est fondée dans une grande partie de ses éléments. Aucune considération liée à l'équité ne permet ainsi de dispenser la société ACSB 26 de supporter une partie des frais engagés par l'intimée afin de parvenir à la constatation de ses droits. L'ordonnance du 2 septembre 2021 sera ainsi infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à une application «'positive'» de l'article 700 du code de procédure civile. La société ACSB 26 succombe en outre en son appel. En conséquence, elle sera condamnée à payer à la société GFR la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, exposés tant en première instance que devant la cour.



65.Concernant les sommes restant à la charge du créancier dans le cadre d'une exécution forcée, et ainsi retenues par l'huissier procédant aux mesures d'exécution, tant le décret du 12 décembre 1996 relatif au tarif des huissiers de justice que le décret du 8 mars 2001 le modifiant ont été abrogés, la détermination des coûts des actes d'huissier figurant désormais au code de commerce en son article L444-1 ainsi que dans sa partie réglementaire. Il en résulte que les émoluments relatifs à certaines prestations sont respectivement à la charge du débiteur et du créancier. Aucune disposition ne permet de mettre à la charge du débiteur les émoluments dus par le créancier. En conséquence, la demande de la société ACSB sur ce point est bien fondée. L'ordonnance du 2 septembre 2021 sera ainsi infirmée en ce qu'elle a dit que dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l'exécution provisoire devra être réalisée, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire seront supportées par la société ACSB 26.



66.Le juge des référés a fait une exacte appréciation de la charge des dépens. Succombant en outre à titre principal en son appel, la société ACSB 26 sera condamnée aux dépens exposés devant la cour par application de l'article 696 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,





Vu les articles L145-1 et suivants, L441-1 et s