Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 17 mai 2022

AFFAIRE : N° RG 19/00113 - 

N° Portalis DBVC-V-B7D-GHSQ

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG du 19 Novembre 2018 

 RG n° 16/00233







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 MAI 2022

 

 

APPELANTS :



Monsieur [F] [U]

né le 26 Mars 1980 à Cherbourg

[Adresse 2]

[Localité 18]



Madame [X] [K]

née le 22 Mars 1981 à [Localité 17]

[Adresse 2]

[Localité 18]



représentés et assistés de Me Marc CLEMENT DE COLOMBIERES, avocat au barreau de CHERBOURG



La SARL GESTIM

N° SIRET : B 318 457 983

[Adresse 13]

[Localité 11]

prise en la personne de son représentant légal



SELARL [J] [Y] ès qualités de Commissaire à l'Exécution du plan de redressement de la SARL GESTIM, suivant jugement du Tribunal de Commerce de CHERBOURG du 15 juillet 2013

N° SIRET : 504 384 504

[Adresse 7]

[Localité 11]



représentées et assistées de Me Stéphane BATAILLE, avocat au barreau de CHERBOURG

 



INTIMÉS :



Madame [V] [Z]

née le 08 Août 1963 à CHERBOURG

[Adresse 8]

[Localité 12]



Monsieur [M] [H]

né le 22 Mars 1960 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 14]



représentés et assistés de Me Virginie PIEDAGNEL, avocat au barreau de CHERBOURG





La SARL LE DIAGNOSTIC 

N° SIRET : 488 81 1 6 39

[Adresse 10]

[Localité 11]

prise en la personne de son représentant légal



La SA AXA FRANCE IARD

N° SIRET : 722 057 460

[Adresse 9]

[Localité 14]

prise en la personne de son représentant légal



représentées et assistées de Me Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN



DÉBATS : A l'audience publique du 15 mars 2022, sans opposition du ou des avocats, Mme VELMANS, Conseillère et M. GANCE, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme COLLET



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme VELMANS, Conseillère, faisant fonction de Président,

M. GANCE, Conseiller,

Mme COURTADE, Conseillère,





ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 17 Mai 2022 et signé par Mme VELMANS, Conseillère, faisant fonction de président, et Mme COLLET, greffier



* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Par acte notarié du 15 septembre 2008, M. [U] et Mme [K] ont acquis auprès de Mme [Z] épouse [H] un ensemble immobilier composé d'une maison et d'un terrain situé au lieudit [Adresse 2], cadastré section A n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] d'une contenance totale de 22a 97ca sur la commune de [Localité 18] (50) moyennant le prix de 214 000 euros.



Par actes des 30 juin, 1er juillet et 4 juillet 2011, M. [U] et Mme [K] (se plaignant de désordres affectant la maison) ont fait assigner les époux [H] et la société Gestim devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Cherbourg aux fins de solliciter une expertise judiciaire.



Par ordonnance du 21 juillet 2011, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [S] pour y procéder.



L'expert a déposé son rapport le 14 mars 2013.



Par actes des 26, 27 et 30 novembre 2015, M. [U] et Mme [K] ont fait assigner Mme [Z], M. [H], la société Gestim (agent immobilier), la société [J] [Y] en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société Gestim, la société Le Diagnostic (qui a réalisé différents diagnostics avant la vente) et la société Axa Assurances Iard (assureur de la société Le Diagnostic) prise en la personne du cabinet Galey-Labauthe devant le tribunal de grande instance de Cherbourg afin d'obtenir la nullité ou la résolution de la vente et l'indemnisation de leurs préjudices. .



Par jugement du 19 novembre 2018 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal de grande instance de Cherbourg a :

- constaté l'intervention volontaire de la société Axa France Iard

- mis hors de cause la société Axa Galey-Labauthe

- déclaré Mme [K] et M. [U] recevables en leurs demandes

- déclaré prescrite la demande formulée par Mme [K] et M. [U] à l'encontre de Mme [Z] et M. [H] au titre de la garantie des constructeurs

- débouté Mme [Z] et M. [H] de leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive

- dit que la société Gestim a manqué à son obligation précontractuelle d'information à l'égard de Mme [K] et M. [U]

- dit que la société Gestim a commis une faute délictuelle à l'égard de Mme [K] et M. [U] entraînant à leur détriment une perte de chance évaluée à 9 000 euros

- fixé la créance de Mme [K] et M. [U] au passif du redressement judiciaire de la société Gestim à la somme de 9 000 euros

- débouté Mme [K] et M. [U] du surplus de leurs demandes

- ordonné l'exécution provisoire de la décision

- condamné la société Gestim à régler à Mme [K] et M. [U] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné la société Gestim à supporter les dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et les frais liés aux procédures de référé

- déclaré le présent jugement commun à la Selarl [J] [Y], en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société Gestim

-accordé aux avocats le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.



Par déclaration du 8 janvier 2019, Mme [K] et M. [U] ont formé appel de ce jugement.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 2 juin 2021, Mme [K] et M. [U] demandent à la cour de :

- les recevoir et dire bien fondés en leur appel 

- réformer le jugement rendu le 19 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Cherbourg en ses dispositions : 

* a déclaré prescrite la demande formée par eux à l'encontre de Mme [Z] et M. [H] au titre de la garantie des constructeurs

* les a déboutés du surplus de leurs demandes

En conséquence : 

- homologuer le rapport d'expertise de M. [S] 

A titre principal,

- juger que leur consentement a été vicié et

- prononcer la nullité de la vente de l'immeuble sis sur la commune de [Localité 18], au lieudit [Adresse 2], cadastré A n°[Cadastre 4] [Adresse 1], n° [Cadastre 5] «[Adresse 15] » et n° [Cadastre 6] « [Adresse 16] », pour une contenance totale de 22 a 97 ca

- par conséquent, condamner Mme [Z]-[H] à leur restituer le prix de vente soit la somme de 214 000 euros, avec intérêt au taux légal depuis le 15 septembre 2008, date de signature de l'acte de vente authentique 

- condamner Mme [Z]-[H] au remboursement des taxes et droits acquittés par les acquéreurs au jour de la vente, soit la somme de 10 893 euros, avec actualisation au jour de l'arrêt à intervenir, et avec intérêt au taux légal depuis le 15 septembre 2008, date de signature de l'acte de vente authentique

- condamner Mme [Z]-[H] au remboursement des frais et honoraires de négociation arrêtés à la somme de 10 200 euros perçue par la société Gestim, avec intérêts au taux légal depuis le 15 septembre 2008, date de l'acte de vente authentique

- ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière et condamner Mme [Z]-[H] au paiement de tous les frais engagés pour les recherches cadastrales et la publication de l'assignation

- condamner Mme [Z]-[H] au paiement de la somme de 9 376,02 euros TTC arrêtée à la date de l'assignation, avec actualisation au jour du jugement, au titre des travaux effectués par eux, et qui bénéficient à l'immeuble objet du litige, 

- la condamner au paiement d'une somme de 20 000 euros en réparation des préjudices de toutes natures subis

- dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal

A titre subsidiaire,

- juger que l'immeuble n'est pas conforme à la présentation qui en a été faite, et 

- prononcer la résolution de la vente de l'immeuble sis sur la commune de [Localité 18], au lieudit [Adresse 2], cadastré A n°[Cadastre 4] « [Adresse 1] », n° [Cadastre 5] «[Adresse 15]» et n° [Cadastre 6] « [Adresse 16] », pour une contenance totale de 22 a 97 ca 

- par conséquent, condamner Mme [Z]-[H] à leur restituer le prix de vente soit la somme de 214 000 euros avec intérêt au taux légal depuis le 15 septembre 2008, date de signature de l'acte de vente authentique

- condamner Mme [Z]-[H] au remboursement des taxes et droits acquittés par les acquéreurs au jour de la vente, soit la somme de 10 893 euros, avec actualisation au jour de l'arrêt à intervenir, et avec intérêt au taux légal depuis le 15 septembre 2008, date de signature de l'acte de vente authentique

- condamner Mme [Z]-[H] au remboursement des frais et honoraires de négociation arrêtés à la somme de 10 200 euros perçue par la société Gestim, avec intérêts au taux légal depuis le 15 septembre 2008, date de l'acte de vente authentique

- ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière 

- condamner Mme [Z]-[H] au paiement de la somme de 9 376,02 euros TTC arrêtée à la date de l'assignation, avec actualisation au jour du jugement, au titre des travaux effectués au titre des travaux effectués par eux et qui bénéficient à l'immeuble objet du litige, outre une somme de 20 000 euros en réparation des préjudices de toute nature subis

- dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal

A titre encore plus subsidiaire,

- juger que Mme [Z]-[H] et M. [H] sont les constructeurs de l'immeuble vendu, et qu'ils sont responsables des malfaçons et désordres l'affectant

- condamner in solidum Mme [Z]-[H] et M. [H] au paiement de la somme de 107 000 euros au titre des travaux de remise en état préconisés par l'Expert, avec actualisation au jour de l'exécution

- les condamner in solidum au paiement de la somme 107 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices de nature morale et au titre de la perte de jouissance subis par les demandeurs depuis leur entrée dans les lieux, et en réparation du préjudice futur lié à l'impossibilité de revendre l'immeuble en raison de sa non-conformité et de l'impossibilité d'en modifier les éléments principaux du fait de l'impossibilité d'obtenir un permis de construire 

En tout état de cause,

- condamner la société Le Diagnostic solidairement avec son assureur, la société Axa Assurances, au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de réparation du préjudice subi par eux 

- condamner la société Gestim solidairement avec son assureur, au remboursement des frais et honoraires de négociation arrêtés à la somme de 10 200 euros, avec intérêts au taux légal depuis le 15 septembre 2008, date de l'acte de vente authentique et au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de réparation du préjudice subi par eux 

- fixer leur créance au passif du redressement judiciaire de la société Gestim

- condamner M. [H] et Mme [Z]-[H] au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- les condamner au paiement des dépens qui comprendront les frais d'expertise, les frais liés aux procédures de référé, les frais de publication du jugement au Service de la Publicité Foncière, et les dépens de première instance, et faire application des dispositions de l'article 699 du code procédure civile au profit de la Scp Clément de Colombières' Boulch, Avocats. 



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 2 juillet 2019, la société Gestim et la Selarl [J] [Y] ès qualités demandent à la cour de :

- réformer le jugement en ce qu'il a :

* déclaré Mme [K] et M. [U] recevables en leurs demandes

* dit que la société Gestim aurait manqué à son obligation précontractuelle d'information

* dit que la société Gestim aurait commis une faute délictuelle à l'égard de Mme [K]

* fixé au passif de la société Gestim une créance de 9 000 euros au profit de Mme [K] et de M. [U]

* condamné la société Gestim à régler à Mme [K] et à M. [U] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

* condamné la société Gestim à supporter les dépens, lesquels devaient comprendre les frais d'expertise judiciaire et les frais liés aux procédures de référé

* débouté les consorts [U]-[K] de leur demande tendant à voir porter cette indemnisation à 10 000 euros

* confirmé le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [U]-[K] de la demande tendant à voir restituer les frais et honoraires de négociation à hauteur de 10 200 euros

* constaté que les consorts [U]-[K] n'ont pas mis en cause l'assureur de la société Gestim et qu'ils ne peuvent donc solliciter la condamnation solidaire de celle-ci avec cet assureur

- débouter Mme [K] et M. [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

- les condamner aux entiers dépens.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 27 juin 2019, la société Le Diagnostic et la société Axa France Iard demandent à la cour de :

- dire et juger que la société Le Diagnostic n'a commis aucune faute ni manquement à son devoir de conseil et d'information

- dire que les consorts [U]-[K] ne caractérisent ni ne justifient d'aucun préjudice qui résulterait de façon directe et certaine des diagnostics réalisés par la société Le Diagnostic

Par conséquent,

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté les consorts [U]-[K] du surplus de leurs demandes et donc, notamment, de leurs demandes à leur encontre

- débouter le cas échéant la société Gestim de l'ensemble de ses demandes à leur encontre

- condamner solidairement les consorts [U]-[K] ou tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 31 janvier 2022, M. [H] et Mme [Z] demandent à la cour de :

sur l'appel de M. [U] et de Mme [K] 

- déclarer M. [U] et Mme [K] irrecevables dans leurs demandes sur le fondement de l'article 1792 du code civil

- déclarer M. [U] et Mme [K] mal fondés dans leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées à leur encontre

- déclarer M. [U] et Mme [K] mal fondés dans leur appel

En conséquence,

- débouter M. [U] et Mme [K] de l'ensemble de leurs demandes

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Cherbourg le 19 novembre 2018 dans toutes ces dispositions

Y ajoutant,

- condamner in solidum M. [U] et Mme [K] à leur verser la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles d'instance

- condamner in solidum M. [U] et Mme [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Piedagnel

A titre subsidiaire,

- condamner la société Gestim à les garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre 

- débouter M. [U] et Mme [K] de leur demande en remboursement du prix de vente et autres indemnités compte tenu de l'occupation de l'immeuble depuis plus de treize ans, compensation à faire entre la créance éventuelle des appelants et leur créance au titre de l'indemnité d'occupation incombant à M. [U] et à Mme [K]

- débouter M. [U] et Mme [K] de leur demande en indemnisation sur le fondement de l'article 1382 du code civil 

- débouter M. [U] et Mme [K] de leur demande en indemnisation au titre de préjudices matériels et immatériels dans le cadre de l'application de leur garantie décennale

sur l'appel de la société Gestim et de la société [J] [Y] ès qualités

- leur donner acte de ce qu'ils s'en rapportent à la sagesse de la juridiction de céans sur les demandes des sociétés Gestim et [J] [Y] ès qualités

- condamner les sociétés Gestim et [J] [Y] ès qualités à leur verser la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d'instance

-condamner les sociétés Gestim et [J] [Y] ès qualités aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Piedagnel, avocat aux offres et affirmations de droit qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, pour les montants dont elle n'aurait pas reçu provision.



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 16 février 2022.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS :



Selon acte notarié du 15 septembre 2008, M. [U] et Mme [K] ont acquis de Mme [Z]-[H] une maison d'habitation pour un prix de 214 000 euros. 



Bien que l'immeuble constituait un bien propre à Mme [Z]- [H], son époux M. [M] [H] est intervenu à l'acte puisqu'il s'agissait de leur résidence familiale. 



La société Gestim est intervenue en qualité d'agent immobilier pour vendre la maison. Elle a notamment établi le compromis de vente sous condition suspensive.



La société Le Diagnostic assurée auprès de la société Axa France Iard est intervenue avant la vente pour réaliser notamment un 'repérage amiante'.



À la fin de l'année 2010, [F] [U] et [X] [K] ont constaté un affaissement du dessous de toit et un déplacement de la charpente. 



Ils exposent qu'ils ont découvert à cette occasion que la construction comportait une partie qui n'était que l'habillage d'une cellule préfabriquée métallique de type 'algeco'.



I / Sur la nullité de la vente : 



[F] [U] et [X] [K] soutiennent qu'ils ont été victimes d'un dol par réticence se rapportant à la nature de la maison. 



Ils précisent ainsi que s'ils avaient su que la maison était en réalité un 'bungalow préfabriqué' composé de métal de plastique et de matière isolante dont les parois étaient doublées à l'extérieur en maçonnerie et dont la couverture composée de bacs aciers double peau avait été dissimulée sous une charpente non conforme, ils ne l'auraient pas achetée. 







Le dol au sens de l'article 1116 du code civil dans sa version applicable au litige, peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui l'aurait empêché de contracter. 



Dans le cas présent, les photographies du cabinet SD Expertises reprises dans le rapport d'expertise de M. [S] laissent penser que la maison correspond à un pavillon de construction traditionnelle, c'est à dire avec des murs construits dans un matériau classique (type parpaings ou briques).



En réalité, la partie principale est un bâtiment préfabriqué (type 'algeco') recouvert d'un contre-mur en parpaings sur un dallage en béton. La charpente traditionnelle qui recouvre cette partie préfabriquée repose sur des poteaux -portiques. 



La nature particulière de la construction n'est pas précisée dans l'acte notarié de vente ni dans le compromis de vente puisqu'il y est seulement précisé qu'il s'agit 'd'une maison d'habitation comprenant au rez-de-chaussée ...'.

 

S'agissant du compromis de vente, on constatera que le vendeur a pourtant procédé à diverses déclarations sur l'origine de propriété, les servitudes et l'urbanisme, la situation hypothécaire, l'état locatif, les termites, la mérule, l'amiante, la saturnisme, le diagnostic de performance énergétique et l'installation intérieure du gaz, sans rien indiquer sur la nature particulièrement atypique de la construction. 



De même aux termes du mandat de vente confié à la société Gestim, l'immeuble est seulement désigné comme 'une maison d'habitation avec jardin'. 



Les rapports de diagnostics ne précisent pas non plus qu'une partie de la maison correspond à un module préfabriqué recouvert d'une charpente et de contre-murs en parpaings. 



La circonstance que le rapport de la société Le Diagnostic joint à l'acte de vente fasse mention de plafonds dans le séjour, la cuisine et le cellier décrits comme 'faux plafond bac acier/peinture' ne permet pas d'en déduire que les vendeurs avaient connaissance de l'existence d'un module préfabriqué. 



En effet, tout d'abord, l'objet du rapport était de déterminer la présence d'amiante de telle sorte que l'attention d'un lecteur normalement attentif était portée sur cette question et non sur la nature de la structure du bâtiment. Ensuite, la mention d'un faux plafond en bac acier n'implique pas nécessairement que la structure du bâtiment est un module préfabriqué puisque le faux plafond n'est pas le plafond lui même mais un plafond suspendu sous le plafond principal. Enfin, comme rappelé ci-après, les vendeurs ne sont pas des professionnels de la construction.



Au contraire, M. [H] et Mme [Z] Caro savaient que la maison était en réalité un module préfabriqué puisque comme le rappelle l'expert, ils ont acquis ce module en 1988/1989 avant de réaliser eux-mêmes les travaux d'aménagement.



M. [S] conclut que les époux [H] ont ainsi réalisé des travaux par leurs propres moyens sans respecter les règles de l'art. Il évoque l'absence d'études techniques, une absence d'isolation thermique, un non respect des règles de l'art affectant le plancher, les cloisons, les câbles électriques ainsi qu'une absence d'armature au niveau du mur extérieur couvrant le bâtiment préfabriqué. L'expert judiciaire indique ainsi que 'les travaux examinés relèvent du domaine du bricolage' et retient 'la responsabilité'au titre des désordres affectant la couverture (désordres structurels survenus après un épisode neigeux important à l'hiver 2010).



Les modules algeco contrairement à une construction classique dont les murs porteurs sont faits de parpaings ou de briques ne sont pas susceptibles de participer à la structure et la solidité de l'ouvrage. 



Il est soutenu par les vendeurs que M. [U] est un professionnel du bâtiment, étant constaté qu'il se présente dans ses écritures comme 'chef d'entreprise'. 



Pour justifier de leurs affirmations, les consorts [H]/[Z] se réfèrent à un article de presse. 



Or, il en résulte que M. [U] est dirigeant d'une entreprise qui intervient dans la commercialisation de pompes à chaleur, planchers chauffants et panneaux photovoltaïques. Sa qualification n'est pas précisée. 



Il est donc seulement établi qu'il est gérant d'une société qui intervient dans le domaine du chauffage et des panneaux photovoltaïques. En revanche, cette société n'a pas pour objet de réaliser la construction de maison individuelle. M. [U] n'est pas non plus un architecte. Il n'est pas non plus présenté comme un ingénieur dans l'article de presse invoqué. 



Il n'est donc pas établi que M. [U] et Mme [K] disposaient de compétences techniques se rapportant à la structure des maisons individuelles.



Les intimés affirment par ailleurs que le mode constructif de la maison était visible se référant à leurs pièces n° 5 et 6. Toutefois, il s'agit de deux photographies de l'intérieur de la maison qui ne permettent pas d'établir la présence d'un module préfabriqué. 



Ils ajoutent que les combles situés au-dessus de la partie préfabriquée étaient visibles et accessibles par une trappe. 



Il résulte en effet du rapport d'expertise qu'il existe une trappe permettant d'accéder à la partie située au dessus des modules préfabriqués et de voir la charpente. 



Aucune pièce aménagée ne se trouve au dessus de cette trappe. 



Les appelants soutiennent qu'ils n'ont pas accédé à cette partie de la maison. 



Au cours des opérations d'expertise, la négociatrice a affirmé à l'expert qu'elle ne se souvenait pas avoir vu la trappe d'accès aux combles. 



L'idée de visiter cette partie de l'immeuble n'est manifestement pas évidente puisque Mme [H] déclare elle -même que le diagnostiqueur ne lui aurait pas demandé d'accéder aux combles. 



On relèvera en effet qu'il s'agit d'une trappe située à environ 2,5 mètres du sol (accessible au moyen d'une échelle escamotable), qu'elle donne accès uniquement à la charpente puisqu'aucune pièce aménagée ne s'y trouve et qu'aucun élément apparent ne permettait à un visiteur normalement diligent de soupçonner les malfaçons affectant la charpente et/ou l'état réel de la maison constituée d'un module préfabriquée pour sa partie principale.



Ainsi, la visite extérieure et intérieure de la maison pour un acheteur normalement diligent ne permettait pas de déceler la présence d'un module préfabriqué dissimulé sous la charpente et les contre-murs en parpaings, ni de soupçonner l'existence de défauts affectant la charpente.



Enfin, il est exact comme l'affirment les intimés que l'information relative au type de construction a été portée à la connaissance d'une autre agence immobilière la société BJ Home (pièce n° 24). Toutefois, on ne peut en déduire que la même information a été fournie à l'agence Gestim qui a été mandatée l'année suivante et ce d'autant plus que la première agence n'est manifestement pas parvenue à vendre l'immeuble en raison des nombreux travaux à réaliser. Il est noté dans le rapport de l'agence immobilière BJ Home qu'il y a bien eu une proposition d'achat orale, mais que les acquéreurs potentiels ont renoncé au motif qu'ils étaient 'effrayés' par la base de la construction (algeco).



Cette pièce laisse donc au contraire entrevoir que la connaissance par les acquéreurs potentiels de l'existence d'un algeco dissimulé sous l'apparence d'une maison traditionnelle était de nature à les 'effrayer' et à les dissuader d'acheter, ce qui permet d'expliquer le fait que cette même information n'a pas été communiquée à l'agence immobilière mandatée l'année suivante.



Il résulte de ces observations que les consorts [Z]/[H] ont sciemment dissimulé aux acquéreurs qui l'ignoraient au moment de la vente, que l'immeuble vendu n'était pas une construction traditionnelle, mais correspondait en réalité pour la partie principale à un bâtiment préfabriqué de type algeco se trouvant caché derrière des contre-murs en parpaings et une charpente (étant précisé que cette partie du bâtiment comprend la cuisine, le séjour, les chambres et la salle de bains).



Une telle information était essentielle puisqu'elle permettait aux acquéreurs de s'interroger sur la non conformité de l'ouvrage aux règles de l'art, sa pérennité et sa solidité (qui est d'ailleurs mise en cause par l'expert). 



Mme [Z] ne pouvait ignorer l'importance de cette information compte tenu des termes du rapport de la société BJ Home dont il résulte notamment que le seul visiteur qui a fait une offre verbale a renoncé à acquérir l'immeuble au motif qu'il était 'effrayé' par la base de la construction (algeco).



La vendresse s'est donc ainsi rendue coupable d'un dol par réticence qui a vicié le consentement des acquéreurs, puisque ces derniers n'auraient pas acheté la maison s'ils avaient eu connaissance de son état réel.



La vente doit être annulée avec restitution du prix de vente. 



Mme [Z] ne peut invoquer la compensation de cette créance de restitution avec une créance d'indemnité d'occupation à l'encontre des appelants. En effet, l'occupation de la maison n'est pas la conséquence d'une faute des consorts [U]/[K] qui jouissaient de l'immeuble en vertu du contrat de vente. Au contraire, la nullité de la vente est prononcée en raison d'un dol imputable à la vendresse et non d'un quelconque manquement des acquéreurs.



La demande de compensation sera donc rejetée. 



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de [F] [U] et [X] [K] à l'encontre de Mme [Z] [H]. 



Statuant à nouveau, il convient de :

- prononcer la nullité de la vente

- condamner Mme [Z]- [H] à payer aux appelants la somme de 214 000 euros correspondant au remboursement du prix payé en exécution du contrat avec intérêts à compter de l'arrêt 

- ordonner la publication de la présente décision au service de la publicité foncière

- condamner Mme [Z] [H] à payer tous les frais afférents à cette publicité (ainsi qu'à celle se rapportant à l'assignation). 





II / Sur les demandes indemnitaires de [F] [U] et [X] [K] : 



[F] [U] et [X] [K] demandent l'indemnisation de différents préjudices à l'encontre de Mme [Z] [H] :

- 10 893 euros au titre des taxes et droits acquittés pour la vente

- 10 200 euros correspondant aux honoraires versées à la société Gestim

- 9 376,02 euros pour les travaux réalisés dans la maison 

- 20 000 euros au titre des préjudices de toutes natures. 



Ils demandent en outre la condamnation de la société Le Diagnostic à leur payer 10 000 euros de dommages et intérêts et la condamnation de la société Gestim et de son assureur à leur régler la somme de 10200 euros en remboursement des honoraires de négociation et 10 000 euros de dommages et intérêts. 



Mme [Z] a commis une faute quasi délictuelle au sens de l'article 1382 du code civil dans sa version applicable au litige en commentant un dol par réticence. 



Sa responsabilité est donc engagée et elle doit indemniser [F] [U] et [X] [K] de la totalité de leurs préjudices consécutifs à la vente de l'immeuble.



Tout d'abord, [F] [U] et [X] [K] ont dû régler les taxes et droits pour l'acquisition de l'immeuble à hauteur de 10893 euros (somme mentionnée dans l'acte notarié, pièce n°1). 



En outre, ils ont versé 10200 euros d'honoraires à la société Gestim (somme mentionnée sur le compromis de vente, pièce n° 17).



Par ailleurs, ils allèguent un préjudice 'équivalent à l'ensemble des frais annexes exposés, soit la somme de 9 376, 02 euros TTC'. Ils font état de travaux d'aménagement et d'embellissements. 



Dans leur argumentaire s'y rapportant (pages 20/21 de leurs écritures), ils ne se réfèrent à aucune pièce. 



On relèvera toutefois qu'il est justifié d'une facture de mise en sécurité de la toiture suite à dégâts de neige pour la somme de 2785,20 euros. 



Compte tenu de ces observations, seule cette somme sera retenue au titre du préjudice allégué. 





Enfin, il est indéniable que [F] [U] et [X] [K] ont eu à subir de nombreux désagréments en lien avec l'achat de l'immeuble qui est intervenu depuis près de quatorze ans. Il s'agit plus précisément de la crainte de voir l'immeuble s'effondrer et de la nécessité de mettre à néant leur projet de s'installer définitivement avec leur famille dans la maison.



Ce préjudice sera évalué à 10 000 euros. 



Pour les mêmes motifs que précédemment rappelé, la vendresse est mal fondée à invoquer à son profit une créance d'indemnité d'occupation contre les acquéreurs.



En conséquence, Mme [Z] [H] sera condamnée à payer à [F] [U] et [X] [K] les sommes de : 

- 10 893 euros au titre des taxes et frais afférents à la vente

- 10 200 euros correspondant aux honoraires à la société Gestim 

- 2 785,20 euros pour les travaux réalisés en pure perte dans la maison

- 10 000 euros au titre des désagréments subis depuis l'acquisition de la maison (étant observé que cette condamnation porte sur le même préjudice que celui que la société Le Diagnostic doit indemniser, comme il est indiqué ci-après de telle sorte qu'une seule condamnation in solidum sera prononcée).



Ces sommes produiront intérêts de retard au taux légal à compter du présent arrêt. 



Il est soutenu que la société Gestim a engagé sa responsabilité au motif qu'elle ne les a pas informés des spécificités déterminantes de la construction en ne visitant pas les combles de l'immeuble qu'elle proposait à la vente. 



Tout d'abord, il n'est pas démontré que l'agence immobilière avait été informée par la vendresse de l'existence de la structure préfabriquée dissimulée sous la charpente et les murs en parpaings. Au contraire, le mandat fait seulement référence à une 'maison d'habitation'.



En outre, la référence au mandat donné à une autre agence immobilière (BJ Home) à laquelle avait été donnée cette information (ce qui a abouti à ce qu'elle ne parvienne pas à vendre l'immeuble), ne permet pas d'en déduire que la même information a été donnée à la société Gestim. 



Il n'est donc pas établi que la société Gestim avait connaissance de l'état réel du bien. 



Comme rappelé précédemment, la visite des différentes pièces de la maison ne permettait pas de s'apercevoir que l'immeuble dissimulait un bâtiment préfabriqué type algeco. La visite extérieure ne permettait pas plus de le constater ou de le déceler. 



Seule une visite de la partie du bâtiment située sous la charpente (c'est à dire les combles) permettait le cas échéant de s'interroger sur la nature de la construction.



Pour y accéder, il convenait de passer par une trappe.



Or, il s'agit d'une trappe située à environ 2,5 mètres du sol (accessible au moyen d'une échelle escamotable). Elle donne uniquement accès à la charpente puisqu'aucune pièce aménagée ne s'y trouve. En outre, aucun élément apparent ne permettait à un visiteur normalement diligent de soupçonner les malfaçons affectant la charpente et/ou l'état réel de la maison constituée d'un module préfabriquée pour sa partie principale.



Par ailleurs, il n'est pas démontré que Mme [Z] avait attiré l'attention de l'agence immobilière sur la possibilité de faire visiter les combles aux acquéreurs potentiels en utilisant la trappe et l'échelle escamotable.



Compte tenu de ces observations dont il résulte que l'agent immobilier n'avait pas à procéder à des investigations particulières sur l'état du bien dés lors qu'une visite intérieure et extérieure de la maison ne permettait pas à un professionnel de l'immobilier normalement diligent de soupçonner l'existence d'un bâtiment préfabriqué ou d'un quelconque désordre affectant l'ouvrage (notamment la couverture), il n'est pas établi que la société Gestim a manqué à son obligation d'information ou de conseil.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que la société Gestim avait manqué à son obligation d'information précontractuelle à l'égard des acquéreurs, dit qu'elle avait commis une faute délictuelle à l'origine d'une perte de chance de 9000 euros et fixé au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société la créance correspondante. 



Statuant à nouveau, il convient de débouter [F] [U] et [X] [K] de leurs demandes indemnitaires à l'encontre de la société Gestim. 



La société Le Diagnostic est intervenue pour réaliser différents diagnostics (amiante, installation de gaz et performance énergétique). Il lui appartenait d'examiner la charpente comme le rappelle l'expert judiciaire pour ce qui concerne le diagnostic amiante. 



Le diagnostiqueur a prétendu devant l'expert qu'il avait accompli cette partie de sa mission, affirmant avoir visité les combles en l'absence de l'agent immobilier. 



En outre, il résulte du rapport d'expertise qu'en cas de visite des combles certains désordres (pieds de ferme disloqués en particulier) ne pouvaient être ignorés par un diagnostiqueur normalement diligent. 



S'il est exact que le diagnostiqueur n'avait pas pour mission de rendre un rapport sur la solidité de la structure du bâtiment, en revanche, il aurait dû signaler que la charpente était affectée de désordres affectant sa solidité et susceptibles de constituer un danger pour les personnes. 



Or, la société Le Diagnostic qui affirme avoir visité les combles n'a pas signalé de tels désordres. Il en résulte qu'elle a manqué à ses obligations contractuelles. 



Si elle avait signalé les désordres comme elle aurait dû le faire, les acquéreurs auraient renoncé à la vente ou procédé à des investigations complémentaires qui les auraient amenés à découvrir l'état réel du bien ce qui les aurait conduits à renoncer à leur projet d'achat.



Les manquements de la société Le Diagnostic ont donc contribué aux préjudices subis en lien avec l'acquisition de la maison. 





Sa responsabilité est donc engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil dans sa version applicable au litige à l'égard des acquéreurs (qui ne sont pas liés avec cette société par un contrat).



Les préjudices divers (désagréments subis) en lien avec l'acquisition de la maison sont évalués à la somme de 10 000 euros comme rappelé ci-avant. 



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il débouté [F] [U] et [X] [K] de leur demande indemnitaire contre la société Le Diagnostic. 



Les appelants disposent d'une action directe contre l'assureur de la société Le Diagnostic, c'est à dire la société Axa France Iard.



Statuant à nouveau, elle sera condamnée in solidum avec son assureur la société Axa France Iard (et Mme [Z] [H] qui elle aussi est tenue d'indemniser en intégralité ce préjudice) à payer à [F] [U] et [X] [K] la somme de 10 000 euros au titre des désagréments subis. 



III / Sur les recours en garantie : 



Mme [Z] sollicite la garantie de la société Gestim pour toutes les condamnations prononcées contre elle.



En premier, le remboursement du prix de vente consécutif à la nullité du contrat, n'est pas un préjudice indemnisable susceptible d'être garanti. Le remboursement de la somme de 214 000 euros ne peut donc être garanti.



En deuxième lieu, Mme [Z] est condamnée à indemniser les acquéreurs sur le fondement du dol, c'est à dire pour avoir sciemment dissimulé une information sur l'état de la maison qu'elle savait déterminante. 



Enfin, comme rappelé précédemment, la société Gestim n'a pas manqué à ses obligations de telle sorte que sa responsabilité ne peut être engagée. 



Compte tenu de ces observations, Mme [Z] (et M. [H]) seront déboutés de leur demande de garantie contre la société Gestim.



IV / Sur les dépens et les frais irrépétibles : 



Le jugement étant infirmé dans l'essentiel de ses dispositions, il sera aussi infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. 



Il convient de condamner Mme [Z] et M. [H] aux dépens de première instance et d'appel (dont frais d'expertise et dépens de référé) avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande. 



Ils seront aussi condamnés à payer à [F] [U] et [X] [K] une somme qu'il est équitable de fixer à 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Il est équitable de condamner [F] [U] et [X] [K] à payer 2000 euros à la société Gestim au titre des frais irrépétibles.





Les autres demandes formées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.





PAR CES MOTIFS : 



La cour statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;



Infirme le jugement déféré dans les limites de la saisine de la cour ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Prononce la nullité de la vente de l'immeuble sis à [Localité 18] au lieudit [Adresse 2]' cadastré A n° [Cadastre 4] '[Adresse 1]', n° [Cadastre 5] '[Adresse 15]' et n° [Cadastre 6] ' [Adresse 16]' passée entre Mme [V] [Z] (épouse [H]) d'une part et M. [F] [U] et Mme [X] [K] d'autre part le 15 septembre 2008 ;



Ordonne la publication du jugement aux services de la publicité foncière ;



Condamne Mme [Z] à payer les frais afférents aux formalités de publicité y compris celles se rapportant à l'assignation ;



Condamne Mme [Z] à payer à [F] [U] et [X] [K] les sommes de : 

- 214 000 euros au titre de la restitution du prix de vente

- 10 893 euros au titre des taxes et frais afférents à la vente

- 10 200 euros correspondant aux honoraires à la société Gestim 

- 2 785,20 euros pour les travaux réalisés dans la maison ;



Condamne in solidum Mme [Z], la société le Diagnostic et la société Axa France Iard à payer à [F] [U] et [X] [K] la somme de 10 000 euros au titre des désagréments subis en lien avec la vente ;



Dit que les sommes susvisées produiront intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;



Déboute Mme [Z] et M. [H] de leur demande de garantie contre la société Gestim ;



Condamne Mme [Z] et M. [H] à payer les dépens de première instance et d'appel dont les dépens de référé et frais d'expertise avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause qui en ont fait la demande ;



Condamne Mme [Z] et M. [H] à payer à [F] [U] et [X] [K] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne [F] [U] et [X] [K] à payer la somme de 2000 euros à la société Gestim au titre des frais irrépétibles ;











Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires comme précisé aux motifs. 



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT









M. COLLETG. VELMANS