Cour d'Appel · 1ère Chambre — 17 mai 2022

1ère Chambre





ARRÊT N°197/2022



N° RG 20/01210 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QP5C













M. [Y] [U]



C/



M. [S] [B]















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 MAI 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 28 Février 2022 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****





APPELANT :



Monsieur [Y] [U]

né le 04 Novembre 1975 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Marie-Sophie DELAVENNE-TISSIER, Plaidant avocat au barreau de VERSAILLES









INTIMÉ :



Monsieur [S] [B]

né le 26 Février 1968 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL Cornet-Vincent-Ségurel, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Florent LUCAS de la SELARL Cornet-Vincent-Ségurel, Plaidant, avocat au barreau de NANTES











FAITS ET PROCÉDURE



Le 17 octobre 2018, un compromis de vente était régularisé en l'agence immobilière Leïla Mellier Immobilier au prix de 180.000 € net vendeur entre Mme [S] [B], venderesse, et M. [Y] [U], acquéreur, exerçant par ailleurs la profession de notaire, et qui portait sur un immeuble situé [Adresse 1] composé d'un local d'habitation et d'un fonds de commerce de bureau de tabac que Mme [B] projetait de transférer dans un lieu présentant une meilleure commerciabilité. 



La réitération de la vente par acte authentique devait être reçue par maître [W] [E], notaire à [Localité 3], au plus tard le 31 décembre 2018. La caducité du compromis était acquise 45 jours après la non réalisation d'une des conditions suspensives, soit le 1er décembre suivant. 



Ce compromis était conclu sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier d'un montant de 203.800 € maximum remboursable sur une durée de 20 ans maximum et au taux maximum hors assurance de 2% la première année, avec l'obligation de constituer le dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de la Caisse d'épargne, du Crédit mutuel et du Crédit agricole, organismes prêteurs.



Par mail en date du 17 novembre 2018, M. [U] faisait connaître à l'agent immobilier ses difficultés pour obtenir le financement prévu à la clause suspensive indiquant que son banquier traditionnel ne finançait pas l'achat de murs professionnels hors un usage professionnel exclusif. M. [U] informait dès lors de son intention de recourir à un courtier en financement, outre celle de recourir à une SCI en vue d'une optimisation fiscale.



Par un mail en date du 26 décembre 2018, M. [U] faisait savoir qu'il ne procèderait finalement pas à l'acquisition envisagée motif pris d'une mésentente avec son associée rendant selon lui impossible l'aboutissement du projet d'investissement.



Par mail en date du 8 janvier 2019, l'agence immobilière sollicitait de M. [U] la notification du refus bancaire et la confirmation officielle du renoncement à l'acquisition. 



M. [U] confirmait par mail du 9 janvier 2019 qu'il se retirait du dossier. 



Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 février 2019 établi par son conseil, Mme [B] mettait M. [U] en demeure d'avoir à lui payer la somme de 40.000 € en réparation de son préjudice. 



En l'absence de réponse, elle assignait M. [U] le 15 avril 2019 en paiement de la somme de 15.000 € en application de la clause pénale et celle de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [U] ne constituait pas avocat.



Par jugement réputé contradictoire en date du 14 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nantes condamnait M. [U] sous le bénéfice de l'exécution provisoire à payer à Mme [B] la somme de 15.000 € en application de la clause pénale figurant au compromis de vente signée le 17 octobre 2018 et celle de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens.

 

Le jugement était signifié à M. [U] le 21 janvier 2020 à sa personne sur son lieu de travail. 



Il s'acquittait des causes du jugement le 30 janvier 2020 et interjetait appel de l'ensemble des dispositions dudit jugement le 19 février 2020.



PRÉTENTIONS ET MOYENS



M. [U] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 20 mai 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.



Il demande à la cour d'appel de :

-constater l'inexistence du compromis de vente après le 31 décembre 2020,

-en conséquence, 

-dire Mme [B] irrecevable, ou à tout le moins, mal fondée en ses demandes et, en conséquence, l'en débouter entièrement, 

-très subsidiairement, 

-limiter le montant de la clause pénale à la somme d'1 euro symbolique,

-en tout état de cause, 

-condamner Mme [B] à lui payer une somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

-la condamner aux dépens. 



Mme [B] expose ses demandes et moyens dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 25 juin 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.



Elle demande à la cour d'appel de :

-confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes en date du 14 janvier 2020, 

-en conséquence, 

-dire et juger que la condition suspensive de prêt doit être réputée accomplie du fait des divers manquements contractuels de M. [U], 

-condamner M. [U] à lui payer la somme de 15.000 € en application de la clause pénale,

-débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

-le condamner à lui payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la société CVS (Me Benoît Bommelaer), Selarl d'avocats interbarreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille- Bordeaux-Lyon).



MOTIFS DE L'ARRÊT



1) Sur la caducité du compromis de vente après le 31 décembre 2020



M. [U] soutient que dès lors que la condition suspensive n'est pas réalisée, la vente est devenue inexistante une fois la date de la signature dépassée, rendant Mme [B] irrecevable à en solliciter l'exécution, y compris sur le fondement de la stipulation de la clause pénale. Selon lui, la survivance de la clause pénale est liée dans ce compromis à une prise de position du vendeur, ce que n'a pas fait Mme [B]. 



Mme [B] souligne que le bénéficiaire du compromis de vente ne peut pas invoquer la caducité ou l'inexistence du compromis pour faire échec à l'application de la clause pénale prévue en cas de non réalisation de la vente par acte authentique alors même qu'il est à l'origine de l'échec de la vente du fait de sa négligence fautive. 



Au cas particulier, le compromis du 17 octobre 2018 a prévu que « la présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 45 jours (au minimum un mois conformément à l'article L. 313-41 du code de la consommation). L'acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du(des) prêt(s) mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date du dépôt de la(des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du(des) prêt(s) sollicité(s). » 



Ainsi, la défaillance de la condition suspensive, à savoir la non obtention de ses prêts par M. [U], a entraîné la caducité de la vente, et non pas son inexistence.



2) Sur le bien-fondé de la demande en paiement de la clause pénale



Subsidiairement, M. [U] soutient qu'il a informé Mme [B] de ce qu'il se retirait du dossier pour ne pas pouvoir en assurer le financement, que Mme [B] n'a pas pris acte de la résolution de la vente et n'en a pas demandé la constatation judiciaire, qu'il en déduit qu'elle est mal fondée à demander le paiement de la clause pénale, outre qu'elle ne justifie d'aucun préjudice.



Mme [B] réplique que la condition suspensive de prêt est réputée accomplie du fait des divers manquements contractuels de M. [U].



En application des articles 1304 et suivants du code civil, il appartient à l'acquéreur obligé de solliciter un financement conforme aux prévisions du contrat de justifier l'exécution de cette obligation.



L'information donnée au vendeur du refus de prêt n'a pas pour effet d'exonérer l'acquéreur de ses obligations de justification, tandis que la caducité du compromis n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée.



En l'espèce, il résulte du compromis de vente en date du 17 octobre 2018 reçu en l'agence immobilière Leïla Mellier que le compromis litigieux a été conclu sous la condition suspensive de l'obtention par M. [U] d'un « prêt immobilier de 203.800 € pour une durée maximum de 20 ans au taux maximum de 2% la première année », à charge pour lui « de constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès de Caisse d'Epargne, Crédit Mutuel, Crédit Agricole, organismes préteurs. [...] L'acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du(des) prêt(s) mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date du dépôt de la(des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du(des) prêt(s) sollicité(s). [...] « la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 15 000,00 €. »



Contractuellement, M. [U] était tenu de justifier avoir déposé des dossiers complets en vue d'obtenir un financement conforme à la condition suspensive prévue au compromis et notamment auprès des établissements prévus, à savoir la Caisse d'Epargne, le Crédit Mutuel ou encore le Crédit Agricole. 



Or, il ne produit qu'une attestation de la Caisse d'épargne en date du 22 juin 2019 qui :

-ne mentionne pas la date à laquelle la demande de prêt a été faite,

-ne reprend pas le montant du prêt sollicité,

-n'indique pas le taux auquel l'étude de prêt a été faite,

-n'indique pas la durée totale du prêt.



La Caisse d'épargne ne communique pas le motif de son refus, se contentant de la formule péremptoire suivante : « compte tenu des différents éléments d'appréciation en notre possession », sans énonciation de ces différents éléments, ce qui ne permet aucun contrôle des motifs du refus, et spécialement de leur corrélation avec les termes du compromis de vente. 



La Caisse d'épargne n'écrit pas que son refus est fondé sur le fait qu'elle ne finance pas l'achat de murs à usage exclusivement professionnels, motif de refus pourtant allégué par M. [U] pour justifier les difficultés pour obtenir les prêts convenus au compromis.



M. [U] a parfaitement perçu que cette attestation ne remplissait en rien les exigences contractuelles puisqu'en effet, bien qu'établie le 22 juin 2019, soit pendant le temps de la mise en état au tribunal judiciaire de Nantes en première instance et alors que l'ordonnance de clôture n'était pas intervenue (3 septembre 2019), il n'a pas cru devoir la produire en première instance au cours de laquelle il a au contraire choisi de ne pas constituer avocat.



En outre, M. [U] ne justifie d'aucune démarche auprès du Crédit Mutuel ou du Crédit Agricole alors qu'il s'était pourtant engagé à solliciter ces banques aux termes du compromis de vente. 



Il indique s'être tourné vers Meilleurtaux mais n'en justifie pas non plus.



Les difficultés de séparation avec son associée notaire, outre qu'elles ne sont étayées par aucune pièce, sont inopérantes comme étrangères aux exigences du contrat. 



En conséquence, M. [U] ne justifie nullement avoir présenté une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles (montant, taux d'intérêt, durée).



Par mise en demeure du 20 février 2019, Mme [B] faisait part à M. [U] qu'elle ne pouvait attendre d'avoir obtenu un jugement de vente forcée à son encontre, qu'elle s'apprêtait à régulariser une cession mais au prix de 140.000 € et qu'elle entendait obtenir réparation de son préjudice à hauteur de la différence, soit 40.000 €.



Ce faisant, bien que contractuellement dispensée d'avoir à délivrer une mise en demeure, elle prenait acte du refus de M. [U] de réitérer la vente, qui ne donnait pas suite à ladite mise en demeure et qu'elle assignait dès le 15 avril 2019 en paiement de la clause pénale. 



Les conditions de la mise en jeu de la clause pénale sont réunies.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



3) Sur le montant de la clause pénale



M. [U] demande de limiter le montant de la clause pénale à la somme d'1 euro symbolique dès lors que Mme [B], qui avait convenu du maintien dans les lieux de son activité de buraliste jusqu'au 1er juin 2019, a pu revendre ses murs sans éprouver le moindre préjudice, qu'elle n'évoque pas le moindre préjudice dans son assignation et qu'elle était, à la date de l'assignation, déjà engagée dans une nouvelle vente. 

 

Mme [B] rappelle que la clause pénale est indépendante du préjudice subi et doit recevoir application quand bien même aucun préjudice ne serait démontré, qu'en matière de promesse de vente immobilière, la clause pénale qui équivaut à 10 % du prix de vente ne présente pas un caractère manifestement excessif qui justifierait de la réduire. 



Il doit être rappelé que la clause pénale constitue une évaluation forfaitaire et anticipée d'une inexécution contractuelle. 

 

Au cas particulier, la clause pénale a été fixée à la somme de 15.000 €, soit 0,0833 % du prix de vente net vendeur. 



C'est à juste titre que le tribunal a considéré que cette somme forfaitaire de 15.000 € n'apparaissait ni manifestement excessive ni dérisoire au regard de l'économie générale du contrat qui portait sur l'acquisition d'un bien au prix de 180.000 € net vendeur, outre l'attitude de M. [U] qui n'a pas cru devoir justifier de ses demandes de prêts conformément aux termes du contrat, puis a estimé ne pas devoir constituer avocat en première instance, pour enfin ne pas justifier non plus en appel de ses demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles. 



Le jugement qui a condamné M. [U] au paiement de la somme de 15.000 € à Mme [B] au titre de la clause pénale, sera confirmé sur ce point.



4) Sur les dépens et les frais irrépétibles



Succombant, M. [U] supportera les dépens d'appel. Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance. 



Enfin, il est équitable de le condamner à payer à Mme [B] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, le jugement de première instance étant confirmé s'agissant des frais irrépétibles de première instance.



M. [U] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 14 janvier 2020 en toutes ses dispositions, 



Condamne M. [Y] [U] aux dépens d'appel, avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la société CVS (Me Benoît Bommelaer), Selarl d'avocats interbarreaux (Nantes-Paris-Rennes-Lille- Bordeaux-Lyon), 



Condamne M. [Y] [U] à payer à Mme [S] [B] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel, 



Déboute M. [Y] [U] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE