Cour d'Appel · 2ème Chambre — 17 mai 2022

N° RG 19/04822 - N° Portalis DBVM-V-B7D-KIKM



N° Minute :





C4

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



la SELARL CABINET ALMODOVAR



Me Mourad REKA



















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 17 MAI 2022



Appel d'un Jugement (N° R.G. 11-18-0010) rendu par le Tribunal d'Instance de VALENCE en date du 28 août 2019, suivant déclaration d'appel du 02 Décembre 2019





APPELANT :



M. [L] [H]

né le 04 Mars 1982 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Serge ALMODOVAR de la SELARL CABINET ALMODOVAR, avocat au barreau de VALENCE





INTIMÉS :



Mme [Y] [G]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



Défaillante



M. [I] [V]

né le 27 Août 1968 à [Localité 6] (TUNISIE

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représenté par Me Mourad REKA, avocat au barreau de VALENCE





COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d'une ordonnance en date du 18 novembre 2021 rendue par la première présidente de la cour d'appel de Grenoble





DÉBATS :



A l'audience publique du 18 janvier 2022, Frédéric Dumas, vice-président placé, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 



Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES





Suivant contrat conclu le 31 janvier 2017 M. [I] [V] a donné à bail à M. [L] [H] et Mme [Y] [G] une maison d'habitation avec terrain, sis à [Localité 7] (26), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 940 euros, charges comprises. Les preneurs sont entrés dans les lieux le 20 février 2017.



Le 7 août 2017 un rapport de visite de la mairie de [Localité 7] faisait état de divers problèmes affectant le logement, affectant notamment le système d'évacuation des eaux.



Le cabinet Polyexpert, mandaté par l'assureur de M. [H], a réalisé le 10 novembre 2017 une expertise à l'issue de laquelle plusieurs désordres ont été relevés.



M. [H] a donné congé et quitté le logement le 3 avril 2018.



Arguant d'une absence de jouissance paisible des lieux M. [L] [H] a, par exploit du 7 novembre 2018, fait assigner M. [I] [V] devant le tribunal d'instance de Valence aux fins notamment de l'entendre condamner à lui payer des dommages et intérêts.



A l'audience du 5 décembre 2018 Mme [Y] [G] est intervenue volontairement à l'instance.



Suivant jugement du 28 août 2019 assorti de l'exécution provisoire le tribunal d'instance de Valence a :

- condamné M. [V] à régler a M. [H] et Mme [G] la somme de 611 euros a titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

- condamné M. [H] et Mme [G] à régler à M. [V] la somme de 1 880 euros au titre de l'indemnité de préavis,

- dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions.



Le 2 décembre 2019 M. [H] a interjeté appel du jugement à l'encontre de l'ensemble des parties.





Aux termes de ses dernières conclusions, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, M. [H] demande à la cour de :

- condamner M. [V] à lui verser la somme de 6 110 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamner M. [V] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance.



Au soutien de ses prétentions l'appelant expose que :

- ses démarches auprès du bailleur étant restées vaines il a subi un préjudice durant la location,

- informé des désordres identifiés et mis en demeure par le cabinet Polyexpert de les résoudre M. [V] a manqué à ses obligations lui occasionnant un préjudice de jouissance évalué à 50 % du loyer pendant les treize mois d'occupation en raison de l'absence d'un portail permettant de sécuriser la propriété, des odeurs nauséabondes permanentes et des remontées de matière fécale ainsi que de l'entrée d'eau à l'intérieur du logement,

- il justifie du motif professionnel du congé réduisant le délai de préavis à un mois.





En réplique, selon ses dernières écritures dont le dispositif doit également être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes, M. [V] conclut à ce que la cour :

- déclare irrecevable M. [H] en ses demandes tendant à ce qu'il soit jugé qu'il a manqué a ses obligations légales de délivrance d'un logement décent et d'en assurer les réparations et entretien,

- rejette en conséquence les demandes de M. [H],

- condamne M. [H] et Mme [G] in solidum à lui payer la somme de 1 880 euros au titre de l'indemnité de préavis,

Sur son appel incident,

- déboute M. [H] de sa demande de dommages-intérêts, 

- à titre subsidiaire débouter M. [H] et Mme [G] de l'intégralité de leurs demandes, 

- les condamne en tout état de cause à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel distraits au profit de maître Reka, avocat.



L'intimé fait valoir que :

- les locataires n'ont émis aucune réserve dans l'état des lieux d'entrée ni postérieurement,

- le rapport de visite de la mairie de [Localité 7] de même que le rapport du cabinet Polyexpert n'ont fait que recueillir les doléances des locataires,

- le tribunal a jugé que le logement ne présentait pas de caractère d'indécence et que les manquements du bailleur à ses obligations se résumaient à l'absence de siphon sur l'évacuation des eaux de la douche et à l'absence de pose d'un clapet anti-retour, en conséquence de quoi il a été condamné à indemniser ses locataires en réparation de leur préjudice de jouissance,

- M. [H] a expressément limité son appel au quantum des dommages et intérêts, la cour ne se trouvant saisie par l'effet dévolutif de l'appel que sur ce quantum et l'appelant étant irrecevable en sa demande tendant à voir le logement litigieux jugé indécent,

- il a toutefois respecté son obligation d'entretien et de réparation et ce sont les preneurs qui ont eux-mêmes généré un préjudice d'odeurs dans la salle de bains par un usage inadapté des installations,

- selon le rapport d'expertise M. [H] a retiré le bouchon posé par M. [V] au motif que l'eau s'évacuait mal alors que selon l'état des lieux d'entrée le mécanisme de vidange des toilettes fonctionnait normalement,

- subsidiairement l'appelant ne saurait réclamer réparation du préjudice éventuellement subi par Mme [G],

- M. [H] n'ayant pas justifié du motif professionnel invoqué lors de l'envoi de son congé il ne saurait se prévaloir de toute nouvelle pièce produite en cours d'instance,

- en tout état de cause le caractère indécent du logement n'est aucunement démontré ainsi que le souligne le rapport de visite de la commune en atteste,

- le logement délivré était conforme à sa destination et avait été visité par les preneurs avant de conclure le bail.





Mme [G], à laquelle les conclusions de M. [H] et de M. [V] ont été signifiées à personne, n'a pas constitué avocat.





L'instruction a été clôturée suivant ordonnance du 17 novembre 2021.





MOTIFS



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux conclusions déposées.



Sur la recevabilité des demandes relatives au défaut de délivrance d'un logement décent et au non-respect des obligations de réparations et d'entretien du preneur



L'article 542 du code de procédure civile dispose que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



En vertu des articles 561 et 562 du même code l'appel, qui remet la chose jugée en question devant la juridiction d'appel, ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



En l'espèce l'objet de la déclaration d'appel est libellé comme suit : 'Montant de la condamnation de M. [V] à régler à M. [H] et Mme [G], en ce qu'elle a été limitée à la somme de 611 euros, au titre du préjudice de jouissance subi, - Condamnation de M. [L] [H] et Mme [G] à régler à M. [V] la somme de 1880 euros au titre de l'indemnité de préavis - Rejet de la demande au titre des frais irrépétibles.'



Force est de constater que M. [H] a fait appel de l'intégralité du dispositif à l'exception de la disposition déboutant les parties du surplus de leurs prétentions et que l'évaluation du préjudice de jouissance reposait nécessairement sur l'appréciation portée par le tribunal sur la nature décente ou non du logement litigieux et du respect des obligations légales du bailleur.



Dans ces conditions les demandes formées par M. [H] devant la cour seront déclarées recevables.



Sur les demandes principales



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. 



Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise ainsi que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

- il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation,



- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

- la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisation et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, 

- les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.



L'article 3 du même décret prescrit en outre que le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

- une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,

- une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées,

- les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 



En l'espèce les éléments retenus par le premier juge pour écarter le caractère indécent du logement litigieux sont les suivants :

- les anciens locataires versent aux débats le rapport de visite de la mairie de [Localité 7] du 7 août 2017 qui précise que 'sans présenter de caractéristique d'indécence, le logement a plusieurs défauts qu'il convient de régler afin d'éviter toute dégradation ultérieure, les travaux de finition de la maison doivent être entrepris et le problème du système d'assainissement par pompe de relevage doit être réglé',

- le cabinet Polyexpert a relevé une odeur d'eaux usées dans la salle de bain paraissant consécutive à l'absence de siphon sur l'évacuation des eaux de la douche et une odeur d'eaux usées dans les WC, 

- le cabinet a précisé que la présence d'un tampon de visite directement sur la canalisation des eaux usées avait été constatée et que pour supprimer l'odeur M. [V] avait procédé a la dépose du tube et la pose d'un bouchon, lequel avait été enlevé par les locataires car les eaux des WC s'évacuaient mal, que le tampon non bouché faisait office d'évent directement dans les toilettes, et qu'il serait utile de condamner ce tampon et de créer un évent donnant sur l'extérieur, idéalement par les combles,

- le cabinet avait également relevé l'existence d'un bruit de la pompe de relevage.



Contrairement aux affirmations de l'intimé le cabinet Polyexpert ne s'est pas contenté de reprendre les doléances des locataires qu'il a rappelées au début de son rapport mais a également procédé à ses propres constatations, résumées ci-devant par le tribunal, et conclu, après en avoir précisé les causes, que les principaux problèmes du pavillon occupé par M. [H] étaient les mauvaises odeurs dans l'habitation.



M. [V] était informé des désordres constatés dès août 2017 pour avoir été destinataire d'un courrier de la mairie de [Localité 7] et n'a rien entrepris pour leur apporter une solution.





Pour autant M. [H] procède de nouveau par affirmations en soutenant que son bailleur ne lui aurait pas délivré un logement décent et sa demande indemnitaire repose sur l'absence d'un portail permettant de sécuriser la propriété, des odeurs nauséabondes permanentes et des remontées de matière fécale ainsi que sur l'entrée d'eau à l'intérieur du logement.



Or l'existence d'un portail ne conditionne pas le caractère décent d'un logement, alors qu'en tout état de cause il appartenait à M. [H] de prendre en compte cet élément avant de signer le contrat de bail, et l'entrée de l'eau à l'intérieur du logement n'est caractérisée que par la production d'une photographie sans que la fréquence de ce désordre ne soit établie.



En l'absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves présentés par les parties c'est donc par des motifs pertinents, au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, que le tribunal s'est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des textes susvisés en relevant les manquements du bailleur à ses obligations au vu des seules absences de siphon sur l'évacuation des eaux de la douche et de pose d'un clapet anti-retour, considérant ainsi que le préjudice de jouissance subi par les anciens locataires apparaissait léger et ne justifiait l'allocation de dommages et intérêts qu'à hauteur de 5 % du loyer mensuel.



La cour, adoptant cette motivation, confirmera la juste évaluation du préjudice subi par les preneurs à hauteur de 611 euros pour la durée de la location.





Sur la demande reconventionnelle relative à l'indemnité de préavis



Il est constant que le locataire qui souhaite bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés à l'article 15-I, 1° a 5° de la loi n°89-462du 6 juillet 1989 précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé et qu'a défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois.



Le premier juge a relevé que les anciens locataires démontraient au jour de l'audience la mutation professionnelle de M. [H] sans établir en avoir justifié au moment de l'envoi de la lettre de congé de sorte qu'il a retenu à juste titre un délai de préavis applicable de trois mois. 



Le jugement critiqué sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné M. [H] et Mme [G] à régler a M. [V] la somme de 1 880 euros au titre des deux mois impayés de préavis.



Sur les demandes annexes



Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais exposés pour faire valoir ses droits devant la cour. M. [H] sera donc condamné à lui verser une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'appelant qui succombe sera en outre condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel en application de l'article 699 du code de procédure civile, M. [V] étant débouté du surplus de ses demandes à ce titre.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,







Déclare recevables les demandes de M. [H] relatives au défaut de délivrance d'un logement décent et au non-respect des obligations de réparations et d'entretien du preneur,



Confirme le jugement du 28 août 2019 du tribunal d'instance de Valence en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [L] [H] à verser à M. [I] [V] une indemnité de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute M. [V] de ses demandes au titre des dépens de première instance,



Condamne M. [L] [H] aux entiers dépens de la procédure d'appel en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











LA GREFFIERELA PRESIDENTE