Cour d'Appel · Expropriation — 16 mai 2022

N°



 

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16 Mai 2022

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N° RG 21/00003 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H6HO

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Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'OCCITANIE 

C/

[B] [S]

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JUGE DE L'EXPROPRIATION DE NIMES

18 décembre 2020

RG:20/00001











COUR D'APPEL DE NÎMES



2ème CHAMBRE SECTION B



ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX







APPELANT :



ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'OCCITANIE 

représenté par son directeur général en exercice

[Adresse 1]

[Localité 9]



Représentant : Me Benjamin MINGUET, Postulant, avocat au barreau de NIMES



Représentant : Me Ludovic CUZZI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Lucie DELILLE, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉE :



Madame [B] [S]

[Adresse 10]

[Localité 13]



Représentant : Me Christine TOURNIER BARNIER de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES, substituée par Me Clémence BOUTROY, avocat au barreau de NIMES





EN PRÉSENCE DE :



Madame [V] [K], Commissaire du Gouvernement, substituée par Madame [P] [I], 





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



- Madame Nicole GIRONA, Présidente,



- Madame Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère



- Madame Joëlle TORMOS, Conseillère



ont entendu les plaidoiries et ont ensuite délibéré conformément à la loi.





GREFFIER :



Madame PELLISSIER, Greffière

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT : 



Madame [V] [K], substituée par Madame [P] [I], 



DÉBATS



à l'audience publique du 21 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2022.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d'Appel, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.



Entendus à ladite audience



- Madame Nicole GIRONA, Présidente, en son rapport

- Maître Lucie DELILLE, substituant Me Ludovic CUZZI

- Maître Clémence BOUTROY, substituant Me Christine TOURNIER BARNIER

- Madame [P] [I], substituant Madame [V] [K], commissaire du gouvernement



ARRÊT



Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente, publiquement, le 16 Mai 2022, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.





EXPOSE DU LITIGE 



La présente expropriation s'inscrit dans le cadre de la création d'un lycée dans le secteur ouest de [Localité 12], sur le territoire de la commune de [Localité 13].



Par arrêté préfectoral du 31 mai 2018, la réalisation d'une enquête publique conjointe portant à la fois sur l'utilité publique et le périmètre des parcelles concernées par ce projet d'aménagement du secteur 'Massanas-la-Crouzade' a été prescrite du 26 juin au 12 juillet 2018.



Par arrêté du 12 octobre 2018, le préfet du Gard a déclaré d'utilité publique et urgente l'opération d'acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de l'opération sur le territoire de la commune de [Localité 13], comprenant 125 000 m² de superficie détenus par 23 propriétaires, opération dont la réalisation a été confiée à l'Etablissement Public Foncier d'Occitanie, dit dorénavant l'EPF d'Occitanie, suivant une convention du 14 octobre 2015.



L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 14 mars 2019 par le juge de l'expropriation compétent, qui a envoyé l'EFP d'Occitanie en possession des parcelles concernées.



Parmi celles-ci se trouvaient les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées sur le territoire de la commune de [Localité 13], appartenant à Madame [S], qui étaient concernées par les travaux projetés. 



D'une superficie totale de 11 275 m², elles faisaient l'objet d'une emprise totale. Il s'agit :

-pour la parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 2], d'un terrain en nature de terre de 2 235m²,

-pour celle cadastrée AM n° [Cadastre 3], d'un terrain de 8 960 m² en nature de terre sur laquelle est construite une remise agricole et

-pour celle cadastrée AM n° [Cadastre 4], d'une maison d'habitation d'une contenance de 80 m².



A compter de septembre 2018, l'EPF Occitanie a notifié ses offres d'indemnistation et, à défaut d'accord, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nîmes a été saisi selon la procédure d'urgence des articles R 232-1 et suivants du code de l'expropriation et s'est déplacé sur les lieux le 30 janvier 2020. 



L'EPF Occitanie a offert une indemnité principale d'expropriation de 521 400 euros et une indemnité de remploi de 53 140 euros, concluant au rejet des autres demandes.



Pour sa part, Mme [S] a sollicité :

-pour la partie bâtie :

-285 000 euros d'indemnité principale,

-28 250 euros d'indemnité de remploi,

-pour les terres :

-2 002 000 euros d'indemnité principale,

-199 950 euros d'indemnité de remploi,

-58 000 euros pour non respect de l'obligation de relogement,

-35 000 euros pour les travaux d'aménagement et d'adaptation de son futur logement en considération de son handicap,

-10 000 euros de pretium doloris,

-5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le commissaire du gouvernement a proposé de fixer l'indemnité principale à 495 300 euros et l'indemnité de remploi à 50 530 euros.





Par jugement du 18 décembre 2020, la juridiction départementale de l'expropriation de Nîmes a fixé ainsi qu'il suit les indemnités dues à Mme [S] :

-indemnité de dépossession : 689 343 euros (indemnité principale : 624 630 euros et indemnité de remploi : 62 213 euros), 

-indemnité pour non respect des articles L 423-1 et -2 du code de l'expropriation : 58 000 euros,

-indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 5 000 euros.

Elle a débouté Mme [S] du surplus de ses demandes.



Par déclaration du 15 février 2021, l'Etablissement Public Foncier d'Occitanie a relevé appel des dispositions relatives à l'indemnité de dépossession, à l'indemnité pour non respect de son obligation de relogement et à la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par mémoires respectivement reçus les 14 mai 2021, 25 octobre 2021, 9 novembre 2021 et 12 janvier 2022, régulièrement notifiés aux parties par le greffe et 

auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, l'EPF d'Occitanie, appelant, sollicite la réformation des dispositions pécuniaires du jugement déféré et la fixation à la somme de 574 540 euros de l'indemnité globale allouée à Mme [S], soit 521 400 euros d'indemnité principale et 53 140 euros d'indemnité de remploi. Elle demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle n'est plus tenue par une obligation de relogement à l'égard de l'intimée et réclame paiement de 1 000 euros de dommages et intérêts, outre 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il fait notamment valoir :

Sur la date de référence :

-que la date du 12 octobre 2017 retenue par le premier juge est erronée; qu'il convient de retenir comme date de référence la dernière date de publication dans la presse locale de la délibération du conseil municipal qui a modifié le PLU de la commune en classant en zone IIAUa les parcelles de Mme [S], soit le 18 mars 2008, dernière révision modifiant la zone dans laquelle est située le bien, par référence aux articles L 214- 4 et 6 du code de l'expropriation,

-que la date du 27 mai 2016 proposée par Madame [S] ne saurait être retenue dès lors que la délibération en question présente une nature exclusivement fiscale (instituant la taxe foncière majorée sur les terrains du secteur), n'opérant aucune modification des règles ou caractéristiques d'urbanisme de la zone IIAUa,



Sur le rejet de la qualification de terrain à bâtir : 

-qu'à la date de référence, le PLU de la commune place les parcelles en zone IIAUa (urbanisation conditionnée notamment par la réalisation d'une nouvelle station d'épuration), et plus précisément, en zone IIAUa-2 ('secteur destiné principalement à de l'habitat individuel groupé et résidentiel'), 

-que si, dans le cas présent, la parcelle AM [Cadastre 4] est le terrain d'assiette d'une construction, les parcelles AM [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sont en zone d'urbanisation future fermée, donc en zone non constructible à la date de référence,

-qu'en tout état de cause, les réseaux desservant les parcelles AM [Cadastre 2] et [Cadastre 3] en [Cadastre 6] étaient insuffisants à desservir la zone,

-que seule la qualification de terrain agricole peut être retenue pour ces deux parcelles,



Sur l'offre proposée :

-que la valeur de 38 euros/m² retenue par le premier juge est erronée, celui-ci s'étant référé à une valeur purement fiscale déterminée de manière forfaitaire par une annexe du code général des impôts, 

-qu'il se fonde dans son offre sur :

-l'avis en date du 8 octobre 2018 de la Direction Immobilière de l'État qui avait évalué la valeur vénale du bien de Madame [S] à 474'000 €, que l'EPF Occitanie a décomposée ainsi qu'il suit :

-AM [Cadastre 2] : 22 euros x 2 235 m²

-AM [Cadastre 3] : 22 euros x 7 840 m² (dont a été déduit la superficie du jardin d'agrément rattachée à l'habitation),

-AM [Cadastre 4] : 2 523.50 euros x 100 m² (comprenant 73 m² pour la maison selon la déclaration aux services fiscaux, jardin d'agrément pour 1 120 m² et la grange de 20m²)

soit un total de 474 000 euros, auquel a été appliquée une majoration de 10 %, soit 521 400 euros, correspondant au montant maximum fixé par le Direction de l'immobilier de l'Etat.

-pour les terrains en nature de terre : 

-les cessions antérieures de parcelles similaires situées dans la même zone, qui dégagent un prix moyen de 19.15 euros/m² (inférieur au prix de 22 euros/m² proposé à l'intéressée)

-les acquisitions amiables de 23 comptes de propriétaires sur les 25 sur le périmètre de la DUP du 12 octobre 2018 réalisées à 22 euros/m²,

-que l'évaluation faite par M. [D], expert sollicitée par Mme [S], à 40.70 euros/m² n'est pas fondée sur des termes de référence pertinents,

-pour le bâti, les cessions de biens similaires sur la commune de [Localité 13] dégagent une valeur moyenne de 2 173 euros/m², et de 1 883 euros sur la zone dans le cadre de la DUP, inférieures à l'offre faite et équivalente au prix moyen retenu par M. [D], expert sollicitée par Mme [S] (2 512 euros/m²) au terme d'une évaluation par comparaison, seule pertinente, 

-que l'EPF d'Occitanie n'a pas manqué à son obligation de relogement, dès lors qu'il a proposé à Mme [S] trois offres d'achat correspondant aux critères souhaités par l'intéressée, auxquelles il n'a pas été donné suite, et qu'en tous les cas, Mme [S], qui a quitté dorénavant sa maison, ne démontre pas avoir subi un préjudice qui résulterait de ce manquement puisqu'elle a pu demeurer dans les lieux jusqu'à son déménagement, ce qui justifie que la décision de première instance soit réformée sur la somme de 58 000 euros accordée à Mme [S],

-que le comportement de Mme [S], qui ne l'a jamais tenu informé du nouveau logement qu'elle avait trouvé a fait preuve de mauvaise foi et d'un comportement abusif justifiant l'attribution d'une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.





Par mémoire d'intimé portant appel incident reçu le 26 juillet 2021, complété par un mémoire récapitulatif reçu le 15 novembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [S] sollicite l'infirmation de la décision déférée sur le montant de l'indemnité de dépossession et sa confirmation pour le surplus. Statuant à nouveau, au vu du rapport de M. [D], elle réclame une somme de 785 552 euros. A titre subsidiaire, elle demande la confirmation de l'indemnité allouée. En tout état de cause, elle réclame paiement de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur la date de référence, elle soutient qu'elle doit être fixée :

-à titre principal : au 27 mai 2016, date de la délibération de la commune instituant la taxe foncière majorée sur les terrains du secteur de Massanas, par référence à l'article L 213-6 du code de l'urbanisme, ce qui confirme le caractère constructible de la zone,

-à titre subsidiaire : au 26 juin 2017, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable.



Sur la qualification juridique de ses parcelles, celles-ci se trouvent dans un secteur pleinement constructible et doivent être indemnisées en tant que terrain à bâtir. 



Sur les éléments de référence, elle retient une sélection de mutations lui permettant de parvenir à une évaluation de 285 000 euros pour la maison + une indemnité de remploi de 29 500 euros et de 40.70 euros/m² pour les 9 885 m² de terrain, soit 402 319.50 euros + 25 000 euros pour le hangar + une indemnité de remploi de 43 732 euros. 



Concernant l'indemnité allouée au titre de son obligation de relogement, Mme [S] maintient que l'EPF d'Occitanie a manqué à son obligation et que les offres qui lui ont été faites étaient inadéquates, raison pour laquelle la somme de 58 000 euros est justifiée.



En tout état de cause, il réclame paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 



Par conclusions reçues au greffe le 12 août 2021, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer la date de référence au 18 mars 2008 en application des dispositions de l'article L213-4° du code de l'urbanisme, soit la date à laquelle est devenue opposable aux tiers l'adoption ou la révision/modification la plus récente du PLU modifiant la zone dans laquelle est situé le bien. Les parcelles AM n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir et la parcelle AM n°[Cadastre 4] sera estimée en tant que maison d'habitation individuelle.



Il propose :

-pour la maison d'habitation et son jardin d'agrément, au vu de termes de comparaison indiqués, une valeur de 2 895 euros/m² x 86 m², soit en arrondissant 249 000 euros,

-pour les parcelles AM n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] : 11 195 m² x 22 euros/m², soit 246 300 euros,

Total de l'indemnité principale : 495 300 euros

-indemnité de remploi : 50 530 euros

Total : 545 830 euros





L'affaire a été appelée à l'audience du 15 novembre 2021 et mise en délibéré au 16 mai 2021. 





SUR CE :



La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatation' ou de 'donner acte' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement sur des moyens soutenus par les parties. 



Il résulte de la conjugaison des articles 542 et 561 du code de procédure civile que si l'appel tend, par la critique du jugement rendu en première instance, à sa réformation ou son annulation par la cour, il remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel et il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées par les dispositions ad hoc du code de procédure civile et du code de l'expropriation.



Par application de l'article L213-2-1 et 4 du code de l'urbanisme, lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institués en application du présent titre. Dans ce cas, à défaut d'accord amiable entre le titulaire du droit de préemption ou son délégataire et le propriétaire de l'unité foncière concernée par le droit de préemption, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation et le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. 



Selon l'application combinée des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation, les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, en fonction de leur consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation et de leur qualification à la date de référence. 





-1 ) Sur la détermination de la date de référence :



Si l'article L. 322-2 du code de l'expropriation situe cette date à un an avant la déclaration d'utilité publique, cette règle connaît néanmoins plusieurs exceptions. C'est ainsi que lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain, c'est la règle de l'article L. 213-4 a) du code de l'urbanisme qui s'applique, lequel prévoit que la date de référence est, pour les biens non compris dans une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle le bien est

situé.



En l'espèce, il n'est pas contesté que le conseil municipal de la commune de Sommières a, par délibération en date du 26 février 2008, institué un droit de préemption sur l'ensemble du territoire de la commune lors de l'élaboration de son plan local d'urbanisme (PLU) et que le PLU a fait l'objet de mesures de publicité prévues par l'article R 153-21 du code de l'urbanisme le 18 mars 2008, date que le commissaire du gouvernement et l'autorité expropriante considèrent comme étant la date de référence à retenir.



Pour sa part, Mme [S] propose le 27 mai 2016, et à défaut, le 26 juin 2017.



La première de ces dates correspond à une délibération par laquelle a été instituée une taxe foncière majorée sur les terrains du secteur de Massanas. Si cette décision a une incidence financière pour les propriétaires de cette zone, au niveau fiscal, elle ne peut constituer un document d'urbanisme opposable aux tiers puisque qu'elle n'entraîne aucune conséquence sur les règles ou les caractéristiques d'urbanisme applicables à la zone dans laquelle ces biens sont situés. 



La seconde est proposée par référence aux dispositions de l'article L 322-3 du code de l'expropriation comme étant antérieure d'un an à l'ouverture de l'enquête publique, mais cette règle de principe n'est pas applicable en présence de biens immobiliers soumis à un droit de préemption urbain. 



Enfin, Mme [S] demande d'écarter le 18 mars 2008 en adoptant les motivations de premier juge, qui a estimé que le conseil municipal ne pouvait le 26 février 2008 instaurer ce droit de préemption subséquemment à l'adoption du PLU. Mais, cette restriction ne repose sur aucun fondement juridique et n'a aucune raison d'être. 



Enfin, l'intimée soutient que la Cour Européenne des droits de l'homme a pu juger que le délai entre l'expropriation d'un bien et l'affectation y afférente ne devait pas excéder sept années. Mais, cette affirmation n'est pas corroborée par les pièces produites. De plus, il sera relevé que l'instance ayant été engagée en février 2019, la procédure d'indemnisation s'est déroulée dans un délai raisonnable conforme aux prescriptions relatives au procès équitable et que, bien que l'ordonnance d'expropriation ait été rendue le 14 mars 2019, Mme [S] a pu demeurer dans sa maison jusqu'en juillet 2021. 



Dès lors, la date de référence à retenir sera le 18 mars 2008, correspondant à la date à laquelle la dernière modification du PLU de la zone impactée est devenue opposable aux tiers.

 



-2 ) Sur la qualification des parcelles concernées : 



Aux termes de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.



Les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées sur le territoire de la commune de [Localité 13], appartenant à Madame [S], sont situées dans la zone 2AU, qui correspond à la zone d'urbanisation future de Massanas-La Crouzade dont l'ouverture est autorisée soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes de la zone prévue par les orientations d'aménagement et le règlement. Il est précisé que l'ouverture à l'urbanisation est conditionnée notamment à la réalisation d'une station d'épuration.



Ainsi la constructibilité de ces biens immobiliers nécessite la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble ou d'équipement interne à la zone. Or, ces aménagements n'étant pas réalisés à la date de référence, les parcelles concernées ne peuvent être qualifiées de terrains à bâtir au sens de l'article L 322-3 du code de l'expropriation et seront qualifiées de terrain agricole, étant observé que la parcelle AM n° [Cadastre 4], qui supporte l'habitation de Mme [S], sera estimée en tant que maison d'habitation individuelle.





-3 ) Sur l'indemnisation de dépossession :



3-1) Sur l'indemnité principale :



Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause. 



Aux termes des article L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens tels qu'ils existaient au jour de l'ordonnance d'expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance. 



Ainsi, il ressort de l'application combinée de l'ensemble de ces dispositions que les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, soit le 18 décembre 2020, en fonction de leur consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 14 mars 2019, et de leur qualification à la date de référence, soit le 18 mars 2008.



En l'espèce, la discussion entre les parties ne porte pas sur la consistance des biens, mais sur la méthode d'évaluation et, subsidiairement, sur les termes de référence retenus pour la fixation du montant de l'indemnité au m2, étant précisé que pour être pertinents les termes de référence doivent concerner des ventes portant sur des biens similaires, c'est-à-dire se trouvant dans la même zone géographique et présentant des caractéristiques identiques concernant notamment la nature des terrains ou des constructions mais aussi leur usage effectif.









-Pour la parcelle AM [Cadastre 4] et le bâti :



Cette parcelle a une contenance déclarée au cadastre de 80 m² sur laquelle est construite une maison d'habitation, disposant d'une surface habitable de 86 m², les parties étant d'accord sur ce métrage. Cette construction, située en bordure de la route départementale, est principalement en pierre, de plain pied, en très bon état d'entretien et confortable. Elle est agrémentée de deux terrasses et bénéficie de deux remises et d'un jardin arboré, le tout, clos. 



L'EPF d'Occitanie se fonde pour proposer une indemnisation de 252 350 euros, soit 2 523.50 euros/m², à laquelle elle applique une majoration de 10%, pour une superficie de 100 m² de bâti, sur :

-l'avis d'estimation global de la Direction immobilière de l'Etat et 

-quinze ventes de maisons d'habitation similaires sur la commune de [Localité 13] et 

-trois ventes de 2016 et 2018 de parcelles bâties du secteur Massanas.



Mme [S] retient, quant à elle, la valeur de 285 000 euros pour ce tènement bâti en l'étayant par le rapport de M. [R] [D], expert, en date du 15 juillet 2019 et quelques termes de comparaison.



Pour sa part, le commissaire du gouvernement a croisé différentes recherches correspondant à des ventes de maisons individuelles d'une surface variant entre 50 à 100 m² situées dans un rayon de 500 m, puis d'une surface variant entre 50 à 120 m² et comprenant un terrain de 1 000 à 3 000 m² situées dans un rayon de 1 km et 3 km de [Localité 13], entre 2018 et 2020, afin de parvenir à une estimation de 249 000 euros, soit 2 895 euros/m², qu'il applique à une superficie de 86 m².



Les estimations faites par M. [D] sur la base de la méthode de la rentabilité théorique et de la méthode de reconstruction, reprises par Mme [S] ne sont pas pertinentes. L'évaluation par comparaison, habituel-lement pratiquée, est plus adaptée et sera retenue.



Il en résulte que les termes de comparaison cités par l'EPF d'Occitanie parviennent à une valeur moyenne de 2 523.50 euros/m² à laquelle l'autorité expropriante propose d'ajouter 10 %, soit 2 775.85 euros/m².



Pour sa part, le commissaire du gouvernement, ciblant au plus proche des caractéristiques des biens vendus, retient une moyenne de 2 783.61 euros/m² sur deux ventes de biens similaires conclues en 2018 et 2019, ainsi que la cession des parcelles AM n° [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], d'une maison d'habitation de 95 m² avec piscine et garage sur un terrain de 1 045 m², située à proximité du bien en cause, qui apparaît pour lui la valorisation la plus adaptée. Ainsi, la valeur qu'il retient pour la maison d'habitation et son jardin est de 

249 000 euros (soit 2 895 euros x 86 m² = 248 970 euros arrondi à 249 000 euros). 



Il apparaît que le calcul proposé par l'autorité expropriante est le plus pertinent dès lors que la valorisation qu'il retient est la plus proche des biens du marché pour ce type de construction, situé sur un vaste terrain et dans un cadre aménagé. De plus, il permet d'indemniser le bâti indépendant de la maison d'habitation elle-même, qui n'est pas habitable, étant précisé qu'aucune indemnisation indépendante ne sera accordée en complément pour la remise agricole se trouvant sur la parcelle AM [Cadastre 3]. 

 

Ainsi, l'indemnisation pour la parcelle bâtie AM [Cadastre 4] et les dépendances situés hors de cette parcelle sera fixée à la somme de 277 585 euros ainsi que le propose l'autorité expropriante. 





-Pour les parcelles AM [Cadastre 2] et [Cadastre 3] :



Ces parcelles ont une contenance respective de 2 235 m² et de 8 960 m², en nature de terre, avec quelques arbres fruitiers, et la seconde comprend une remise agricole. Lors du transport sur les lieux a été relevé la présence d'un mur de soutènement en pierre et celle de trois poteaux électriques. Cet ensemble est idéalement placé en bordure de la voirie et bien desservi dans le secteur. 



L'EPF d'Occitanie se fonde pour proposer un prix de 22 euros/m² sur des acquisitions qu'elle a réalisées entre 2015 et 2019 en zone IIAUa2 dans le même secteur géographique pour un prix moyen de 19.15 euros/m² et sur les 23 acquisitions amiables qu'elle a conclues sur le périmètre couvert par la DUP du 12 octobre 2018 sur la base de 22 euros/m², sans revendiquer l'application de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, considérant qu'il n'est pas applicable et qu'à défaut, les cessions présentées en page 17 de ses conclusions constituent des termes de référence pertinents. 



Mme [S] retient, quant à elle, la valeur de 40.70 euros/m², allant au-delà de celle retenue par M. [D] dans son rapport, outre une indemnisation indépendante du hangar de 25 000 euros. Mais, l'expert se base sur des ventes de terrains à bâtir, qualification qui a été antérieurement écartée. De plus, ces cessions ne sont pas justifiées par la production des actes de vente invoqués. Elles ne sauraient donc constituer des termes de référence pertinents. 



Les deux dernières ventes localisées sur la commune de [Localité 11] (30), la première en date du 3 mai 2016 pour un prix de 60 €/m² portant sur un lot de 5 parcelles situées en zone IIAU et la seconde en date du 11 juillet 2017 pour un prix de 89 €/m² concernant un lot de 4 parcelles situées en zone Ue3a, dont se prévaut Madame [S] dans ses dernières écritures, ne sauraient être utilement retenus, dès lors que celles-ci, intégrées dans un lotissement, étaient déjà susceptibles de porter une construction.



Pour sa part, le commissaire du gouvernement fait observer que, s'il n'existe qu'un seul terme de comparaison correspondant à une vente de terrain nu en zone AU d'une superficie supérieure à 5 000 m² dans un rayon de 5 km autour de [Localité 13] (vente du 11 juin 2019 à 25 euros/m²), l'article L 322-8 du code de l'expropriation impose de tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique et de les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus selon la règle de la double majorité renforcée de la moitié des propriétaires représentant les 2/3 au moins des superficies concernées ou l'inverse. Retenant que le périmètre de l'opération, d'une superficie de 12 ha 50, concerne 23 propriétaires et que des accords ont été conclus avec elle et 21 d'entre eux, ces termes de comparaison correspondent à des parcelles situées sur le site « Massanas-La Crouzade » et donc dans un secteur géographique proche et bénéficiant d'une classement identique au PLU. Ces ventes ont été réalisées au profit de l'EPF d'Occitanie entre octobre 2018 et septembre 2019, sur des parcelles de surfaces allant de 365 m² à 41 350 m² et ont toutes été conclues sur la base d'une valeur unitaire comprise entre 14€ et 22€ le m².

 

Cependant, le commissaire du gouvernement ne met pas la cour en mesure de vérifier que la règle de la double majorité renforcée de la moitié des propriétaires représentant les 2/3 au moins des superficies concernées ou l'inverse est respectée. D'ailleurs, l'EPF d'Occitanie renonce dans ses conclusions (page 18) à se prévaloir de l'application de l'article L 322-8 du code de l'expropriation. 

 



Ainsi, afin d'indemniser au plus juste par rapport au prix du marché Mme [S], il sera tenu de ces termes de référence mais également de la vente du 11 juin 2019 (acte 2019P08003), qui concerne une parcelle de 1ha 36a52ca de terrain non viabilisé situé dans un rayon de 5 km autour de [Localité 13] au prix unitaire de 25 euros/m², pour évaluer le prix au m² des terrains de l'expropriée à 23 euros/m².



En conséquence, l'indemnité principale de dépossession sera fixée à la somme de 535 070 euros, soit :

-pour la parcelle AM n° [Cadastre 4] et le bâti : 277 585 euros

-pour les parcelles de terre AM n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] : 257 485 euros.





3-2) Sur l'indemnité de remploi :

 

L'article R 322-5 du code de l'expropriation prévoit que l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.



En principe, l'indemnité de remploi prévue par l'article R 322-5 du code de l'expropriation est calculée, selon la méthode habituellement retenue en la matière, avec l'application des trois taux dégressifs de 20 %, 15 % et 10 % sur le montant de l'indemnité principale, étant précisé que le calcul de la première tranche à 20 % doit se faire jusqu'à la somme de 5 000 €, la deuxième tranche de 5 001 euros à 15 000 euros et la troisième au delà de 15 001 euros.



Ainsi, par référence aux motivations exposées ci-dessus, le montant total de l'indemnité due au propriétaire sera ainsi fixé à la somme de 54 507 € 

(1 000 euros + 1 500 euros + 52 007 euros). 



En conséquence, la décision rendue par le premier juge sera réformée et l'indemnité globale de dépossession revenant à l'expropriée sera fixée à la somme de 589 577 euros (535 070 euros + 54 507 euros).

 



-4 ) Sur l'indemnité réclamée par l'expropriée pour manquement à l'obligation de relogement :



Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause. 



Vu les dispositions des articles L 521-1 du code de la construction et de l'habitation, L 314-1 et suivants du code de l'urbanisme et R 423-9 du code de l'expropriation, il n'est pas contesté que l'EPF d'Occitanie était débitrice d'une obligation de relogement à l'égard de Mme [S], qui est demeurée dans sa maison jusqu'au 27 juillet 2021, soit postérieurement à la décision de première instance, et qu'il a fait connaître à Mme [S] trois offres de relogement le 20 décembre 2019 que celle-ci a considéré inadaptées, au vu des critères qu'elle avait imposés du fait principalement de son handicap.



Mme [S] aurait pu saisir le juge de l'expropriation, statuant selon la procédure accélérée au fond, pour qu'il apprécie le manque de sérieux de ses offres, mais aussi le caractère éventuellement abusif des refus de l'expropriée. A défaut, il n'appartient pas à cette juridiction de prendre position sur un potentiel manquement de l'autorité expropriante à son obligation de relogement.



Par ailleurs, il convient d'ajouter que si Mme [S] avait accepté d'être relogée, cette décision aurait dû avoir une incidence sur le calcul de l'indemnité d'expropriation qui aurait dû être estimée sur la base d'une habitation occupée, ce qui aurait conduit à réduire les indemnités qui lui reviennent. 



Dans ces conditions, la demande ainsi formulée par l'expropriée ne peut être considérée comme fondée et sera donc rejetée. 



La décision de première instance sera donc réformée sur ce point.



 

-5) Sur les autres demandes : 



L'autorité expropriante reproche à Mme [S] un comportement abusif et une 'parfaite mauvaise foi'. Elle soutient avoir ainsi engagé une somme de 1 000 euros pour que l'agence Horos Immobilier fasse des offres de relogement à l'expropriée. Toutefois, cette dépense, qu'elle a choisi d'engager, correspondait à une obligation légale pesant sur elle et il n'est pas démontré que Mme [S] aurait fait preuve d'une intention de nuire ou de porter préjudice à l'EPF d'Occitanie, raisons pour lesquelles cette demande sera rejetée. 



Les dépens de la première instance ont été justement appréciés par le premier juge, ainsi que l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. A cause d'appel, Mme [S] succombe dans le soutien de ses prétentions. Les dépens d'appel seront donc mis à sa charge. Toutefois, en considération d'éléments d'appréciation tirés de l'équité, il ne lui sera pas imposé de verser à l'autorité expropriante une indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

 

PAR CES MOTIFS 



La Cour statuant après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, et par mis à disposition au greffe, 



Dans ses limites des dispositions déférées à la connaissance de la cour,



Confirme les dispositions du jugement rendu le 18 décembre 2020 par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Nîmes relatives à la somme allouée à Mme [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, et réforme celles concernant l'indemnité de dépossession et la somme allouée pour manquement de l'autorité expropriante à son obligation de relogement résultant des articles L423-1 et L 423-2 du code de l'expropriation,

 

Statuant à nouveau de ces chefs,



Fixe l'indemnité de dépossession revenant à Mme [S] à la somme de 589 577 euros, se décomposant ainsi qu'il suit :

-indemnité principale de dépossession : 535 070 euros

-indemnité de remploi : 54 507 euros,



Déboute Mme [S] de sa demande en paiement d'une indemnité pour non respect des articles L423-1 et L 423-2 du code de l'expropriation,



Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en appel, au profit de l'EPF d'Occitanie,

 

Rejette toutes autres demandes,



Condamne Mme [S] aux dépens d'appel. 



Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE