Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 13 MAI 2022



(n°2022/ , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12940 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCKZF



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mars 2017 -Tribunal de Commerce de MELUN - RG n° 2015F00437





APPELANTE

 

S.A.R.L. AVF PROMOTIONS prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

RCS de MEAUX : 482 215 829

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée de Me Jean-pascal ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J134





INTIMÉE 



S.A.R.L. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE D'INVESTISSEMENT (SGI) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

RCS de PARIS : B 531 469 161 

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Yann LE PENVEN de la SCP LE PENVEN- GUILLAIN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0097



COMPOSITION DE LA COUR :



 En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre 

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT :

 - contradictoire



 - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 18 févier 2022 puis prorogée au 25 mars 2022 puis au 08 avril 2022 et au 22 avril 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



 - signé par M. Claude CRETON, président d chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.





******

La SARL Société générale d'investissement (ci-après SGI) a régularisé une promesse unilatérale de vente en date du 28 juin 2011 avec M. [J] [O] et Mme [N] [M], son épouse, portant sur un bien sis au [Adresse 3] cadastré Y [Cadastre 8] pour un prix de 550 000 euros et, le 30 juin 2011, une promesse unilatérale de vente avec Mme [H] [F], M. [X] [S] et Mme [K] [S] portant sur un bien sis [Adresse 2] cadastré Y [Cadastre 9] pour un prix de 450 000 euros, étant précisé dans un exposé liminaire que ces promesses sont liées et indissociables.

Ces promesses ont été conclues sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire d'un ensemble immobilier d'une SHON de 1 220 m² environ sur l'ensemble constitué des deux parcelles cadastrées Y [Cadastre 8] et [Cadastre 9]. 

Une faculté de substitution était stipulée dans ces actes et une date d'expiration au 12 juillet 2012. 

Un acte de substitution a été signé par la SGI et la société AVF Promotions le 5 décembre 2013 par lequel le représentant de la société AVF Promotions déclare se substituer purement et simplement à la SGI dans tous les droits et obligations de cette dernière conformément aux dites promesses de vente.

La SGI et la société AVF Promotions ont signé le même jour un protocole d'accord relatif aux conditions et les dispositions financières relatives à la reprise du projet immobilier par AVF Promotions.

La SARL SGI a émis une facture de 116 282,52 euros HT pour les frais engagés et a écrit à la société AVF Promotions pour lui rappeler ses obligations.

Par acte d'huissier du 17 mars 2015, la SARL SGI a fait assigner la société AVF Promotions devant le tribunal de commerce de Melun en paiement, à titre principal, d'une somme de 139 539,02 euros TTC.

Par jugement en date du 27 mars 2017, le tribunal de commerce de Melun a :

. débouté la SARL SGI de sa demande visant à interdire l'utilisation des plans correspondant aux permis n°0920041200035 et 092004120003501,

. condamné la société AVF Promotions à payer à la SARL SGI la somme de 123 712,75 euros au titre des dépenses engagées à la date de la substitution faite entre les deux sociétés, 

. dit n'y avoir lieu à dommages et intérêts pour procédure abusive,

. dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. ordonné l'exécution provisoire de la décision, 

. condamné la société AVF Promotions en tous les dépens dont frais de greffe liquidés à la somme de 268 euros. 

La société AVF Promotions a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle demande à la cour de :

. infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf celles ayant débouté la SARL SGI de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande visant à interdire l'utilisation des plans des permis de construire initiaux et modificatifs,

Statuant à nouveau,

. juger irrecevable et mal fondée la demande de la SARL SGI visant à interdire à AVF Promotions d'utiliser les plans des permis de construire initiaux et modificatifs,

. juger nulle la convention du 5 décembre 2013 alléguée par SGI,

. juger mal fondée l'obligation de paiement de la somme de 139 539,02 euros TTC alléguée par SGI dans son principe et dans son montant,

. juger qu'elle est victime de man'uvres dolosives,

En conséquence,

. débouter SGI de l'ensemble de ses demandes,

. condamner la SARL SGI à lui payer :

234 803,81 euros de dommages et intérêts correspondant aux intérêts intercalaires qu'elle a dû supporter pour remédier aux lacunes du projet immobilier,

15 629,32 euros de dommages et intérêts au titre des retards de livraison qui ont donné lieu à indemnisation en faveur de certains acquéreurs,

496 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices liés à la perte globale sur cette opération,

. condamner la SARL SGI à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SARL SGI demande à la cour de :

. confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société AVF Promotions à lui payer la somme de 123 712,75 euros TTC, 

Le réformer sur le surplus :

. interdire à AVF Promotions d'utiliser les plans des permis de construire n°0920041200035 et 092004120003501 tant que le paiement n'est pas intervenu,

En tout état de cause,

. condamner la société AVF Promotions à lui payer 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre 15 000 euros pour résistance abusive,

. condamner la société AVF Promotions aux dépens.



SUR CE

Sur la demande de nullité de la convention du 5 décembre 2013 

Au soutien de son appel, la société AVF Promotions fait valoir que son consentement a été obtenu à la suite de man'uvres frauduleuses en ce que la caducité des promesses et la non-conformité du projet immobilier à la réglementation en vigueur le rendant inexploitable lui ont été cachées, ce qui constituent un vice de son consentement, que l'obligation de paiement alléguée par la société SGI est dépourvue de cause et que le contenu des conventions subordonnent le droit à paiement à des conditions qui ne sont manifestement pas remplies. 

La SGI réplique que la société AVF Promotions a signé l'acte de substitution après avoir pris connaissance des promesses et de l'état du dossier dont les permis de construire et permis modificatifs qui avaient été accordés ; que si la reprise du projet immobilier par AVF Promotions s'est fait au moyen de la signature de nouvelles promesses, cela ne remet pas en cause les accords pris entre SGI et AVF Promotions et qu'en exécution de ces accords, le permis de construire a été transféré à AVF Promotions et que c'est sur cette base que la commercialisation des lots est intervenue, cette dernière n'étant donc pas fondée à s'exonérer de ses engagements.

En l'espèce, est produit aux débats l'acte de substitution entre la SGI et la société AVF Promotions fait le 5 décembre 2013 par lequel la SGI déclare qu'elle a décidé d'exercer la faculté de substitution qui lui est réservée aux termes des promesses des 28 et 30 juin 2011 portant sur les biens sis respectivement au 186 et au [Adresse 3] et par lequel le représentant de la société AVF Promotions déclare se substituer purement et simplement à la SGI dans tous les droits et obligations de cette dernière conformément aux dites promesses de vente.

Par ailleurs la SGI et la société AVF Promotions ont signé le même jour un protocole d'accord aux termes duquel les parties exposent s'être rapprochées afin de régler les conditions et les dispositions financières relatives à la reprise du projet immobilier par AVF Promotions et conviennent que la société AVF Promotions s'engage à rembourser, sous réserve de la production de justificatifs et de factures, les sommes correspondantes aux dépenses que la SGI a engagé pour le montage du projet immobilier prévu sur les terrains, objets des promesses, la SGI s'engageant à effectuer toute démarche nécessaire tendant à régulariser le transfert du permis de construire initial au profit d'AVF.

Dès lors qu'il est expressément précisé dans l'acte de substitution signé le 5 décembre 2013 entre les parties que la substitution est exercée à titre gratuit entre les parties soussignées, que les autres termes de la promesse dont les parties ont pris parfaitement connaissance restent inchangés et que les parties reconnaissent en avoir reçu une copie, la société AVF Promotions n'est pas fondée à soutenir qu'elle n'avait pas connaissance de la durée de validité de la promesse.

Il résulte en outre des éléments produits au débat et non contestés que la caducité des promesses signées les 28 et 30 juin 2011 n'a jamais été invoquée par les parties cocontractantes avant le 11 mars 2014, date à laquelle respectivement la SGI et Mme [H] [F], M. [X] [S] et Mme [K] [S], propriétaires du bien sis [Adresse 2] et la SGI et M. et Mme [O], propriétaires du bien sis [Adresse 3], ont signé des actes constatant la non-réalisation des promesses signées le 30 juin 2011 afin de permettre la signature, par ces mêmes propriétaires, au profit de la société AVF Promotions, de nouvelles promesses de vente. 

Il est par ailleurs établi que la société AVF Promotions a signé, le 11 mars 2014, deux nouvelles promesses de vente avec ces mêmes propriétaires pour la réalisation d'une opération immobilière sur ces deux parcelles, la signature concomitante des deux actes de vente constituant une condition essentielle et déterminante, et que ces ventes ont été réalisées aux mêmes conditions de prix que celles stipulées dans les promesses des 28 et 30 juin 2011.

En conséquence, si la simple substitution de SGI par AVF Promotions n'était plus possible à la date du 11 mars 2014 en raison du fait que la date de validité des précédentes promesses était dépassée, il apparaît néanmoins que l'acte de substitution a été signé par les parties le 5 décembre 2013 soit postérieurement à la date d'expiration des promesses dont la société par AVF Promotions avait nécessairement connaissance du fait des documents communiqués. 

En l'espèce, l'intention exprimée par AVF Promotions dans l'acte de substitution de se substituer à SGI dans l'acquisition des biens immobiliers concernés aux prix fixés dans les promesses des 28 et 30 juin 2011 dans le but de réaliser un ensemble immobilier, pour lequel cette dernière avait sollicité un permis de construire, a été respectée. 

La société AVF Promotions ne démontre pas non plus que lui ont été dissimulées des informations relatives au non-respect par le projet immobilier en cause des normes en matière d'incendie et d'accessibilité. 

En conséquence les dissimulations invoquées par la société AVF Promotions comme constituant des man'uvres dolosives ayant vicié son consentement ne sont pas établies.

Par ailleurs le protocole d'accord signé en parallèle de l'acte de substitution le 5 décembre 2013 entre SGI et la société AVF Promotions est relatif au rapprochement intervenu entre les parties afin de régler les conditions et les dispositions financières relatives à la reprise du projet immobilier par AVF Promotions et ne concerne pas les conditions financières de la substitution dont il était précisé, dans l'acte de substitution, qu'elle s'effectuait à titre gratuit. 

En conséquence la société AVF Promotions n'est pas fondée à soutenir que cet engagement serait dépourvu de cause sur le seul motif que la substitution n'aurait pas pu s'opérer.

En l'espèce il n'est pas contesté que la société AVF Promotions a repris le projet immobilier de SGI pour lequel elle avait déposé un permis de construire et obtenu un permis initial le 25 juillet 2012 et un permis modificatif le 8 avril 2012 et il résulte clairement de l'accord du 5 décembre 2013 que ce transfert de permis au profit d'AVF Promotions constitue la contrepartie de l'engagement de cette dernière à rembourser à SGI les frais engagés pour le montage immobilier prévu sur les terrains objets des promesses, le versement des sommes ayant été fixé au jour de la régularisation de l'acte authentique de vente des terrains. 

Il résulte de ce qui précède que dès lors que la société AVF Promotion a signé l'acte de vente aux mêmes conditions de prix et de réalisation du même ensemble immobilier, elle ne peut pas échapper à ses engagements financiers tels qu'ils résultent de l'accord du 5 décembre 2013 au seul motif que les actes de vente intervenus ne sont pas la continuité des promesses du 30 juin 2011 mais de deux nouvelles promesses, la commune intention des parties ayant été respectée. 



Sur la condamnation de la société AVF Promotions à payer à la SARL SGI la somme de 123 712,75 euros au titre des dépenses engagées à la date de la substitution 

Au soutien de son appel de ce chef, la société AVF Promotions fait valoir que le protocole d'accord du 5 décembre 2013 a subordonné le remboursement des sommes engagées pour le montage du projet immobilier à la production de justificatifs et de factures et que le remboursement des frais engagés par SGI pour le montage du projet immobilier n'avait pas seulement pour contrepartie le transfert des permis de construire, objet de la substitution, mais le droit de bénéficier de manière effective de ce projet alors que celui-ci s'est avéré inopérant du fait de prestations obsolètes, incomplètes ou non conformes et qu'elle a dû engager de nouveaux frais pour rendre le projet conforme à la réglementation incendie et aux nomes d'accessibilité de l'immeuble aux handicapés. 

Elle fait valoir qu'en tout état de cause la SARL SGI ne justifie pas des dépenses engagées, condition figurant dans l'acte de substitution, les premiers juges ayant fait droit à la demande sans vérifier les justificatifs de paiement.

Le protocole d'accord conclu le 5 décembre 2013 entre les sociétés Générale d'investissement et AVF Promotions relatif aux conditions de reprise par AVF du projet immobilier dispose, en son article 1er, que :

« La société AVF Promotions s'engage à rembourser, sous réserve de la production de justificatifs et de factures, les sommes correspondantes aux dépenses que la Société générale d'investissement a engagé pour le montage du projet immobilier prévu sur le terrain objet des promesses. 

L'arrêté des dépenses s'effectue à ce jour conformément au tableau annexé, et les acquis restent à la charge de la société AVF Promotions.

(') ».

Le tableau des dépenses engagées et complémentaires sur le projet d'[Localité 7] annexé à ce protocole porte sur un montant de dépenses de 123 712,75 euros comportant la liste détaillée de chaque poste de dépense.

Au soutien de sa demande en paiement, la société SGI produit des justificatifs de dépenses (pièce 7) constituée de factures de frais de diffusion à hauteur de 6 956,27 euros TTC et les numéros de chèque correspondants, cette somme correspondant aux frais de commercialisation prévus dans le décompte. 

La société SGI produit une facture de Spin Alpha à hauteur de 7 995,26 euros dont le détail n'est pas joint, ce qui ne permet de d'établir que ce montant correspond à des frais que la société AVF s'est engagée à rembourser dans le cadre de l'accord allégué et elle ne produit aucune pièce pour attester de la facturation et du paiement du surplus des sommes figurant dans le décompte joint à l'accord ; elle ne justifie donc pas, conformément aux stipulations de cet accord, du bien-fondé du surplus de sa demande.

Il convient donc, infirmant le jugement, de condamner la société AVF Promotions à payer à la SARL SGI la somme de 6 956,27 euros TTC au titre des sommes qu'elle s'est engagée à rembourser par protocole d'accord du 5 décembre 2013 et de la débouter du surplus de sa demande de ce chef.

La société SGI n'est pas non plus fondée à demander la condamnation de la société AVF Promotions à lui rembourser l'indemnité de résiliation qu'elle a versée aux consorts [F]-[S] du fait de la caducité de la promesse de vente du 30 juin 2011 tel que cela résulte de l'accord passé entre ces parties le 11 mars 2014.



Sur l'interdiction à AVF Promotions d'utiliser les plans des permis de construire n°0920041200035 et 092004120003501 tant que le paiement n'est pas intervenu

Au soutien de sa demande, la société SGI précise qu'elle ne remet pas en cause le principe du transfert au profit d'AVF Promotions des droits à construire résultant de l'octroi des permis transférés et le fait qu'AVF est désormais titulaire desdits permis mais fait valoir que les plans du projet restent la propriété du maître d''uvre et que seul le paiement de ses honoraires les transfère au maître d'ouvrage, les droits de l'architecte subsistant, et qu'en cas de cession du programme, l'architecte doit avoir accepté le changement de débiteur pour une délégation complète ; elle soutient avoir réglé l'absence des frais des permis et notamment des honoraires de l'architecte et qu'en se refusant à exécuter le volet financier de la convention, AVF ne peut pas utiliser les plans concernés ni les modifier. 

La société AVF Promotions soutient que cette demande est irrecevable pour défaut de qualité à agir de la société SGI qui ne rapporte pas la preuve des droits qu'elle détiendrait sur ces plans à défaut de rapporter la preuve qu'elle procédé au règlement des frais d'architecte correspondant à ces plans et que cette demande vide de son objet la cession de droits à construire intervenue entre les parties à l'instance ; par ailleurs elle fait valoir que la société Imagine architecture, dont une note d'honoraires intitulée « solde » a été réglée par AVF aux lieu et place de SGI et qu'elle est donc subrogée dans ses droits. 

En l'espèce si dans le cadre de l'accord de reprise du projet immobilier signé entre la société SGI et la société AVF Promotions le 5 décembre 2013 cette dernière s'est engagée à rembourser à la société SGI les dépenses engagées par cette dernière pour la mise en 'uvre du projet immobilier repris, la société SGI n'a pas justifié des sommes qu'elle a engagées à ce titre à l'exception des frais de commercialisation précédemment retenus, qu'en conséquence elle ne justifie pas de son droit à demander l'interdiction d'utiliser les permis de construire.

Par ailleurs la société AVF produit la note d'honoraires que lui a adressée le cabinet Imagine architecture, le 20 juin 2014, pour un montant de 15 000 euros TTC par laquelle elle déclare abandonner tout recours y compris financier pour l'utilisation technique et artistique du dossier de permis de construire à l'exception de tout recours envers SGI son maître d'ouvrage sur ce dossier. 

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société SGI de sa demande à ce titre. 



Sur la demande de dommages et intérêts de la société AVF

La société AVF, qui fait valoir un surcoût dans la mise en 'uvre du projet immobilier du fait des erreurs et manquements commis par les architectes, demande la condamnation de la société SGI à l'indemniser de ses préjudices, au visa des dispositions de l'article 1382 du code civil, sur le fondement de sa responsabilité délictuelle en raison des man'uvres dolosives imputables à SGI pour la convaincre de reprendre son projet immobilier et de lui rembourser les frais prétendument engagés pour son montage.

Dès lors qu'il résulte de ce qui précède que les man'uvres dolosives reprochées à la société SGI examinées au soutien de la demande de nullité de la convention du 5 décembre 2013 ne sont pas établies, les demandes de dommages et intérêts formées par AVF à son encontre seront rejetées.



Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

La société SGI qui est à l'origine de la présente procédure n'est pas fondée à demander la condamnation de la société AVF Promotions à lui verser des dommages et intérêts pour procédure abusive d'autant que la présente décision fait partiellement droit à son appel. 

Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les frais irrépétibles 

L'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles engagés à l'instance et il ne sera donc pas fait droit aux demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,

Infirme le jugement du tribunal de commerce de Melun en date du 27 mars 2017 en ce qu'il a condamné la société AVF Promotions à payer à la SARL SGI la somme de 123 712,75 euros au titre des dépenses engagées à la date de la substitution faite entre les deux sociétés, 

Statuant à nouveau,

Condamne la société AVF Promotions à payer à la SARL SGI la somme de 6 956,27 euros TTC euros au titre des dépenses engagées à la date de la substitution faite entre les deux sociétés, 

Confirme le jugement pour le surplus, 

Y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, 

Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société AVF Promotions en tous les dépens.



LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,