Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 17 mai 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 17 MAI 2022



RP





N° RG 19/03363 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LCTQ









[F] [K]

[I] [H]

[Y] [X]

[N] [D]

SOCIÉTÉ CIVILE BCP PARTICIPATIONS

SARL [D] FINANCES

SARL EQUIPAGE [H]

SARL LES ECUREUILS

SOCIÉTÉ CIVILE SOCIETE [K]



c/



[G] [C]

[O] [T]-[C]



















Nature de la décision : AU FOND















Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance d'ANGOULEME (chambre : 1, RG : 17/00268) suivant déclaration d'appel du 14 juin 2019



APPELANTS :



[F] [K]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 18]

demeurant [Adresse 14]



[I] [H]

né le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 20] 

demeurant [Adresse 7]



[Y] [X]

né le [Date naissance 5] 1964 à [Localité 17] 

demeurant [Adresse 12]



[N] [D]

né le [Date naissance 8] 1955 à [Localité 19]

demeurant [Adresse 16]



SOCIÉTÉ CIVILE BCP PARTICIPATIONS, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 12]



SARL [D] FINANCES, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 16]



SARL EQUIPAGE [H], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette quallité au siège social sis [Adresse 7]



SARL LES ECUREUILS, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 7]



SOCIÉTÉ CIVILE SOCIETE [K], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 13]



représentés par Maître Philippe LECONTE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître LEDEUX substituant Maître Marine BAUDRY de la SELARL MARINE BAUDRY AVOCAT, avocats plaidants au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT



INTIMÉS :



Maître [G] [C]

né le [Date naissance 3] 1961 à [Localité 22]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]



Maître [O] [T]-[C] 

née le [Date naissance 6] 1962 à [Localité 15]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]



représentés par Maître Manuel DUCASSE de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assisté de la SCP MADY - GILLET - BRIAND, avocat plaidant au barreau de POITIERS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 05 avril 2022 en audience publique, devant la cour composée de :



Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Bérengère VALLEE, conseiller, 

 

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



M. [I] [H], associé au sein de la SARL Les Ecureuils, a acquis le 31 octobre 2007, un terrain proche de la mer et une villa, sis [Adresse 9]), cadastré BD [Cadastre 10] et BD [Cadastre 11], au prix de 1.500.000 €.



Suivant acte du 24 juin 2009, signé en l'étude de maître [G] [C], notaire à Saint-Angeau (16230), il a vendu ce bien à la SARL Les Ecureuils au prix de 1.815.000 €. Cet acte de vente a été précédé de la signature d'un compromis en date du 5 mai 2009, également rédigé par ce même notaire.



La société Les Ecureuils souhaitant réaliser un projet immobilier consistant en la démolition de la villa et l'édification de quarante logements, une demande de permis de construire a été déposée en ce sens le 5 août 2009.











Or, le 22 octobre 2009, la société Les Ecureuils s'est vue opposer un refus de permis de construire par le maire de la commune de [Localité 21].



Ce refus a fait l'objet d'un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Poitiers qui, par jugement du 2 février 2012, l'a confirmé.



La société Les Ecureuils reprochait alors à maître [C] de ne pas s'être assuré de la faisabilité du projet et de n'avoir pas prévu, à l'acte de vente, une condition suspensive d'obtention du permis de construire. Elle estime qu'en raison de ce manquement, maître [C] a engagé sa responsabilité.



Les associés de la société Les Ecureuils indiquent avoir subi des préjudices financiers et moraux et en avoir demandé l'indemnisation par courrier du 20 janvier 2017 demeuré sans effet.



C'est dans ces conditions que par acte du 27 janvier 2017, la SARL Les Ecureuils, M. [I] [H], la société civile BCP Participations, la société civile [K], la SARL [D] Finances, la SARL Equipage [H], M. [Y] [X], M. [F] [K] et M. [N] [D] ont fait assigner maître [G] [C] et maître [O] [T]-[C], notaires, devant le tribunal de grande instance d'Angoulême aux fins notamment de voir engager leur responsabilité et obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 2.400.000 € à la SARL Les Ecureuils en réparation de son préjudice financier, et de la somme de 2.500 € à chacun des demandeurs en réparation de leurs préjudices moraux, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2017 et capitalisation des intérêts au 20 janvier 2018 et à chaque échéance annuelle.



Par jugement du 16 mai 2019, le tribunal de grande instance de d'Angoulême a :

- déclaré irrecevable l'action de la SARL LES ECUREUILS, M. [I] [H], la société civile BCP Participations, la société civile [K], la SARL [D] FINANCES, la SARL EQUIPAGE [H], M. [Y] [X], M. [F] [K] et de M. [N] [D] à l'encontre de Maître [O] [T]-[C],

- déclaré recevable l'action de la SARL LES ECUREUILS, M. [I] [H], la société civile BCP Participations, la société civile [K], la SARL [D] FINANCES, la SARL EQUIPAGE [H], M. [Y] [X], M. [F] [K] et de M. [N] [D] à l'encontre de Maître [G] [T]-[C],

- dit que Maître [G] [T]-[C], rédacteur de l'acte de vente litigieux en date du 24 juin 2009, n'a pas commis de faute ni de manquement à son devoir de conseil et n'a pas engagé sa responsabilité,

- dit qu'il n'existe pas de lien de causalité entre l'absence de clause suspensive d'obtention du permis de construire et le préjudice allégué par les demandeurs,

- constaté que le préjudice allégué par les demandeurs n'est pas prouvé,

- débouté la SARL LES ECUREUILS, M. [I] [H], la société civile BCP PARTICIPATIONS, la société civile [K], la SARL [D] FINANCES, la SARL EQUIPAGE [H], M. [Y] [X], M. [F] [K] et M. [N] [D] de l'ensemble de leurs demandes, 

- les a condamnés au paiement d'une somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.







MM. [K], [H], [X], [D] et les sociétés [K], BCP Participations, [D] Finances, Equipage [H] et Les Ecureuils ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 14 juin 2019.



Par conclusions déposées le 17 mars 2022, les appelants demandent à la cour de :

- les déclarer recevables,

- juger que, contrairement à ce qu'à jugé le tribunal : 

* Maître [G] [C], rédacteur de l'acte litigieux, a commis une erreur d'appréciation quant à la faisabilité du projet et un manquement à son obligation de conseil et qu'en conséquence, il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, * Il existe un lien de causalité direct entre la faute du notaire et les préjudices subis par la SARL LES ECUREUILS et ses associés. 

* Les préjudices financiers et moraux de la SARL LES ECUREUILS évalués à la somme totale de 2.542.428 euros sont prouvés. 

En conséquence,

- réformer intégralement le jugement en date du 16 mai 2019 dont appel est relevé, 

Par suite,

- constater la faute commise par Maître [G] [C] à l'occasion de l'acte d'acquisition établi le 24 juin 2009 pour la vente des parcelles cadastrées section BD [Cadastre 10] et [Cadastre 11] situées sur le territoire de la Commune de [Localité 21] à la SARL LES ECUREUILS, 

- juger que cette faute est en lien direct et certain avec les préjudices subis par les APPELANTS, 

- dire les responsabilités de Maître [G] [C] et de Maître [O] [T]-[C] engagées,

- à titre principal, condamner solidairement Maître [G] [C] et Maître [O] [T]-[C] à payer à la SARL LES ECUREUILS la somme de 2.519.928 euros en réparation des préjudices financiers subis avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2017 et capitalisation des intérêts au 20 janvier 2018 et à chaque échéance annuelle ultérieure, correspondant à l'indemnisation des préjudices financiers subis, 

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où il serait considéré que le terrain est constructible, 

condamner solidairement Maître [G] [C] et Maître [O] [T]-[C] à payer à la SARL LES ECUREUILS la somme de 1 164 458 euros en réparation des préjudices financiers subis avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2017 et capitalisation des intérêts au 20 janvier 2018 et à chaque échéance annuelle ultérieure, correspondant à l'indemnisation des préjudices financiers subis, 

- condamner solidairement Maître [G] [C] et Maître [O] [T]-[C] à payer à la Société dénommée LES ECUREUILS, M. [I] [H], la Société dénommée BCP PARTICIPATIONS, la Société dénommée SOCIETE CIVILE [K], la Société dénommée [D] FINANCES, M. [Y] [X], M. [F] [K], M. [N] [D], la Société EQUIPAGE [H], chacun la somme 2.500. euros en réparation des préjudices moraux subis par eux, avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2017 et capitalisation des intérêts au 20 janvier 2018 et à chaque échéance annuelle ultérieure, correspondant à l'indemnisation des préjudices moraux subis, 

- à titre principal, condamner solidairement Maître [G] [C] et Maître [O] [T]-[C] à payer aux DEMANDEURS la somme de 8.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux frais et dépens avec bénéfice de distraction. 

- à titre subsidiaire, condamner Maître [G] [C] à payer aux DEMANDEURS la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens avec bénéfice de distraction.



Par conclusions déposées le 11 décembre 2019, Maîtres [G] [C] et [O] [T]-[C] demandent à la cour de : 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de droit à agir des demandeurs,

* rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action des demandeurs,

- confirmer le jugement pour le surplus, sauf quant au quantum de la condamnation prononcée au titre des frais irrépétibles,

Et statuant de nouveau,

- juger que MM. [X], [K] et [D], ainsi que la société EQUIPAGE [H] sont dépourvus d'intérêt à agir, de qualité à agir et du droit d'agir.

- les juger irrecevables en leurs demandes pour ces motifs.

- juger que les appelants sont irrecevables en leurs demandes dirigées contre Maître [T]-[C], qui n'a ni qualité ni intérêt à défendre.

- juger que les appelants sont irrecevables en leurs demandes, pour cause de prescription.

A titre subsidiaire,

- juger que la SARL LES ECUREUILS, Messieurs [H], [X], [K], [D] et les sociétés BCP PARTICIPATIONS, SOCIETE CIVILE [K], [D] FINANCES, et EQUIPAGE [H] ne justifient d'aucune faute et d'aucun préjudice en lien avec l'intervention de Maître [C] et de Maître [T]-[C].

En conséquence,

- débouter la SARL LES ECUREUILS, Messieurs [H], [X], [K], [D] et des sociétés BCP PARTICIPATIONS, SOCIETE CIVILE [K], [D] FINANCES, et EQUIPAGE [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de Maîtres [C] et [T]-[C].

- condamner la SARL LES ECUREUILS, Messieurs [H], [X], [K], [D] et des sociétés BCP PARTICIPATIONS, SOCIETE CIVILE [K], [D] FINANCES, et EQUIPAGE [H], in solidum, à payer à Maître [C] et à Maître [T] [C] la somme de 8 000 € sur fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner également la SARL LES ECUREUILS, Messieurs [H], [X], [K], [D] et des sociétés BCP PARTICIPATIONS, SOCIETE CIVILE [K], [D] FINANCES, et EQUIPAGE [H], in solidum, aux entiers frais et dépens, tant de première instance que d'appel avec bénéfice de distraction.



L'affaire a été fixée à l'audience collégiale du 5 avril 2022.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 22 mars 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I- Sur la recevabilité de l'action des demandeurs



Sur la qualité et l'intérêt à agir des demandeurs



L'article 31 du code de procédure civile dispose : 'L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.



L'article 32 du même code dispose quant à lui : 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'.



Il est par ailleurs constant que l'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'engagement de l'action en justice.



En l'espèce, les appelants font valoir qu'ils justifient tous d'un intérêt à agir, comme étant les représentants des sociétés membres de la SARL Les Ecureuils et qu'ils ont en outre la qualité de gérant de cette société.



Me [G] [C] et Me [O] [T]-[C], intimés, font valoir que MM. [X], [K], [D] et la société Equipage [H] ne sont pas associés de la SARL Les Ecureuils, ne sont pas partis à l'acte de vente litigieux et n'ont donc ni qualité ni intérêt à agir. 



Il ressort des statuts initiaux de la SARL Les Ecureuils du 4 mai 2009, de la décision collective des associés du 3 avril 2014 et de l'extrait kbis de cette société au 8 août 2016, produits à la procédure en pièces n°11, 12 et 14 par les appelants, que :

- M. [I] [H] est représentant de la société Equipage [H],

- M. [N] [D] est représentant de la société [D] Finances,

- M. [Y] [X] est représentant de la société BCP Participations,

- M. [F] [K] est représentant de la société civile [K].



Ces pièces établissent également que ces quatre sociétés sont toutes associées de la SARL Les Ecureuils et que MM. [H], [D], [X] et [K] ont tous la qualité de gérants de la SARL Les Ecureuils.



En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a considéré que l'ensemble des appelants justifient de leur qualité et de leur intérêt à agir à la date de l'introduction de l'action, soit le 27 janvier 2017. 





Sur la prescription



Aux termes de l'article 2224 du code civil : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'.



En l'espèce, le terrain litigieux a été acquis par la SARL Les Ecureuils selon acte authentique de vente du 24 juin 2009 et celle-ci s'est vue opposer un refus de permis de construire par le maire de la commune de [Localité 21] le 22 octobre 2009.



Cependant, l'action en justice objet de la présente instance, introduite par les appelants et ayant pour objet l'indemnisation de leur préjudice découlant de la décision de refus du permis de construire ne pouvait être engagée qu'une fois cette décision devenue définitive.



Les appelants établissent à cet égard que la SARL Les Ecureuils a contesté le refus de permis de construire par devant le tribunal administratif de Poitiers et que par jugement du 2 février 2012, la juridiction administrative a rejeté sa requête en annulation de la décision de refus.



En l'absence d'appel, ce jugement du 2 février 2012 est devenu définitif deux mois après sa notification, soit au plus tôt le 3 avril 2012.



C'est donc à compter de cette date que le refus de permis de construire est devenu définitif, ce dont il résulte que l'action engagée devant le tribunal de grande instance d'Angoulême par exploit du 27 janvier 2017 n'est pas prescrite, le jugement devant dès lors être confirmé en ce qu'il l'a déclarée recevable.





Sur la recevabilité de l'action dirigée contre maître [O] [T]-[C]



L'article 1240 du code civil dispose : 'Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.



Il est constant que la responsabilité d'un notaire n'est susceptible d'être engagée que dès lors qu'il participe à la rédaction d'un acte.



Les appelants font valoir que, même si l'acte de vente du terrain litigieux a été reçu par Me [G] [C], ce dernier a été condamné en 2017 à huit mois de prison avec sursis, 10.000 euros d'amende et une interdiction définitive d'exercer et qu'ils ont en conséquence également dirigé leur action à l'encontre de Me [O] [T]-[C], en sa qualité d'associée, successeur ou administrateur de l'étude notariale. 



Il n'est en effet pas contesté que Me [O] [T]-[C] travaillait dans l'étude de son mari, Me [G] [C], mais qu'elle n'a pas participé à la rédaction de l'acte de vente du 24 juin 2009. 



Ainsi, à défaut d'avoir personnellement reçu l'acte en cause, Me [O] [T]-[C] n'était tenue d'aucun devoir de conseil vis à vis de la société Les Ecureuils et de ses associés et ne pouvait voir sa responsabilité professionnelle engagée.



Le jugement qui a déclaré irrecevable l'action engagée à son encontre sera donc confirmé sur ce point.



Par ailleurs, les parties ne critiquant pas le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action à l'encontre de Me [G] [C], il sera également confirmé sur ce point.



II- Sur la responsabilité du notaire



En application des articles 1240 et 1241 du code civil, le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes instrumentés par lui. 



Sa responsabilité, qui doit être recherchée sur le fondement des textes précités, ne peut être engagée que si la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité direct et certain entre les deux est rapportée.



Sur l'existence d'une faute



Il est constant que le notaire, qui a l'obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard des parties et doit procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer cette efficacité.



Son obligation d'information lui impose notamment de prendre en considération les mobiles des parties lorsqu'il en a eu connaissance.



Aussi, lorsque l'efficacité de l'acte peut être subordonnée à des questions d'urbanisme, le notaire est tenu, au titre de son devoir de conseil, de solliciter l'obtention d'un certificat d'urbanisme destiné à vérifier les caractéristiques du bien vendu au regard des règles applicables à la construction. Cependant, il n'appartient pas au notaire rédacteur de l'acte, de vérifier l'application d'une règle d'urbanisme, notamment celle de la non-construction dans la bande littorale des 100 mètres, au respect de laquelle seul l'architecte est tenu, ni de se substituer à l'autorité administrative pour évaluer, suivant des appréciations subjectives, les chances de délivrances d'un permis de construire.



Néanmoins, le notaire doit attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques qu'il encourt en s'engageant avant d'avoir obtenu un permis de construire ayant acquis un caractère définitif, et l'informer de la possibilité d'insérer une condition résolutoire dans l'acte de vente (Civ. 1ère, 9 septembre 2020, n°19-14.361).



L'étendue du devoir de conseil doit être appréciée en fonction des circonstances et notamment selon que le notaire a participé directement aux tractations relatives aux stipulations de la convention ou n'est intervenu que pour donner une forme authentique à des actes déjà conclus. 



En outre, le notaire, tenu d'éclairer les parties, n'a pas à alerter son client sur un fait dont celui-ci a déjà été informé.



En l'espèce, les associés de la société les Ecureuils reprochent à Me [G] [C], rédacteur de l'acte de vente litigieux, de ne pas s'être assuré de la faisabilité de leur projet de construction de quarante logements en bord de mer et de n'avoir pas prévu à l'acte de vente une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire.



1. Sur l'appréciation de la faisabilité du projet de construction par le notaire



Il ressort de la requête en recours pour excès de pouvoir et du mémoire ampliatif de la société Les Ecureuils à l'encontre de l'arrêté municipal ayant refusé le permis de construire, puis du jugement du tribunal administratif du 2 février 2012, que le refus ne trouvait pas sa source dans une simple inconstructibilité du terrain mais dans une incompatibilité avec les dispositions de la loi Littoral relatives à l'extension limitée de l'urbanisation dans les espaces proches du rivage, qui pouvait difficilement être anticipée par un notaire.



En effet, il apparaît qu'un certificat d'urbanisme CU 17333 0700054 a été délivré le 27 avril 2007, confirmant le caractère constructible du terrain avec une emprise au sol pouvant aller jusqu'à 2667 mètres carrés pour une surface constructible théorique de 8001 mètres carrés SHON (surface hors d'oeuvre nette).



A la suite de la signature du compromis de vente du 5 mai 2009, un second certificat d'urbanisme demandé par Me [C] a été délivré le 14 mai 2009 et mentionnait la même emprise au sol édifiable.



Il ressort néanmoins de la présentation du projet immobilier détaillé, conçu par la société JL Architecture et déposé dans le cadre de la demande de permis de construire du 3 août 2009 produit en pièce n°4 par les appelants, que l'emprise au sol du projet de la société Les Ecureuils s'élevait à 1339 m² (pour une emprise autorisée de 2667 m²) et que la surface SHON était de 3456 m² (pour une SHON constructible théorique de 8001 m²).



Ces surfaces étaient donc a priori compatibles avec celles édictées par le certificat d'urbanisme.



Le dossier de présentation du projet mentionnait également que : 

- 'La maîtrise d'ouvrage, en accord et sur le conseil de son architecte, a accepté de s'imposer des contraintes supplémentaires à celles du PLU (plan local d'urbanisme) dans le but d'assurer une meilleure intégration du projet sur le site et d'atténuer les nuisances vis-à-vis des riverains' ;

- 'Alors qu'un projet beaucoup plus dense grâce à une implantation en limite de propriété avait été initialement prévu par une autre équipe de concepteurs, le projet envisagé est implanté en retrait des limites séparatives' ;

- 'Sur les conseils du service de d'urbanisme, il n'a pas été prévu d'implantation à l'alignement de l'avenue [Adresse 9] en vue de s'harmoniser avec les parcelles riveraines dont toutes les constructions sont en retrait de l'alignement' ;

- '(...) du fait de la densité végétale de la pinède, le bâtiment projeté sera à peine perceptible depuis la mer (...)' ;

- 'l'implantation du projet en retrait des limites séparatives latérales permettra de maintenir un écrin de végétation vis-à-vis des voisins' ;

- 'lorsque l'on prend plus de recul et que l'on observe plus largement le front de mer, on peut constater que le projet est globalement nettement plus bas que la quasi-totalité des propriétés visibles depuis le boulevard de la Côte de Beauté' ;

- 'Observé depuis la mer, le projet s'intègre donc parfaitement à la ligne de crête des terrasses et toitures environnantes et respecte donc l'esprit de la loi littoral et en particulier l'article L146-4 alinéa 2 du 3 janvier 1986'.



Il résulte de ces éléments décrivant le projet, ainsi que du certificat d'urbanisme confirmant le principe et les surfaces théoriques de constructibilité du terrain, que le projet immobilier de la société Les Ecureuils semblait a priori parfaitement réalisable.



Par conséquent, il ne peut être valablement reproché à Me [C], même s'il avait eu connaissance du dossier de présentation du projet immobilier préparé par l'architecte et les associés de la société Les Ecureuils, lequel existait nécessairement lors de la rédaction des actes litigieux compte tenu des délais d'élaboration d'un tel projet, de ne pas avoir mis en doute sa faisabilité.



2. Sur le manquement à l'obligation de conseil tenant à l'insertion d'une clause suspensive d'obtention d'un permis de construire dans le compromis de vente



L'apparente faisabilité du projet immobilier ne garantissant cependant pas la certitude de la délivrance du permis de construire, il appartenait au notaire de conseiller l'insertion d'une clause suspensive d'obtention dudit permis de construire dans le compromis de vente. Il convient néanmoins de rappeler que la mesure et la portée du devoir de conseil du notaire doivent être appréciés en fonction des circonstances et que notaire n'a pas à alerter son client sur un fait dont celui-ci a déjà été informé.



Il ressort premièrement du courrier rédigé par M. [H] et transmis par fax le 7 mars 2008 à Me [C], produit en pièce n°2 par les intimés, qu'au moment où M. [H] était en relation avec la société Best Immobilier en vue de la vente du terrain litigieux, le notaire avait effectivement conseillé l'insertion dans le compromis de vente d'une clause suspensive tenant à la constructibilité du terrain. 



En effet, M. [H] adressait à son notaire la proposition de la société Best Immobilier et indiquait en ces termes qu'il ne souhaitait aucune clause suspensive dans le compromis de vente :



'Maître,

Voici la proposition de Best Immobilier. Je souhaite aucune clause suspensive qui pourrait annuler la clause pénale de 5% que je souhaite encaisser à la signature du compromis (...) '.



Il s'évince donc incontestablement de cette correspondance du 7 mars 2008 que M. [H] avait reçu l'information tenant à l'insertion d'une clause suspensive dans le compromis de vente.



S'agissant du même projet de vente par M. [H] mais à un autre acheteur, en l'occurrence la société Les Ecureuils, cette information restait valable en 2009.



En effet, l'argument des appelants selon lequel M. [H] et la SARL Les Ecureuils sont deux personnes distinctes et qu'ainsi, le notaire devait satisfaire à son obligation de conseil vis-à-vis de l'acquéreur ne peut prospérer, dès lors que M. [H] était en 2009, à la fois vendeur et acquéreur du bien en sa qualité de co-gérant de la SARL Les Ecureuils, qu'il représentait d'ailleurs seul à l'acte de vente.



À cet égard et ainsi que l'a relevé le tribunal, il s'évince de l'acte de vente que, celle-ci lui permettant de réaliser à titre personnel une plus-value d'un montant de 315.000 €, M. [H] avait intérêt à ne pas voir figurer dans le compromis de vente une condition suspensive d'obtention du permis de construire et au contraire à réitérer la vente rapidement, ce qui a été le cas en l'espèce, le compromis ayant été signé le 5 mai 2009 et l'acte authentique le 24 juin 2009, soit moins de deux mois après. Or, aucune demande de permis de construire n'a été déposée dans cet intervalle.



En outre, le compromis de vente du 5 mai 2009 comportant lui aussi une clause pénale, M. [H] n'avait pas intérêt à voir insérer audit compromis une clause, stipulant une condition suspensive de vente relative à l'obtention d'un permis de construire, qui pourrait annuler l'effet de la clause pénale.



Il convient de relever que sont reproduits à l'acte de vente du 24 juin 2009 (pièce n°1 appelants), plusieurs documents obtenus après la signature du compromis, à savoir l'arrêté d'alignement délivré le 6 mai 2009 et le certificat d'urbanisme délivré le 14 mai 2009, lequel certificat précise de manière claire, en son cadre 14 'Formalités administratives préalables à l'opération', la nécessité de demander un permis de construire ou d'aménager et un permis de démolir.



Figure enfin en page 14 de l'acte de vente, paraphée par les parties signataires, la mention selon laquelle: 'L'acquéreur s'oblige expressément à faire son affaire personnelle de l'exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété qui sont mentionnées dans ce document et dont il déclare avoir pris connaissance. Il reconnaît au surplus que le notaire lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue et les effets desdites charges, prescriptions et limitations. Il est précisé que la durée de validité de ce certificat est de dix- huit mois. (...)'.



Les éléments ci-dessus développés démontrent que Me [G] [C] n'a pas manqué à son obligation de conseil vis-à-vis de la société Les Ecureuils et qu'en conséquence, le jugement devra être confirmé sur ce point.



Sur le lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqué par les demandeurs



Les appelants estiment qu'ils ont subi des préjudices en lien direct avec la faute qu'ils reprochent à Me [C], à savoir l'absence de clause suspensive permettant d'assurer selon eux l'efficacité de l'acte dont il a été le rédacteur. Ils font valoir qu'en raison de la faute du notaire, ils ont acheté un bien et opéré des investissements pour un projet irréalisable, ce qui a entraîné pour eux des préjudices financiers et moraux, notamment au regard des frais qu'ils ont exposé et de la valeur du terrain, qu'ils estiment être très en deçà de celle fixée à l'acte de vente.



Cependant, en l'absence de faute retenue à l'encontre du notaire il n'y a pas lieu de rechercher un quelconque lien de causalité avec les préjudices invoqués par les acquéreurs du bien.



Au surplus et ainsi que l'a relevé le tribunal, le terrain litigieux d'une surface de 4285 m² est au demeurant constructible, pourvu qu'il respecte les exigences en matière d'urbanisme et notamment celles de la loi Littoral, et a une valeur d'environ 1.465.470 € (soit 342 € du mètre carré), ainsi que le reconnaissent les appelants dans leur demande à titre subsidiaire sur ce point, étant précisé qu'ils ne tiennent pas compte de la valeur de la villa de 160 m² édifiée sur ce terrain situé en front de mer, qui s'élève à 492.000 € à raison de 3075 € du mètre carré.



Le jugement devra dès lors être confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de l'ensemble de leurs demandes.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Il y a lieu de confirmer le jugement du 16 mai 2019 en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, M. [F] [K], M. [I] [H], M. [Y] [X], M. [N] [D] et les sociétés Equipage [H], SC [K], BCP Participations, [D] Finances et Les Ecureuils supporteront la charge des dépens.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.



En l'espèce, MM. [K], [H], [X], [D] et les sociétés Equipage [H], SC [K], BCP Participations, [D] Finances et Les Ecureuils seront condamnés à verser à la Me [G] [C] et Me [O] [T]-[C] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



- Confirme le jugement du 16 mai 2019 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



- Condamne in solidum la SARL Les Ecureuils, la société civile BCP Participations, la société civile [K], la SARL [D] Finances, la SARL Equipage [H], M. [F] [K], M. [I] [H], M. [Y] [X] et M. [N] [D] à payer à maître [G] [C] et maître [O] [T]-[C] ensemble une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne in solidum la SARL Les Ecureuils, la société civile BCP Participations, la société civile [K], la SARL [D] Finances, la SARL Equipage [H], M. [F] [K], M. [I] [H], M. [Y] [X] et M. [N] [D] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par le conseil des intimés sous le bénéfice de distraction prévu à l'article 699 du code de procédure civile.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,