Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 13 mai 2022



(n° 2022/ , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11838 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHTR



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Juillet 2020 -Tribunal judiciaire d'Evry

 - RG n° 17/02624



APPELANTS

 

Madame [L] [D]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Monsieur [G] [H]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056,

assistés de Me Philippe MIALET de la SELAS MIALET -AMEZIANE, avocat au barreau d'ESSONNE



INTIMÉS 



Monsieur [Z] [O] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

Ni comparant ,ni représenté 

Assignation devant la cour d'appel de PARIS en date du 10 Novembre 2020 conformément aux formalités prévues par la Convention de La Haye du 15 Novembre 1965 relative à la signification et la notification à l'étranger des acte judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale. Et confomément à l'articel 686 du Code d e Procédure Civile



Madame [K] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

Ni comparante ,ni représentée 

Assignation devant la cour d'appel de PARIS en date du 10 Novembre 2020 conformément aux formalités prévues par la Convention de La Haye du 15 Novembre 1965 relative à la signification et la notification à l'étranger des acte judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale. Et confomément à l'articel 686 du Code d e Procédure Civile



Madame [R] [A] épouse [P] [J]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Monsieur [N] [P] [J]

[Adresse 5]

[Localité 8]



Monsieur [W] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tous représentés et assistés de Nabil FADLI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0904





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Monique CHAULET, Conseillère.chargée du rapport 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats 





ARRÊT :



- réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 04 mars 2022 puis prorogée au 08 avril 2022 et au 22 avril 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

******



Suivant acte authentique du 29 octobre 2012, M. [N] [P] [J], M. [W] [S], M. [Z] [C] [B] et Mme [K] [T], son épouse, ont vendu à Mme [L] [D] et à M. [G] [H] une maison d'habitation sise [Adresse 2] qu'ils avaient acquis par acte authentique du 27 novembre 2011

Mme [D] et M. [H] se sont plaints de cloques et moisissures au niveau des murs de la maison à leurs vendeurs qui ont effectué des travaux de remise en état du 10 au 26 juin 2013.

Ayant constaté la réapparition de désordres, la compagnie d'assurance de Mme [D] et M. [H] a diligenté une expertise amiable dont le rapport a été rendu le 22 août 2014.

Par exploit d'huissier du 26 novembre 2014, Mme [D] et M. [H] ont sollicité une mesure d'expertise judiciaire qui a été ordonnée le 13 octobre 2015 et confiée à M. [E].

L'expert a rendu son rapport le 4 octobre 2016.

Par exploits d'huissier du 26 janvier et du 9 février 2017, Mme [D] et M. [H] ont assigné M. [N] [P] [J], Mme [R] [A], son épouse, M. [W] [S], M. [Z] [C] [B] et Mme [K] [T] devant le tribunal judiciaire d'Evry aux fins d'obtenir notamment la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés.

M. [Z] [O] [Y] [B] et Mme [K] [T], son épouse, n'ont pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 20 juillet 2020, le tribunal judiciaire d'Evry a :

. rejeté l'exception de procédure formulée par M. [P] [J],

. débouté Mme [D] et M. [H] de l'ensemble de leurs demandes,

. condamné Mme [D] et M. [H] à payer à M. [P] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamné Mme [D] et M. [H] aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire. 

Pour statuer ainsi, le tribunal a écarté la prescription au motif que la connaissance certaine du vice par les acheteurs, marquant le point de départ du délai de deux ans prescrit par l'article 1648 du code civil, se situe au jour de la notification du rapport d'expertise soit le 4 octobre 2016 ; il a écarté l'action fondée sur les vices cachés tout en estimant que les désordres n'étaient pas visibles lors de la vente et qu'ils affectent l'habitabilité du logement et portent atteinte à sa destination, au motif que les demandeurs ne justifient d'aucun élément permettant d'établir la qualité de professionnels des vendeurs et qu'ils ne peuvent se prévaloir de cette qualité pour que soit écartée la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l'acte et que la connaissance des vices par ces derniers n'est pas établie.

Le tribunal a également rejeté la demande formée au titre de la responsabilité décennale des vendeurs en application des dispositions de l'article 1792 du code civil au motif que les travaux de peinture réalisés par les vendeurs avant et après la vente ne constituent pas un ouvrage au sens de cet article et que l'installation d'une VMC n'a pas rendu l'ouvrage impropre à sa destination.

Mme [D] et M. [H] ont interjeté appel du jugement. 

Aux termes de leurs dernières conclusions, ils demandent à la cour de débouter les intimés appelants incidents et d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau, de :

. ordonner la résolution de la vente du 29 octobre 2012,

. condamner solidairement M. [W] [S], M. et Mme [P] [J], M. et Mme [O] [U] à leur payer les sommes suivantes :


202 400 euros comprenant le prix de vente, les frais, droits et honoraires, les frais liés au crédit et le montant de la commission d'agence majorés des intérêts de droit à compter du jugement,

10 000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance majorés des intérêts de droit à compter du jugement,


. condamner solidairement M. [W] [S], M. et Mme [P] [J], M. et Mme [O] [U] à leur rembourser les intérêts du crédit accordé lors de la vente,

. condamner solidairement M. [W] [S], M. et Mme [P] [J], M. et Mme [O] [U] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner solidairement M. [W] [S], M. et Mme [P] [J], M. et Mme [O] [U] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Mme Hardouin ' Selarl 2H Avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions, M. et Mme [P] [J], M. [S], et M. et Mme [O] [U] demandent à la cour de :

. recevoir M. et Mme [P] [J] et M. [S] en leur appel incident,

. infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable et déclarer l'action prescrite sur le fondement des articles 1641, 1648 et suivants du code civil,

. confirmer le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

. débouter les demandeurs de leurs demandes à l'encontre de Mme [A] épouse [P] [J] et la mettre hors de cause,

. condamner Mme [D] et M. [H] à verser à Mme [A] épouse [P] [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. déclarer l'expertise de M. [E] inopposable à Mme [A] et à M. [S],

. débouter les appelants de leurs demandes à l'encontre de M. et Mme [P] [J] et de M. [S],

. condamner Mme [D] et M. [H] à verser à M. et Mme [P] [J] et à M. [S] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE



Sur la demande visant à déclarer l'expertise inopposable à Mme [A] et M. [S]

Cette demande est présentée pour la première fois en cause d'appel sera déclarée irrecevable comme nouvelle, les intimés n'ayant pas opposé de contestation de ce chef.



Sur la mise hors de cause de Mme [A] épouse [P] [J]

Dès lors que Mme [R] [A] figure comme épouse séparée de biens de M. [P] [J] dans l'acte de vente du 29 octobre 2012, elle ne figure pas comme venderesse du bien litigieux et il sera fait droit à sa demande de mise hors de cause à laquelle les appelants ne se sont pas expressément opposés.



Sur la prescription de l'action pour vices cachés 

Les moyens invoqués par M. et Mme [P] [J] et M. [S] au soutien de leur appel incident sur la prescription de l'action ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.

En effet s'ils ont connu dès leur emménagement l'existence de désordres liés à l'humidité, ils n'ont pu avoir une connaissance certaine de l'étendue des désordres et de leurs causes qu'au dépôt du rapport d'expertise. 

Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les désordres et leur gravité

Le bien litigieux est une maison de bourg agricole datant de plus d'un siècle bâtie en pierre tout venant hourdées à la terre, matériaux hydrophiles par définition, constituée de 20 m² environ pour chacun des quatre niveaux conformément à la description faite par M. [E], expert, en page 6 de son rapport. 

L'expert a constaté que partout les murs sont humides jusqu'à saturation du plâtre (page 7 du rapport) et a notamment procédé aux constatations suivantes : 

Au rez-de-chaussée, il constate des remontées exceptionnellement hautes au niveau du mur pignon nord, côté boucher voisin, en raison des faïences toute hauteur chez le boucher et donc une humidité jusqu'au plafond ; sur les autres parois, côté sud et ouest, des cloques et décollements de peinture apparaissent ça et là par transferts osmotiques au travers des doublages thermiques par plaques de plâtre et polystyrène collé sur les murs et côté est, des remontées capillaires qui sont perceptibles sur les parties basses des tableaux, non doublées, de la porte d'entrée. 

L'expert précise, à ce niveau, que l'humidité derrière les doublages muraux cumule avec les remontées capillaires et les traversées d'eau extérieures par la défaillance du ravalement et ajoute que les doublages muraux ont été utilisés maladroitement en cache-misère car ils sont dépourvus de grilles de ventilation hautes et basses. 

Au premier étage, l'expert a constaté des écaillages de peinture très importants sur les murs ouest et sud, et des murs saturés d'humidité ; il ajoute que l'humidité, pas toujours visible en surface, est importante jusqu'à la saturation à l'intérieur des murs et qu'il s'agit d'une imprégnation générale à travers le ravalement externe. 

Au 2ème étage, l'expert a constaté des moisissures qui se développent sur les condensations des murs sud et ouest.

Sur l'origine des désordres, l'expert estime en page 9 de son rapport qu'elles sont natives à savoir qu'elles ont pris naissance avec la construction de la maison, que les pénétrations d'eau sur toute la hauteur proviennent d'un ravalement non imperméable et d'un mode de construction rustique et que ces inconvénients du bâti étaient visibles pour les vendeurs qui sont des artisans du bâtiment et ont exécuté les travaux avant la vente.

Les premiers juges ont retenu que ces vices sont à l'origine d'humidité des murs et affectent ainsi l'habitabilité du bien et portent atteinte à sa destination, cette appréciation n'étant pas critiquée par les intimés. 

En tout état de cause l'expert estime que les troubles de jouissance seront importants pendant au moins deux années. 

Le fait que ces vices rendent le bien impropre à sa destination est établi. 



Sur la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés 

Il est constant que l'acte de vente comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. 

Il est néanmoins établi qu'une telle cause n'a pas vocation à s'appliquer si les vendeurs sont des professionnels de la construction ou s'ils avaient connaissance des vices. 

En l'espèce M. [S] et M. [O] [U] sont désignés dans l'acte de vente comme artisans sans que leur spécialisation professionnelle soit indiquée et M. [P] [J] figure comme artisan électricien.

L'expert a néanmoins relevé à plusieurs reprises dans son rapport que les vendeurs étaient des artisans du bâtiment.

En tout état de cause, il résulte du rapport d'expertise que les vendeurs, qui ne le contestent pas, ont procédé à des travaux pour « parer » la maison ainsi que le relève l'expert en page 10 de son rapport et ils ne justifient à ce titre d'aucune facture de travaux. 

Par ailleurs l'expert indique que les désordres étaient visibles pour les vendeurs qui ont exécuté les travaux avant la vente, ce qui sera retenu, la réalisation de travaux par l'artisan boucher voisin de la maison postérieurement à la vente de la maison ne concernant que l'humidité au rez-de-chaussée du mur pignon nord. 

En l'espèce, si les affirmations du rapport de l'expert sur la qualité d'artisans du bâtiment des vendeurs ne suffit pas à établir leur qualité de professionnels de l'immobilier, il résulte suffisamment du rapport d'expertise que les désordres étaient visibles pour les vendeurs qui ont effectué des travaux non seulement des réfection des peintures mais également de doublage des murs au rez-de-chaussée et qui, ainsi que le constate l'expert, ont seulement appliqué de la couleur au lieu de ravaler avec un produit traitant la porosité de l'enduit intérieur, l'expert ajoutant que la pose de la fenêtre est à l'aune de l'ensemble des cas travaux superficiels et trop économiques. 

Par ailleurs les intimés croient pouvoir soutenir que les vices n'étaient pas cachés au motif que, selon eux, tout acheteur même non professionnel sait qu'une construction très ancienne bâtie directement sur terre sans vide sanitaire présente de façon native des problèmes importants d'humidité, de condensation et de remontées capillaires, ce qui tend seulement à démontrer qu'en tout état de cause ils connaissaient ces problèmes d'humidité. 

En conséquence la clause d'exclusion de garantie des vices cachés devra être écartée dès lors qu'il est établi que les vendeurs ne pouvaient pas ignorer les désordres d'humidité affectant la maison et n'en ont pas fait état lors de la vente. 

Le jugement sera infirmé de ce chef. 

Il résulte de ce qui précède qu'il sera fait droit à la demande de résolution de la vente pour vices cachés et le jugement sera infirmé de ce chef. 

Il convient en conséquence d'ordonner la restitution par les vendeurs du prix de vente par les acquéreurs et la restitution du bien aux vendeurs par les acquéreurs.

En application des dispositions de l'article 1646 du code civil, le vendeur est tenu à la restitution du prix et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Le coût total de l'opération ayant été estimé dans l'acte de vente à la somme de 202 400 euros soit 184 000 euros correspondant au prix stipulé, 13 100 euros pour les frais, droits et honoraires, 1 300 euros pour les frais liés aux crédits et 4 000 euros de commission d'agence, la restitution portera sur cette somme de 202 400 euros.

Il n'y a pas lieu d'assortir la somme à des intérêts calculés au taux légal dès lors que les restitutions doivent s'effectuer de manière simultanée.

Mme [D] et M. [H] sollicitent des dommages et intérêts pour trouble de jouissance sans fournir aucun élément d'évaluation de leur préjudice.

Cette demande sera donc rejetée.



Sur la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera infirmé de ce chef et M. [W] [S], M. [P] [J] et M. et Mme [O] [U] seront condamnés in solidum à payer à Mme [D] et à M. [H] la somme de 3 000 euros.

L'équité commande de ne pas faire droit à la demande de Mme [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,

Déclare irrecevable la demande visant à déclarer l'expertise inopposable à Mme [A] et M. [S],

Ordonne la mise hors de cause de Mme [A] épouse [P] [J],

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evry du 20 juillet 2020 en ce qu'il a déclaré l'action recevable et débouté Mme [D] et M. [H] de leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant de nouveau :

Fait droit à la demande de résolution de la vente du 29 octobre 2012 entre M. [N] [P] [J], M. [W] [S], M. [Z] [O] [Y] [B] et Mme [K] [T] épouse [O] [Y] [B] et Mme [L] [D] et M. [G] [H] d'une maison d'habitation sise [Adresse 2],

Ordonne la restitution par M. [N] [P] [J], M. [W] [S], M. [Z] [C] [B] et Mme [K] [T] épouse [O] [U] du prix de vente aux acquéreurs incluant les frais de la vente soit la somme de 202 400 euros et la restitution aux vendeurs par Mme [L] [D] et M. [G] [H] du bien sise [Adresse 2],

Condamne in solidum M. [W] [S], M. [P] [J] et M. et Mme [O] [U] à payer à Mme [D] et à M. [H] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne in solidum M. [W] [S], M. [P] [J] et M. et Mme [O] [U] aux dépens incluant les frais d'expertise dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Mme Hardouin ' Selarl 2H Avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT