Cour d'Appel · 1ère Chambre — 17 mai 2022

SF/CD



Numéro 22/01941 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 17/05/2022 







Dossier : N° RG 19/01659 - 

N° Portalis DBVV-V-B7D-HIE4 





Nature affaire :



Demande en dommages-intérêts contre le prestataire de services pour mauvaise exécution







Affaire :



SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE



C/



[D] [Y], 

[X] [Y]



























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 17 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 07 Mars 2022, devant :



Madame de FRAMOND, magistrate chargée du rapport,



assistée de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes,





Madame [S], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame DUCHAC, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame de FRAMOND, Conseillère





qui en ont délibéré conformément à la loi.















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :





SAS CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE exerçant sous l'enseigne 'SQUARE HABITAT' agissant poursuites et diligences de son agence située 15/17 Avenue Eugène Milliès Lacroix, 40100 DAX, dont le siège social est situé

13, Cours du XXX Juillet

33000 BORDEAUX





Représentée par Maître DUALE de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître FOUSSARD-LAFON, avocat au barreau de LIBOURNE









INTIMES :





Monsieur [D] [Y]

né le 01 juillet 1958 à Bayonne 

de nationalité Française

85 route d'Hardoia

64480 USTARITZ



Madame [X] [Y]

née le 28 mai 1958 à Saint Paul de la Réunion

de nationalité Française

85 route d'Hardoia

64480 USTARITZ





Représentée et assistée de Maître DULOUT de la SCP GUILHEMSANG - DULOUT, avocat au barreau de DAX























sur appel de la décision 

en date du 16 AVRIL 2019

rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE DAX

RG numéro : 11-17-000548 



EXPOSE DU LITIGE



Le 10 septembre 2012, M. [D] [Y] et son épouse Mme [X] [Y] ont souscrit avec la Société CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE exerçant sous l'enseigne SQUARE HABITAT de Dax un mandat de gérance relatif à un bien leur appartenant situé 130 rue de la Croix Blanche à Dax.



Ils ont souscrit également, dans le cadre du mandat de gestion, une assurance Loyers impayés et Détérioration Immobilière auprès de l'Assureur PACIFICA par l'intermédiaire du cabinet BESSE IMMOPLUS. 



Le 13 octobre 2012, SQUARE HABITAT, en sa qualité de mandataire des époux [Y], a signé un contrat de location de leur bien avec M. et Mme [Z] pour un loyer mensuel de 650 €. Un état des lieux d'entrée était établi le 12 octobre 2012 et un dépôt de garantie de 650 € versé par les locataires. Une procédure d'expulsion a par la suite été engagée contre eux et obtenue par ordonnance de référé du 1er mars 2016, et une déclaration de sinistre était faite à l'Assurance'; les locataires ont quitté le logement avant la fin des deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux, en laissant les clés dans la boîte aux lettres de l'agence, sans qu'il puisse être fait un état des lieux contradictoire de sortie. 



M. et Mme [Y] ont adressé le 22 juillet 2016 à SQUARE HABITAT une lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui demandant de justifier de ses démarches concernant le bien inoccupé depuis 3 mois, puis le 10 septembre 2016 par LRAR lui indiquant résilier le mandat de gestion pour manquements à ses obligations contractuelles et professionnelles. Un état des lieux de sortie était alors réalisé par l'agence en présence de Mme [Y] le 13 septembre 2016.



Le 27 janvier 2017 SQUARE HABITAT indiquait à M. et Mme [Y] qu'ils allaient percevoir, après l'édition des comptes rendus de gestion, la somme de 6.855,90 €. M. et Mme [Y] ont contesté cette somme.



 Par acte du 15 novembre 2017, ils ont délivrer assignation devant le tribunal d'instance à la Société SQUARE HABITAT pour voir cette dernière condamnée à réparer leur préjudice.



Par jugement du 16 avril 2019 , le Magistrat à titre temporaire du tribunal d'instance de Dax, a notamment :



 - Débouté M. et Mme [Y] de leur demande en paiement des sommes de :


8 315,44 € au titre de leur préjudice matériel,

1 000 € à titre de dommages intérêts, 


- Condamné le CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE 'SQUARE HABITAT' à restituer à M. et Mme [Y] les sommes de :


650 € au titre du dépôt de garantie,

1.520 € pour le nettoyage extérieur de leur bien,


- Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 de code deProcédure civile,

 - Dit que les dépens seront partagés entre les parties.



Dans sa décision, le tribunal retient principalement que SQUARE HABITAT n'est pas tenue envers M. et Mme [Y] des loyers impayés ou dégradations du logement imputables aux locataires indélicats, que ceux-ci étant expulsés, ils pouvaient partir librement dans le délai qui leur était imparti.



La société CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE exerçant sous l'enseigne SQUARE HABITAT a relevé appel par déclaration du 17 mai 2019, critiquant le jugement en ce qu'elle a été condamnée à payer à SQUARE HABITAT les sommes de 650 € et 1.520 € et en ce que sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile a été rejetée.



Dans ses dernières conclusions du 16 décembre 2019, la Société CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE exerçant sous l'enseigne SQUARE HABITAT, appelante, demande à la cour de :



- Confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Dax en ce qu'il a débouté les consorts [Y] de leur demande en paiement de la somme de 8.315,44 € au titre de leur préjudice matériel,



- Confirmer le jugement rendu en ce qui les a déboutés de leur demande de se voir allouer la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts,



- Infirmer la décision rendue en ce qu'elle a condamné l'Agence SQUARE HABITAT à verser la somme de 650 € à M. et Mme [Y] au titre du dépôt de garantie et à verser la somme de 1.520 € pour le nettoyage extérieur.



En conséquence,



- Dire et juger que l'Agence SQUARE HABITAT ne saurait être condamnée à verser ni restituer aucune somme aux consorts [Y].



En conséquence,



- Débouter les consorts [Y] de l'intégralité de leurs demandes,



- Les condamner au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions sur le fondement des articles 1992 et suivants du code civil , SQUARE HABITAT soutient avoir effectué toutes les démarches utiles à M. et Mme [Y] pour la poursuite des loyers impayés et la mise en 'uvre de l'assurance des bailleurs qui ne comprenait pas l'assurance «'vacances locatives'» pour les loyers dus après le départ du locataire, et indique principalement avoir tenté de faire un état des lieux de sortie après le départ des locataires, mais en avoir été empêchée par l'absence d'électricité du logement ne lui permettant pas d'ouvrir la porte d'entrée fermée par un volet électrique. Elle soutient ne pas être tenue d'indemniser les bailleurs de la vacance locative, aucune faute dans son mandat n'étant démontrée. Elle rappelle que du fait de l'expulsion ordonnée des locataires, ceux-ci n'étaient plus redevables d'un délai de préavis, et que les indemnisations parçues par M. et Mme [Y] de leur assureur a tenu compte, comme contractuellement prévu, des coefficients de vétusté. Pour les sommes restant dues, SQUARE HABITAT soutient que M. et Mme [Y] doivent agir contre leurs anciens locataires en l'absence de tout lien de causalité entre la responsabilité éventuelle de l'agence mandataire et les détériorations du bien loué. SQUARE HABITAT indique que le dépôt de garantie n'a pas été restitué aux locataires compte tenu des dégradations du bien. Il n'a donc pas à être remboursé à M. et Mme [Y] puisqu'il a été pris en compte dans l'indemnisation versée par l'assureur aux bailleurs. De même, le nettoyage du jardin n'étant pas compris dans l'assurance souscrite, ces frais devaient donc rester à la charge des bailleurs, SQUARE HABITAT n'ayant jamais reçu cette somme de l'assureur.



Dans leurs dernières conclusions du 20 septembre 2019, M. et Mme [Y], intimés et formant appel incident, demande à la cour de':



Infirmer la décision du tribunal d'instance en ce qu'il les a déboutés de leur demande de paiement de la somme de 8.315,44 euros, et de l'indemnité fondée sur titre de l'article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile.



En conséquence, 



Condamner l'agence immobilière SQUARE HABITAT à payer à M. et Mme [Y] la somme de 8.315,44 € au titre du préjudice matériel subi, la restitution du dépôt de garantie pour 650 € et des frais au titre du nettoyage pour 1.520 €.



Condamner l'agence immobilière SQUARE HABITAT au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.



Condamner l'agence immobilière SQUARE HABITAT au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de procédure.



A titre subsidiaire,



 Condamner SQUARE HABITAT au paiement d'une somme de 9.000 € au titre d'une perte de chance.



M. et Mme [Y] soutiennent, au visa des articles 1134, 1164, 1240 et 1992 du code civil qu'ils n'ont été informés par SQUARE HABITAT des loyers impayés et de la procédure d'expulsion de leurs locataires engagée qu'en juillet 2016, ceux-ci ayant quitté les lieux, sans que l'agence n'ait cherché à remettre le bien en état et en location, ce qui constitue une faute professionnelle et contractuelle. Que l'agence aurait dû faire un état des lieux avant le 2 juin, date de coupure de l'électricité, remise en service en septembre 2016.



Ils considèrent que leur est dû un solde des loyers puisque l'assurance ne couvrait pas les loyers en cas de départ furtif des locataires, partis de leur plein gré laissant le bien vacant depuis mars 2016 aucune pièce ne démontrant leur départ en mai comme prétendu par SQUARE HABITAT, et des dommages intérêts pour la remise en état du bien qui n'a pas été poursuivie par l'Agence contre les locataires et que leur assureur PACIFICA n'a que partiellement indemnisé.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 février 2022.





MOTIFS DE LA DECISION



Bien que SQUARE HABITAT soit appelante principale sur sa condamnation au paiement des sommes dans le cadre de la reddition de compte entre les parties, il y a lieu d'examiner d'abord l'appel incident de M. et Mme [Y] sur la faute reprochée à l'agence immobilière dans son mandat de gestion, avant d'examiner les sommes dues éventuellement de part et d'autre.





Sur la responsabilité de SQUARE HABITAT dans la gestion du bien de M. et Mme [Y]': 



L'article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. 



Tout mandataire, salarié ou non, répond au regard de son mandat de l'inexécution de l'obligation qu'il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant, l'inexécution totale ou partielle de l'obligation faisant présumer la faute du mandataire, hors cas fortuit. 



Par contre, la mauvaise exécution de son mandat par le mandataire doit être prouvée par le mandant. Cette faute peut résulter d'une abstention. 



En l'espèce, le mandat confié à SQUARE HABITAT le 10 septembre 2012 par M. et Mme [Y] portait sur la gérance avec démarchage de la location de l'immeuble leur appartenant situé à Dax, incluant notamment':



- rechercher des locataires, louer et relouer le bien après avoir avisé le mandant de la vacance du bien';

- encaisser et percevoir les loyers, en donner quittance';

- faire exécuter toutes menues réparations ou celles plus importantes mais urgentes et en aviser rapidement le mandant et prendre toute mesure conservatoire ;



- donner et accepter tout congé, dresser ou faire dresser tous constats d'états des lieux ;

- intervenir auprès des Compagnies d'assurance en cas de sinistre ;

- diligenter tant en demande qu'en défense, toutes actions judiciaires, tous commandements ou sommations, assignations, etc, à comparaître devant tous tribunaux dans le respect de l'article 828 du code de procédure civile. 



Il est constant que SQUARE HABITAT a fait signer un bail dès le 12 octobre 2012 à M. et Mme [Z], fait établir un état des lieux d'entrée le jour même, puis après deux mensualités de loyers impayés en novembre et décembre 2014, fait une déclaration de sinistre le 19 janvier 2015 auprès de l'assureur de M. et Mme [Y] pour la garantie des loyers, lequel a fait délivrer un commandement de payer le 5 août 2015 aux locataires, tout en indemnisant M. et Mme [Y] des loyers impayés en vertu du contrat d'assurance souscrit. 



La procédure engagée en référé en leur nom devant le tribunal d'instance de Dax a donné lieu à une ordonnance du 1er mars 2016 constatant la résiliation du bail et ordonnant l'expulsion des locataires, qui leur a été signifiée le 25 mars 2016.



 Un commandement de quitter les lieux leur a été adressé le même jour. 



SQUARE HABITAT a ainsi agi avec une particulière diligence contre M. et Mme [Z] pour obtenir leur expulsion immédiatement après la décision rendue, et pour obtenir le règlement des loyers impayés dans le cadre de la garantie souscrite par M. et Mme [Y] auprès du Cabinet BESSE IMMOPLUS, ainsi que les nombreux courriers échangés entre SQUARE HABITAT et ce Cabinet entre janvier 2015 et mars 2016 le démontrent.



A compter du commandement de quitter les lieux, les locataires avaient deux mois pour s'exécuter spontanément, et de fait ils sont partis avant le 25 mai puisque l'agence a trouvé la clé dans sa boîte aux lettres le 11 mai, avec un mot des locataires affirmant avoir quitté les lieux dès le 1er avril. Même si la date du 11 mai n'est pas certaine, tout comme celle du 1er avril donnée par les locataires, la réponse de Cabinet BESSE le 8 juin 2016 accusant réception de ces informations et demandant qu'un état des lieux de sortie même non contradictoire soit quand même dressé, permet de confirmer le déroulement de ces faits qui n'ont jamais varié.

 

Mme [K], conseillère location à SQUARE HABITAT, atteste s'être rendue sur les lieux peu après le 11 mai pour prendre des photos et les envoyer à l'assureur, ce que celui-ci confirme par courrier du 15 juillet 2016, puis elle s'est rendue à la maison le 20 juillet 2016 pour effectuer un état des lieux de sortie, mais n'a pu y procéder en raison de la coupure d'électricité commandant le volet de la porte d'entrée. Cette conseillère demandera à Mme [Y] le 21 juillet de remettre l'électricité (cf lettre de celle-ci à l'Agence le 22 juillet 2016). Une tentative d'état des lieux avec constat d'abandon par huissier le 10 août 2016 a également échoué, faute de pouvoir ouvrir la porte d'entrée. L'électricité sera rétablie en septembre et l'état des lieux effectué alors le 19 septembre 2016 (il conservera par erreur la date à laquelle il a été préparé initialement, le 19 juillet 2016).



Ainsi, après la découverte du départ «'à la cloche de bois'» des locataires le 11 mai, l'agence démontre avoir saisi l'assureur et engagé des mesures pour faire constater l'état des lieux en vue d'établir les comptes, mais sans prévenir effectivement M. et Mme [Y] puisque ceux-ci ne découvriront ce départ que fortuitement le 21 juillet 2016. L'information par leur mandant, notamment pour les faits importants concernant la location de leur bien, fait effectivement partie des obligations du mandataire, qui n'a pas été respectée. 



Cependant, les préjudices allégués par M. et Mme [Y] sont sans aucun lien de causalité avec le défaut d'information par SQUARE HABITAT dès le mois de mai du départ de leurs locataires':





- la perte des loyers de mars, avril et jusqu'au 12 mai 2016 non couverte par l'assureur en raison de la non souscription de la garantie'«'vacance locative'», dont sont redevables les locataires, ne relève pas d'une quelconque négligence de SQUARE HABITAT puisqu'elle n'a elle-même été informée de ce départ que le 11 mai 2016 comme il a été vu plus haut ;



- les indemnisations partielles des dégradations, du fait du coefficient de vétusté appliqué par l'assureur en vertu des clauses contractuelles, ont été faites sur les devis produits par Mme [Y] fin septembre 2016, qui auraient été les mêmes si SQUARE HABITAT avait avisé M. et Mme [Y] dès le mois de mai du départ de leurs locataires, l'immeuble étant resté fermé et inoccupé ;



- la perte de chance de relouer leur bien plus rapidement': cela suppose d'abord que le bien ait été remis en état. Or, il a été vu que si M. et Mme [Y] n'ont pas été avisés immédiatement du départ des locataires, par contre SQUARE HABITAT a très rapidement informé le Cabinet BESSE en vu de l'indemnisation des bailleurs pour les dégradations déjà mises en évidence par les premières constatations faites sur les lieux selon Mme [K]. Et ce n'est qu'à partir des devis produits en septembre 2016 par Mme [Y] que le détail des travaux de remise en état a été chiffré alors que dès le 22 juillet 2016, les bailleurs étaient en mesure de faire chiffrer ces travaux et de commencer la remise en état.



Le seul délai de deux mois imputable à SQUARE HABITAT pour instruire le dossier vis-à-vis de l'assureur pour un bien qui doit faire l'objet de travaux et de nettoyage avant sa remise en location, ne constitue pas un retard significatif caractérisant une perte une chance de relouer son bien plus vite.



Aucun préjudice n'est donc démontré par M. et Mme [Y] imputable au défaut d'information donné par SQUARE HABITAT sur le départ de leurs locataires et le jugement déféré doit donc être confirmé sur le rejet de toutes leurs demandes.





Sur les sommes dues par SQUARE HABITAT au titre de son mandat de gestion':



 Le décompte des sommes dues par les locataires, arrêtées au 12 mai 2016, a été établi le 3 octobre 2016 par SQUARE HABITAT pour une somme totale de 9.271,90 €, soit 1.339,86 € d'indemnités d'occupation et 8.582,04 euros de frais de remise en état, moins 650 € de dépôt de garantie déjà versé par les locataires et conservés par les bailleurs.



Il ressort en effet des comptes rendus de gestion émis par SQUARE HABITAT qu'au 31 octobre 2016, les sommes versées à M. et Mme [Y] s'élevaient à':



- 5.500,43 € au titre de l'indemnisation de la remise en état du logement, 

- 650 € correspondant au dépôt de garantie versé par les locataires à l'entrée dans les lieux et non restitué en fin de bail.



Il s'ensuit que le dépôt de garantie a bien été restitué aux bailleurs selon ce décompte, et c'est donc à tort que le premier juge a condamné SQUARE HABITAT à payer cette somme à M. et Mme [Y].



Quant aux frais de nettoyage du jardin, cette somme n'apparaissant pas dans les comptes de gestion, n'ayant donc pas été prélevée sur les revenus locatifs versés à M. et Mme [Y], il n'est pas justifié de condamner SQUARE HABITAT à la restituer à ceux-ci. 



Le jugement déféré sera donc infirmé sur les condamnations de SQUARE HABITAT. 



La cour, statuant à nouveau sur les mesures accessoires.



M. et Mme [Y] devront payer à SQUARE HABITAT une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles et supporter les dépens de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 16 avril 2019 en ce qu'il a rejeté toutes les demandes de M. [D] [Y] et Mme [X] [Y]';



Infirme les dispositions pour le surplus';



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne M. [D] [Y] et Mme [X] [Y] à payer à la Société CREDIT AGRICOLE AQUITAINE AGENCE IMMOBILIERE exerçant sous l'enseigne SQUARE HABITAT la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne M. [D] [Y] et Mme [X] [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.





LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,











Carole DEBON Caroline DUCHAC