Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 13 MAI 2022



(n° 2022/ , 7 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/13766 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCM5A



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Juin 2020 -Tribunal de Commerce de PARIS - 10ème Chambre - RG n° 2019022600





APPELANTE

 

S.A.R.L. ATLANTIQUE SUD PROMOTION exerçant sous le nom commercial AS Promotion, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

RCS Bordeaux : 521 183 996 

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée de Me Jean- françois MORLON, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par Me Alain CHALICARNE, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE 



S.N.C. CONSTELLATION agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Assistée de Me François-xavier BOURDAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L225







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère





Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.





ARRÊT :

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 11 mars 2022 puis prorogée au 15 avril 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*******



Par acte du 24 novembre 2017, la SNC Constellation a consenti à la SARL Atlantique Sud Promotion agissant sous le nom commercial AS Promotion (ci-après dénommé AS Promotion) une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives portant sur un immeuble à usage de bureaux situé [Adresse 5] stipulant une indemnité d'immobilisation d'un montant de 50 000 €.

La promesse stipulait en outre au profit du bénéficiaire une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire valant démolition visant la création d'un bâtiment collectif d'habitation et le dépôt de ce permis dans un délai de six mois à compter de la promesse.

La date de réalisation de la promesse était fixée au 24 janvier 2019.

Par courrier du 22 mai 2018, AS Promotion a informé la société Constellation qu'elle ne déposerait pas de permis de construire conformément à la promesse à défaut d'exploitant voulant donner une suite à ce projet et qu'elle ne pouvait pas donner suite à cette acquisition.

Par courrier du 13 juin 2018 puis par mise en demeure du 6 juillet 2018, la société Constellation a demandé à AS Promotion de lui régler le montant de l'indemnité d'immobilisation, puis l'a assignée devant le tribunal de grande instance de Paris le 23 août 2018.

À la suite de l'exception d'incompétence soulevée par AS Promotion, le juge de la mise en état renvoyait la cause devant le tribunal de commerce de Paris.

Par jugement en date du 26 juin 2020 le tribunal de commerce de Paris a :

' débouté la SARL Atlantique Sud Promotion de son exception de nullité, de sa demande d'irrecevabilité pour défaut de droit d'agir, de son exception d'inexécution, de ses demandes pour défaut de réunion des conditions de l'indemnité demandée et à titre de force majeure ;

' condamné la SARL Atlantique Sud Promotion à payer à la SNC Constellation la somme de 30 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation ;

' condamné la SARL Sud Promotion à payer à la SNC Constellation la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a déboutée du surplus ;

' débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

' condamné la SARL Atlantique Sud Promotion aux dépens de l'instance dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidée à la somme de 74,50 € dont 12,20 € de TVA ;

' ordonné l'exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a estimé que l'éventuelle nullité de l'assignation pouvant résulter d'une absence de motivation est couverte par les conclusions d'AS Promotion du 27 juin 2019 faisant valoir ses moyens de défense au fond sans soulever cette nullité, et que, de surcroît, l'assignation délivrée par la société Constellation qui explicite les faits et argumente en droit en s'appuyant sur les dispositions du code civil est conforme aux dispositions de l'article 56 du code de procédure civile.

Sur le défaut de droit d'agir soulevé par AS Promotion, le tribunal a jugé qu'une incohérence de la promesse de vente ne saurait priver la société Constellation qui est partie de cette promesse de son droit d'agir pour en demander l'application.

Sur l'exception d'inexécution le tribunal a retenu qu'il ressort des circonstances qu'AS Promotion soulève l'exception d'inexécution au motif que la sociétè Constellation n'a pas réalisé les conditions suspensives à sa charge, alors que, le 22 mai 2018, date à laquelle elle a renoncé à la vente, la société Constellation n'avait aucune obligation de les avoir réalisées et que c'est AS Promotion qui n'a pas réalisé la condition suspensive à sa charge de dépôt de permis de construire au plus tard six mois après conclusion la promesse de vente.

Le tribunal a débouté la société AS Promotion de sa demande de défaut de réunion des conditions de l'indemnité demandée et a jugé que l'impossibilité pour A.S. Promotion de trouver un opérateur compétent et fiable pour finaliser son projet de résidence pour étudiants ne constituait pas un cas de force majeure dès lors qu'en tant que professionnel, elle devait savoir au moment où elle a signé la promesse de vente qu'un opérateur était indispensable à la conclusion de l'opération et qu'il ne s'agissait pas d'un événement qui échappe à son contrôle.

Le tribunal a néanmoins fait droit à la demande A.S. Promotion de réduction de l'indemnité d'immobilisation estimant que, bien qu'il ne s'agisse pas d'une clause pénale, en renonçant de façon anticipée à la vente par courrier du 22 mai 2018 la société AS Promotion a libéré la société Constellation de l'exclusivité qu'elle avait consentie et que la durée effective de cette exclusivité n'a été que de six mois.

La SARL Atlantique Sud Promotion (AS Promotion) a interjeté appel du jugement.

Au terme de ses dernières conclusions, elle demande à la cour de :

' la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

' infirmer le jugement entrepris,

à titre liminaire :

' déclarer les assignations délivrées par la société Constellation les 23 août 2018 et 10 avril 2019 nulles et de nul effet pour défaut de motivation en droit,

' déclarer la société Constellation irrecevable en sa demande indemnité d'immobilisation pour défaut de droit d'agir,

à titre subsidiaire :

' déclarer la promesse unilatérale de vente régularisée entre elle et la société Constellation caduque,

à titre très subsidiaire :

' déclarer la société Constellation mal fondée en sa demande indemnité d'immobilisation, notamment dire que les conditions auxquelles l'indemnité d'immobilisation est subordonnée ne sont pas réunies, qu'elle est fondée à opposer l'exception de force majeure à l'encontre de la société Constellation et quelle est fondée à lui opposer l'exception d'inexécution en raison de sa défaillance dans l'accomplissement des obligations à sa charge,

en conséquence :

' rejeter la demande indemnité d'immobilisation de la société Constellation,

à titre infiniment subsidiaire :

' réduire le montant de l'indemnité d'immobilisation sollicitée par la société Constellation à la somme de 10 000 €,

en tout état de cause :

' déclarer en conséquence la mesure de saisie attribution exercée par la société Constellation sur ses avoirs bancaires auprès de la Caisse d'Epargne en vertu du procès-verbal du 2 octobre 2020 dénoncé le 9 octobre 2020 caduque pour perte de fondement,

' condamner en conséquence la société Constellation à lui restituer toute somme qu'elle se serait vue payer par la Caisse d'Epargne en exécution de ladite mesure de saisie-attribution, outre l'intérêt au taux légal dans un délai de 15 jours à compter de l'arrêt à intervenir et sous astreinte. 

' condamner la société Constellation à lui payer la somme de 7000 € titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

' condamner la société Constellation aux entiers dépens de première instance et d'appel,

' débouter la société Constellation de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Au terme de ses dernières écritures, la SNC Constellation demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

' débouté la SARL Atlantique Sud Promotion de son exception de nullité, de sa demande d'irrecevabilité pour défaut de droit d'agir, de son exception d'inexécution, de ses demandes pour défaut de réunion des conditions de l'indemnité demandée et à titre de force majeure,

' condamné la SARL Sud Promotion à payer à la SNC Constellation la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance,

infirmer le jugement en ce qu'il a limité à la somme de 30 000 € le montant de la condamnation de la société Atlantique Sud Promotion à titre d'indemnité d'immobilisation,

statuant à nouveau de ce chef, condamner la société Atlantique Sud promotion à lui payer la somme de 50 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation,

en toute hypothèse condamner la société Atlantique Sud promotion à lui payer la somme de 7500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de ceux déjà fixés en première instance et aux entiers dépens d'appel.



SUR CE



sur la nullité de l'assignation

Il résulte des assignations produites aux débats par AS Promotion qu'elles comportent un énoncé des faits et qu'elles sont fondées en droit en ce qu'elles rappellent, dans le corps de l'assignation, que la SNC Constellation reproche à AS Promotion le non-respect de ses obligations contractuelles et en ce qu'elles visent, dans le « par ces motifs », les articles du code civil dont se prévaut la demanderesse ; qu'en conséquence les assignations sont parfaitement fondées en fait et en droit et n'encourent pas la nullité.

Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur le défaut droit d'agir soulevé par AS Promotion

Les moyens soulevés par la société AS Promotion pour contester le droit d'agir de la SNC Constellation en vue de sa condamnation à payer une indemnité d'immobilisation sont fondés sur l'analyse de l'article 16.3 de la promesse de vente et sur l'absence de l'article 18.1 constituent des moyens de fond et l'éventuelle absence de droit de la SNC Constellation à se voir octroyer une indemnité d'immobilisation qui pourrait en résulter n'est pas de nature à constituer un défaut d'intérêt à agir de cette dernière qui, en tant que partie à la promesse de vente du 24 novembre 2017, a la capacité d'agir aux fins de revendication d'une éventuelle indemnité d'immobilisation.

Le jugement sera confirmé de ce chef



sur la caducité de la promesse de vente 

Au soutien de son appel, AS Promotion fait valoir que la promesse est caduque motif que les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente n'étaient pas toutes réalisées au terme échu de la réalisation intégrale fixée au 24 janvier 2019 ; que notamment la société Constellation n'a pas procédé à la purge des différents droits de préemption et son notaire n'a pas produit les documents hypothécaires visés.

En l'espèce, dès le 22 mai 2018, AS Promotion a informé la société Constellation qu'elle ne déposerait pas de permis de construire et ne donnerait pas suite à l'acquisition du bien objet de la promesse.

Il est constant qu'elle a donc décidé de renoncer au bénéfice de ladite promesse bien avant sa date de réalisation fixée au 24 janvier 2019.

En conséquence AS Promotion n'est pas fondée à invoquer une caducité qui serait intervenue au terme de la promesse en raison de l'absence de diligences quant à la purge de différents droits de préemption ou l'absence de production de documents hypothécaires par le promettant.



sur l'indemnité d'immobilisation

Au soutien de son appel, AS Promotion fait valoir que la sanction du réputé accompli mise en 'uvre par le tribunal est inopérante dans la mesure où, d'une part, dans l'éventualité où la société AS Promotion renonce à la condition suspensive visée, celle-ci ne peut être considérée comme défaillie et que, d'autre part, elle n'a en tout état de cause jamais manifesté une quelconque renonciation à cette condition suspensive ; elle invoque en outre le fait que l'indemnité d'immobilisation au profit de la société Constellation ne serait prévue par hypothèse qu'à la condition que les conditions suspensives de la promesse aient été réalisées conformément aux dispositions de l'article 16.3 de la promesse.

La SNC constellation forme un appel incident quant au montant de l'indemnité d'immobilisation qui lui a été allouée.

L'article 16. 3 de la promesse intitulé « non-réalisation du fait du bénéficiaire » stipule que dans l'hypothèse où le bénéficiaire ne procéderait pas à la réalisation de la promesse dans les conditions et dans le délai de réalisation fixés par celle-ci alors que les conditions suspensives seraient réalisées, la promesse sera caduque et il sera de plein droit déchu du droit d'exiger la réalisation de la vente ; cet article stipule également que le promettant aura droit au versement à son profit de l'indemnité d'immobilisation dans les conditions ci-après définies visées par l'article 18.1.

Il est constant que l'article 18.1 a été omis dans la promesse.

L'article 17.1 de la promesse stipule néanmoins qu'en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter pour le promettant de la non signature de l'acte de vente du seul fait du bénéficiaire dans le délai ci-dessus fixé, les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte que le promettant subirait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel bénéficiaire, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 50 000 €.

La non réalisation de la promesse est, en l'espèce, imputable au bénéficiaire qui a informé le promettant dès le 22 mai 2018 qu'il ne déposerait pas de permis de construire et ne poursuivrait pas l'acquisition du bien, objet de la promesse.

AS Promotion n'est pas fondée à invoquer la force majeure dans la mesure où le fait de n'avoir pas trouvé d'exploitant pour mettre en 'uvre le projet de résidence étudiante ne présente pas le caractère d'imprévisibilité propre à la force majeure et dès lors elle ne peut reprocher au promettant l'absence de poursuite de ses obligations contractuelles notamment au titre du droit de préemption et de la production des documents hypothécaires dès lors qu'elle a renoncé à la réalisation de la promesse bien avant la date limite prévue à ce titre. 

En tout état de cause, il résulte de ces circonstances que le défaut de réalisation de la promesse est imputable à AS Promotion, bénéficiaire de la promesse, qui a privé le promettant de la possibilité de poursuivre la réalisation de la promesse bien avant son terme et l'indemnité d'immobilisation est due au promettant, ainsi que cela se déduit des dispositions de l'article 17.1 de la promesse sans qu'il puisse être tiré de conséquences de l'absence d'article 18.1 dans cet acte.

L'indemnité d'immobilisation étant fixée par les parties à une somme forfaitaire de 50 000€ par suite de la perte que le promettant subirait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouveau bénéficiaire, cette indemnité ne constitue pas une clause pénale et ne peut être réduite.

Dès lors le jugement sera infirmé en ce qu'il a fixé à la somme de 30 000 € le montant de l'indemnité d'immobilisation dû par la société a promotion qui sera condamnée à payer à la SNC Constellation la somme de 50 000 € à ce titre.

AS Promotion sera déboutée du surplus de ses demandes.



sur l'article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé du chef de l'article 700 du code de procédure civile et la SARL Atlantique Sud Promotion sera condamnée à payer à la SNC Constellation la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement,



Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SARL Atlantique Sud Promotion à payer à la SNC Constellation la somme de 30 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation ;

Statuant à nouveau :

Condamne la SARL Atlantique Sud Promotion à payer à la SNC Constellation la somme de 50 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation ;

Confirme le jugement pour le surplus :

Y ajoutant :

Condamne la SARL Atlantique Sud Promotion à payer à la SNC Constellation la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel ;

Condamne la société Atlantique Sud Promotion aux dépens de l'appel. 



LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,