Cour d'Appel · 2ème chambre section B — 16 mai 2022

ARRÊT N°



N° RG 21/04553 - 

N° Portalis DBVH-V-B7F-IJGN 



CJP 



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES

22 novembre 2021 

RG :20/00460



[D]

[K] [Y]



C/



[L]



Grosse délivrée

le 

à 











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B



ARRÊT DU 16 MAI 2022







APPELANTS :



Monsieur [X] [D]

né le 21 Mars 1958 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représenté par Me Christophe MOURIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES



Madame [Z] [K] [Y] épouse [D]

née le 27 Juillet 1966 à [Localité 4] (TCHAD)

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Christophe MOURIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ALES





INTIMÉ :



Monsieur [V] [W] [L]

né le 25 Août 1981 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





Statuant sur appel d'une ordonnance de référé



Ordonnance de clôture du 4 avril 2022, révoquée sur le siège sur demande conjointe des parties et clôturée à nouveau au jour de l'audience avant l'ouverture des débats,



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente

Mme Elisabeth GRANIER, Conseillère

Monsieur Gilles ROLLAND, Magistrat honoraire,



GREFFIER :



Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats, et Mme Véronique PELLISSIER, Greffière, lors du prononcé,



DÉBATS :



À l'audience publique du 11 Avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2022,

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, le 16 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour





M. [X] [D] et Mme [Z] [K] [Y], son épouse, ont pris à bail d'habitation par contrat du 1er mars 2018 un logement, au 1er étage d'un immeuble ancien, appartenant à M. [V] [L], situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 650 €, hors charges, le loyer étant payable avant le 10 de chaque mois. 



Courant mai 2019, le bailleur a confié la gestion du bail à Me [U], notaire à [Localité 6]. 



Un commandement de payer consécutivement à ce bail une somme de 4392,66 €, délivré à M. et Mme [D] le 6 février 2020, étant resté sans effet, M. [L] les a assignés afin de voir acquise la clause résolutoire insérée au bail, de voir ordonner leur expulsion des lieux loués et de tous occupants de leur chef, de les voir condamnés à lui payer par provision la somme de 3187,20 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation selon décompte arrêté au 3 septembre 2020, de fixer l'indemnité d'occupation par eux due à la somme de 661,33 € par mois, et ce depuis la date de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire de plein droit jusqu'à libération effective des lieux sur le fondement de l'article 1240 du code civil, ainsi qu'à la condamnation des époux [D] à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ordonnance contradictoire du 27 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a : 

-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2018 étaient réunies ;

- ordonné, en conséquence, à M et Mme [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance ; 

- dit qu'à défaut pour M et Mme [D] d'avoir libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [L] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- condamné, solidairement, M et Mme [D] à verser à titre provisionnel à M. [L] la somme de 5 086,07 €, décompte arrêté au 31 août 2021 avec les intérêts au taux légal à compter du 6 février 2020 sur la somme de 4 221,55 €, sur la somme de 3 187,20 € à compter du 9 décembre 2020 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

- condamné, in solidum, M et Mme [D] à payer à M. [L], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 7 février 2021 et jusqu'à libération définitive des lieux et la restitution des clés, soit la somme de 661,33 € ;

- condamné solidairement M et Mme [D] à verser à M. [L] une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M et Mme [D] aux dépens.



M et Mme [D] ont, par déclaration au greffe du 22 décembre 2021, interjeté appel de cette ordonnance dont ils critiquent l'ensemble des chefs du dispositif ci-dessus énoncés. 



Par conclusions du 9 avril 2021, M et Mme [D] sollicitent la réformation de l'ordonnance, et demandent à la cour de :

- prononcer l'annulation des effets des effets du commandement de payer du 6 février 2020 compte tenu de son caractère infondé et de la mauvaise foi de M. [L] dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ;

- constater que la clause résolutoire ne saurait produire effet compte tenu de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en cause de celle-ci ;

- débouter M. [L] de toutes ses demandes comme injustes et infondées et, à tout le moins, de les rejeter en l'état des contestations sérieuses soulevées par eux ;

- de condamner M. [L] à leur payer la somme de 2 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



M et Mme [D] font valoir la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer les loyers de décembre 2019, janvier 2020 et février 2020 alors que le loyer de décembre 2019 a été réglé le 31 janvier 2020, celui de janvier 2020 le 11 février 2020 et celui de février 2020 le 20 février 2020, que les loyers de janvier et février 2020 ne sont, ainsi, pas demeurés impayés plus de 2 mois après le commandement de payer. Ils font encore valoir que la mauvaise foi du bailleur résulte du fait qu'il a mis en oeuvre la clause résolutoire quelques jours seulement après la régularisation des charges intervenue tardivement, sans que ce retard ne leur soit imputable. De façon générale, ils contestent les sommes demandées par le bailleur au titre de régularisation des charges d'eau et d'électricité. 



Ils exposent qu'il n'existe pas de loyer impayé, eu égard à l'ensemble des versements effectués au titre des loyers, et s'être acquittés de l'obligation d'assurance. 



Par conclusions reçus par le RPVA le 4 avril 2022, M. [L] demande la confirmation de l'ordonnance sauf à porter à 3 845,08 € le montant de la condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré de charges arrêté au 31 mars 2022 et à 667,63 € l'indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 7 février 2021 ; il sollicite, en outre une indemnité de procédure de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il réfute toute mauvaise foi de sa part dans la mise en oeuvre du commandement de payer et de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer. Il soutient que M et Mme [D], qu'il considère comme des locataires indélicats, n'ont jamais payé une seule facture d'électricité, et indique justifier des sommes demandées aux locataires au titre de leur consommation d'eau. Il fait valoir la mauvaise volonté persistante des époux [D] à laisser les artisans pénétrer dans le logement loué, notamment en vue de réparer les dégâts d'eaux dont ils se sont plaints, et leur fait grief de ne pas payer le montant exact du loyer qui est de 667,63 € et non de 650 € montant payé par époux [D]. 



L'ordonnance de clôture initialement fixée au 4 avril 2022, a été révoquée sans opposition des parties et a été fixée au jour de l'audience le 11 avril 2022, les appelants ayant par ordonnance du 8 avril 2016 obtenu l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision déférée. 



Sur ce 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire :



Au soutien de l'appel, M. et Mme [D] font valoir que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de façon précipitée par le bailleur, ce qui caractérise sa mauvaise foi ; la clause résolutoire n'est donc pas acquise, alors que M. [L] a inclus dans leur dette locative des sommes relatives aux charges de consommation d'eau et d'électricité qui n'étaient pas justifiées, et que le paiement de loyers n'était pas demeuré impayé durant plus de deux mois, comme ils en justifient par les documents qu'ils versent aux débats. 



Le commandement de payer délivré le 6 février 2020 par M. [L] vise une somme de 4221,55€ suivant décompte détaillé du 31 janvier 2020, détaillant 3 loyers d'un montant mensuel de 650€ des mois de décembre 2019, janvier et février 2020. 



Or, il résulte tant de l'extrait de compte des 31 janvier et 18 septembre 2020 tenu par l'étude du notaire, gestionnaire du contrat de bail litigieux que du tableau récapitulatif des virements bancaires effectués au titre du versement des loyers par les locataires au bénéfice du mandataire du bailleur, l'étude notariale [U], que les époux [D] ont versé le 31 janvier 2020 le règlement du loyer de décembre 2019, le 11 février 2020 le règlement du loyer de janvier 2020 et le 20 février 2020 le règlement du loyer de février 2020, de sorte que non seulement les loyers réclamés dans le commandement ne sont pas demeurés impayés durant plus de deux mois après le commandement de payer, mais encore à la date de sa délivrance, le 6 février 2020, seul le mois de janvier était impayé, puisque le loyer de février n'était pas exigible avant le10 du mois, tel que cela résulte du courrier adressé par le notaire en charge de la gestion locative, en date du 29 mars 2019 (pièce n°2 des appelants). 



En outre, s'agissant des charges locatives réclamées dans le commandement, aucune des pièces versées au dossier par les parties ne permet de constater qu'elles ont été réclamées aux locataires préalablement à la signification de cet acte d'huissier ni qu'elles sont justifiées. Ainsi, la bonne foi du bailleur dans la signification d'un commandement de payer des charges locatives, pour un montant de 1847.41€, peut être sérieusement mise à mal, dès lors qu'aucune demande en paiement n'avait été adressée préalablement ni aucun justificatif, la résistance des locataires ne pouvant dès lors, en aucun cas, être invoquée. 



Dans ces conditions, la clause résolutoire insérée au bail ne peut être considérée comme acquise ; il convient en conséquence de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a ordonné la résiliation du bail et ordonné l'expulsion des lieux loués. 



Sur le montant des loyers et charges locatives réclamés et sur les autres demandes de M. [L] :



Pour contester le montant des sommes réclamées parle bailleur au titre des charges correspondant à la consommation d'eau et d'électricité, les époux [D] invoquent les dispositions de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, selon lequel les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée (...).





Ils considèrent que c'est de façon étonnement hâtive et blâmable, que le bailleur a inclus dans le commandement de payer délivré le 6 février 2020, non seulement le loyer de février 2020 qui était payable jusqu'au 10 février, mais encore le montant de sommes présentées comme la régularisation de consommations d'eau et d'électricité pour, respectivement de 424,14 € et 1847,41 €, sans que ces montants n'aient été justifiés. 



Force est de constater qu'en l'absence de toute clause du bail relative au mode de calcul et au paiement des charges, M. [L] échoue à rapporter la preuve de l'exactitude du montant des charges récupérables réclamé le 6 février 2020 par le commandement de payer ; le bailleur, en effet, s'est borné à indiquer, par mail du 10 février 2020, que le détail des sommes réclamées par le commandement de payer se trouvait entre les mains de l'huissier seul à même de fournir le détail des sommes en cause ; or, aucune pièce du dossier ne vient corroborer le fait que le montant des charges demandé le 10 février 2020 correspondaît à la consommation effective d'électricité et d'eau des époux [D]. 

 

En outre, il résulte des pièces du dossier (n° 24 du dossier de l'intimé) qu'existe une différence sensible du montant demandé à titre de régularisation de la consommation d'électricité entre celui figurant au commandement de payer du 6 février 2020, soit 1847, 41 € et le montant de 971,55 € figurant à la date du 28 janvier 2020, sur les courriers d'appel de fonds des 14 juin 2021 et 31 août 2021, s'agissant de la même période. 



En toute hypothèse, et quelles qu'aient été les relations entretenues par les parties, les documents produits à la procédure n'autorisent pas à regarder comme reposant sur des bases ou éléments certains et exacts les calculs des sommes sollicitées relatives aux charges à titre provisionnel par le bailleur. 



S'agissant des loyers, l'examen des décomptes met en évidence que les loyers sont réglés chaque mois, avec cependant un décalage par rapport à la date d'échéance et sans tenir comptede l'indexation annuelle. Il appartiendra aux locataires de régulariser ces différences. 



En tout état de cause, en l'état, les contestations élevées par les preneurs, fondées en particulier sur le défaut de justification des régularisations sollicitées au titre des charges, étant sérieuses, il n'appartient pas à la juridiction des référés de les trancher. 



L'ordonnance du 22 novembre 2021 du juge des contentieux de la protection est, en conséquence, réformée en toutes ses dispositions, M. [L] étant débouté de toutes ses demandes. 



L'équité commande, en outre, de réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné les époux [D] à payer une indemnité au titre des frais irrépétibles et de condamner M. [L] à payer à M et Mme [D] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel.



 M. [L], succombant en toutes ses demandes, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. 





PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, par arrêt contradictoirement par mise à disposition au greffe, 



Réforme l'ordonnance du 22 novembre 2021 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, 



Dit le commandement de payer délivré le 6 février 2020 à M. [X] [D] et Mme [Z] [K] [Y] ép. [D] sans effet sur la clause résolutoire insérée au contrat de bail d'habitation du 1er mars 2018, 



Déboute M. [V] [L] de toutes ses demandes, 



Condamne M. [V] [L] à payer à M. [X] [D] et Mme [Z] [K] [Y] ép. [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des dépens de première instance et d'appel, 



Condamne M. [V] [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

Arrêt signé par Mme JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE