Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 13 MAI 2022



(n° 2022/ , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/09019 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCAIW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS

 - RG n° 17/13562





APPELANTS

 

Monsieur [V] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Madame [A] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Tous deux représentés et assistés de Me Paul-philippe MASSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0220







INTIMÉE 



SCI BEAUMARCHAIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

RCS Paris : 410 800 650

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480,

assistée de Me Jean-Marie JOB, avocat au barreau de PARIS,toque : 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 janvier 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, Madame Monique CHAULET, Conseillère.chargée du rapport 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats 





ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 04 mars 2022 puis prorogée au 08 avril 2022 et au 22 avril 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

*****



Par acte sous seing privé du 11 mai 2017, M. [I] [S] a donné mandat exclusif à la société Channels aux fins de rechercher un acquéreur pour son fonds de commerce d'officine de pharmacie exploité au [Adresse 2].

Le 1er juin 2017, Mme [F], pharmacienne, a fait une offre pour l'acquisition du fonds de commerce et des murs abritant l'officine de pharmacie à hauteur de 550 000 euros pour le fonds de commerce et de 350 000 euros pour les murs, offre valable jusqu'au 5 juin 2017, offre accepté à cette date par M. [S].

Par acte sous seing privé du 22 juin 2017, M. [I] [S] a consenti à Madame [B] [K] et Madame [A] [F] une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives du fonds de commerce de la pharmacie exploitée dans les locaux situés [Adresse 2] avec faculté de substitution, moyennant le prix de 550 000 €, hors marchandise.

S'agissant des murs, la société Allo Diagnostic a établi un rapport concluant à l'absence d'amiante et de termites et déterminant la superficie de la partie privative des lots vendus à 73,85 m².

Par acte notarié reçu le 24 juillet 2017 par M. [Z] [O] avec la participation de M. [E] [U], notaires, la SCI Beaumarchais représentée par son associé unique, M. [I] [S], a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [V] [P] et à Mme [A] [F] portant sur les lots 4 et 21 d'une copropriété située [Adresse 2]), dans lequel est exploité le fonds de commerce de pharmacie, moyennant le prix de 350 000 €.

L'acte précisait que les 2 lots étaient réunis par un escalier intérieur et indiquait que la superficie de la partie privative des lots était de 73,85 m² en application des dispositions de la loi Carrez.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 8 janvier 2018 et comportait deux obligations particulières à savoir la vente concomitante du fonds de commerce exploité dans les biens vendus et l'obtention d'un financement bancaire pour un montant de 375 000 euros.

Faisant valoir l'existence d'une erreur ayant vicié son consentement, la SCI Beaumarchais a, par acte huissier du 28 septembre 2017, fait assigner M. [V] [P], Madame [A] [F], M. [Z] [O] et M. [E] [U] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment d'obtenir la nullité de l'acte notarié du 24 juillet 2017.

Par acte huissier du 26 octobre 2017, M. [V] [P] et Mme [A] [F] ont fait assigner la SCI Beaumarchais devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment d'obtenir la vente forcée du bien litigieux.

Les instances ont été jointes.

Par jugement du 15 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

déclaré l'action de la SCI Beaumarchais recevable,

rejeté la demande de nullité de l'acte notarié du 24 juillet 2017,

rejeté la demande de résolution de l'acte notarié du 24 juillet 2017,

rejeté la demande de rescision pour lésion et de résolution formulée par la SCI Beaumarchais,

rejeté la demande de réalisation forcée de la vente formulée par M. [P] et Mme [F],

rejeté la demande d'expulsion formulée par M. [P] et Mme [F],

rejeté la demande mise hors de cause formulée par M. [Z] [O] et M. [E] [U],

condamné la SCI Beaumarchais à payer à M. [Z] [O] la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles,

débouté la SCI Beaumarchais de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté M. [P] et Madame [F] de leurs demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

dit n'y avoir lieu à exécution forcée,

rejeté toutes autres demandes des parties.

Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé que l'erreur alléguée par la SCI Beaumarchais sur la consistance, les caractéristiques et la qualification du lot 21, à la supposer établie, serait en tout état de cause inexcusable dès lors qu'il est constant que la SCI, exploitant les locaux litigieux, avait parfaitement connaissance de la consistance des caractéristiques des lieux lors de l'acceptation de l'offre d'achat le 5 juin 2017 et de la conclusion de la promesse unilatérale de vente le 24 juillet 2017 au cours de laquelle elle est assistée par M. [U], notaire. 

Sur la résolution de la vente, le tribunal a constaté que la SCI Beaumarchais ne développe aucun moyen de fait probant d'une inexécution suffisamment grave ou encore d'une clause résolutoire au soutien de cette demande.

Sur la demande de rescision pour lésion, le tribunal a jugé que la lésion s'apprécie au jour de la levée d'option en présence d'une promesse unilatérale de vente et qu'en l'espèce aucune pièce versée aux débats ne permet d'établir l'existence d'une levée d'option par les bénéficiaires de la promesse. 

M. [P] et Mme [F] ont interjeté appel de ce jugement.

Au terme de leurs dernières conclusions ils demandent à la cour de :

réformer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande réalisation forcée de la promesse de vente consentie par la SCI Beaumarchais,

en conséquence, statuant à nouveau sur ce point,

condamner la SCI Beaumarchais à comparaître dans le mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir devant le notaire désigné par eux à cet effet afin de signer l'acte authentique constatant la translation à leur profit de la propriété des lots 4 et 21 de l'immeuble situé du bien [Adresse 2] moyennant le prix de vente de 350 000 €, ou au profit de toutes personnes physiques ou morales qui se substitueront, étant précisé que faute pour la SCI Beaumarchais de signer l'acte de vente, l'arrêt à intervenir vaudra vente et sera publiée comme telle au service de la publicité foncière,

dire que la vente ci-dessus ne pourra intervenir que concomitamment à la cession du fonds de commerce de M. [S] dans les termes de la promesse de vente consentie par celui-ci,

statuant sur l'appel incident de la SCI Beaumarchais :

débouter la SCI de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente et la résolution de la vente sur le fondement de l'erreur,

juger que la SCI Beaumarchais ne rapporte pas la preuve de fait assez vraisemblable assez grave pour faire présumer la lésion alléguée, 

débouter la SCI Beaumarchais de sa demande subsidiaire tendant à voir prononcer la rescision pour lésion de la vente pour plus des 7/12e du prix de vente,

en toute hypothèse,

condamner la SCI Beaumarchais à leur payer la somme de 8000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamner la SCI Beaumarchais aux entiers dépens et en ordonner la distraction dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile

Au terme de ces dernières conclusions, la SCI Beaumarchais demande à la cour de :

confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré son action recevable,

confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande réalisation forcée de la vente formulée par M. [P] et Mme [F],

confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion formulée par M. [P] et Mme [F],

infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de l'acte notarié du 24 juillet 2017,

infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté sa demande de rescision pour lésion,

infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

en conséquence à titre principal :

juger que le consentement de la SCI Beaumarchais à la promesse unilatérale de vente des murs du 24 juillet 2017 a été viciée par une erreur commise sur les caractéristiques du lot numéro 21 et ainsi sur la consistance du bien vendu,

juger que la promesse synallagmatique de vente du fonds de commerce en date du 22 juin 2017 est devenue nulle et non avenue et sans effet depuis le 29 septembre 2017,

en conséquence :

juger nulle la promesse unilatérale de vente des murs en date du 24 juillet 2017,

à titre subsidiaire, ordonner la rescision pour lésion de la promesse unilatérale de vente des murs en date du 24 juillet 2017,

en conséquence ordonner la résolution de la promesse unilatérale de vente des murs en date 24 juillet 2017,

à titre subsidiaire, désigner tel expert qu'il plaira à la cour de céans avec pour mission de dresser un procès-verbal commun pour dire s'il y a le lésion de plus de 7/12ème,

en tout état de cause,

débouter M. [P] et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

condamner in solidum M. [P] et Mme [F] à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

et statuant à nouveau :

condamner in solidum M. [P] et Mme [F] à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,

condamner in solidum M. [P] et Mme [F] aux entiers dépens.

SUR CE 

Sur la nullité de la vente pour erreur 

Au soutien de son appel incident en ce que le tribunal a rejeté sa demande de nullité de l'acte notarié du 24 juillet 2017, la SCI Beaumarchais fait valoir, au visa des dispositions de l'article 1132 du code civil, que son consentement a été vicié par une erreur sur une qualité essentielle du bien litigieux à savoir la consistance du lot 21 défini dans la promesse unilatérale de vente comme une « cave » alors qu'il correspond en réalité à un local annexe soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 eu égard à ses caractéristiques et d'un local bénéficiant d'une entrée séparée du local au rez-de-chaussée ; que la société Chronondiag a établi un métré relevant une surface globale de 40,28 m², ce lot étant composé d'une cuisine, un WC et deux locaux affectés aux réserves, et que cette erreur a entraîné une sous-évaluation du bien.



En l'espèce, la superficie des locaux constituant les murs dans lesquels est exploitée la pharmacie à savoir les lots 21 et 4 de la copropriété ne peuvent être évalués, dans le cadre de la vente, qu'en surface 'Carrez' s'agissant de lots de copropriété, le fait qu'ils soient à usage commercial étant sans effet à cet égard, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté dans e cadre du présent litige.

Le lot 21 est décrit dans l'acte authentique valant promesse unilatérale de vente comme une cave et à ce titre il ne peut pas être pris en compte dans la surface 'Carrez'. 

La SCI Beaumarchais, qui conteste la qualification de cave, ne soutient pas que ce local figurerait comme local annexe dans le règlement de copropriété alors qu'il est constant que, s'agissant de lots de copropriété, l'acte notarié reprend la description des lots telle qu'elle figure dans l'état descriptif de copropriété.

Par ailleurs si la surface de la cave est actuellement aménagée en local annexe de la pharmacie, il s'agit néanmoins d'une cave, située en sous-sol, sans fenêtre et auquel on accède par un escalier indépendant du local commercial donnant sur cour, ce qui démontrerait plutôt qu'il ne s'agit pas d'un local indissociable du commerce, étant observé qu'il est d'usage que les caves aient un accès indépendant des lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial.

La surface de ce local n'a donc pas à être incluse dans la surface 'Carrez' et la promesse de vente n'est donc affectée d'aucune erreur sur les qualités substantielles du bien à ce titre.

Par ailleurs, la SCI Beaumarchais ayant pour seul associé M. [S] exploitant de la pharmacie, elle connaissait parfaitement la consistance du bien lorsqu'elle a accepté l'offre de M. [P] et Mme [F] et elle n'est donc pas fondée à soutenir qu'elle a commis une erreur sur les qualités essentielles de la prestation, erreur qui en tout état de cause serait inexcusable compte-tenu de sa parfaite connaissance du bien.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 1136 du code civil invoqué par M. [P] et Mme [F], l'erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n'est pas une cause de nullité.

Il résulte de ce qui précède que la seule erreur qui puisse être invoquée par la SCI Beaumarchais est une erreur sur la valeur du bien et cette erreur n'est donc pas une cause de nullité de la promesse unilatérale de vente.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Beaumarchais de sa demande de nullité de la promesse de vente. 



Sur la demande de vente forcée 

Au soutien de leur appel, M. [P] et Mme [F], qui rappellent les termes de la promesse relatifs à la réalisation forcée de la vente, font valoir que les conditions de réalisation de la vente des murs appartenant à la SCI Beaumarchais sont réunies, que la SCI ne peut se prévaloir d'un défaut de transmission de l'offre de prêt et de l'attestation d'assurance alors qu'elle a pris l'initiative de rompre les relations contractuelles avant la date fixée pour cette transmission soit le 27 septembre 2017 alors que la date limite était le 29 ; que la SCI Beaumarchais ne peut se prévaloir du défaut de réalisation de cette condition suspensive et de la caducité de la promesse dès lors qu'elle ne les a pas mis en demeure de justifier de leurs demandes de prêts et d'éventuels refus de prêt et ils affirment avoir obtenu un accord de financement leur permettant de solliciter la réalisation de la vente et qu'en tout état de cause ils peuvent seuls se prévaloir de cette défaillance.

Sur l'absence de levée d'option par les bénéficiaires, soulevée par la SCI Beaumarchais, ils font valoir qu'ils ont formé une demande amiable d'avoir à régulariser la vente des lots de copropriété par courrier officiel adressé à la SCI le 16 octobre 2017, non suivie d'effet, et que leur assignation aux fins de réalisation forcée de la vente est antérieure à la date fixée pour la réalisation de la vente soit le 8 janvier 2018.

Elle soutient que la SCI Beaumarchais est de mauvaise foi en arguant du fait que la vente du fonds de commerce, qui devait être concomitante à la vente des murs, est caduque depuis le 29 septembre 2017 alors que M. [S], auquel a été fait sommation de signer l'acte de vente, ne s'est pas présenté ; qu'en tout état de cause dès lors que la vente des murs sera ordonnée, M. [S] n'aura aucune raison de s'opposer à la cession du fonds de commerce. 

La SCI Beaumarchais soutient que les appelants ne rapportent pas la preuve de la réalisation des conditions suspensives stipulées à la promesse dans les délais impartis, que la promesse de vente du fonds de commerce est devenue nulle depuis le 29 septembre 2017 et que la vente des murs est indissociable de la vente du fonds de commerce d'officine de pharmacie exploitée dans les murs. 

Aux termes de la promesse unilatérale de vente des murs du 24 juillet 2017, stipule plusieurs conditions suspensives auxquelles aucune des parties ne peut renoncer et notamment la cession du fonds de commerce conformément à la promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 22 juin 2017 entre la SNC Pharmacie [S] et Mmes [F] et [K], étant précisé dans l'acte que les parties déclarent expressément que la cession des murs commerciaux de la pharmacie ne pourra intervenir que concomitamment à la cession de l'officine, les deux cessions au profit des acquéreurs respectifs formant un tout indivisible et indissociable.

En l'espèce la présente de réalisation forcée de la vente des murs est formée par M. [P] et Mme [F] et ne porte que sur la vente des murs, les acquéreurs du fonds de commerce dans l'acte du 22 juin 2017 étant Mme [K] et Mme [F].

M. [P] et Mme [F] ne sont pas fondés à solliciter la réalisation forcée de la vente des murs, objet de la promesse unilatérale litigieuse, dès lors que la condition suspensive relative à la vente du fonds de commerce ne s'est pas réalisée, ce qui n'est pas contesté en l'espèce, et que les deux cessions constituaient, aux termes de la promesse unilatérale de vente, un tout indivisible et indissociable et qu'aucune partie ne pouvait y renoncer.

Par ailleurs le fait que ce défaut de réalisation de la cession du fonds de commerce soit imputable à M. [S], soulevé par les appelants, et que la défaillance de cette condition soit de son fait ne peut suffire à la considérer comme réalisée alors que la vente du fonds de commerce mettait en cause des personnes distinctes de celles figurant dans la promesse unilatérale de vente des murs. 

En conséquence la demande de réalisation forcée de la vente sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Il n'y a pas lieu d'examiner le bien-fondé de la demande de résolution de la promesse de vente fondée sur la rescision pour lésion formée à titre subsidiaire par la SCI Beaumarchais au cas où la cour ordonnerait la réalisation forcée de la vente, cette demande ne pouvant s'apprécier en tout état de cause qu'au jour de la réalisation de la vente ainsi que l'a retenu le tribunal dont la décision sera également confirmée de ce chef.

Sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé du chef du chef de l'article 700 du code de procédure.

L'équité commande de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposé en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS :Statuant publiquement,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 juin 2020 en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de l'acte notarié du 24 juillet 2017 et la demande de résolution de la promesse unilatérale de vente pour lésion,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 juin 2020 en ce qu'il rejeté la demande de réalisation forcée de la vente formulée par M. [P] et Mme [F],

Confirme le jugement du chef de la condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes,

Déboute les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.



LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT