Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 17 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 17 MAI 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17702 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAVHJ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Septembre 2018 -Tribunal d'Instance de Paris 17ème - RG n° 11-17-07-0176





APPELANTE

 

Madame [X] [D] 

Née le 23 mars 1939 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée et ayant pour avocat plaidant Me Franck FISCHER BERTAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : A0234





INTIMES 



Madame [J] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Monsieur [O] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentés et ayant pour avocat plaidant Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0635





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 7 janvier 2016, Mme [X] [D] a donné en location à M. [O] [W] et Mme [J] [N] un appartement, sis [Adresse 1], moyennant un loyer de 7 000 euros, augmenté de 577 euros de provision sur charges. 



Le bien loué appartient en usufruit à Mme [D] et la nue-propriété est indivisément répartie entre MM. [C], [V], [G], [S] et [L] [D] (ci-après, les consorts [D]). 



Par acte d'huissier de justice du 14 décembre 2016, les consorts [D] ont fait signifier un commandement de payer aux locataires portant sur la somme de 3 577 euros. 



Par acte d'huissier de justice du 6 juillet 2017, les consorts [D] ont fait assigner M. [W] et Mme [N] devant le tribunal d'instance du 7ème arrondissement de Paris afin d'obtenir la constatation de la résolution du bail à compter du 14 février 2016 ou, à titre subsidiaire, soit prononcé, l'expulsion des locataires et leur condamnation à verser à Mme [D] le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation. 



Les locataires ont quitté les lieux le 20 juillet 2017. 



Par jugement du 12 septembre 2018, cette juridiction a ainsi statué :



Condamne solidairement M. [W] et Mme [N] à payer à Mme [D] la somme de 18 927 euros au titre des impayés de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation (échéance du mois de juillet 2018 comprises), déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 7 000 euros, 



Dit que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 



Déboute les consorts [D] de leur demande en paiement au titre de la remise en état de l'appartement, 



Condamne les consorts [D] à payer à M. [W] et Mme [N] la somme de 4 200 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux travaux de ravalement, 



Condamne les consorts [D] à payer à M. [W] et Mme [N] la somme de 2 585 euros au titre de remplacement du ballon d'eau chaude, 



Rejette toutes autres ou surplus de demandes, 



Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement, 



Laisse à chaque partie la charge de ses dépens. 





Le 12 septembre 2019, Mme [D] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 





Par conclusions notifiées par la voie électronique 12 décembre 2019, elle demande à la cour de : 



Constater la résolution du bail conclu entre les parties à compter du 14 février 2016, 



Subsidiairement, 



Prononcer la résolution du bail conclu entre les parties, 

 

En conséquence,



Condamner solidairement M. [W] et Mme [N] à payer à Mme [D] la somme de 16 303 euros au titre de la réfection des peintures, 

 

Condamner solidairement M. [W] et Mme [N] à payer à Mme [D] la somme de 1 045 euros au titre de la réfection de la porte d'entrée de l'immeuble, 



Condamner solidairement M. [W] et Mme [N] à payer à Mme [D] la somme de 2 750 euros au titre de la dépose des placards installés par leurs soins, 

 

Et de surcroît, 



Condamner solidairement M. [W] et Mme [N] à payer à Mme [D] la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamner M. [W] et Mme [N] aux entiers dépens de l'instance. 





Par conclusions notifiées par la voie électronique le 9 mars 2020, M. [W] et Mme [N] demandent à la cour de:



Dire et juger M. [W] et Mme [N] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions et appel incident, 

 

Confirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris en ce qu'il a: 

 

Condamné les consorts [D] à payer à M. [W] et Mme [N] la somme de 4 200 euros au titre du préjudice de jouissance lié aux travaux de ravalement,

 

Condamné les consorts [D] à payer à M. [W] et Mme [N] la somme de 2 585 euros au titre du remplacement du ballon d'eau chaude, 



 Débouté les consorts [D] de leur demande en paiement au titre de la remise en état de l'appartement. 

 

Infirmer le jugement du tribunal d'instance de Paris en ce qu'il a: 





Condamné solidairement M. [W] et Mme [N] à payer aux consorts [D] la somme de 18 927 euros au titre des impayés de loyers, de charges, d'indemnités d'occupation (échéance du mois de juillet 2018 comprise) déduction faite du dépôt de garantie. 

 

Et statuant à nouveau: 



Condamner Mme [D] à payer la somme de 13 638 euros au titre de préjudice de jouissance paisible non contestable pendant toute la durée du bail au profit de M. [W] et Mme [N], 



Condamner Mme [D] à rembourser la somme totale de 13 885 euros au titre des dépenses parfaitement justifiées et engagées par M. [W] et Mme [N], 



 Condamner Mme [D] à rembourser la somme de 7 000 euros à titre de dépôt de garantie conservé par ces derniers à M. [W] et Mme [N], 

 

Condamner Mme [D] aux entiers dépens de la présente procédure, 

 

Condamner Mme [D] à payer à M. [W] et Mme [N], la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, étant donné qu'il serait inéquitable que ces derniers supportent les frais pour assurer la satisfaction de leurs droits. 

À titre subsidiaire: 

 

À défaut, établir les comptes entre les parties et opérer les compensations nécessaires. 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Les locataires ayant quitté les lieux le 20 juillet 2017 et la bailleresse en ayant repris possession, c'est à bon droit que le tribunal a jugé sans objet les demandes de Mme [D] tendant à voir constater ou prononcer la résiliation du bail, lesquelles ne sont d'ailleurs étayées par aucun moyen. 





Sur les améliorations apportées au logement 



Les locataires ont pris l'initiative d'installer des placards sur mesure dans l'appartement ainsi que divers éléments d'équipement (porte-serviettes radiateur, prises électriques, appliques, suspension et plafonnier) sans consulter ni obtenir l'accord écrit préalable de la bailleresse. 



Mme [D] est donc en droit d'exiger la remise en état des lieux ou de conserver le bénéfice des améliorations apportées par M. [W] et Mme [N] sans indemniser les locataires conformément aux dispositions de l'article 6 f) de la loi du 6 juillet 1989. 



En ce qui concerne les placards, l'offre de relocation de l'appartement les fait effectivement encore apparaître sur des photographies, vraisemblablement prises antérieurement, mais Mme [D] produit une facture acquittée le 6 décembre 2017 de l'entreprise JSM Rénovations d'un montant de 2 750 euros qui prouve qu'ils ont bien été enlevés, étant encore observé que les trois photographies versées aux débats en pièce 102 montrent les vestiges de l'ancienne installation sur les murs et plafonds de l'appartement. 



C'est donc à bon droit que le tribunal a rejeté les demandes d'indemnisation au titre des éléments d'équipement et des travaux d'électricité s'y rapportant. 



Les locataires devront en outre verser à Mme [D] la somme de 2 750 au titre des frais de dépose des placards ainsi que celle de 2 750 euros au titre de la réfection de la peinture des murs et plafonds dégradée par leur pose selon facture de l'entreprise JSM Rénovation payée le 11 janvier 2018, le jugement étant réformé en ce sens. 





Sur les réparations locatives



En l'absence d'état des lieux d'entrée, les locataires sont présumés avoir reçu le logement en bon état d'entretien lors de leur emménagement conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil.



Deux états des lieux de sortie ont été simultanément dressés par huissier, l'un par la bailleresse, l'autre par les locataires. 



Ils font apparaître de nombreux trous de chevilles non rebouchés, des traces de meubles et de petits éclats, les traces de fixation des appliques et diverses autres traces, étant précisé que le preneur reste libre de faire poser une tapisserie sans l'accord préalable du bailleur. 



Ces menues dégradations, sans rapport avec la vétusté alléguée des lieux qui n'ont été occupés que 18 mois, ne justifient toutefois pas la réfection intégrale des peintures de l'appartement pour un montant de 16 303 euros réclamée par la bailleresse au titre de la facture de l'entreprise JSM Rénovation acquittée le 11 janvier 2018, et non d'un simple devis comme le soutiennent à tort les locataires, mais une prise en charge partielle dans la proportion de 1 000 euros, le jugement étant réformé en ce sens. 



Mme [D] reproche également aux locataires d'avoir dégradé la peinture de la porte d'entrée de l'immeuble lors de leur déménagement et produit une photographie du bas de l'un des vantaux de cette porte. 



Ce document ne suffit cependant pas à rapporter la preuve de la responsabilité des locataires et aucune information n'est portée à ce sujet dans les états des lieux, de sorte que c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en paiement présentée par la bailleresse. 





Sur les réparations incombant au bailleur et le préjudice de jouissance éprouvé par les locataires

 

Les intimés réclament la prise en charge par la propriétaire du coût de certains travaux effectués par eux ainsi que l'indemnisation du trouble apporté à la jouissance des lieux sur la base d'une réfaction du loyer de 4 000 euros et, subsidiairement, de 10 % de son montant depuis la signature du bail jusqu'au jour de leur départ, soit la somme globale de 13 638 euros (7000 x 10% x 18) sur le fondement de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989. 



* En ce qui concerne les désordres affectant la salle de bain et les toilettes justement dénoncés par les intimés, il ressort très clairement des courriels des 1er mars 2016 et 19 novembre 2016 de M. [V] [D], en charge des relations avec les locataires, que les 'travaux de plomberie' (remplacement du ballon d'eau chaude et modifications des tuyaux et siphon de la salle de bain et des toilettes) réclamés par M. [W] dès son entrée dans les lieux ont été acceptés par l'indivision [D]. 





C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné Mme [D] à rembourser la somme de 2 585 euros aux locataires. 



Pour le surplus, les autres désordres évoqués par les locataires depuis leur entrée dans les lieux ne sont pas établis et le trouble apporté à la jouissance du logement (bruits de canalisation) ne l'est pas davantage, de sorte que c'est à bon droit que leurs demandes indemnitaires ont été rejetées par le tribunal. 



* En ce qui concerne plus spécifiquement les travaux de ravalement et de rénovation des balcons et volets, il ressort des pièces produites que M. [W] et Mme [N] n'ont été prévenus que très tardivement de leur réalisation et qu'ils ont été contraints de vivre volets fermés et de supporter les nuisances sonores inhérentes à ce type de chantier, ce qui a perturbé la vie familiale et plus particulièrement les deux enfants du couple, Mme [N] étant en outre enceinte de son troisième enfant. 



Cependant et contrairement à ce qu'ils soutiennent, ces travaux, pour perturbants qu'ils aient été, n'ont pas eu pour effet de rendre les lieux inhabitables, de sorte qu'ils n'étaient pas fondés à refuser de régler le montant total du loyer. 



C'est donc à bon droit que le tribunal a condamné les locataires au paiement de l'arriéré de locatif s'élevant à 18 927 euros après déduction du dépôt de garantie. 



Le tribunal a fait droit à la demande de dommages et intérêts formée à titre subsidiaire par les locataires dans la limite de la durée des travaux de ravalement (six mois) et leur a alloué en conséquence la somme de 4 200 euros. 



Les intimés sollicitant la confirmation de ce chef de décision qui n'est pas davantage critiqué par Mme [D], il n'y a pas lieu d'examiner plus avant les moyens soutenus par M. [W] et Mme [N]. 





Sur les autres demandes



Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la décision. 



M. [W] et Mme [N] qui sont condamnés à verser des sommes à la bailleresse supporteront néanmoins la charges des dépens d'appel. 







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 





Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande formée par les membres de l'indivision [D] au profit de Mme [D] au titre des réparations locatives en ce qui concerne la réfection des peintures et les frais de dépose des placards, 



Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :



Condamne solidairement M. [W] et Mme [N] à verser à Mme [D] la somme de 2 750 euros au titre des frais de dépose des placards installés par eux, 



Condamne solidairement M. [W] et Mme [N] à verser à Mme [D] la somme de 3 750 euros au titre des frais de remise en état des peintures de l'appartement. 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Condamne in solidum M. [W] et Mme [N] aux dépens d'appel. 







Le greffier, Le président,