Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 17 mai 2022

ARRET N° 

du 17 mai 2022



R.G : N° RG 21/00675 - N° Portalis DBVQ-V-B7F-E7K3





JEANNE

S.E.L.A.F.A. MJA





c/



S.C.I. LA PATROCLIENNE D'AMENAGEMENT ET D'INVESTISSEMENT 02-PAI 02











CL







Formule exécutoire le :

à :



la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES





COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 17 MAI 2022



APPELANTS :

d'un jugement rendu le 07 janvier 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TROYES



Maître Bertrand JEANNE agissant en qualité de liquidateur judiciaire, avec la SELAFA MJA, de la société VETURA

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS



S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Me Axel CHUINE, agissant en qualité de liquidateur judiciaire, avec Maître Bertrand JEANNE, de la société VETURA

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS



INTIMEE :



S.C.I. LA PATROCLIENNE D'AMENAGEMENT ET D'INVESTISSEMENT 02-PAI 02

[Adresse 1]

[Localité 4]



Non comparant, non représenté bien que régulièrement assigné





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :



Madame Elisabeth JUNGBLUTH, président de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Mme Sandrine PILON, conseiller



dont le rédacteur est 



GREFFIER :



M. Abdel-Ali AIT AKKA, Greffier Placé lors des débats et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier lors prononcé





DEBATS :



A l'audience publique du 29 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 mai 2022,



ARRET :



Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 mai 2022 et signé par Madame Elisabeth JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * 



Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2012, la société civile immobilière La Patroclienne d'aménagement et d'investissement 02 - PAI - 02 (la société La Patroclienne) a consenti à la société par actions simplifiée Vetura (la société Vetura) un bail commercial en l'état futur d'achèvement sous conditions suspensives portant sur un bâtiment à usage commercial. 



 Par jugement en date du 4 mai 2017, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société Vetura, et a désigné la Selafa Mandataires Judiciaires Associés Mja prise en la personne de Monsieur Axel Chuine et Monsieur Bertrand Jeanne en qualité de co-mandataires judiciaires au redressement judiciaire de la société Vetura.



Par jugement en date du 20 juillet 2017, le tribunal de commerce de Bobigny a converti la procédure de redressement judiciaire touchant la société Vetura en une liquidation judiciaire, et a désigné la Selafa Mandataires Judiciaires Associés Mja (la société Mja) prise en la personne de Monsieur Axel Chuine et Monsieur Bertrand Jeanne en qualité de co-liquidateurs judiciaires. 



Le 30 mai 2018, la société Mja ès qualités et Monsieur Jeanne ès qualités (les mandataires judiciaires) ont assigné la société La Patroclienne devant le tribunal de grande instance de Troyes.



En dernier lieu, les mandataires judiciaires ont demandé de:

- les déclarer recevables et bien fondés en l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions;

- dire et juger que les sommes appelées par la société La Patroclienne au titre du « fonds marketing » et des « frais bancaires » n'étaient pas des charges locatives et n'avaient pas été expressément mises à la charge de la société Vetura au titre du bail, et en conséquence, en ordonner le remboursement; 

- condamner la société La Patroclienne à leur verser la somme de 92 283,60 euros au titre des sommes indûment versées au titre du « fond marketing » et des « frais bancaires » pour la période du 1er septembre 2013 au 30 juin 2017, outre les intérêts à compter de la mise en demeure du 21 mars 2017, et ce avec capitalisation; 

- condamner la société La Patroclienne aux entiers dépens avec distraction au profit de leur conseil, et à leur verser la somme de 7000 euros au titre des frais irrépétibles. 



En dernier lieu, la société La Patroclienne a demandé:



S'agissant des demandes afférentes au remboursement intégral des charges pour la période courant du 1er septembre 2013 au 30 juin 2017 sur le fondement de l'absence de régularisation de charges:



- constater qu'elle avait procédé à la régularisation des charges pour l'exercice comptable allant du 1er septembre 2015 au 30 juin 2017;

- constater la renonciation des mandataires judiciaires à l'ensemble de leurs demandes relatives au remboursement des charges pour la période du 1er septembre 2013 au 30 juin 2017;



S'agissant des demandes afférentes au remboursement intégral des charges pour la période courant du 1er septembre 2013 au 30 juin 2017:



- constater que le bail commercial en l'état futur d'achèvement sous conditions suspensives en date du 12 juillet 2012 stipulait que l'ensemble des charges de copropriété de l'ensemble immobilier commercial serait à la charge du preneur;

- constater que le règlement de copropriété du Green Center Saint Parres Bâtiment 1 en date du 4 juillet 2012 mettait à la charge des copropriétaires l'ensemble des opérations de promotion commerciale;

- constater que la société Vetura, exerçant sous l'enseigne Tati, aux droits de laquelle venaient les mandataires judiciaires, avait bénéficié des opérations de promotions commerciales; 









Dès lors,



- dire et juger que la société Vetura, aux droits de laquelle venaient les mandataires judiciaires,

était tenue au remboursement des opérations de promotion commerciale;



- dire et juger que la société Vetura, aux droits de laquelle venaient les mandataires judiciaires, était tenue au remboursement des frais bancaires;



- débouter les mandataires judiciaires de l'ensemble de leurs demandes relatives au remboursement des opérations de promotion commerciale « fonds marketing » et relatives au remboursement des frais bancaires;



En tout état de cause, 

- débouter les mandataires judiciaires de l'ensemble de leurs demandes;

- condamner les mandataires judiciaires à lui verser la somme de 7000 euros au titre des frais irrépétibles. 



Par jugement contradictoire en date du 7 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Troyes a:



- rejeté la demande des mandataires judiciaires tenant au remboursement de la somme versée au titre du « fond marketing » pour la période du 1er septembre 2013 au 30 juin 2017;



- condamné la société La Patroclienne à verser aux mandataires judiciaires la somme de 843,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2017, au titre des « frais bancaires » indûment versés sur la période du 1er septembre 2013 au 30 juin 2017;



- ordonné la capitalisation des intérêts qui seraient dus par la société La Patroclienne pour une année entière à compter du présent jugement;



- condamné la société La Patroclienne aux entiers dépens avec distraction au profit du conseil des mandataires judiciaires, et à payer à ces derniers la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles. 



Le 31 mars 2021, les mandataires judiciaires ont relevé appel de ce jugement.



La société La Patroclienne n'a pas constitué avocat.



Le 28 mai 2021, les mandataires judiciaires ont signifié leur déclaration d'appel à la société La Patroclienne à sa personne.



Le 24 juin 2021, les mandataires judiciaires ont signifié leurs écritures déposées le 22 juin 2021 à la société La Patroclienne à sa personne.



Le 1er mars 2022, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire.



PRETENTIONS ET MOYENS:



Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées par les parties:

- le 22 juin 2021 par les mandataires judiciaires, appelants.



Les mandataires judiciaires demandent l'infirmation du jugement, en ce qu'il a rejeté leur demande tendant au remboursement de la somme versée au titre du « fond marketing » pour la période du 1er septembre 2013 au 30 juin 1017.



Ils demandent la condamnation de la société La Patroclienne à leur verser la somme de 91'440 euros toutes taxes comprises au titre des dépenses de promotion commerciale qu'elle a indûment perçue pour la période du 1er septembre 2013 au 30 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2017, date de mise en demeure, avec capitalisation des intérêts.



Les mandataires judiciaires demandent la confirmation du jugement pour le surplus, et la condamnation de la société La Patroclienne aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de leur conseil, et à leur payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. 



MOTIVATION:



En l'état des prétentions dont elle se trouve saisie, la cour confirmera le jugement en ce qu'il a:



- condamné la société La Patroclienne à verser aux mandataires judiciaires la somme de 843,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2017, au titre des « frais bancaires » indûment versés sur la période du 1er septembre 2000 13 au 30 juin 2017;



- ordonné la capitalisation des intérêts qui seront dus par la société La Patroclienne pour une année entière à compter du jugement;



- condamné la société La Patroclienne aux entiers dépens de première instance avec distraction au profit du conseil des mandataires judiciaires, et à payer à ces derniers la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.



Sur la demande en répétition d'indu des sommes versées au titre du "fond marketing pour la période du 1er septembre 2013 au 30 juin 2017:



Selon l'article 1134 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



En matière de baux commerciaux, aucune disposition législative ou réglementaire spécifique ne vient régir la répartition des charges entre bailleur et preneur.



Seules les charges expressément visées par le bail peuvent être mises à la charge du locataire.



Les clauses y afférentes sont d'interprétation stricte.



En cas de doute, celles-ci s'interprètent en faveur de celui qui a contracté l'obligation, en l'espèce le preneur.



Selon l'article 4.3 du contrat de bail (remboursement des charges):



4.31 Modalités de remboursement. 

Le preneur devra régler au bailleur (...) en totalité les quotes-parts des charges honoraires de gestion lui incombant définitivement ou par provision au titre des lieux loués pour toutes les charges de copropriété ou de gestion propres aux magasins, le cas échéant pour la participation dudit bâtiment aux charges générales de l'ensemble immobilier dont il dépend. 



4.32. Définition des parties communes

Les parties communes sont définies par le règlement de copropriété à défaut elles concernent la totalité des équipements-éléments immobiliers et locaux ne faisant pas l'objet d'une jouissance privative et qui sont notamment affectés à l'utilité des exploitants des magasins.



4. 33 Définitions des charges. 



Les charges des parties communes concernent, à la seule exception des dépenses de reconstruction, toutes dépenses relatives à l'entretien et au fonctionnement du bâtiment, quelles qu'en soit la nature; elles concernent notamment les frais et charges ci-après dont l'énumération est purement énonciative:



* les dépenses de nettoyage des parties communes. 

* les dépenses d'élimination des déchets communs. 

* les dépenses d'entretien, de fonctionnement des parties, installations et équipements communs (y compris grosses réparations visées à l'article 606 du Code civil ) tant en ce qui concerne les structures au sol que les réseaux d'eau, d'électricité, d'air, de téléphone, les remontées mécaniques, qu'elles soient internes au bâtiment ou assurent la liaison avec l'environnement

etc.' Et notamment tout équipement ou décoration.

* le dépenses destinées à assurer la sécurité, tant au regard des règlements publics au regard des obligations découlant des contrats d'assurance ou d'autres nécessités (services d'incendie et service d'ordre) ainsi que celles relatives à l'intrusion.

* les primes d'assurance (incendies, explosions et garanties annexes, responsabilité civile et assurances annexes ) conformément à l'article 4.4 ci-dessous.



Il ne ressort pas de cette clause que le poste "fonds marketing" figure dans l'énumération susdite, tandis, que ce poste, contrepartie des prestations de promotion commerciale du parc d'activité commerciale, par sa nature, ne peut pas être assimilé à une dépense relative à l'entretien ou au fonctionnement du bâtiment.



*****



Il sera observé que le contrat de bail, après avoir défini l'objet du bail, à savoir une cellule commerciale dans un bâtiment à usage commercial, (paragraphe 1.1 - désignation de l'immeuble à construire - ) stipule que:



Etant précisé que si un règlement de copropriété était établi par le notaire mandaté par le bailleur pour l'ensemble des bâtiments devant être édifiés sur le même lot de Zac, la cellule objet des présentes constituera un lot de la copropriété qui sera dénommée « GREEN CENTER ST PARRES », avec des charges communes à la copropriété (pour les parkings, voirie') et des charges spécifiques pour chaque bâtiment. 

Les parties entendent s'en remettre pour le calcul des millièmes de propriété et de charges au décompte établi dans les règles de l'art par un Géomètre qualifié et habilité, et pour les clauses et conditions du règlement au notaire chargé de son établissement. 



Selon l'article 3.6 du contrat de bail (règlement'utilisation générale des parties privatives et communes ):



3. 61 Observations des règlements

Le PRENEUR s'oblige expressément à respecter les clauses et stipulations du règlement de copropriété ou de tout autre document régissant le fonctionnement des Magasins, et de l'ensemble immobilier dans lequel il se situe dont le PRENEUR reconnaît être informé des directives et recommandations du syndic de la copropriété ou du BAILLEUR, à les faire respecter par son personnel et par toute personne dont il est responsable avec lesquels il traite (fournisseurs, clients, etc.').

Aucun règlement n'existe actuellement. 



Un exemplaire de ce règlement sera remis au PRENEUR, qui sera tenu d'en respecter les termes.





3.62 Sanctions

Ces clauses et stipulations faisant comme les autres annexes partie intégrante des présentes, le preneur accepte d'avance les mesures qui pourraient être décidées par le syndic de la copropriété ou tout autre intervenant ayant qualité dans le cadre de la gestion des parties privatives et communes des magasins et de l'ensemble immobilier. 



3.63 Utilisation des parties communes 

Le BAILLEUR ou le syndic de copropriété pourra, s'il l'estime nécessaire, interdire l'accès d'une partie des surfaces communes, placer des bornes privées ou prendre toute mesure à cette fin. 



Il pourra en tout temps fermer temporairement les surfaces communes où il jugera nécessaire d'effectuer des additions de constructions, des réparations, des changements modifications. Sauf cas de force majeure, il devra laisser libre l'accès du personnel et du public aux locaux privatifs. 



Il se réserve d'une manière générale, le droit d'apporter éventuellement pendant la durée du présent bail, et sans devoir obtenir l'approbation du locataire, tous changements ou modifications aux surfaces communes, s'il en existe, il pourra également prendre toute décision concernant leur utilisation notamment en ce qui concerne l'animation et la promotion des magasins, sous la seule réserve de respecter la destination générale des magasins et la qualité commerciale du local loué .. 



Selon l'article 13 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent y être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.



Ainsi que l'a relevé le premier juge, le règlement de la copropriété, publié à la conservation des hypothèques de la commune de Troyes le 24 août 2012, met en évidence dans sa partie « droits et obligations des copropriétaires », au chapitre IV « conditions d'usage des parties privatives et des parties communes » en sa section II « usage des parties privatives » en son point 11 ° « promotion, publicité animation » que: 



La copropriété pourra financer une campagne de promotion marketing et publicité d'ouverture du Parc d'Activité Commercial (...). Ces opérations sont décidées et assurées par un professionnel de la communication commerciale que la copropriété désignera à cet effet. Elles constitueront une charge de la copropriété. (') il appartiendra aux copropriétaires/bailleurs de fournir toutes informations sur les opérations projetées et exécutées à tous leurs locataires ou à toutes les associations librement constituées entre les locataires du Parc d'Activité Commercial ». 



Ainsi que l'a retenu le premier juge, en sa qualité de preneur à bail, la société Vetura est un ayant cause à titre particulier de la société La Patroclienne, son bailleur copropriétaire.



En outre, l'appelant ne vient pas critiquer le jugement en ce qu'il a retenu que le règlement de copropriété lui était opposable: de telle sorte que le moyen selon lequel au jour de la conclusion du bail, le règlement de copropriété n'existait pas, que son copropriétaire ne l'aurait jamais informé de l'organisation effective de l'ensemble immobilier en copropriété, ou ne lui aurait jamais transmis le règlement de copropriété, sont inopérants.



Il ressort du contrat de bail, en particulier de son article 4.3, que le preneur s'était engagé à régler l'intégralité des charges de copropriété, le cas échéant au titre des charges générales des parties communes de l'ensemble immobilier, que les parties communes sont définies par le règlement de copropriété, que le preneur s'engage par avance à respecter, quand bien même il reconnaît avoir été informé de l'absence de tout règlement de copropriété au jour de la signature du bail.



Il en ressort également que les charges des parties communes sont définies, de manière générale et inconditionnelle, comme toutes dépenses relatives à l'entretien et au fonctionnement du bâtiment, quelle qu'en soit la nature, et l'article qui fait une énumération de certaines de ces charges précise lui-même que cette énumération est purement énonciative: elle ne pourra donc pas être considéré comme limitative.



Et ce n'est que le règlement de copropriété, intervenu ultérieurement, qui prévoit la possibilité, pour la copropriété, de financer des opérations de promotion commerciale, et vient énoncer que leur coût constituerait une charge de copropriété.



Eu égard à la nature du bail commercial, portant sur une cellule située dans un ensemble commercial, et au regard de l'engagement général et inconditionnel du preneur de payer toutes les dépenses relatives à l'entretien et au fonctionnement du bâtiment, quelle qu'en soit la nature, et en s'engageant par avance à respecter un règlement de copropriété non encore établi, il sera retenu que le preneur avait consenti par avance à intégrer au rang de ses charges futures les prestations immatérielles relatives aux parties communes et destinées à garantir la bonne commercialité de l'ensemble immobilier dans lequel était situé le lieu pris à bail.



Dès lors, le poste de "prestations marketing" figure au nombre des charges dont la société Vetura devait s'acquitter.



Enfin, l'existence de ses prestations et le niveau de leur facturation n'est pas critiqué par les mandataires judiciaires



Les mandataires judiciaires défaillent ainsi à démontrer le caractère indu des paiements opérés par la société Vetura sur ce poste.



Il conviendra donc de débouter les mandataires liquidateurs de leur demande en remboursement de la somme versée au titre du fond marketing pour la période du 1er septembre 2013 au 30 juin 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017: le jugement sera confirmé de ce chef.



*****



Le jugement sera confirmé pour avoir condamné la société La Patroclienne aux dépens de première instance avec distraction au profit du conseil des mandataires judiciaires, ainsi qu'à payer à ces derniers la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.



Il y aura lieu de condamner la société La Patroclienne aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit du conseil des mandataires judiciaires, mais de débouter ces derniers de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS:



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire à signifier, et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions;



Y ajoutant:



Déboute la Selafa Mandataires Judiciaires Associés Mja prise en la personne de Monsieur Axel Chuine et Monsieur Bertrand Jeanne, en leurs qualités de co-liquidateurs judiciaires de la société par actions simplifiée Vetura, de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel;



Condamne la société civile immobilière La Patroclienne d'aménagement et d'investissement 02 - PAI - 02 aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de la Scp Inter-Barreaux Hermine Avocats Associés, conseil de la Selafa Mandataires Judiciaires Associés Mja prise en la personne de Monsieur Axel Chuine et de Monsieur Bertrand Jeanne, en leurs qualités de co-liquidateurs judiciaires de la société par actions simplifiée Vetura, de ceux des dépens d'appel dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision.



Le greffier La présidente