Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 17 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 17 MAI 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17749 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAVNQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2019 -Tribunal d'Instance de JUVISY SUR ORGE - RG n° 11-18-000449





APPELANTE

 

Madame [J] [I] [H] [K]

Née le 30 Septembre 1964 à [Localité 5] (COTE D'IVOIRE)

[Adresse 1]

[Localité 4] 



représentée par Me Dominique DOSSOU-GBETE-KINDE, avocat au barreau d'ESSONNE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/047446 du 25/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIME 



Monsieur [X] [W]

Né le 19 Avril 1980 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]



représenté par Me Olivier HASCOET de la SELARL HAUSSMANN-KAINIC-HASCOET-HELAI, avocat au barreau d'ESSONNE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président de chambre

Mme Marie MONGIN, conseillère

M. François BOUYX, conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



******

FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé à effet du 2 mai 2019, M. [X] [W] a donné à bail à Mme [J] [I] [H] [K] un local meublé à usage d'habitation principale situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 340 euros outre le versement d'un dépôt de garantie de 340 euros.



Par acte d'huissier du 22 novembre 2017, M. [W] a fait délivrer à Mme [I] [H] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 024 euros au titre des loyers arrêtés au terme de novembre 2017 inclus. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 6 mars 2018, M. [W] a fait assigner Mme [I] [H] [K] devant le tribunal d'instance de Juvisy-sur-Orge afin d'obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement du solde de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, de dommages et intérêts pour résistance abusive pour la somme de 500 euros et de la clause pénale.

 

Par jugement du 27 mai 2019, cette juridiction a ainsi statué :



Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 2 mai 2009, à la date du 22 janvier 2019, 



Ordonne l'expulsion de Mme [I] [H] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,



Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 23 janvier 2018 à une somme égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, 



Condamne Mme [I] [H] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance d'octobre 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux, 



Condamne Mme [I] [H] [K] à payer à M. [W] la somme de 4 824 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtés à l'échéance de septembre 2018 inclus, 



Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2017 sur la somme de 2 024 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, 





Condamne Mme [I] [H] [K] à payer à M. [W] la somme de 50 euros au titre de la clause pénale, 



Déboute M. [W] du surplus de ses demandes, 



Condamne Mme [I] [H] [K] à payer à M. [W] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [I] [H] [K] aux dépens, en compris le coût du commandement de payer du 22 novembre 2017 et de l'assignation du 6 mars 2018. 



Le 13 septembre 2019, Mme [I] [H] [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. 





Par conclusions notifiées par la voie électronique le 12 décembre 2019, elle demande à la cour de : 



Constater le défaut de communication du décompte actualisé par le bailleur à Mme [I] [H] [K] avant l'audience de jugement, 



Dire que le principe du contradictoire a été violé, 

 

En conséquence, déclarer nul le jugement dont appel, 



Statuant à nouveau, 



Constater l'exécution par Mme [I] [H] [K] de ses obligations contractuelles de bonne foi, 



Constater la mauvaise foi du bailleur, 



Dire et juger que la créance de M. [W] [X] n'est pas fondée. 



En conséquence, infirmer le jugement du 27 mai 2019 du tribunal d'instance de Juvisy-sur-Orge en toutes ses dispositions, 



Dire qu'il n'y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire, 



Dire qu'il n'y a pas lieu à expulsion de Mme [I] [H] [K], 



Infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de diverses sommes, 



Condamner M. [W] à verser à Mme [I] [H] [K] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 1240 du code civil,



Condamner M. [W] à verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique ainsi qu'aux dépens. 





Par conclusions notifiées par la voie électronique le 25 janvier 2020, M. [W] demande à la cour de :



Débouter Mme [I] [H] [K] de sa demande tendant à voir déclarer nul le jugement rendu par le tribunal d'instance de Juvisy-sur Orge du 27 mai 2019,



Confirmer le jugement du 27 mai 2019 : 




En ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 2 mai 2009, à la date du 22 janvier 2018,





En ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [I] [H] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,





En ce qu'il a dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,





En ce qu'il a condamné Mme [I] [H] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux loués,





En ce qu'il a condamné Mme [I] [H] [K] à payer à M. [W] la somme de 50 euros au titre de la clause pénale,





En ce qu'il a condamné Mme [I] [H] [K] à payer à M. [W] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 




Réformant le jugement pour le surplus, et y ajoutant, 



Condamner Mme [I] [H] [K] à payer à M. [W] la somme de 9 576 euros représentant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de janvier 2020,



Condamner Mme [I] [H] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de l'échéance de février 2020, et jusqu'à la libération effective des lieux loués,



Condamner Mme [I] [H] [K] à payer à M. [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamner Mme [I] [H] [K] aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 novembre 2017, de l'assignation du 6 mars 2018, et du timbre fiscal. 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2022. 





La cour a invité M. [W] à préciser par note en délibéré le détail de la somme de 4 824 euros figurant en première ligne du décompte produit en pièce n°5 dans le délai de 10 jours à compter de la réception du message adressé le 13 avril 2022. 



M. [W] a fourni la pièce demandée le 27 avril 2022 et Mme [I] [H] [K] n'a formulé aucune observation. 













MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la nullité du jugement entrepris



Mme [I] [H] [K] oppose la nullité du jugement rendu le 27 mai 2019, le premier juge n'ayant pas respecté le principe contradictoire. 



Il ressort de l'historique des renvois figurant dans le rappel des faits et de la procédure du jugement critiqué que l'affaire a été appelée à l'audience du 1er octobre 2018, date à laquelle le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 4 824 euros. 



La locataire ayant soutenu avoir effectué des versements et demandé l'actualisation du décompte, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 7 janvier 2019. 



Mme [I] [H] [K] n'a pas comparu à cette audience et le bailleur a présenté un décompte faisant apparaître un solde débiteur de 4 582 euros au 3 janvier 2019. 



La créance du bailleur a donc nécessairement été contradictoirement débattue le 1er octobre 2018 puisque Mme [I] [H] [K] en a contesté le montant et que le renvoi de l'affaire a été ordonné pour lui permettre de justifier des versements allégués, ce dont elle n'a jamais justifié. 



Le tribunal n'avait donc pas l'obligation de renvoyer une nouvelle fois l'affaire au prétexte de l'absence de la débitrice le 7 janvier 2019 et il n'a nullement manqué au principe contradictoire puisqu'il est très clairement indiqué dans la décision entreprise que la nouvelle actualisation de la dette n'est prise en compte qu'à titre indicatif en l'absence de la défenderesse. 



Mme [I] [H] [K] a ainsi été condamnée à payer la somme de 4 824 euros, échéance de septembre 2018 incluse. 



La demande tendant à voir prononcer la nullité du jugement dont appel sera donc rejetée. 





Sur le montant de la dette et la résiliation du bail 



L'article 1353 du code civil dispose que : 



Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. 

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



* En ce qui concerne la période couverte par le commandement de payer (juillet 2017 à novembre 2017), le reliquat de loyers et de charge de 172 euros (572 - 440) au titre de la période antérieure n'est pas justifié, de sorte qu'il doit être déduit de la dette locative. 



Les versements de l'aide au logement figurent pour les mois d'août et de septembre 2017 mais il faut cependant déduire de la dette celui de juillet 2017 non pris en compte par le bailleur mais dont Mme [I] [H] [K] justifie pour 154 euros. 



Il y a encore lieu de déduire les versements de l'aide au logement au titre du mois de juin 2017 et le rappel au titre de la période courant du 1er janvier au 31 mai 2017 pour un total de 924 euros, rien ne démontrant que cette somme a été inscrite à l'actif du compte locatif dès le mois de juin 2017, le décompte produit par le bailleur débutant le 1er juillet 2019. 





Le montant des loyers et charges impayés s'élevait donc à 774 euros (2024 - 172 - 154 - 924) au jour de la délivrance du commandement de payer du 22 novembre 2017. 



Mme [I] ne sollicite pas la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement rétroactifs pour apurer sa dette, la cour n'estime pas opportun de le faire d'office compte tenu de l'aggravation constante de l'arriéré locatif qui a atteint la somme de 13 276 euros en octobre 2021. 



C'est donc à bon droit que le tribunal a constaté la résiliation du bail et ordonné toutes mesures subséquentes, la dette locative n'ayant pas été réglée dans les deux mois de la délivrance dudit commandement. 



* En ce qui concerne la dette locative actualisée, la locataire revendique des frais de pose d'un mitigeur dans la cuisine en janvier 2019 pour la somme de 150 euros, mais le devis manuscrit signé 'le plombier' sans indication du nom de l'entreprise ne peut être pris en considération. 



De plus, il ne ressort pas des pièces produites que le bailleur a été mis en demeure de procéder au changement de cet élément d'équipement ni même qu'il a été informé de sa défectuosité alléguée. 



Le devis de 380 euros établi dans les mêmes conditions ne peut davantage être pris en considération pour les mêmes raisons, et ce d'autant qu'il correspond à la remise en état de la salle de bain à la suite d'un dégât des eaux, lequel doit être traité par l'assureur couvrant les risques locatifs. 



Ces sommes ne viendront donc pas en déduction de la dette locative. 



Contrairement à ce qu'elle soutient enfin, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que le bailleur aurait refusé de retourner un formulaire réclamé par la caisse d'allocation familiale, l'attestation de dépôt de la quittance du mois de juillet 2018 manquante étant insuffisante à en rapporter la preuve. 



Le dernier décompte produit par le bailleur fait état d'un débit de 7 228 euros au 30 janvier 2020 après imputation rétroactive des paiements opérés par Mme [I] [H] [K] sur les échéances impayées les plus anciennes en ce compris l'intégralité des versements par virements bancaires dont elle justifie. 



Au total, elle reste donc redevable de la somme de 5 978 euros (7 228 - 172 - 154 - 924) au titre de la dette locative actualisée au 30 janvier 2020, le jugement étant infirmé en ce sens. 



Sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral né d'une procédure d'expulsion prétendument injustifiée sera donc rejetée. 





Sur les autres demandes



Il est équitable d'allouer à M. [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et Mme [I] [H] [K], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens. 















PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, 



Rejette la demande de Mme [I] [H] [K] tendant à voir prononcer la nullité du jugement entrepris,



Confirme ledit jugement sauf en ce qu'il a fixé le montant de la dette locative à la somme de 4 824 euros échéance de septembre 2018 incluse,



Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant :



Condamne Mme [I] [H] [K] à verser à M. [W] la somme de 5 978 euros au titre de la dette locative actualisée au 30 janvier 2020,



Condamne Mme [I] [H] [K] à verser à M. [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,



Condamne Mme [I] [H] [K] aux dépens d'appel en ce compris le montant du timbre fiscal. 





Le greffier, Le président,