Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 13 MAI 2022



(n° 2022/ , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14039 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCNVM



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 19/08213





APPELANT

 

Monsieur [P] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Me Emmanuel KATZ de la SCP DELTA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0889

 assisté de Me Blandine MISCHLER, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 869



INTIMÉS 



Monsieur [N] [L]

[Adresse 5]

[Localité 6]



Madame [M] [Z] épouse [L]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Tous deux représentés et assistés de Me Eric FONTAINE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : DC188





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Monique CHAULET, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Monique CHAULET, conseillère

Mme Muriel PAGE., conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT :

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



******



Suivant acte sous seing privé du 11 janvier 2019, M. [P] [D] a vendu à M. [N] [L] et Mme [M] [Z] épouse [L] le lot de copropriété n°15 de l'immeuble situé [Adresse 4] au prix de 106 000 euros.

Le bien était vendu loué. 

L'acte prévoyait le versement d'une somme de 7 500 euros à titre de séquestre dans les 15 jours de la signature de l'acte, une condition suspensive d'obtention de prêt valable 50 jours à compter de la signature de l'acte et la réitération par acte authentique le 4 avril 2019.

Par courrier en date du 9 mai 2019, M. [D] a indiqué aux époux [L] qu'il n'avait pas l'intention de réitérer la vente, les conditions suspensives n'ayant pas été levées et il a dénoncé la caducité de l'acte.

Par courrier du 22 mai 2019, les époux [L] ont mis en demeure M. [D] de réitérer la vente.

Par acte d'huissier en date du 1er juillet 2019, M. et Mme [L] ont assigné M. [D] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de réitération de la vente, de condamnation de ce dernier à leur payer la somme de 10 600 euros à titre de clause pénale et 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 9 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

. enjoint à M. [D] de réitérer par acte authentique la vente du lot de copropriété n°15 de l'immeuble situé [Adresse 4] cadastré DV[Cadastre 1] conformément à l'acte sous seing privé de vente du 11 janvier 2019 signé entre avec M. et Mme [L] et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois après la signification du jugement,

. dit que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois à charge pour M. et Mme [L], à défaut d'exécution, de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte et le prononcé de l'astreinte définitive,

. rejeté la demande de caducité de l'acte sous seing privé du 11 janvier 2019,

. rejeté la demande au titre de l'application de la clause pénale,

. rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [D],

. rejeté la demande de M. [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamné M. [D] à payer à M. et Mme [L] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamné M. [D] aux dépens,

. rejeté la demande d'exécution provisoire de la décision. 

Pour statuer ainsi, le tribunal a jugé qu'il ne ressort pas des termes de la promesse que le séquestre constituait un élément essentiel du contrat de sorte que la caducité du contrat n'est pas encourue du fait de l'absence de versement du séquestre dans les délais, qu'en outre la condition suspensive de prêt ayant été édictée dans le seul intérêt des acquéreurs, M. [D] ne peut se prévaloir de sa défaillance pour solliciter la validité du contrat ; sur la demande de condamnation de M. [D] en application de la clause pénale, le tribunal a jugé que selon les termes précis du contrat elle n'est due qu'en cas de levée de toutes les conditions suspensives et qu'en conséquence la condition suspensive d'obtention d'un prêt ayant défailli, la clause pénale ne peut être appliquée.

M. [D] a interjeté appel du jugement.

Aux termes de ses dernières écritures, il soutient que la condition suspensive de prêt n'ayant pas été levée dans le délai imparti à l'acte sous seing privé alors que les époux [L] disposaient d'un délai expirant le 2 mars 2019 pour justifier de l'obtention d'un concours bancaire de 66 000 euros et qu'ils n'ont jamais justifié de leurs démarches ni renoncé en bon et due forme à la condition suspensive d'obtention de prêt, la caducité du contrat est acquise.

Il demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il rejeté la demande des époux [L] au titre de la clause pénale et de l'infirmer sur le surplus et, statuant à nouveau, de :

. condamner M. et Mme [L] au paiement d'une somme de 18 734 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique subi, somme à parfaire jusqu'à l'arrêt à intervenir, 

. déclarer irrecevable la demande de M. et Mme [L] de paiement d'une somme de 15 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

. débouter M. et Mme [L] des demandes dirigées à son encontre,

En tout état de cause,

. condamner M. et Mme [L] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner M. et Mme [L] aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures, M. et Mme [L] demandent à la cour de juger M. [D] mal fondé en son appel et d'infirmer partiellement le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

. condamner M. [D] au paiement de la somme de 10 600 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis liant les parties,

Subsidairement,

. condamner M. [D] au paiement de la somme de 15 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant de sa résistance abusive,

. confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant,

. faire courir l'astreinte à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir,

. dire qu'à défaut d'exécution dans un délai maximum de trois mois ils pourront solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte et le prononcé de l'astreinte définitive,

. condamner M. [D] à leur régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner M. [D] aux dépens d'appel en ce compris les frais de publication de l'assignation introductive d'instance au fichier immobilier dont distraction au profit de M. Erice Fontaine, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

SUR CE 

Sur la caducité de la promesse de vente 

S'agissant de la caducité de la promesse pour défaut de versement du séquestre stipulé à la promesse, les moyens invoqués par M. [D] au soutien de son appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur discussion.

Par ailleurs, il est constant que la condition suspensive relative à l'obtention du prêt de 66 000 euros ne s'est pas réalisée.

S'il n'appartient pas à M. [D] en sa qualité de vendeur de se prévaloir de l'absence de réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt pour refuser la réitération de l'acte, il apparaît néanmoins que M. et Mme [L] n'ont pas respecté les obligations qui leur incombaient aux termes de la promesse.

En effet il était stipulé dans la promesse de vente que l'acquéreur s'engage à déposer une ou plusieurs demandes de prêts correspondant aux caractéristiques du contrat et que si la condition suspensive n'est pas réalisée sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à cette condition suspensive, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté sans indemnité de part et d'autre ; qu'en outre si l'acquéreur décide de renoncer à la condition suspensive, il devra le notifier au vendeur ou au mandataire avant le délai prévu pour l'expiration de cette condition d'obtention de prêt par lettre recommandée avec avis de réception contenant la mention prévue par l'article L.312-17 du code de la consommation.

En l'espèce M. et Mme [L], qui reconnaissent ne pas avoir obtenu de prêt, ne justifient pas avoir informé le vendeur de leur intention de renoncer à la condition suspensive d'obtention de prêt dans le délai et les formes stipulées dans la promesse, le seul courriel du 26 mars 2019 adressé par M. [F] [Y] à Mme [X] [E], notaire chargée de la vente, l'informant du fait que si la banque n'octroie pas le prêt M. et Mme [L] renonceront à la condition suspensive ne pouvant valoir renonciation à cette condition suspensive dans les termes de la promesse. 

De même M. et Mme [L] ne peuvent se prévaloir à cet égard d'un simple mail envoyé par M. [L] à Mme [E] le 24 avril 2019 dans lequel il déclare ne pas avoir recours à un prêt qui ne vaut pas renonciation à la condition suspensive dans les formes stipulées par la promesse et a été adressé postérieurement à la date de validité de celle-ci.

Le refus de M. [D] de procéder à la réitération de la vente est conforme aux termes de la promesse qui stipule que chaque partie reprendra sa liberté si la condition suspensive n'est pas réalisée sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à cette condition suspensive dès lors que M. et Mme [L] reconnaissent ne pas avoir obtenu leur prêt et qu'ils n'avaient pas renoncé à ladite condition suspensive d'obtention de prêt dans les termes de la promesse à la date de réalisation de celle-ci soit le 4 avril 2019.



Sur la clause pénale 

Il résulte de ce qui précède que la demande des époux [L] de condamnation de M. [D] à leur payer le montant de la clause pénale stipulée dans la promesse n'est pas fondée et sera rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice économique formé par M. [D]

M. [D] forme une demande de dommages et intérêts au visa des dispositions de l'article 1178 du code civil au motif que l'appartement est demeuré vacant et qu'il a donc subi un préjudice économique lié à la perte des loyers.

Aux termes de la promesse du 11 janvier 2019, le bien était vendu loué.

S'il résulte des pièces produites aux débats que le locataire de M. [D] a envoyé son congé par lettre recommandée en date du 4 février 2019 et a quitté le bien objet de la promesse, cette circonstance n'est pas imputable aux époux [L] et n'empêchait pas M. [D] de relouer le bien dès lors que la promesse consentie portait sur un bien loué.

En conséquence le lien entre le préjudice économique qu'il invoque et une éventuelle faute de M. et Mme [L] n'est pas établi et il sera débouté de sa demande.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [L] pour résistance abusive de M. [D]

Dès lors que M. et Mme [L] sont déboutés de leur demande au principal, le caractère abusif de la procédure allégué par ces derniers n'est pas constitué et, sans qu'il soit besoin de statuer sur la recevabilité de cette demande, elle sera rejetée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné M. [D] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les époux [L] seront condamnés à payer à M. [D] la somme de 5 000 euros à ce titre. 



PAR CES MOTIFS :Statuant publiquement,

Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande au titre de l'application de la clause pénale et rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [D],

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Constate la caducité de l'acte sous seing privé du 11 janvier 2019,

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [L] pour résistance abusive,

Condamne M. et Mme [L] à payer à M. [D] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [L] aux entiers dépens.





LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,