Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 13 mai 2022

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 13 MAI 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17905 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPGL



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 21/55518





APPELANTE 



S.A.R.L. SULTAN COIFFURE agissant poursuites et diligences de son représentant légal en cette qualité au siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153







INTIMEE 



S.C.I. RE MOL NI prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 370







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er avril 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Bérengère DOLBEAU, Conseiller,

 

 

Greffier, lors des débats : Marie GOIN 











ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier. 









Par acte du 3 juillet 2020, la SCI Re Mol Ni a consenti un bail commercial à la société Sultan Coiffure portant sur des locaux situés [Adresse 2]), à usage de salon de coiffure, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel hors taxes et charges d'un montant de 42.000 euros, payable trimestriellement et d'avance, le 1er de chaque trimestre. 



Il était stipulé au bail que la société Re Mol Ni consentait à la société Sultan Coiffure une réduction de loyer sur la première année d'exécution du bail d'un montant de 3.000 euros, fixant ainsi le montant du loyer pour la période du 3 juillet 2020 au 2 juillet 2021 à 39.000 euros, ainsi qu'une franchise de loyers entre le 3 juillet 2020 et le 1er septembre 2020 en contrepartie de la réalisation de travaux d'aménagement.



Par acte du 28 mai 2021, la société Re Mol Ni a fait délivrer à la société Sultan Coiffure un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 20.641,31 euros en principal, au titre des arriérés de loyers et charges impayés au 1er avril 2021, échéance du 2ème trimestre 2021 incluse.



Par acte du 5 juillet 2021, la société Re Mol Ni a assigné la société Sultan Coiffure devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion de la locataire et de condamnation au paiement d'une provision.



Par ordonnance réputée contradictoire du 21 septembre 2021, le juge des référés a : 




constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 juin 2021;

condamné par provision la société Sultan Coiffure à payer à la Société Re Mol Ni la somme de 31.808,6l euros correspondant aux loyers, charges, taxes arriérés et complément de dépôt de garantie arrêtés au 2ème trimestre 2021 inclus ;

ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Sultan Coiffure et de tout occupant de son chef des locaux situés au [Adresse 2] ) ; 

fixé à titre provisionnel 1'indemnité d'occupation due par la société Sultan Coiffure, à compter de la résiliation du bail du 29 juin 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

condamné la société Sultan Coiffure aux entiers dépens ;

condamné la société Sultan Coiffure à payer à la Société Re Mol Ni la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




Par déclaration du 13 octobre 2021, la société Sultan coiffure a relevé appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 décembre 2021, elle demande à la cour de : 




infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle : 


a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 29 juin 2021 ;

l'a condamnée par provision à payer à la Société Re Mol Ni la somme de 31.808,6l euros correspondant aux loyers, charges, taxes arriérés, et complément de dépôt de garantie, arrêtés au 2ème trimestre 2021 inclus ;

a ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, son expulsion et de tout occupant de son chef des locaux situés au [Adresse 2]) ;

a fixé à titre provisionnel 1'indemnité d'occupation due par elle, à compter de la résiliation du bail du 29 juin 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires;

l'a condamnée aux dépens et à payer à la Société Re Mol Ni la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



statuant à nouveau,


annuler le commandement de payer du 28 mai 2021 ;

l'autoriser à s'acquitter de sa dette locative sur vingt-quatre mois ;

suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant la durée des délais accordés ;

débouter la société Re Mol Ni de toutes ses demandes ;

condamner la société Re Mol Ni aux entiers dépens. 




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 janvier 2022, la société Re Mol Ni demande à la cour de : 




confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ; 


y ajoutant, 


condamner la société Sultan Coiffure à lui payer la somme de 42.915,10 euros au titre des loyers dus au 1er octobre 2021, échéance du 4ème trimestre 2021 incluse; 

condamner la société Sultan Coiffure à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Sultan Coiffure aux dépens d'appel. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 mars 2022.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.





SUR CE, LA COUR,



Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et de paiement de l'arriéré locatif



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société Sultan Coiffure le 28 mai 2021 pour un arriéré locatif de 20.641,32 euros.



Il est constant que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, aucune somme n'ayant été versée par la locataire depuis le commandement, ainsi qu'en atteste le décompte du 7 décembre 2021 versé aux débats.



L'appelante soutient que le commandement est nul car il n'a pris en compte la franchise de loyers prévue au bail qu'à hauteur de deux mois.



Si le juge des référés n'a pas le pouvoir d'annuler un commandement de payer, il peut, le cas échéant, constater l'existence d'une contestation sérieuse relative à sa validité.



Le bail liant les parties prévoit expressément une franchise de loyers entre le 3 juillet 2020 et le 1er septembre 2020 en contrepartie de la réalisation de travaux d'aménagement. Le loyer annuel étant, sur l'année 2020, de 39.000 euros, cette franchise de loyer s'élève à 9.570 euros sur trois mois.



Or, il résulte des décomptes produits par le bailleur que cette franchise a bien été appliquée, le décompte comportant un appel des loyers de juillet à septembre 2020 puis une annulation pour le montant de 9.750 euros.



La contestation de l'appelante n'est donc pas sérieuse et, en l'absence de tout autre grief dirigé contre le commandement de payer, l'acquisition de la clause résolutoire du bail ne peut qu'être constatée.



Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire



La société Sultan Coiffure demande des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, arguant de ses difficultés financières et de sa bonne foi.



Cependant, il résulte du procès-verbal d'expulsion produit par la SCI Re Mol Ni qu'elle a été expulsée le 4 janvier 2022, de sorte que sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire est devenue sans objet.



En tout état de cause, sa demande de délais n'était pas fondée, faute de tout commencement de règlement de l'arriéré locatif et de toute démonstration de sa capacité à le solder, outre les loyers courants, dans le délai légal de vingt-quatre mois.







Sur l'actualisation de la demande de provision formée par la bailleresse au titre de l'arriéré locatif



Il résulte du décompte locatif du 7 décembre 2021 versé aux débats que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 42.915,10 euros au 1er octobre 2021, quatrième trimestre 2021 inclus.



La société Sultan Coiffure sera donc condamnée au paiement d'une provision de ce montant, qui n'est pas sérieusement contestable. 



Sur les frais et dépens



La société Sultan Coiffure, partie perdante, sera tenue aux dépens.



Ayant contraint l'intimée à engager de nouveaux frais, elle sera condamnée à l'indemniser à hauteur de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif qu'il convient d'actualiser ;



Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,



Condamne la société Sultan Coiffure à payer à la SCI Re Mol Ni la somme de 42.915,10 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2021, échéance du 4ème trimestre 2021 incluse ;



Rejette les demandes de la société Sultan Coiffure ;



La condamne aux dépens d'appel ;



La condamne à payer à la SCI Re Mol Ni la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Greffier, Le Président,