Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 17 mai 2022

N° RG 21/06120 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NYS7









Décisions : 

- Tribunal de Grande Instance de DIJON

Au fond du 22 mars 2016

RG : 13/01645

ch n°2



- Cour d'Appel de DIJON

du 12 novembre 2019

RG : 16/00732

1ère chambre civile



- Cour de Cassation CIV.3

du 17 juin 2021

Pourvoi n°Y 20-10.451

Arrêt n°516 F-D







[V]

[C]



C/



[VS]

[Z]

[G]

S.E.L.A.S. LEGATIS DIJON QUETIGNY





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 17 Mai 2022



statuant sur renvoi après cassation







APPELANTS :



M. [K] [H] [V]

né le 21 Décembre 1946 à [Localité 12] (02)

[Adresse 8]

[Localité 15]



Représenté par Me Thibaut DE BERNON, avocat au barreau de LYON, toque : 2926

Assisté de Me Sophie ANDREI, avocat au barreau de LYON, toque : 2201





Mme [IM] [J] [M] [C] épouse [V]

née le 16 Août 1944 à [Localité 15] (21)

[Adresse 8]

[Localité 15]



Représentée par Me Thibaut DE BERNON, avocat au barreau de LYON, toque : 2926

Assistée de Me Sophie ANDREI, avocat au barreau de LYON, toque : 2201









INTIMÉS :



Mme [UY] [VS]

née le 29 Juillet 1950 à [Localité 1] (21)

[Adresse 7]

[Localité 15]



Représentée par Me Caroline BEAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 984



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/025374 du 23/09/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)





M. [U] [Z] décédé le 19 mai 2020









Mme [R] [G] veuve [S] [Z]

née le 12 Mai 1928 à [Localité 1] (21)

[Adresse 16]

[Localité 11]



Représentée par Me Caroline BEAUD, avocat au barreau de LYON, toque : 984





La société LEGATIS DIJON QUETIGNY, SELAS, également dénommée [OF] MISSEREY STRIFFLING VIARD et [OF]-GONTHIER

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719

Assistée de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocats au barreau de DIJON, toque : 31







 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 22 Février 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Mars 2022



Date de mise à disposition : 10 Mai 2022, prorogé au 17 Mai 2022, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Laurence VALETTE, conseiller

- Stéphanie LEMOINE, conseiller



assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier



A l'audience, Laurence VALETTE a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



****

EXPOSÉ DE L'AFFAIRE 



Suivant acte authentique des 28 et 30 octobre 2006, reçu par M. [OZ] [OF], notaire associé à [Localité 1], M. et Mme [V] ont acquis des consorts [N], une maison d'habitation avec cour à [Localité 15] (Côte d'Or), cadastrée section C [Cadastre 9].



Cet acte mentionne en page 5 dans un paragraphe intitulé 'Servitudes' : 'Le vendeur déclare qu'il n'a créé, ni laissé créer aucune servitude sur l'immeuble vendu, et qu'à sa connaissance il n'en existe pas d'autre que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l'urbanisme, à l'exception 'd'une servitude de passage bénéficiant aux parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] consistant en un droit de passage des propriétaires de ces parcelles par la [Adresse 13] et droit aux WC situés dans cette cour. 

Observation étant ici faite que les WC ont été détruits et que le droit de passage dessert aujourd'hui l'accès aux caves des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5]". 



Ces parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] appartenaient respectivement à M. [U] [S] [Z] et Mme [R] [G] épouse [S] [Z] (ci-après désignés M. et Mme [Z] -comme c'est le cas depuis le début de la procédure, y compris dans le cadre de l'arrêt de la Cour de cassation- puis Mme [G] veuve M. [U] [S] [Z]), et à Mme [UY] [VS].



Par ordonnance de référé du 24 novembre 2009, le président du tribunal de grande instance de Dijon, saisi par M. et Mme [V], a ordonné une expertise au contradictoire de Mme [VS], M. et Mme [Z] et la SCP [OF] & Misserey, et désigné pour y procéder M. [O] [TU], géomètre expert, avec mission de 1/ se rendre sur les lieux après avoir préalablement convoqué les parties et s'être fait remettre toutes pièces et documents utiles et notamment les actes de propriété de chacun et de ceux de leur auteur, 2/ rechercher si les parcelles cadastrées C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] sont enclavées ou si au contraire, elles sont desservies par des portes ou escaliers intérieurs et 3/ rechercher l'utilité du droit de passage de Mme [VS] par l'escalier appartenant à M. et Mme [V] et donnant autrefois accès à une chambre isolée qui n'existe plus.



M. [O] [TU] a établi un rapport écrit le 8 mars 2011 dans lequel il conclut que : 

- les parcelles C n°[Cadastre 4] et C n°[Cadastre 5] ne sont pas enclavées,

- la chambre au 1er étage de la propriété de Mme [VS] n'a jamais selon les titres examinés, constitué une chambre isolée. Nulle part cet adjectif ne figure.

- les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 4] d'une part et section C n°[Cadastre 5] d'autre part, fonds dominants, bénéficient d'une servitude de passage dans le couloir et la cour à la suite, attachés au fond servant, constitué par la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 9], dans les limites du couloir, de la cour à la suite fermée par une clôture grillagée,

- l'escalier en pierre avec le perron au-dessus et le local au-dessous relèvent de la propriété de Mme [VS] [UY] et qu'il y a lieu de ce fait, de rectifier cette erreur cadastrale par un acte modificatif, avec la production d'un document de modification du parcellaire cadastral.



Par actes des 12 et 19 avril 2013, M. et Mme [V] ont assigné Mme [VS], M. et Mme [Z] et la SCP [OF]-Misserey devant le tribunal de grande instance de Dijon, afin de voir, à titre principal, constater l'absence d'état d'enclave des caves des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5], ordonner la suppression de la servitude de passage mentionnée dans leur acte, la rectification, aux frais du notaire, de cet acte et sa publication à la conservation des hypothèques, la suppression du droit de passage desservant la pièce isolée de Mme [VS] désormais rattachée à son immeuble et, subsidiairement, la condamnation des notaires au paiement de dommages et intérêts pour manquement à leur devoir de conseil.



Au dernier état de leurs conclusions, M. et Mme [V], demandaient en outre la suppression du droit de vue de Mme [VS] sur leur propriété par adjonction de fenêtres à treillis de fer et châssis fixe à verre dormant.



En réponse : 

- Mme [VS] et les époux [Z] demandaient au tribunal de : dire et juger qu'il existe un droit de passage au profit des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] tel que prévu dans les actes, dire et juger que la propriété de l'escalier en pierre menant à la chambre relève de la parcelle [Cadastre 5], propriété de Mme [VS], ordonner la rectification de cette erreur cadastrale aux frais partagés de Mme [VS] et des époux [V], et de débouter M. et Mme [V] de toutes leurs demandes.

- La SCP [OF] Misserey Striffling Viard venant aux droits de la SCP [OF]-Misserey demandait au tribunal de : débouter M. et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes, et notamment de leur demande subsidiaire à son encontre, ainsi que d'ordonner la suppression de la mention 'sur la base de mensonges et de tromperies du fait de la déloyauté de la SCP [OF]-Misserey' figurant dans les conclusions responsives et récapitulatives de M. et Mme [V] et de les condamner à lui payer la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts.



Par jugement du 22 mars 2016, le tribunal de grande instance de Dijon a : 

- constaté que les caves bâties en parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] appartenant respectivement aux époux [Z] et à Mme [VS] ne sont pas enclavées,

- dit qu'il existe une servitude conventionnelle de passage au profit des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] tel que prévu dans l'acte authentique des 28 et 30 octobre 2006,

- dit que cette servitude de passage permet la desserte des caves des bâtiments édifiés sur les parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5], mais qu'elle n'autorise pas la desserte via un escalier en pierre de la chambre sur cour située dans le bâtiment édifié sur la parcelle C [Cadastre 5],

- dit que la propriété de l'escalier en pierre menant à la chambre relève de la parcelle C [Cadastre 5], propriété de Mme [VS],

- ordonné la rectification de l'erreur cadastrale existant sur ce point aux frais partagés de Mme [VS] et de M. et Mme [V],

-condamné M. et Mme [V] à payer à la SCP [OF] Misserey Striffling Viard la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

-condamné M. et Mme [V] à payer respectivement à la SCP [OF] Misserey Striffling Viard, à Mme [VS] ainsi qu'à M. et Mme [Z] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [V] aux entiers dépens, incluant les frais d'expertise judiciaire, et autorisé les avocats de la cause à les recouvrer ainsi qu'il est prévu à l'article 699 du code de procédure civile.



M. et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement.



***

Par arrêt du 12 novembre 2019, la cour d'appel de Dijon a : 



- infirmé le jugement du 22 mars 2016 en ce qu'il a : 

* dit que la servitude de passage permet la desserte des caves des bâtiments édifiés sur les parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5], mais qu'elle n'autorise pas la desserte via un escalier en pierre de la chambre sur cour située dans le bâtiment édifié sur la parcelle C [Cadastre 5], 

* dit que la propriété de l'escalier en pierre menant à la chambre relève de la parcelle C [Cadastre 5], propriété de Mme [VS], et ordonné en conséquence la rectification de l'erreur cadastrale existant sur ce point aux frais partagés de Mme [VS] et de M. et Mme [V] ;



Statuant à nouveau de ces chefs :

- dit que la servitude de passage conventionnelle prévue dans l'acte authentique des 28 et 30 octobre 2006 permet la desserte des caves des bâtiments édifiés sur les parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5], ainsi que la desserte via un escalier en pierre de la chambre sur cour située dans le bâtiment édifié sur la parcelle C [Cadastre 5] ;

- ordonné la rectification de l'erreur cadastrale existant sur ce point aux frais partagés de Mme [VS] et de M. et Mme [V],

- rejeté la demande de Mme [VS] tendant à la revendication de la propriété de l'escalier en pierre desservant la chambre sur cour située dans le bâtiment lui appartenant ;



- confirmé le jugement déféré pour le surplus ;



Y ajoutant :

- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par les époux [Z] à l'encontre des époux [V] ;

- condamné les époux [V] à payer à la SELAS [OF] Misserey Striffling Viard et [OF]-Gonthier la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes formées sur le fondement de l'articIe 700 du code de procédure civile ;

- laissé à la charge de Mme [VS] et des époux [Z] la charge des dépens d'appel qu'ils ont personnellement engagés,

- condamné les époux [V] au surplus des dépens, qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



***

M. et Mme [V] ont formé un pourvoi à l'encontre de Mme [VS], et de M. et Mme [Z].



[U] [S] [Z] est décédé le 19 mai 2020.



Par arrêt du 17 juin 2021, la Cour de cassation a statué dans ces termes : 

- CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme [V] à payer la somme d'un euro à la SCP [OF] Missery Striffling Viard et [OF]-Gonthier, l'arrêt rendu le 12 novembre 2019 par la cour d'appel de Dijon ; 

- remet, sur les autres points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

- condamne Mme [VS] et M. et Mme [Z] aux dépens ;

- en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.



La cour de cassation qui était saisi et a examiné cinq moyens, a considéré : 



1/ Sur le cinquième moyen, faisant grief à l'arrêt d'avoir condamné les époux [V] à payer un euro de dommages-intérêts à la SCP de notaires, 

- En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; 



2/ Sur le premier moyen, pris en sa quatrième branche, et sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche,

au visa de l'article 695 du code civil, aux termes duquel le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi ; 



Que pour rejeter la demande en dénégation de servitude, l'arrêt retient que l'acte des 28 et 30 octobre 2006 fait état d'une 'servitude de passage bénéficiant aux parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] consistant en un droit de passage des propriétaires de ces parcelles par la [Adresse 13] et droit aux WC situés dans cette cour', que l'acte antérieur du 27 décembre 1975 concernant ce même fonds mentionne l'existence de 'WC communs avec [OF] et [D] ou ses ayants droit, couloir donnant accès aux WC, commun également', que l'acte du 13 août 1970, par lequel M. et Mme [Z] ont acquis leur fonds, fait mention d'un 'droit aux water-closets situés dans la [Adresse 13] et droit de passage par cette cour commune', que l'acte du 11 janvier 2008, par lequel Mme [VS] a acquis la propriété de son fonds, fait état d'un 'droit aux cabinets d'aisance et au droit de passage par cette cour, de la [Adresse 17] à l'escalier en pierre', que le procès-verbal d'adjudication du 5 février 1911, relatif à ce même fonds, mentionne un 'droit aux cabinets d'aisance situés dans la [Adresse 13] et droit de passage par cette cour, de la [Adresse 17] à l'escalier en pierre donnant accès à une chambre d'habitation faisant partie de la maison.' ; 



- En statuant ainsi, alors qu'aucun des actes mentionnés ne se réfère à l'acte constitutif de la servitude émanant du propriétaire du fonds asservi, la cour d'appel a violé le texte susvisé; 



S'agissant des portée et conséquences de la cassation, elle a précisé : 

- En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt, en ce qu'il reconnaît l'existence d'une servitude conventionnelle de passage, entraîne la cassation du chef de dispositif rejetant la demande en extinction de cette servitude, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire. 



***

Par déclaration du 22 juillet 2021, M. et Mme [V] ont saisi la cour d'appel de Lyon, désignée comme cour de renvoi.

Au terme de conclusions notifiées le 22 septembre 2021, M. et Mme [V] demandent à la cour, au visa des articles 690 et suivants, et 1134 et 1382 du code civil, et dans les limites de la cassation intervenue, de : 

 

- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 22 mars 2016 du tribunal de grande instance de Dijon, 

Statuant à nouveau, 

 

A titre principal, 

- Juger éteint le droit de passage conventionnel par le couloir de la maison située sur la parcelle C [Cadastre 9] au profit des parcelles C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6] pour accéder aux WC communs, ces WC ayant été supprimés ; 

- Juger que les caves des fonds C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] ne sont pas enclavées ; 

- Juger qu'il n'existe pas de servitude conventionnelle de passage sur le fonds C [Cadastre 9] au profit des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] pour l'accès aux caves ; 

- Ordonner, en conséquence, la suppression, dans l'acte de vente des 28 et 30 octobre 2006 entre les consorts [N] et les époux [V], des mentions relatives au droit de passage en page 2, article «Désignation» et en page 5, article «Déclaration du vendeur» ; 

- Juger que cette rectification et la publication de l'acte rectifié à la publicité foncière interviendra aux frais de Mme [VS], des époux [Z] et de la société Legatis Dijon Quetigny venant aux droits de la société [OF] Misserey Striffling Viard et [OF]-Gonthier, venant aux droits de Maître [OZ] [OF] ; 

 

A titre subsidiaire, 

- Condamner la société Legatis Dijon Quetigny venant aux droits de la société [OF] Misserey Striffling Viard et [OF]-Gonthier, venant aux droits de Maître [OZ] [OF], à leur payer la somme de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts, 

 

En tout état de cause, 

- Débouter les défendeurs à la déclaration de saisine de toutes leurs prétentions, fins et conclusions, 

- Condamner in solidum Mme [UY] [VS], M. et Mme [Z] et la société Legatis Dijon Quetigny, à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner in solidum les mêmes en tous les dépens, en ce qu'ils comprennent également les frais en référé et d'expertise. 

 

Au terme de conclusions notifiées le 22 novembre 2021, Mme [VS] et Mme [I] [G] veuve [S] [Z], demandent à la cour, au visa des articles 691, 695 et suivants du code civil, de : 

 

- Confirmer le jugement du 22 Mars 2016, en ce qu'il a jugé l'existence d'une servitude de passage conventionnelle au profit des parcelles C[Cadastre 4] et C[Cadastre 5] tel que prévu dans l'acte authentique des 28 et 30 octobre 2006, et en ce qu'il a débouté les époux [V] de leurs demandes à l'encontre de Mme [VS] et Mme veuve [Z], 

- Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que l'escalier en pierre était la propriété de Mme [VS] et ordonné la rectification de l'erreur cadastrale aux frais partagés de Mme [VS] et de M. et Mme [V] ; 



Sur l'appel incident de Madame [VS], et statuant à nouveau, 

- Réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la reconnaissance de la servitude de passage jusqu'à la desserte de l'escalier, 

- Dire et juger que la servitude de passage permet la desserte des caves des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] ainsi que la desserte de l'escalier en pierre au profit de la parcelle C [Cadastre 5], 



En tout état de cause, 

- Condamner M.et Mme [V] à leur payer la somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner, en conséquence, M. et Mme [V] au versement de la somme de 2 000 euros à titre d'indemnité qualifiée d'honoraires auprès de Maître Caroline Beaud, conseil de Mme [VS], vu les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, et subsidiairement l'article 700 du code de procédure civile, 

- Dire qu'il serait inéquitable que le Trésor Public pour sa part, et le conseil de Mme [VS] pour une autre part, financent tous deux la défense de Mme [VS] alors que les époux [V] sont parfaitement en capacité de faire face aux frais que le concluant devrait supporter s'il n'avait pas eu le bénéfice de l'aide juridictionnelle, 

- Donner acte à Maître Caroline Beaud de ce qu'elle s'engage à renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle si, dans les quatre mois du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, elle parvient à recouvrer auprès des époux [V] la somme allouée, 

- Condamner les époux [V] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Aux termes de conclusions notifiées le 25 novembre 2021, la SELAS Legatis Dijon Quetigny demande à la cour, au visa des articles 1382 du code civil dans sa version applicable au présent litige, et 685 du même code, de : 



- Confirmer en l'ensemble de ses dispositions le jugement rendu le 22 mars 2016 par le tribunal de grande instance de Dijon, notamment en ce qu'il a débouté les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de la SELAS Legatis Dijon Quetigny, anciennement dénommée SCP [OF], Misserey, Striffling, Viard et [OF]-Gonthier; 



Y ajoutant, 

- Débouter les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l'encontre de la SELAS Legatis Dijon Quetigny et de Maître [OZ] [OF] ; 

- Condamner les époux [V] à payer à la Selas Legatis Dijon Quetigny la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner les époux [V] aux entiers dépens d'appel, que Maître [F] [T] pourra faire recouvrer conformément aux dispositions prévues à l'article 699 du code de procédure civile. 



Il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.





MOTIFS



Sur l'étendue de la saisine de la cour



A titre liminaire, il sera rappelé : 

- qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif,

- que les 'demandes' tendant à voir 'constater' et 'dire et juger' ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour lorsqu'elles développent en réalité des moyens. 



Il ressort du jugement déféré du 22 mars 2016, que dans leurs dernières conclusions, M. et Mme [V] demandaient au tribunal de 'supprimer le droit de vue de Mme [VS] sur leur propriété par adjonction de fenêtre à treillis de fer et châssis à verre dormant'. Le tribunal n'a pas statué sur cette demande. M. et Mme [V] ne forment plus aucune prétention à ce sujet dans le dispositif de leurs dernières conclusions d'appel (ni d'ailleurs, même si ce ne serait pas suffisant pour saisir la cour, d'un quelconque moyen à ce titre dans la partie discussion de leurs conclusions). La cour n'est donc pas saisie de cette demande.



Si dans la partie discussion de leurs conclusions d'appel, M. et Mme [V] avancent, en page 9, que leur titre de propriété devra être modifié en y incluant le document d'arpentage dressé par un géomètre expert le 14 novembre 1975 et ses conséquences, ils ne forment aucune prétention à ce titre dans le dispositif. La cour n'est donc pas saisie de cette demande.



Sur l'existence de la servitude objet de la demande principale des époux [V] et de celle incidente de Mme [VS]



A l'appui de leur demande tendant à voir ordonner la suppression, dans l'acte de vente des 28 et 30 octobre 2006, des mentions relatives au droit de passage figurant en pages 2 et 5, M et Mme [V] soutiennent qu'il n'y a aucune servitude de passage sur la cour de leur parcelle C [Cadastre 9].



Ils font valoir que : 

- les titres de propriété afférents au fonds C [Cadastre 9] (fonds servant) ne mentionnent pas l'existence d'un droit de passage général dans la cour mais uniquement d'un droit d'accès aux WC communs situés dans cette cour ; qu'il s'agissait donc d'un droit de passage ayant un objet déterminé, à savoir l'accès aux WC ; qu'il est acquis aux débats que ces WC ont été supprimés de sorte que la servitude de passage qui grevait la parcelle C [Cadastre 9] a été purement et simplement éteinte par application de l'article 703 du code civil ;

- les consorts [VS] et [Z] ne peuvent se prévaloir des titres des fonds dominants qui ne peuvent, à eux seuls, constituer la preuve de l'existence d'une servitude de passage général sur la cour ;

- la mention dans leur titre de propriété, selon laquelle 'observation étant ici faite que les WC ont été détruits et que le droit de passage dessert aujourd'hui l'accès aux caves des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5]", a été ajoutée de son propre chef par le notaire rédacteur de l'acte, Maître [OF] ; qu'aucun acte antérieur et, en particulier, aucun titre concernant le fonds asservi, soit leur parcelle C [Cadastre 9], ne fait référence à une servitude de passage bénéficiant aux parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] en vue de desservir des caves ; qu'une telle servitude n'a jamais existé et ne saurait donc être judiciairement reconnue ; que, contrairement à ce qu'a considéré le tribunal, l'acte de vente des 28 et 30 octobre 2006, auquel M. et Mme [Z] et Mme [VS], n'étaient pas parties, ne saurait fonder l'existence d'une servitude de passage d'accès aux caves au profit des propriétaires des fonds C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] ; d'autant qu'il est par ailleurs établi et non contesté que les caves des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] ne sont pas enclavées.



Mmes [VS] et [G] veuve [S] [Z] soutiennent que leurs fonds bénéficient d'une servitude de passage général qui n'est pas limité au simple accès aux WC ; qu'il ne peut donc être tiré argument de la suppression des WC et donc de l'inutilité de la servitude pour en demander la suppression comme le font les époux [V], ni même aux caves.



Elles se prévalent des titres du fonds servant (C [Cadastre 9]) et des fonds dominants (C [Cadastre 4] et [Cadastre 5]) et des conclusions de l'expert qui s'est rendu sur place. 



S'agissant des titres du fonds servant C [Cadastre 9], elles font valoir que le droit de passage, tel que mentionné dans le paragraphe intitulé «déclaration du vendeur» dans l'acte des 28 et 30 octobre 2006, se distingue et ne se confond pas avec le droit aux cabinets d'aisance ; qu'il s'agit d'un droit de passage, ET d'un droit aux WC situés dans la cour ; que la rédaction de l'acte antérieur du 27 décembre 1975 conforte cette dualité, puisqu'il est indiqué '...- WC communs aux [OF] et [D] ou ses ayants droit, - couloir donnant accès aux WC, commun également' ; que ce couloir commun et donc passage commun, s'analyse bien comme une servitude et non comme une propriété commune. 



Elles considèrent que l'analyse des actes concernant les fonds dominants corroborent cette interprétation dans la mesure où : 

* s'agissant du fonds C [Cadastre 4], 

- l'acte du 18 août 1970 passé en l'étude de Maître [OF] par lequel les époux [Z] ont acquis auprès des époux [D] l'immeuble situé sur la parcelle C [Cadastre 4] mentionne un 'Droit aux WC situés dans la [Adresse 13] et droit de passage par cette Cour Commune' ; que le libellé de l'acte milite en faveur d'une dualité : un droit aux WC et un droit de passage par la cour commune qui ne fait l'objet d'aucune limitation ; que de plus ce passage est toujours actuellement utilisé pour accéder à leur cave et au compteur d'eau ; 

- l'acte antérieur de donation partage du 27 février 1951 de M. [Y] à Mme [Y] épouse [D] mentionne un 'Corridor ou passage mitoyen avec M. [E] et [OF], portion de cour intérieure et citerne mitoyenne, couverte en cabinets d'aisance.', et que depuis de nombreuses années ce passage est fermé par une porte dont chacune des parties détient la clé et use librement, et que jusqu'à l'acquisition du lot C558 par les époux [V], aucun des propriétaires précédents n'a contesté le droit de passage des propriétaires des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] ; 

* s'agissant du fonds C [Cadastre 5], 

- l'acte du 11 janvier 2008, passé en l'étude de Maître [A], notaire, par lequel Mme [UY] [VS] a acquis auprès de M. et Mme [P] l'immeuble situé sur la parcelle cadastrée section C [Cadastre 5], mentionne : 'SERVITUDES : Étant ici précisé qu'il résulte de l'ancien titre de propriété du 5 février 1911 que la maison bénéficie des servitudes suivantes : 

- Droit aux cabinets d'aisance situés dans la [Adresse 13] 

- ... et au droit de passage par cette cour, de la [Adresse 17] à l'escalier en pierre donnant accès à une chambre d'habitation faisant partie de la maison» ; 

- que l'acte d'origine plus ancien, du 5 février 1911 à savoir un procès-verbal d'adjudication à M. [X] dressé par Maître [B] notaire à [Adresse 14], mentionne également un '- Droit aux cabinets d'aisance situés dans la [Adresse 13] -Et droit de passage par cette cour, de la [Adresse 17] à l'escalier en pierre donnant accès à une chambre d'habitation faisant partie de la maison.» ce qui milite en faveur d'un droit aux WC, et d'un droit de passage, ce passage restant aujourd'hui utilisé par Mme [VS] pour se rendre dans sa cave, pour accéder à son compteur d'eau.



Elles soulignent que l'analyse des actes par l'expert et son examen des lieux convergent sur l'existence d'un droit de passage général, ce dernier concluant de manière claire que 'les parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 4] d'une part et section C n°[Cadastre 5] d'autre part, fonds dominants, bénéficient d'une servitude de passage dans le couloir et la cour à la suite, attachés au fond servant, constitué par la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 9], dans les limites du couloir, de la cour à la suite fermée par une clôture grillagée'.



Elles ajoutent que ce droit de passage général n'a jamais été justifié par un état d'enclave ; que l'acte de 2006 ne fait pas mention d'un tel état, et que les propriétaires des fonds C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] n'ont jamais revendiqué un droit de passage pour cause d'enclave ; que c'est à juste titre que le tribunal a constaté que les caves des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] leur appartenant ne sont pas enclavées.



Enfin, dans le cadre de son appel incident, Mme [VS] soutient qu'au regard du caractère général de la servitude de passage, le premier juge ne pouvait pas en exclure la desserte de l'escalier en pierre qui donne accès à la chambre sur cour située dans sa maison. Elle ajoute que 'la mention de l'accès aux caves ajoutée par M. [OF] visait uniquement à expliciter dans l'acte l'utilisation faite aujourd'hui de la servitude qui elle est générale'.



La SCP Lagatis Dijon Quetigny soutient que : 



- l'existence d'un droit de passage général, qui n'est pas limité à l'accès aux WC, est consacrée tant par les titres du fonds servant que par ceux des fonds dominants, ainsi qu'il a été établi dans son rapport par l'expert judiciaire ; que pour s'en convaincre, il suffit de se référer aux actes successifs établis pour le fond servant lesquels prévoient un droit de passage qui se distingue et ne se confond pas avec le droit d'accès au WC ; que l'analyse des actes établis pour le fonds dominant conforte également cette thèse ; 



- l'existence d'une servitude dépourvue d'objet déterminé est clairement établie dans les titres du fonds servant ; qu'il a été fait mention, lors de l'établissement du document d'arpentage de 1975 préalable à la vente régularisée le 27 décembre 1975 par Maître [L], notaire, du 'couloir donnant accès aux WC, commun également' ; que l'acte de vente du 27 décembre 1975 reprend les mêmes mentions 'Couloir donnant accès aux WC, commun également' ; que c'est donc bien le couloir qui était considéré comme commun, ce qui a amené, à l'époque, par simplicité et afin d'éviter les inconvénients de la mise en place d'une copropriété, à relater l'existence d'un simple passage, équivalant d'une servitude, sans modifier la propriété du sol s'appliquant, à hauteur d'une surface globale de 74 m2, tant à la maison elle-même qu'à l'assiette du passage, passage qui est surplombé par une pièce à l'étage, les combles et la toiture ; que par ailleurs, le 'passage commun' ainsi évoqué s'analyse bien comme une servitude, et non comme une propriété commune ; 

 

- les indications figurant dans les actes des propriétaires des fonds dominants, s'ils ne peuvent établir à eux-seuls l'existence de la servitude, en constituent une preuve supplémentaire ; que les différences de description entre les actes des fonds dominants et les actes du fonds servant, qui sont courantes s'agissant de propriétés anciennes et très imbriquées, ne peuvent cependant pas être invoquées pour établir l'inexistence de la servitude ; que ces actes n'avaient pas à faire référence à une servitude d'accès aux caves, alors qu'ils établissaient un droit de passage général ; 

- qu'en outre, s'agissant d'une servitude dont l'existence est bien antérieure à l'acquisition de la parcelle par les époux [V], son existence ne dépend pas d'une participation des propriétaires des fonds dominants à l'acte ; l'argumentation développée par les appelants quant à l'effet relatif des conventions est à cet égard totalement inopérante ; la servitude étant un droit réel, il est parfaitement logique de décider que 'le propriétaire d'un fonds peut se prévaloir, pour établir l'existence ou la consistance de la servitude dont bénéficie son héritage, du titre du fonds servant, même si le titulaire du fonds dominant n'y a pas été parties' ; qu'il n'y a là aucune dérogation à l'effet relatif des contrats car les propriétaires actuels des fonds dominants se contentent d'opposer le droit réel créé par le titre et non de demander l'exécution d'un contrat auquel ils n'auraient pas consenti. 

- la mention de l'acte de 2006 établi par Maître [OZ] [OF] selon laquelle «observation étant ici faite que les WC ont été détruits et que le droit de passage dessert aujourd'hui l'accès aux caves des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5]» ne visait aucunement à modifier la destination de la servitude, comme le prétendent les appelants, mais à en préciser la nature, étant rappelé que le droit de passage est général ; que cette mention a d'ailleurs été acceptée par les époux [V], qui aujourd'hui la contestent. 

 

Elle prétend que 'le tribunal n'a pas, comme le sous-entendent les appelants, reconnu l'institution par l'acte de vente de 2006 d'une servitude conventionnelle d'accès aux caves ; qu'il a simplement été consacré à la rédaction de cet acte, en présence de plusieurs descriptifs différents de la servitude prévue dans les actes des fonds servant et dominants.' 

 

Elle ajoute que l'expert judiciaire a lui aussi conclu à l'existence au moins depuis le 5 février 1911 d'un droit de passage sans objet déterminé et permettant aux occupants de la maison cadastrée C n°[Cadastre 5] d'accéder : 

- aux WC communs, par le rez-de-chaussée, 

- à la maison, à titre d'accès secondaire, 

- et à la cave, qui abritait antérieurement le congélateur des occupants. 



Elle en déduit qu'il est ainsi établi qu'une servitude de passage générale préexistait à l'acquisition du bien par les époux [V], et que cette servitude n'était en aucun cas remise en cause par la suppression des WC. 



Sur ce : 



Selon l'article 691 du code civil : 'Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière.' 



Une servitude de passage, servitude discontinue apparente, ne peut donc être établie que par titre. 



La preuve de la servitude doit résulter du titre du propriétaire du fonds servant.

Toutefois, la preuve de la servitude peut être recherchée dans le titre du fonds dominant lorsque le propriétaire du fonds servant ou son auteur était partie à l'acte constitutif de la servitude, ce qui est le cas notamment lorsque la servitude résulte d'un acte de partage ou lorsque les deux fonds étaient auparavant réunis entre les mains d'un auteur commun. 



Une servitude conventionnelle n'est opposable à l'acquéreur du bien grevé que si elle est mentionnée dans son titre de propriété ou si elle fait l'objet de la publicité foncière.



L'article 695 du code civil dispose que : 'Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.'



Ainsi, en l'absence de titre constitutif, pour les servitudes qui ne peuvent s'acquérir par prescription, le titre récognitif constitue le seul mode de preuve 



Le titre récognitif d'une servitude de passage doit émaner du propriétaire du fonds servant et faire référence au titre constitutif de la servitude.



L'article 703 du code civil prévoit que 'Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user'.



En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire, non contesté sur ce point, que les caves des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] ne sont pas enclavées, pas plus que la chambre sur cour de la maison de Mme [VS]. Il est par ailleurs constant que les WC dont il est question dans plusieurs des actes authentiques qui vont être examinés, ont été supprimés.



1/ Aucun acte constitutif de servitude de passage que ce soit pour accéder aux WC, aux caves ou, plus généralement au fonds [Cadastre 9], n'est communiqué.



2/ Pour rejeter la demande en dénégation de servitude conventionnelle de passage et reconnaître le principe de l'existence d'une telle servitude grevant la parcelle C [Cadastre 9], le premier juge a considéré l'acte des 28 et 30 octobre 2006 comme déterminant au motif qu'il mentionne expressément l'existence d'une servitude de passage bénéficiant aux parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] consistant en : un droit de passage des propriétaires de ces parcelles par la [Adresse 13] et droit aux WC situés dans cette cour. Observation étant ici faite que les WC ont été détruits et que le droit de passage dessert aujourd'hui l'accès aux caves des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5].'.



Cependant, si cet acte comporte effectivement l'indication d'un droit de passage, il ne se réfère pas à l'acte constitutif de la servitude émanant du propriétaire du fonds asservi, de sorte qu'il ne constitue pas un titre recognitif de cette servitude et qu'il n'est donc pas probant quant à l'existence de la servitude de passage. 



Il sera relevé, à toutes fins utiles, : 

- qu'à supposer même qu'un droit de passage ait été antérieurement concédé pour accéder aux WC situés dans la cour, ce droit aurait cessé au sens de l'article 703 du code civil, par suite de la suppression de ces derniers ; 

- que le notaire rédacteur de cet acte des 28 et 30 octobre 2006 ne s'explique pas sur le rajout de la formule 'Observation étant ici faite que les WC ont été détruits et que le droit de passage dessert aujourd'hui l'accès aux caves des parcelles C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5]" qui comme l'a justement relevé le juge des référés dans son ordonnance du 24 novembre 2009 crée une nouvelle destination au passage, et ce alors même que son projet d'acte de vente [N]/[V] n'en faisait pas état, et qu'en outre, aucun des autres actes authentiques versés au débat, ne fait mention d'un droit de passage pour accéder aux caves des fonds C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5] dont au demeurant il est constant qu'elles ne sont pas enclavées et donc accessibles par leurs propriétaires depuis leurs propres fonds.



L'acte antérieur de ce fonds servant C [Cadastre 9], à savoir l'acte de vente du 27 décembre 1975 passé en l'étude de Maître [L], par M. [E] à M. [N] dont se prévalent Mme [VS] et Mme veuve [Z], ainsi que le notaire, mentionne dans la désignation du bien vendu ; maison d'habitation avec ...'WC communs avec [OF] et [D] ou ses ayants droit, couloir donnant accès aux WC, commun également'. 



Toutefois, à supposer même que cet acte puisse, sans dénaturation, être interprété comme accordant un droit de passage, et qui plus est général, force est de constater qu'en tout état de cause, il ne précise pas plus que le précédant en vertu de quel titre cette prétendue 'servitude' aurait été constituée. 



3/ A l'appui de leur demande tendant à la reconnaissance de l'existence d'une servitude de passage sur le fonds [Cadastre 9] et qui plus est générale, Mme [VS] et Mme veuve [Z] se prévalent également de leurs propres actes et de ceux de leurs auteurs, donc d'actes émanant des propriétaires des fonds dominants, et ce sans même soutenir que le propriétaire du fonds servant ou son auteur était partie à l'acte constitutif de la servitude. Rien ne permet donc de retenir que ces actes puissent être considérés comme des actes recognitifs de servitude. Dans tous les cas, et à toutes fins utiles, force est de constater que : 

1/ si l'acte du 13 août 1970, par lequel M. et Mme [Z] ont acquis leur fonds, fait mention d'un 'droit aux water-closets situés dans la [Adresse 13] et droit de passage par cette cour commune', et l'acte de donation partage antérieur du 27 février 1951 mentionne 'un corridor ou passage mitoyen avec MM. [E] et [OF], portion de cour intérieur et citerne mitoyenne couverte en cabinets d'aisance', aucun des deux ne se réfèrent à l'acte constitutif de la servitude, de sorte que, en tout état de cause, ces actes ne constituent pas des titres recognitifs de servitude au sens de l'article 695 précité ; 

2/ si l'acte du 11 janvier 2008, par lequel Mme [VS] a acquis notamment son fonds [Cadastre 5] à M. et Mme [P], et l'acte antérieur du 24 décembre 2005 par lequel M. et Mme [P] ont acquis notamment ce fonds [Cadastre 5] à M. [OZ] [OF] précisent dans la clause intitulée 'Servitudes', 'Étant ici précisé qu'il résulte de l'ancien titre de propriété du 5 février 1911 que la maison bénéficie des servitudes suivantes : 

- droit aux cabinets d'aisance situés dans la [Adresse 13],

- et droit de passage par cette cour, de la [Adresse 17] à l'escalier en pierre donnant accès à une chambre d'habitation faisant partie de la maison', aucun de ces deux actes ne se réfèrent à l'acte constitutif de la servitude émanant du propriétaire du fonds prétendument asservi, mais à un titre plus ancien du fonds prétendument dominant (parcelle [Cadastre 5]), à savoir le procès-verbal d'adjudication au profit de M. [X] du 5 février 1911 qui, au demeurant, fait également état du 'droit aux cabinets d'aisance situés dans la [Adresse 13], et droit de passage par cette cour, de la [Adresse 17] à l'escalier en pierre donnant accès à une chambre d'habitation faisant partie de la maison', mais sans préciser le titre constitutif de ce droit de passage.



Aucun de ces actes authentiques ne pouvant remplacer le titre constitutif de la servitude requis par l'article 695 du code civil, il importe peu qu'une mention de droit de passage par la cour y figure de manière concordante entre eux et avec l'acte des 28 et 30 octobre 2006. Il est relevé en outre, à toutes fins utiles, que contrairement à ce qu'elle soutient, Mme [VS] n'a pas besoin de passer par la cour et d'emprunter l'escalier en pierre pour accéder à la chambre du 1er étage de sa maison dont l'expert a indiqué qu'elle n'a jamais constitué une chambre isolée du reste de sa maison. 



L'expert judiciaire n'avait pas mission de se prononcer sur l'existence ou non d'un servitude de passage. Les éléments qu'il avance à ce sujet ne sont pas aussi clairs et précis que le soutiennent les intimés et, surtout ne font nullement état de l'existence d'un acte constitutif ou recognitif de servitude.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, la preuve de l'existence d'une servitude conventionnelle de passage grevant le fonds [Cadastre 9] au profit des fonds C263 et C [Cadastre 5], n'est pas établie.



En conséquence, sans qu'il soit nécessaire d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, il convient de faire droit à la demande principale de M. et Mme [V] tendant à voir ordonner la suppression dans leur titre de propriété des mentions relatives à un droit de passage en page 2, article «Désignation» et en page 5, article «Déclaration du vendeur», et de débouter Mme [VS] de son appel incident.



La SCP Legatis Dijon Quetigny venant aux droits de la société [OF] Misserey Striffling Viard et [OF]-Gonthier, venant aux droits de Maître [OZ] [OF] sera condamné à procéder à cette rectification de l'acte des 28 et 30 octobre 2006 et à la publication de l'acte rectifié, à ses frais, dans un délai de cinq mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant quatre mois.



Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. et Mme [V] à l'encontre de SCP notariale pour manquement à ses obligations contractuelles notamment de conseil 





M. et Mme [V] forment cette demande à titre subsidiaire, pour le cas où la cour confirmerait le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'une servitude. Dans la mesure où la cour infirme le jugement sur ce point, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande subsidiaire.



Sur la propriété de l'escalier en pierre



A l'appui de la revendication de la propriété de cet escalier, Mme [VS] se prévaut : 

- du rapport d'expertise judiciaire selon lequel 'l'escalier en pierre avec le perron au-dessus et le local au-dessous relèvent de la propriété de Mme [VS] qu'il y a lieu de rectifier cette erreur cadastrale par un acte modificatif, avec la production d'un document de modification du parcellaire cadastral' ; 

- du titre de propriété de M. [X], son auteur indirect, du 5 février 2011, dont elle soutient qu'il mentionne dans son descriptif des biens vendus, un escalier en pierre situé au niveau de la [Adresse 13], donnant accès à une chambre d'habitation faisant partie de la maison.



Elle met en avant, comme en première instance, que le constat d'accord signé le 20 mai 2008 dans la cadre de la conciliation dont font état les époux [V], ne comporte ni sa signature ni celle de M. et Mme [Z], et qu'il règle un litige relatif à des travaux à exécuter pour l'évacuation des eaux pluviales, pas le problème des servitudes. 



M et Mme [V] soutiennent que cet escalier leur appartient.

Ils font essentiellement valoir : 

- que Mme [VS] s'est appuyée sur le rapport d'expertise pour revendiquer la propriété de l'escalier alors qu'avant ce rapport elle revendiquait un droit de passage ; que le tribunal a entériné le rapport d'expertise alors que l'expert n'avait pas à se prononcer sur la propriété de cet escalier, et ce d'autant moins que l'ordonnance du 24 novembre 2009 reconnaissait expressément qu'il était la propriété de M. [V] ; 

- qu'en se prononçant sur une limite cadastrale, l'expert a outrepassé sa mission et les droits définis par l'article 238 du code de procédure civile ; qu'il a écarté le document d'arpentage établi par un géomètre-expert déposé au 2ème bureau de la conservation des hypothèques de Dijon au motif qu'il est 'traité sous forme d'esquisse' alors que c'est ce qui est prescrit par l'article 710-1 du code civil et le décret 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre en ses articles 25 et 28, et que ce document est un acte valant acte authentique qui démontre, a contrario, l'exactitude du cadastre ; que le cadastre n'a donc pas à être modifié, aucun acte de propriété modificatif n'ayant été produit concernant la parcelle C [Cadastre 5], dont ils soulignent qu'elle était la propriété de trois générations de notaires, M. [OZ] [OF] en était le dernier propriétaire ; 

- le titre de propriété de Mme [VS] ne fait pas mention de cet escalier ;

- dans l'acte d'adjudication [X] ce n'est pas la désignation du bien qui vise l'escalier mais la mention relative au droit de passage « 'de la [Adresse 17] à l'escalier en pierre donnant accès à une chambre d'habitation faisant partie de la maison » ; que l'escalier n'est d'ailleurs pas mentionné comme faisant partie de la maison contrairement à la chambre dont la possession est expressément mentionnée.



Ils se prévalent du constat de conciliation du 20 mai 2008, signé par le conciliateur et les parties, par lequel ces dernières se sont accordées 'sur la surface de la parcelle [Cadastre 9] telle que décrite dans l'acte notarié, comprenant le couloir et la courette avec escalier', reprochant au premier juge de l'avoir écarté au motif qu'il n'aurait pas été signé par Mmes [V] et [VS], alors que cet acte a été signé par M. [V] qui représentait son épouse, et que Mme [VS] comme M. [Z], étaient représentés par M. [W] [P] qui a signé l'acte ; que ce constat est donc valable et engage les parties signataires, présentes ou représentées, quant à la propriété de l'escalier ; que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, les parties n'étaient pas tenues de le réitérer par acte authentique et que l'absence de publicité ne remet nullement en cause sa validité entre les parties.



Ils se prévalent également du plan et des photographies prises sur les lieux pour mettre en avant l'existence d'une fenêtre murée sous l'escalier dont il considère qu'elle démontre que l'escalier a été construit plus tard ; que leur parcelle [Cadastre 9] est issue de la division de la parcelle C [Cadastre 3] en deux ([Cadastre 9] et 559) ; que la limite des propriétés n'était pas une ligne imaginaire incluant un possible futur escalier non encore construit mais bien le mur de séparation des parcelles C n°[Cadastre 3], devenue après division C n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10] ; qu'en outre, la surface de la parcelle C n°[Cadastre 9] correspond bien au schéma d'arpentage.



Sur ce : 



Le titre de propriété de Mme [VS] du 11 janvier 2008 désigne son bien comme une maison avec cour fermée ; il ne mentionne pas d'escalier en pierre dans cette désignation. Il est fait état de cet escalier en pierre uniquement dans le rappel de la servitude de passage dont bénéficierait sa 'maison' sur la [Adresse 13], à savoir 'de la [Adresse 17] à l'escalier en pierre donnant accès......'. Il en est de même des actes antérieurs du 24 décembre 2005 de M. [P] et du 5 février 2011 de M. [X].



Il ressort du plan d'état des lieux dressé par l'expert judiciaire que l'escalier est implanté dans les limites cadastrales de la parcelle [Cadastre 9], et plus précisément dans la cour de cette parcelle. 



Il ressort du constat d'accord du 20 mai 2008, annexé au rapport d'expertise judiciaire, auquel les parties ([V], [VS] et [Z]) sont parvenues devant un conciliateur, que Mme [VS] était représentée par