Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 13 mai 2022

ARRÊT N°22/

MI



R.G : N° RG 20/01683 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FNSE





E.U.R.L. PROMOJET



C/



[W]























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 13 MAI 2022



 Chambre civile TGI





Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 25 AOUT 2020 suivant déclaration d'appel en date du 29 SEPTEMBRE 2020 RG n° 19/01395





APPELANTE :



E.U.R.L. PROMOJET

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMÉE :



Madame [E] [H] [W]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 23/09/2021





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 février 2022 devant Madame Magali ISSAD, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 avril 2022 prorogé par avis au 13 mai 2022.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :





Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 mai 2022. 





* * *



LA COUR 





Exposé du litige



Suivant acte notarié reçu le 6 avril 2017 en l'étude de Maître [X], notaire à [Localité 5], Madame [E] [W] a consenti à la société PROMOJET une première promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 2], pour une durée de 10 mois, soit jusqu'au 6 février 2018, et ce, sous diverses conditions suspensives d'usage, parmi lesquelles l'obtention d'un permis de construire et d'une offre définitive de prêt par le bénéficiaire.

Le permis de construire n'ayant été obtenu que le 8 mars 2018, les parties ont convenu de régulariser une seconde promesse de vente.

 Aux termes d'une nouvelle promesse synallagmatique de vente, signée le 09 mai 2018 pour une durée expirant le 28 septembre 2018, Madame [W] s'est engagée à vendre à la société PROMOJET ledit terrain situé [Adresse 3], d'une superficie de 20 ares et 17 centiares pour un prix de 324 000 euros.

La promesse de vente a été soumise à l'accomplissement de conditions suspensives dont celle de l'obtention d'une ou plusieurs offres de prêt définitives au plus tard au 28 août 2018.



Le 06 septembre 2018, Madame [W] a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception au notaire chargé d'instrumenter lui demandant de réclamer à l'acquéreur tout justificatif du dépôt d'une ou plusieurs demandes de prêts et d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt.

Le 09 septembre 2018, Madame [W] a adressé un mail à la société PROMOJET lui demandant de justifier d'une demande d'un ou plusieurs prêts bancaires aux fins de financement de l'achat du terrain.

Par courriel en date du 10 septembre 2018, la société PROMOJET a écrit à Madame [W] être en mesure de communiquer le justificatif attestant d'une demande de prêt bancaire et solliciter un nouveau délai pour la mise en place du prêt qui n'avait pu être pris en considération qu'après le délai de recours purgé.

Par courriel du 10 septembre 2018, Madame [W] a accusé réception du mail, dit se rapprocher du notaire pour envisager la possibilité de prolonger le compromis dans des délais raisonnables et demandé à la société PROMOJET de lui donner une date limite de signature de l'acte.

Par courriel en réponse du même jour la société PROMOJET a précisé " Pour ne pas avoir de surprises et pour qu'on soit tranquille pour pouvoir actée avant les fêtes de fin d'année 2018. On a vraiment besoin de trois mois pour acté. Donc avant le 31 décembre soit même avant noël pour avoir le chèque sous le sapin!!! ".

Par mail en date du 17 septembre 2018, la société PROMOJET a adressé au notaire instrumentaire pour justifier, qu'une demande bancaire avait bien été faite au mois d'août dernier, une copie du mail du chargé d'affaires promotion immobilière du Crédit Agricole daté du 17 septembre 2018 au contenu suivant " Bonjour [T], Je fais suite à ta demande de financement reçue en août dernier relatif à la construction de 3 villas. Sauf erreur de ma part, le PC devait être purgé à la mi-septembre. Je serai en déplacement professionnel à partir de ce soir. Je te propose donc qu'on se cale un rdv à mon retour de formation en octobre 2018. Je te reviendrai dans les meilleurs délais. ".

Par courrier recommandé en date du 11 décembre 2018, Madame [W] a mis en demeure la société PROMOJET de justifier du dépôt d'une ou plusieurs demandes de prêt ainsi que de la réponse faite par l'organisme bancaire.

Par courrier recommandé en date du 21 décembre 2018, l'assureur protection juridique de Madame [W] a mis en demeure la société PROMOJET de justifier du refus de prêt sous huit jours en précisant qu'à défaut la clause pénale insérée dans le compromis de vente aura vocation à s'appliquer.



Par exploit d'huissier en date du 07 mars 2019, Madame [W] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Saint Denis la société PROMOJET en paiement de la somme de 32.400 euros au titre de l'indemnité contractuelle.



Par jugement du 25 août 2020, le tribunal judiciaire de Saint Denis a :

-Constaté que la SARL PROMOJET ne justifie d'aucune démarche ou diligence en vue d'obtenir le prêt nécessaire au financement de l'achat du bien immobilier vise dans le compromis de vente du 9 mai 2018,

-Condamné la SARL PROMOJET à payer à Madame [E] [W] en application de la clause pénale la somme de 32 400 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 7 mars 2019,

-Dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts,

-Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

-Condamné la SARL PROMOJET à payer à Madame [E] [W] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-Condamné la SARL PROMOJET aux entiers dépens.



Par déclaration notifiée par RPVA le 29 septembre 2020, la société PROMOJET a relevé appel du jugement.



Le 15 février 2021, Madame [W] a saisi le conseiller de la mise en état de conclusions d'incident aux fins de radiation de l'appel interjeté par la société PROMOJET.



Par ordonnance d'incident en date du 1er juin 2021, le conseiller de la mise en état a :

-Déclaré recevables les conclusions d'incident aux fins de radiation ;

-Rejeté la demande de radiation ;

-Débouté la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

-Laissé les parties supporter leurs propres dépens de l'incident ;

-Renvoyé l'affaire à la mise en état;



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 septembre 2021.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 22 février 2021, la société PROMOJET demande à la cour au visa des articles 1304-3 et 1231-5 du Code civil de :

-Infirmer le jugement rendu le 25 août 2020 par le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il a :

 Constaté que la SARL PROMOJET ne justifie d'aucune démarche ou diligence en vue d'obtenir le prêt nécessaire au financement de l'achat du bien immobilier visé dans le compromis de vente du 9 mai 2018 ;

 Condamné la SARL PROMOJET à payer à Madame [E] [W] en application de la clause pénale la somme de 32.400 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 7 mars 2019 ;

Dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts ;

Condamné la SARL PROMOJET à payer la somme de 2.000 € à Madame [E] [W] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

 Condamné la SARL PROMOJET aux dépens.

Statuant à nouveau,

-Dire n'y avoir lieu à application de la clause pénale ;

Subsidiairement, s'il est fait application de la clause pénale

-Ramener le montant de l'indemnité forfaitairement convenue à 1 € symbolique;

En tout état de cause :

-Condamner Madame [E] [W] à payer à la SARL PROMOJET la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

-La condamner en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Virginie GARNIER, Avocat au Barreau de SAINT-DENIS, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.



La société PROMOJET soutient que la condition n'a pas défailli par sa faute et que la clause pénale ne peut recevoir application dès lors que :

-la condition relative au financement, n'impose aucun délai pour le dépôt de la demande ou des demandes de prêt, qu'elle ne fait seulement que stipuler que " la condition sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt, au plus tard le 28 août 2018 ", pour la réalisation de la vente au plus tard le 28 septembre 2018,

-elle a formulé une demande de prêt en août 2018 comme peut en justifier courriel informel du Crédit Agricole,

-cette demande a été déposée dès la purge du permis de construire intervenue le 28 juillet

2018, laquelle était également stipulée comme condition suspensive au compromis.



La société PROMOJET fait valoir à titre subsidiaire, s'agissant de la clause pénale que si son application est automatique " dans son principe ", elle ne l'est pas " dans son montant ".

Elle expose que la clause pénale, dont la fonction est réparatoire, ne doit pas être manifestement excessive par rapport au préjudice effectivement subi par la partie qui l'invoque et qu'en l'espèce, Madame [W] s'est contentée de réclamer l'application automatique de la clause pénale pour un montant de 32.400 € sans alléguer d'aucun préjudice subi du fait de l'échec du compromis sur sa personne ou son patrimoine de sorte que l'on ignore si elle a effectivement subi un préjudice, à quel titre, de quelle nature, et pour quel montant

La société PROMOJET soutient que faute d'en rapporter la preuve, Madame [W] doit être considérée comme n'avoir subi aucun préjudice et que le montant de la clause pénale doit être proportionnellement proche de zéro.



Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 20 avril 2021, Madame [W] demande à la cour au visa des articles 1103 et 1304-3 et suivants du Code Civil, 1231-5 du Code civil de :

-Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

-Débouter l'appelante de toutes ses demandes fins et conclusions ;

-Condamner la société PROMOJET à payer à Madame [E] [W] la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.



Madame [W] rappelle que la promesse de vente était consentie pour un délai expirant le 28 septembre 2018 à 16h, que la date d'expiration du délai pour justifier de l'obtention du prêt était fixée au 28 Août 2018, et qu'elle n'a pas été rendue destinataire de document en ce sens au 28 août 2018, que contrairement à ce qu'affirme en toute mauvaise foi la société PROMOJET, il existait donc bien un délai pour l'obtention définitive de prêts.

Elle relève l'imprécision manifeste du courriel du crédit agricole en date du 17 septembre 2018 caractérisée par l'absence de date précise (cette demande pouvant très bien avoir été faite fin août et donc bien après la date limite d'obtention du prêt) et par l'absence de montant relatif au prêt et elle fait remarquer qu'elle n'a jamais obtenu un quelconque document officiel ni de demande ni d'obtention de prêt bancaire de la part de la société PROMOJET malgré les multiples courriers recommandés adressés dans ce sens.

Madame [W] soutient qu'en l'absence de justification fournie par l'acquéreur, elle est dès lors bien fondée à demander le bénéfice de la clause pénale prévue contractuellement sans avoir à rapporter la preuve d'un préjudice, de sorte que la clause pénale précitée recevra application automatiquement.

Elle souligne que la société PROMOJET a signé des compromis de vente qu'elle n'a jamais respectés afin de bloquer la vente du terrain à son bénéfice pendant près d'une année et demie.





MOTIFS



Sur la condition suspensive



En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



Il résulte de la convention liant les parties que la vente était consentie sous condition suspensive de l'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt en ces termes :

" Qu'il soit obtenu par le BENEFICIAIRE une ou plusieurs offres définitives de prêts entrant dans le champ d'application de l'article L 313-1 du Code de la consommation.

Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des offres de prêts devant être obtenues :

-Organisme préteur : tout organisme bancaire

-Montant maximum de la somme empruntée : TROIS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (350.000,00 EUR}.

-Durée de remboursement :3 ans.

-Taux nominal d'intérêt maximum :2 % l'an (hors assurances).

- Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur les BIENS ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf le cas de garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se rendrait acquéreur).

La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 28 août 2018.

Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE.

(...)

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

- justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

- et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporte les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, verses qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait ;à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquise au PROMETTANT.



Ainsi pour parvenir à la réalisation de cette condition, la société PROMOJET s'est engagé aux termes de la promesse synallagmatique de vente à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention du financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse et à en justifier au promettant.



La charge de la preuve repose sur le bénéficiaire de la condition suspensive à qui il revient de démontrer qu'il a effectué les démarches en vue de l'obtention du prêt présentant les caractéristiques précisées dans l'acte de vente ou qu'il n'aurait pu obtenir le prêt dans les conditions énoncées dans l'acte, faute de quoi il doit être considéré qu'il a fait obstacle à l'accomplissement de la condition et s'expose ainsi aux sanctions contractuelles éventuellement prévues.



Il convient de rappeler que la société PROMOJET a pris l'engagement d'obtenir une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 28 août 2018 et, pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive d'obtention du financement de :

-justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêt et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive ;

-et se prévaloir au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu du refus de ce ou ces prêts.



La société PROMOJET qui soutient avoir rempli ses obligations produit le courriel du 17 septembre 2018 du chargé de la promotion immobilière du crédit agricole dont le contenu des plus imprécis ne reprend ni le montant du crédit qui aurait été sollicité, ni la durée du remboursement, ni le montant du taux d'intérêt.



Il convient de constater que la société PROMOJET malgré l'engagement contracté aux termes de la promesse de vente, les courriels et mises en demeure adressés par Madame [W] et son assureur (09 et 10 septembre 2018-11 et 21 décembre 2018), ne produit pas la (les) demande (s) de prêt répondant aux conditions stipulées à la promesse de vente et le (les) refus opposé (s) et en a ainsi empêché l'accomplissement.



En application des dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



Par conséquent, il y a lieu de considérer que la société PROMOJET est défaillante à rapporter la preuve de l'accomplissement des diligences auxquelles elle s'était engagée et a ainsi empêché l'accomplissement de la promesse de vente.



Dès lors, en faisant obstacle à l'accomplissement de la condition suspensive et la société PROMOJET s'est ainsi exposée aux sanctions contractuellement prévues.



Le jugement déféré sera confirmé.





Sur la clause pénale



La clause pénale insérée à la promesse est rédigée en ces termes :

" Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de TRENTE-DEUX MILLE QUATRE CENTS EUROS (32.400,00 EUR) a titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231 -5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, l'une des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. ".



La société PROMOJET soutient que Madame [W] ne justifie pas d'un préjudice.



Il est constant que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, sans qu'il soit exigé du créancier la justification d'un préjudice.



Par conséquent, la société PROMOJET ne peut se prévaloir de l'absence de préjudice subi pour solliciter le rejet de la demande d'application de la clause pénale.



Par ailleurs, société PROMOJET ne justifie aucunement en quoi la clause pénale, compte tenu des circonstances, serait manifestement excessive, étant rappelé que :

-Cette dernière correspond classiquement à 10 % du prix de vente,

-Le bien a été rendu indisponible par les engagements successifs de PROMOJET à acquérir ledit bien selon une première promesse de vente signée en avril 2017, puis une seconde promesse de vente signée le 09 mai 2018 avec un délai au 28 septembre 2018 et une demande de nouveau délai formulée le 10 septembre 2018 pour la fin d'année 2018,

-La société PROMOJET n'ignorait pas les conséquences de ses atermoiements sur la situation patrimoniale de Madame [W] dès lors que cette dernière l'en avait avisée dans son mail du 10 septembre 2018 en ces termes " à chaque fois que les délais ne sont pas tenus, c'est pour nous une opportunité d'investissement qui nous échappe ".



Dès lors, le montant de la clause pénale ne paraît pas excessif.



La décision sera confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL PROMOJET au paiement de la somme de 34 400 euros en exécution de la clause pénale.



Tenant les dispositions de l''alinéa 2 de l'article 1231-7 du code civil, la société PROMOJET sera condamné au paiement de l'intérêt légal à compter de l'assignation.



Les conditions posées par l 'article 1343-2 du code civil, étant remplies, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.



 

Sur les autres demandes



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL PROMOJET à payer à Madame [E] [W] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



La société PROMOJET qui succombe en appel sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il ne parait pas inéquitable de condamner la société PROMOJET à payer à Madame [W] la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile, par mise à disposition au greffe, conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;





CONFIRME le jugement déféré ;



Y AJOUTANT



DEBOUTE la SARL PROMOJET de sa demande de condamnation de Madame [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SARL PROMOJET à payer à Madame [W] la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SARL PROMOJET aux dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRESIGNELE PRÉSIDENT