Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 17 mai 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 17 MAI 2022



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/15615 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAPKI



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-16-09-0340





APPELANTE

 

SARL CORPORATE SWEET HOME - CSH

N° SIRET : 791 797 582 00032

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : L0050



Ayant pour avocat plaidant Me Philippe de la Gatinais, avocat au barreau de Paris substitué par Me Hélène SAULIÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028





INTIMEE 



SNC VINTIMILLE

N° SIRET : 534 416 847 00034

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Anne MAS, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : C1525



Ayant pour avocat plaidant Me Corinne ROUX, avocat au barreau de VERSAILLES, toque: 419



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 Février 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseillère 

M. François BOUYX, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [E] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE 



La société en nom collectif Vintimille est propriétaire de plusieurs appartements dans l'immeuble situé [Adresse 2]. Six de ces appartements meublés ont été loués à la société à responsabilité limitée Corporate sweet home (ci-après, la société CSH). 



La société CSH a donné congé pour les six appartements entre le 29 mai 2015 et le 5 janvier 2016. 



Par une lettre de mise en demeure du 7 janvier 2016, la société CSH a demandé la restitution des dépôts de garantie versés lors de la conclusion des baux. La société Vintimille a restitué le solde qu'elle estimait due après déduction des régularisations des charges et des éventuelles dégradations.



Par exploit du 29 juin 2016, la société CSH a assigné la société Vintimille devant le tribunal d'instance du IXème arrondissement de Paris afin d'obtenir la restitution du dépôt de garantie. 



Par jugement avant dire droit du 24 avril 2017, cette juridiction a désigné un expert aux fins de faire les comptes entre les parties, fixé une provision à la charge de la société Vintimille et sursis à statuer sur toutes les autres demandes. 



La société Vintimille n'a pas versé la consignation de la provision 



L'affaire a été rétablie au rôle. 



Par jugement du 24 mai 2019, le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :

Condamne la société Vintimille à payer à la société CSH la somme de 910,21 euros au titre de la restitution des dépôts de garantie, 

Condamne la société CSH à payer à la société Vintimille :


la somme de 7 700 euros au titre de la réparation de la violation de l'objet contractuel du bail, 

la somme de 3 000 euros pour résistance abusive, 


Condamne la société CSH à payer à la société Vintimille la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Dit y avoir lieu à exécution provisoire, 

Et déboute les parties du surplus de leurs prétentions, 

Condamne la société CSH aux dépens. 



Le 26 juillet 2019, la société CSH a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique ; dans ses dernières conclusions en date du 31 janvier 2022, elle demande à la cour de :

Recevoir la société CSH en son appel et l'y déclarer bien fondée, 

Rejeter l'appel incident formulé par la société Vintimille à hauteur d'un montant de 159 931,58 euros comme irrecevable s'agissant d'une demande nouvelle formée pour la première fois en cause d'appel, l'appel incident étant en toute hypothèse mal fondé, 

Y faisant droit, 



Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de la société Vintimille à payer la somme de 910,21 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, fait droit aux demandes reconventionnelles de la société Vintimille et débouté la société CSH de ses demandes à titre de dommages et intérêts, de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, 



Et, statuant à nouveau, 



Condamner la société Vintimille à rembourser à la société CSH la somme de 5 207,77 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2016, date de la mise en demeure, 

Condamner la société Vintimille à payer à la société CSH la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

Débouter la société Vintimille de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société CSH, 



En toute hypothèse, 



Rejeter la demande d'un montant de 159 931,58 euros formulée par la société Vintimille à l'encontre de la société CSH, celle-ci étant manifestement irrecevable et en tout cas mal fondée tant dans son principe que dans son quantum et en toute hypothèse prescrite, 



Pour le surplus, 



Condamner la société Vintimille à payer à la société CSH une somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la présente procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. 





Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 janvier 2022, la société Vintimille demande à la cour de :

 Confirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris 9ème du 24 mai 2019 en ce qu'il a fait les comptes locatifs entre les parties sans recourir à une mesure d'instruction, 

 Le réformer sur le montant de la créance locative fixée au profit de la société CSH, 

Statuant à nouveau sur ce point, 

Dire et juger qu'aucune somme n'est due à la société CSH au titre des soldes des dépôts de garantie relatifs aux appartements situés aux 1er , 2ème et 4ème étages de l'immeuble sis [Adresse 2] 

[Adresse 2], 

Condamner la société CSH à verser à la société Vintimille la somme de 5 722,84 euros, au titre des régularisations de charges locatives afférentes à la période de mai 2014 au 5 janvier 2016 et à l'appartement situé au 3ème étage droite de l'immeuble sis [Adresse 2], outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2016, 

Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la société CSH, à verser à la société 

Vintimille les sommes de 7 700 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la violation de l'objet contractuel du bail et 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

Y ajoutant, 

Condamner la société CSH à verser à la société Vintimille la somme de 159 931,58 euros au titre des fruits civils appartenant par accession à la bailleresse, 

En tout état de cause, 

Débouter la société CSH de l'intégralité de ses demandes, 



Condamner la société CSH à verser à la société Vintimille la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner la société CSH aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2022. 





SUR CE,



Sur les charges locatives et les dépôts de garantie 



Considérant qu'il doit être relevé que la société CSH ne formule aucune critique précise et utile au décompte des charges récupérables par le bailleur établi par le tribunal ;



Que la société bailleresse conteste la décision du premier juge en ce qu'il a refusé de prendre en considération les frais d'abonnement au réseau Internet en se prévalant d'une stipulation insérée dans les conditions particulières des baux ; que néanmoins, les dispositions relatives aux charges récupérables étant d'ordre public, il ne peut y être dérogé par les parties ; qu'en revanche, sont inclus dans les charges récupérables les frais d'entretien courant des ascenseurs qui ont été exclus à tort par le premier juge ; 



Qu'au regard des décomptes établis par le premier juge, pour chacun des six appartements quant aux sommes que les parties restent se devoir : le bailleur pour la restitution de l'éventuel dépôt de garantie versé par le locataire compte tenu des restitutions partielles ayant été effectuées, et le locataire pour les charges régularisées, le décompte est ainsi modifié :





- Sur l'appartement du 1er étage droite



Considérant que pour les charges relatives à l'appartement du 1er étage droite, le premier juge n'a déduit aucune somme au titre des charges au motif que la société Vintimille n'avait produit aucun justificatif ;



Que la société Vintimille ne produit pas plus devant la cour qu'elle ne l'a fait devant le tribunal les régularisations des charges correspondant à cet appartement, la pièce 14-2 correspondant à un courrier de la société Vintimille restituant une somme de 163,22 euros au titre du dépôt de garantie déduction faite des charges suivant les régularisations pour 2014 et 2015 ; que dans le dossier remis à la cour, cette pièce n'est pas accompagnée desdites régularisations ;



Que comme l'a jugé le tribunal, la société Vintimille doit donc restituer à la société CSH la somme de 3 136,78 euros restant due sur le dépôt de garantie ;





- Sur l'appartement du 1er étage gauche



Que s'agissant de l'appartement du 1er étage gauche, il convient d'ajouter à la somme due par le locataire au titre de l'entretien de l'ascenseur, pour chacune des années 2014 et 2015, la somme de 66,16 euros, soit au total celle de 132,42 euros ; 



Que, déduction faite des provisions versées, c'est donc la somme de 916,89 euros dont est redevable la société CSH, somme qui vient en déduction du dépôt de garantie de 3 500 euros dont 2 130 ont été restitués par le bailleur ; 





Que le solde restant dû à par la société Vintimille au titre du solde du dépôt de garantie est donc de 453,11 euros ;





- Sur l'appartement du 2ème étage droite



Que les mêmes dépenses d'entretien de l'ascenseur conduisent à ajouter à la somme due par le locataire les sommes de 126,35 et 51,39 euros (177,74 euros) ; que pour cet appartement du 2ème étage droite c'est la somme de 95,67 euros que reste devoir le bailleur ;





- Sur l'appartement du 2ème étage gauche

 

Que quant à cet appartement, ce sont les sommes de 67,83 et 51,65 euros ( 119,48) qui doivent être ajoutées aux charges dues par le locataire au titre des frais d'entretien de l'ascenseur, ainsi que la somme de 95,67 euros pour les éléments manquants ou dégradés figurant dans l'état des lieux de sortie contradictoire du 24 mai 2015, soit la somme de 95,67 euros ; que c'est donc la somme de 215,15 euros qui doit être déduite de celle de 686,12 euros retenue par le tribunal comme restant due par le bailleur au titre du dépôt de garantie ; 



Que la société Vintimille reste donc redevable de la somme de 470,97 euros ;





- Sur l'appartement situé au 3ème étage droite



Que s'agissant de cet appartement situé au 3ème étage pour lequel aucun dépôt de garantie n'a été versé, la cour ajoutera à la somme de 4 115,58 euros que le tribunal a considéré être due au bailleur, les charges relatives à l'entretien courant de l'ascenseur soit 128,63 euros pour l'année 2014 et 175,88 euros pour l'année 2015 ; 



Que la société CSH est donc redevable pour cet appartement de la somme de 4 420,09 euros ;





- Sur l'appartement du 4ème étage gauche



Que pour cet appartement, comme en première instance, la régularisation pour l'année 2015 n'est pas versée aux débats ; 



Que le tribunal a retenu une somme due par le bailleur de 1 110,41 euros ;



Qu'au montant des charges restant dû par le locataire pour l'année 2014 retenu par le premier juge, soit 539,59 euros, il convient d'ajouter les frais d'entretien de l'ascenseur pour cette même année, 129,38 euros, ainsi que les factures d'électricité de 2015, versées aux débats, soit 476,17 euros (98,40 +99,37+278,40), somme de laquelle il convient de déduire 250 euros au titre des provisions versées en 2015 pendant cinq mois, (476,17-250) soit 226,17 euros ;



Que le solde du dépôt de garantie restant dû par le bailleur s'élève donc à la somme de 754,86 euros (1 110,41- 129,38 -226,17) ;











- Sur les sommes respectivement dues par les parties 



Considérant en premier lieu qu'il doit être relevé que le jugement entrepris a retenu dans son décompte établi par appartement que la locataire était redevable de la somme de 4115,68 euros pour l'appartement du 3ème étage droite en l'absence de versement d'un dépôt de garantie ; que néanmoins, dans le tableau de « synthèse des sommes dues par les parties » au titre du « décompte de la restitution des dépôts de garantie », figure quant à la somme due par le locataire pour cet appartement du 3ème étage, la somme de 4 881,14 euros ; que cette dernière somme est néanmoins erronée au regard des diverses charges retenues par le tribunal et du décompte qu'il a effectué pour cet appartement, aboutissant à la somme de 4 115,58 euros ;



Considérant que la somme due par la société Vintimille s'élève à la somme de 4 911,39 euros, ( 3 136,78+754,86+470,97+95,67+453,11) ;



Que la somme due par la société CSH est de 4 420,09 ;



Qu'en conséquence c'est la somme de 491,30 euros ( 4 911,39 - 4 420,09), qui reste due par la société Vintimille à la société CSH au titre du reliquat des dépôts de garantie versés;



Que le jugement sera donc infirmé quant au montant de la somme due par la société Vintimille au titre de la restitution des dépôts de garantie versés ;





Sur les sous-locations



Considérant que le tribunal a condamné la société CSH à verser la somme de 7 700 euros « en réparation de la violation de l'objet contractuel du bail » en relevant dans ses motifs que l'« inexécution des conditions d'occupation des quatre appartements a causé à la société Vintimille un préjudice portant atteinte à sa situation administrative en cas de demande éventuelle d'une exploitation légale de son propre immeuble à des fins touristiques » et que « Il résulte des articles 546 et 547 du code civil que les loyers perçus par le locataire au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire » ;



Que le tribunal a constaté que le préjudice avait duré onze nuits au prix de 175 euros la nuit pour quatre appartements, ce qui l'a conduit à fixer les dommages-intérêts attribués à la société Vintimille à la somme ci-dessus rappelée de 7 700 euros ;



Que la société Vintimille, après avoir sollicité devant le tribunal d'instance la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi du fait du manquement de la société CSH à son obligation de ne sous-louer les appartements qu'à titre de résidence principale et en indiquant le nom de l'occupant, sollicite en cause d'appel la confirmation du jugement quant aux dommages-intérêts, mais également la somme de 159 931,58 euros en remboursement des fruits civils, faisant valoir que la société CSH a, sans son autorisation, sous-loué des appartements à une société Bridgest accomodation Paris moyennant un loyer mensuel de 2 300 euros, permettant à cette dernière de les louer à la nuit à des voyageurs de passage ;



Que la société CSH soulève l'irrecevabilité de cette demande nouvelle en application de l'article 564 du code de procédure civile, ainsi que, au visa de l'article 2224 du code civil, sa prescription ;



Considérant que l'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, 



Qu'en l'espèce, la société Vintimille a connu au plus tard le 10 avril 2015, les faits de sous location litigieux puisqu'elle a, à cette date assigné devant le juge des référés les sociétés CSH et Bridgest accomodation Paris afin notamment, d'obtenir les contrats conclus par ces deux sociétés, l'interdiction de poursuivre les sous locations touristiques ainsi que leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, instance dont elle s'est désistée, désistement déclaré parfait par ordonnance du 16 juin 2015 ;



Que la demande tendant à obtenir la somme de 159 931,58 euros au titre des fruits civils lui appartenant par accession n'a été formée que par ses deuxièmes conclusions devant la cour en date du 28 août 2020 ; qu'en effet, elle n'avait dans ses premières conclusions, comme devant le tribunal, que sollicité des dommages-intérêts en application de l'article 1147 du code civil à hauteur de 10 000 euros sans évoquer la restitution de fruits civils en application des article 546 et suivants du code civil ;



Qu'en conséquence cette demande est prescrite et, partant irrecevable, en application de l'article 2224 dont l'application à l'espèce n'est pas contestée ;



Que la question de la recevabilité de cette demande au regard des dispositions des articles 564 et suivant du code de procédure civile est donc sans objet ;





Considérant s'agissant de la demande de la société Vintimille tendant à obtenir des dommages-intérêts en réparation de son préjudice causé par les infractions aux obligations contractuelles, ainsi qu'aux dispositions d'ordre public imposant une autorisation de la ville de [Localité 5] à la transformation de locaux d'habitation en locaux commerciaux et en locaux destiné à l'hébergement hôtelier, que la société Vintimille fait valoir qu'elle était exposée par le non respect de ces dispositions à des sanctions administratives et pénales ;



Que néanmoins le préjudice allégué n'est que moral, aucun autre n'étant allégué, et considération prise, d'une part, de la pluralité de baux et, d'autre part, de leurs brièveté, il sera alloué à la société Vintimille la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;



Que le jugement sera donc infirmé de ce chef quant au quantum des dommages-intérêts;



Considérant s'agissant de la condamnation de la société locataire à des dommages-intérêts pour résistance abusive prononcée par le tribunal à hauteur de 3 000 euros, que celle-ci est fondée, selon les motifs du jugement entrepris, sur le fait que la société CSH n'avait pas respecté l'objet principal du bail à titre de résidence principale de l'occupant ; 



Que cependant aucune résistance abusive n'est caractérisée, la société CSH ayant immédiatement mis un terme à sa relation avec la société Bridgest accomodation Paris, lorsque la société Vintimille s'est plainte de ces locations touristiques ;



Que le jugement sera infirmé de ce chef ;





Sur les mesures accessoires



Considérant que le jugement sera confirmé de ces chefs ; que la société CSH sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à la société Vintimille la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



PAR CES MOTIFS



LA COUR, 



- Confirme le jugement entrepris sauf en qu'il a condamné la société Corporate sweet home à verser à la société Vintimille la somme de 3 000 euros pour résistance abusive et sauf quant au montant des sommes allouées à la société Corporate sweet home au titre de la restitution des dépôts de garantie et à la société Vintimille à titre de réparation de la violation de l'objet contractuel du bail,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Déclare prescrite, et donc irrecevable, la demande de la société Vintimille tendant à obtenir la restitution de fruits civils perçus par la société Corporate sweet home,



- Condamne la société Vintimille à payer à la société Corporate sweet home la somme de 491,30 euros au titre de la restitution des dépôts de garantie,



- Condamne la société Corporate sweet home à verser à la société Vintimille la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral résultant de la violation de l'objet du bail,



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Condamne la société Corporate sweet home à verser à la société Vintimille la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne la société Corporate sweet home aux dépens d'appel. 





 Le greffier, Le Président,