Cour d'Appel · Chambre civile — 12 mai 2022

ARRÊT N° 197



N° RG 21/00191 - N° Portalis DBV6-V-B7F-BIFWG







AFFAIRE :



Mme [T] [M] [G] VEUVE [A], M. [F] [A], M. [C] [A], M. [X] [A]



C/



Mme [D] [O]









CB/MK





Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente







Grosse délivrée à Me Michel LABROUSSE, Me Pierre - alexis AMET, avocats









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU 12 MAI 2022



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Le douze Mai deux mille vingt deux la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :





Madame [T] [M] [G] VEUVE [A], née le 11 Août 1939 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Michel LABROUSSE de la SCP SCP D'AVOCATS MICHEL LABROUSSE - CELINE REGY - FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE





Monsieur [F] [A], né le 05 Juillet 1961 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]



représenté par Me Michel LABROUSSE de la SCP SCP D'AVOCATS MICHEL LABROUSSE - CELINE REGY - FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE





Monsieur [C] [A], né le 27 Août 1966 à [Localité 7], demeurant Chez Madame [T] [A] [Adresse 4]



représenté par Me Michel LABROUSSE de la SCP SCP D'AVOCATS MICHEL LABROUSSE - CELINE REGY - FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE





Monsieur [X] [A], né le 19 Février 1990 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Michel LABROUSSE de la SCP SCP D'AVOCATS MICHEL LABROUSSE - CELINE REGY - FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE







APPELANTS d'une décision rendue le 24 DÉCEMBRE 2020 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA GAILLARDE



ET :







Madame [D] [O], née le 21 Avril 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Pierre - alexis AMET, avocat au barreau de BRIVE







INTIMÉE





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Suivant avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 24 Mars 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 02 février 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Mme Mandana SAFI, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.



Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 Mai 2022 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée d'elle-même, de Monsieur Gérard SOURY, et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.





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LA COUR



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EXPOSE DU LITIGE



Faits et procédure 



Suivant acte notarié en date du 19 avril 2016 précédé d'un compromis de vente daté du 6 novembre 2015, Madame [D] [R] a acquis moyennant le prix de 34.000 €, une parcelle de terrain à bâtir d'une surface totale de 7a 37 ca :



- située [Adresse 8] ), cadastrée Sections AL N° [Cadastre 1] et AN N° [Cadastre 2]



- appartenant indivisément à Madame [T] [A], Monsieur [F] [A], Monsieur [C] [A] et Monsieur [X] [A].







Alors que Madame [D] [R] avait entrepris de faire réaliser les travaux de terrassement en vue de l'édification sur ledit terrain d'une maison d'habitation, le chantier a dû être interrompu par la découverte sous une couche de terre végétale de divers gravats et déchets de toute nature, découverte ayant amené l'intéressée à faire dresser un procès-verbal de constat par voie d'huissier daté du 22 février 2017, dans le cadre duquel l'huissier de justice instrumentaire assisté de Monsieur [U] [K] artisan :



- a constaté la présence de multiples gravats constitués d'enrobé et d'anciennes bordures de trottoir en béton 



- a consigné les déclarations de l'artisan pour qui ' la remise en état du terrain va entraîner des frais conséquents ', il était nécessaire de sécuriser le site en raison d'un risque d'éboulement .



Après avoir vainement sollicité par l'intermédiaire de son Conseil la résolution de la vente immobilière intervenue le 19 avril 2016, Madame [D] [R] a sollicité du Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de BRIVE, l'organisation d'une expertise judiciaire au visa de l'article 145 du Code de Procédure Civile .



Par ordonnance du 24 août 2017, le Juge des référés a fait droit à la demande d'expertise, et désigné Monsieur [N] [V] en qualité d'expert .



Au vu du rapport définitif déposé par l'expert judiciaire le 13 novembre 2018, ayant notamment retenu que la parcelle litigieuse est en quasi totalité concernée par des remblais supérieurs à 1,50 mètre rendant très difficile l'implantation d'une maison, Madame [D] [R] a par acte d'huissier en date du 12 mars 2019, assigné devant le Tribunal de Grande Instance de BRIVE,Madame [T] [A], Monsieur [F] [A],Monsieur [C] [A] et Monsieur [X] [A], pour notamment :



- à titre principal, voir prononcer la résolution de la vente conclue avec ces derniers sur le fondement de la garantie des vices cachés, et les voir condamner solidairement à lui rembourser la somme de 34.000 € correspondant au prix de cession 

- à titre subsidiaire, voir prononcer la nullité de la vente pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance, ou à défaut pour cause d'erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue,et les voir condamner solidairement à lui rembourser la somme de 34.000 € correspondant au prix de cession 



- obtenir l'indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur d'une somme de 34.000 €. 

Par jugement du 24 décembre 2020, le Tribunal Judiciaire de BRIVE a:



- ordonné l'annulation de l'acte de vente notarié intervenu le 19 avril 2016 entre Madame [T] [G] Veuve [A], Monsieur [F] [A], Monsieur [X][A], Monsieur [C] [A] et Madame [D] [R] divorcée [O] pour erreur sur la substance essentielle du contrat 



- dit que la somme de 34 000 € versée comptant le jour de la signature de l'acte au titre du prix de vente sera remboursé in solidum à Madame [D] [R], par Madame [T] [A], Monsieur [F] [A], Monsieur [X] [A] et Monsieur [C] [A]







- débouté Madame [D] [R] de sa demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance



- débouté Madame [D] [R] de l'ensemble de ses autres demandes, et notamment sur les autres fondements juridiques soulevés 



- ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière de BRIVE LA GAILLARDE, à l'initiative de la partie la plus diligente 



- dit n'y avoir lieu en équité, à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile 



- condamné in solidum Madame [T] [A], Monsieur [F] [A], Monsieur [X] [A] et Monsieur [C] [A] aux entiers dépens de l'instance 



- dit que la nature de l'affaire ne permet pas le prononcé de l'exécution provisoire. 



Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 1er mars 2021, Madame [T] [G] Veuve [A], Monsieur [F] [A], Monsieur [C] [A] et Monsieur [X] [A] ont interjeté appel de ce jugement .



La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 24 mars 2022.





Prétentions des parties 



Dans le dernier état de leurs conclusions en date du 24 novembre 2021,Madame [T] [G] Veuve [A], Monsieur [F] [A],Monsieur [C] [A] et Monsieur [X] [A] ( ci-après dénommés les Consorts [A] ) demandent en substance à la Cour :



- de dire qu'il n'y a aucune erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, et ce par application des dispositions antérieures à l'ordonnance du 10 février 2016, et par conséquent de débouter Madame [R] de ses demandes présentées sur ce fondement 



- de débouter Madame [R] de sa demande de dommages-intérêts, et ce qu'elle invoque les dispositions anciennes du Code Civil ou les dispositions nouvelles des articles 1132 et 1133 du Code Civil 



- de confirmer le jugement déféré pour le surplus, notamment en ce qu'il a débouté Madame [R] de son action fondée sur la garantie des vices cachés et l'obligation de délivrance conforme



- de condamner Madame [R] au paiement de la somme de 3000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les dépens.





En l'état de ses dernières conclusions déposées le 25 août 2021, Madame [D] [R] demande à la Cour :



- à titre principal, de réformer le jugement rendu le 24 décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de BRIVE, de prononcer la résolution de la vente conclue avec les Consorts [A] sur le fondement de la garantie des vices cachés, et de les condamner solidairement à lui rembourser le prix de cession, soit la somme de 34.000 € 



- à titre subsidiaire, de prononcer la nullité de la vente conclue avec les Consorts [A] pour non-respect par le vendeur de son obligation de délivrance conforme, et de les condamner solidairement à lui rembourser le prix de cession, soit la somme de 34.000 €



- à titre infiniment subsidiaire, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente pour erreur sur les qualités essentielles de la chose, et de condamner solidairement les Consorts [A] à lui rembourser le prix de cession, soit la somme de 34.000€ 



- à titre encore plus subsidiaire, et si la Cour rejetait sa demande de nullité pour les motifs susvisés, de prononcer la résolution de la vente conclue avec les Consorts [A] au visa de l'article L514-20 du Code de l'Environnement, de condamner solidairement les Consorts [A] à lui rembourser le prix de cession, soit la somme de 34.000 €, ou à titre subsidiaire de les condamner à supporter le coût de l'élimination des déchets en application des stipulations de l'acte de vente figurant à l'article ' ETAT DU BIEN '



- en tout état de cause 



* de condamner solidairement les Consorts [A] à réparer son trouble de jouissance à hauteur de 34.000 € 



* de les condamner solidairement à lui verser la somme de 

3 000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens, en ce compris le remboursement des frais d'expertise et d'enregistrement de l'assignation



* ' d'ordonner l'exécution provisoire ' .



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Le litige soumis à la Cour concerne la régularité de la vente immobilière conclue le 19 avril 2016 entre Madame [D] [R] acquéreur et les Consorts [A], dont Madame [D] [R] poursuit l'anéantissement par l'effet soit de sa résolution, soit subsidiairement par l'effet de son annulation, sachant que le bien-fondé desdites demandes sera apprécié au vu des articles du Code Civil appicables avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 fixée au 1er octobre 2016, en considération de la date de la vente litigieuse intervenue le 19 avril 2016 .





I) Sur le bien-fondé des demandes aux fins de résolution de la vente immobilière conclue le 19 avril 2016 :



Madame [D] [R] poursuit la résolution de la vente immobilière conclue le 19 avril 2016 avec les Consorts [A], d'une part au tittre de la garantie des vices cachés, et d'autre part au titre du non-respect par le vendeur de son obligation de délivrance .



1) Sur la résolution de la vente immobilière conclue le 19 avril 2016 sur le fondement de la garantie des vices cachés :



En application des articles 1641 et suivants du Code Civil, le vendeur doit garantie à l'acheteur contre les vices cachés, sachant que le vice est un défaut de la chose qui la rend impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix .



De l'analyse du rapport d'expertise judiciaire, il ressort :



- que la parcelle acquise par Madame [D] [R] est en quasi totalité concernée par des remblais supérieurs à 1,50 mètre et d'épaisseur beaucoup plus importante en haut de parcelle, rendant très difficile l'implantation d'une maison 



- qu'en dépit des investigations menées par l'expert Monsieur [N] [V] qui a procédé à diverses auditions et vérifications, aucun élément probant ne lui a permis de dater précisément les travaux de remblais litigieux, sachant que le terrain acquis par Madame [D] [R] auprès des Consorts [A] était entré dans le patrimoine de ces derniers après acquisition par les époux [I] [A] / [T] [G] suivant acte notarié du 14 juin 2005 .



A l'examen du dossier, force est de reconnaître :



- que n'est pas sérieusement discutée ni discutable le fait que le terrain acquis par Madame [D] [R] soit affecté d'un vice caché consistant dans la présence généralisée de remblais d'épaisseur importante rendant très difficile l'implantation d'une maison



- que le désaccord opposant les parties concerne l'application de la clause de non-garantie insérée dans l'acte authentique de vente du 19 avril 2016 en pages 12 et 13, et libellée en ces termes' l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés .

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

° si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel 

° s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur '.



L'application de ladite clause implique de vérifier si lors de la passation de la vente, l'un quelconque des vendeurs composant l'indivision [A] avait la qualité soit de professionnel de l'immobilier, soit de professionnel de la construction, sachant qu'il est constant que l'un des coïndivisaires vendeurs, Monsieur [C] [A], exerçait alors la profession d'architecte .



S'il est certain que Monsieur [C] [A] ne peut être assimilé à un professionnel de l'immobilier et notamment de la vente immobilière, sa profession d'architecte fait qu'il doit être considéré comme un professionnel dans le domaine de la construction, et ce d'autant qu'il est constant que durant les opérations d'expertise, l'intéressé avait indiqué avoir projeté de faire construire un bâtiment sur le terrain litigieux et d'avoir à cette fin établi des plans ayant fait l'objet d'un chiffrage provisionnel, avant d'abandonner ce projet en invoquant des problèmes de financement sans toutefois en justifier.



De ces observations, il s'évince que la clause de non-garantie des vices cachés insérées dans l'acte authentique de vente du 19 avril 2016 :



- n'est pas applicable, ni opposable à Madame [D] [R] 



- ne peut faire obstacle à son action en garantie des vices cachés à l'encontre de ses vendeurs, les Consorts [A], en ce que le terrain vendu par ces derniers en tant que terrain à bâtir s'est avéré être le siège de remblais et de gravats compromettant fortement sa constructibilité .



En conséquence, il convient :





- de juger Madame [D] [R] bien fondée en son action en garantie des vices cachés dirigée contre ses vendeurs, les Consorts [A] 



- de considérer que la gravité du vice affectant le terrain par elle acquis auprès des Consorts [A], légitime la demande de Madame [D] [R] aux fins de résolution de la vente immobilière conclue le 19 avril 2016, dès lors que ladite acquisition immobilière a été faite en vue de l'édification d'une maison d'habitation tel que précisé expressément dans l'acte notarié de vente .



La vente immobilière conclue le 19 avril 2016 entre Madame [D] [R] et les Consorts [A] sera donc résolue aux torts de ces derniers avec toutes conséquences de droit, et le jugement querellé réformé en ce sens, et ce sans qu'il y ait lieu d'examiner les autres fondements juridiques invoqués par la demanderesse au soutien de ses prétentions .







2) Sur les conséquences de la résolution de la vente immobilière conclue le 19 avril 2016 entre Madame [D] [R] et les Consorts [A] :



Le prononcé de la résolution de la vente immobilière conclue le 19 avril 2016 entraîne la restitution par les Consorts [A] du prix de cession réglé par Madame [D] [R], et la restitution corrélative par cette dernière du terrain litigieux, objet de ladite vente .



Les Consorts [A] seront donc condamnés solidairement à rembourser à Madame [D] [R] la somme de 34.000 € par elle réglée au comptant le jour de la signature de l'acte notarié de vente en date du 19 avril 2016, sachant que ladite somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019, date de la demande en justice.



De son côté, Madame [D] [R] sera condamnée à restituer aux Consorts [A] le terrain litigieux, objet de la vente régularisée entre eux par acte notarié du 19 avril 2016 .



Enfin, le présent arrêt sera publié au Service de la publicité foncière de BRIVE LA GAILLARDE, à l'initiative de la partie la plus diligente .







II) Sur les demandes indemnitaires présentées par Madame [D] [R] :



1) Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance invoqué par Madame [D] [R] :



L'indemnisation sollicitée de ce chef à hauteur de la somme de 34.000€ se heurte à plusieurs obstacles tenant au fait :



- que Madame [D] [R] est mal venue à réclamer au titre du préjudice de jouissance qu'elle prétend avoir subi, le remboursement de divers frais (frais de notaire et de droits d'enregistrement, frais de permis de construire, frais de constat d'huissier), dont certains sont constitutifs de frais ayant été occasionnés par la vente immobilière résolue aux torts des Consorts [A] et susceptibles en tant que tels de remboursement en application de l'article 1646 du Code Civil, dont le bénéfice n'a toutefois pas été demandé par l'intéressée 



- que le préjudice de jouissance allégué par l'intéressée doit s'analyser en une perte de chance de voir se réaliser son projet immobilier au moyen de la construction d'une maison d'habitation sur le terrain litigieux, sachant qu'aucune indemnisation n'est sollicitée à ce titre 



- que l'intéressée est totalement défaillante dans la justification de frais de relogement en lien de causalité avec le vice affectant le terrain litigieux dans sa constructibilité 



- qu'il n'est nullement établi de façon certaine que les Consorts [A] connaissaient l'existence du vice affectant le terrain qu'ils avaient mis en vente, de sorte que la seule obligation leur incombant réside dans la restitution du prix, et le remboursement des frais occasionnés par vente, sous réserve d'une réclamation formulée de ce chef, qui en l'espèce fait défaut .



Au vu de ces observations, il convient de débouter Madame [D] [R] de sa demande indemnitaire pour préjudice de jouissance .





2) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :





L'équité commande de ne pas laisser à la charge de Madame [D] [R] la totalité des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer en première instance comme en cause d'appel, pour obtenir l'anéantissement de la vente immobilière conclue avec les Consorts [A], de sorte que ces derniers seront solidairement condamnés à lui verser une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile .





III) Sur la demande d'exécution provisoire et les dépens :



Il convient de rejeter comme étant totalement dépourvue d'intérêt la demande de Madame [D] [R] aux fins d'exécution provisoire du présent arrêt, dès lors que cette décision intervient dans une matière où le pourvoi en cassation dont il pourrait éventuellement faire l'objet est dépourvu de tout effet suspensif .



Pour avoir vu résoudre à leurs torts la vente immobilière conclue le 19 avril 2016 avec Madame [D] [R], les Consorts [A] seront solidairement condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire de Monsieur [N] [V] et les frais de publication au Service chargé de la publicité foncière, de l'assignation introductive d'instance du 12 mars 2019.







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PAR CES MOTIFS



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LA COUR,



Statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;





Déclare recevable l'appel interjeté par Madame [T] [G] Veuve [A], Monsieur [F] [A], Monsieur [C] [A] et Monsieur [X] [A] ;



Réforme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de BRIVE ;



Statuant à nouveau , 



Juge Madame [D] [R] bien fondée en son action en garantie des vices cachés dirigée contre ses vendeurs, les Consorts [A] ;



Prononce la résolution de la vente immobilière conclue le 19 avril 2016 entre Madame [D] [R] et les Consorts [A], et ce aux torts de ces derniers, et avec toutes conséquences de droit ;



Condamne solidairement Madame [T] [G] Veuve [A], Monsieur [F] [A], Monsieur [C] [A] et Monsieur [X] [A] :



- à rembourser à Madame [D] [R] la somme de 34.000€ avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2019 



- à verser à Madame [D] [R] la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent arrêt ;



Ordonne la publication du présent arrêt au Service de la publicité foncière de BRIVE LA GAILLARDE, à l'initiative de la partie la plus diligente ;



Condamne solidairement Madame [T] [G] Veuve [A], Monsieur [F] [A], Monsieur [C] [A] et Monsieur [X] [A] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire de Monsieur [N] [V] et les frais de publication au Service chargé de la publicité foncière, de l'assignation introductive d'instance du 12 mars 2019.









LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,











Mandana SAFI. Corinne BALIAN.