Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 16 mai 2022

16/05/2022



ARRÊT N°



N° RG 21/04013 

N° Portalis DBVI-V-B7F-OMNS

MD / RC



Décision déférée du 15 Mars 2021 

Tribunal de proximité de MONTAUBAN (20/01251)

Mr GRIMAL

















SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3]





C/



[X] [F]

[J] [I] épouse [F]





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

***



APPELANT



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 4] 

Agissant poursuites et diligences de son Syndic, la société LOFT ONE SAS,dont le siège est [Adresse 5], prise en son établissement de [Localité 7], sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Arnaud GONZALEZ de l'ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE







INTIMES



Monsieur [X] [F]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Madame [J] [I] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 6]





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. DEFIX, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller



Greffier, lors des débats : N.DIABY



 



ARRET : 



- DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre

FAITS - PROCÉDURE - PRÉTENTIONS



Par acte authentique du 13 mai 2013, M. [X] [F] et Mme [J] [F] née [I] ont acquis les lots 9, 10, 11, 12, 13, 20, 21, 22, 23, 24 au sein de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 4]. 



Par acte authentique du 18 juin 2013, M. et Mme [F] ont acquis les lots 25 et 26, et le notaire a, constatant l'autorisation du syndicat des copropriétaires, modifié l'état descriptif de division pour réunir les lots 9 à 13 en un lot 27 et les lots 20 à 26 en un lot 28. 



' Par assemblée générale du 5 avril 2019 de la copropriété [Adresse 4], consignée dans un procès-verbal, les copropriétaires présents ou représentés représentant 596 sur 1000 tantièmes, M. et Mme [F] étant absents, ont :



- approuvé un devis pour les travaux de reprise de l'électricité des parties communes à hauteur de 3 150 euros, 

- approuvé un devis pour des travaux de maçonnerie à hauteur de 750 euros, 

- approuvé un devis pour les travaux de mise en place d'un système d'interphonie/vigik à hauteur de 2 355 euros, 

- approuvé un devis pour les travaux de individualisation (d')des compteurs d'eau à hauteur de 773, 63 euros. 



' Par assemblée générale du 28 août 2019 de la copropriété [Adresse 4], consignée dans un procès-verbal, les copropriétaires présents ou représentés représentant 519 sur 1000 tantièmes, M. et Mme [F] étant absents, ont : 



- approuvé les comptes clos pour un montant de 7 323,64 euros, 

- approuvé le budget prévisionnel de 7 784 euros pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, appelé par quart au début de chaque trimestre, 

- approuvé le budget prévisionnel de 6 808 euros pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, appelé par quart au début de chaque trimestre.



' Par assemblée générale du 19 novembre 2020, de la copropriété [Adresse 4], consignée dans un procès-verbal, les copropriétaires présents ou représentés représentant 519 sur 1000 tantièmes, M. et Mme [F] étant absents, ont : 



- approuvé les comptes de l'exercice clos au 30 juin 2020 pour un montant de 7 604,17 euros,

- approuvé le budget prévisionnel de 7 484 euros pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 pour un montant de 7 484 euros, 

- approuvé un devis pour les travaux d'individualisation des compteurs d'eau à hauteur de 2 574,99 euros, 

- approuvé un devis pour les travaux de reprise des briques avec salpètre dans le couloir pour un montant de 3 421 euros toutes taxes comprises, 

- autorisé le syndic à agir en justice contre M. [F]. 



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Par actes séparés d'huissier de justice du 21 décembre 2020 remis à étude, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic, la société Loft One, a fait assigner les époux [F] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Montauban, aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 5225,32 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 novembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2020 sur la somme de 5 005,33 euros et de l'assignation pour le surplus, capitalisation des intérêts échus annuellement, outre 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu"aux entiers dépens de l'instance.



Par jugement réputé contradictoire du 15 mars 2021, le tribunal judiciaire de Montauban a :



- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic Loft One de sa demande en paiement de la somme de 5 225,32 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 novembre 2020 dirigée à l'encontre de M. [F] et Mme [F],

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic Loft One de sa demande formulée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et dirigée à l'encontre de M. [F] et Mme [F], 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic Loft One, de ses autres demandes plus amples ou contraires, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic Loft One aux dépens. 



Le tribunal a considéré que le syndicat de copropriétaires ne justifiait pas d'une mise en demeure adressée en recommandé avec accusé de réception, de telle sorte que le délai prévu à l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'avait pas valablement couru. Le syndicat de copropriétaires n'est donc pas fondé à se prévaloir de la déchéance du terme et réclamer l'intégralité de sa créance sur la base d'une mise en demeure non régulière, et ce d'autant qu'il ne justifie pas des appels de fond, du réglement de copropriété et du contrat de syndic, ne démontrant pas ainsi qu'il détient à l'encontre des époux [F] une créance certaine, liquide et exigible. 

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Par déclaration en date du 23 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] a relevé appel de ce jugement, critiquant l'ensemble de ses dispositions. 

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Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 13 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], appelant, demande à la cour de : 



- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a : 



'' débouté de sa demande en paiement de la somme de 5 225,32 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 novembre 2020 dirigée à l'encontre de M. [F] et Mme [F],

'' débouté de sa demande formulée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et dirigée à l'encontre de M. [F] et Mme [F], 

'' débouté de ses autres demandes plus amples ou contraires, 

'' condamné aux dépens, 



et statuant à nouveau sur ces chefs, de : 



- condamner in solidum [X] [F] et [J] [F] née [I] à lui payer les sommes suivantes : 



'' la somme principale de 5 225,32 euros au titre des charges échues et impayées selon arrêté au 19 novembre 2020,

'' les intérêts au taux légal de ces sommes à compter du 7 juillet 2020 sur la somme de 5005,33 euros et de l'assignation introductive pour le solde, 

'' la somme de 800 euros par application de l'article 700, alinéa 1er du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance, 



- ordonner la capitalisation des intérêts échus annuellement,

- y ajoutant, condamner in solidum [X] [F] et [J] [F] née [I] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel et aux dépens d'appel qui seront recouvrés par son conseil selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile. 







À l'appui de ses prétentions, l'appelant soutient que : 



- le tribunal a violé l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui a pour objet de permettre le recouvrement de charges à échoir en cas de non-paiement des termes fixés par l'assemblée générale des copropriétaires mais ne s'applique pas au recouvrement des charges échues qui ne relèvent d'aucune procédure particulière, 

- le syndicat poursuivait le recouvrement des charges échues et impayées jusqu'au 1er octobre 2020, 

- aucune mise en demeure préalable de payer n'était nécessaire, 

- une mise en demeure leur a été envoyée par lettre simple du 6 juillet 2020. 



M. [F] et Mme [I] épouse [F], intimés, ont été assignés par acte d'huissier en date du 6 octobre 2021, déposé à l'étude, et n'ont pas constitué avocat. 



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L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 mars 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 22 mars 2022.



MOTIVATION



1. Selon l'article 954 alinéa 5 du code de procédure civile la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs de sorte qu'en vertu de l'article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens de l'appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.



- Sur l'action en paiement de charges à l'encontre de M. et Mme [F] : 



2. Le syndicat de copropriétaires sollicite le paiement de charges de copropriété impayées arrêtées au 19 novembre 2020. 



3. En vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.



4. L'article 19-2 se réfère à l'envoi d'une mise en demeure restée infructueuse uniquement en ce qui concerne les provisions. 



Il résulte de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que 'Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire'. 



Dès lors, s'agissant des sommes dues au titre des provisions visées par l'article 14-1 ou 14-2 de ladite loi, la mise en demeure doit nécessairement prendre la forme d'une lettre recommandée avec avis de réception. 



5. En revanche, s'agissant des sommes échues, la loi du 10 juillet 1965 n'exige pas de mise en demeure, de sorte que l'article 64 du décret précité n'est pas applicable.

Il convient d'appliquer le droit commun des contrats, en vertu duquel une mise en demeure est exigée lorsque le créancier souhaite agir en exécution forcée en nature d'une obligation contractuelle comme le prévoit l'article 1221 du code civil et d'appliquer le régime de la mise en demeure retenue par le droit commun des contrats. 



Comme en dispose l'article 1344 du code civil, la mise en demeure de payer est une sommation ou un acte portant interpellation suffisante et il n'est pas nécessaire d'effectuer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Une lettre simple peut suffire dès lors qu'elle est suffisamment explicite.



6. En l'espèce, les sommes dont le paiement est réclamé par le syndicat de copropriétaires, sont à la fois des provisions et des sommes échues comme cela résulte des courriers envoyés aux époux [F]. 



Il produit une lettre simple datée du 6 juillet 2020 mettant en demeure M. et Mme [F] de régler au syndicat de copropriétaires la somme de 5 005,33 euros et une lettre simple datée du 5 octobre 2020 indiquant aux époux [F] le montant de leur solde débiteur, à hauteur de 5 692,94 euros.



S'agissant des provisions, le syndicat de copropriétaires n'a donc pas respecté l'exigence légale et ne peut donc se prévaloir de l'application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour rendre exigible les provisions. 



S'agissant des sommes échues, le syndicat de copropriétaires a agi conformément aux exigences posées par le droit commun des contrats. Le syndicat de copropriétaires est donc recevable à poursuivre en justice le paiement des sommes échues visées dans les courriers de mise en demeure. 



7.Il ressort des procès-verbaux de l'assemblée générale de la copropriété que M. et Mme [F] détiennent 404/1000 tantièmes. 



Dans lesdits procès-verbaux d'assemblée générale, il est régulièrement indiqué 'répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des millièmes généraux', ou 'selon la clé de répartition des charges unitaires', clés de répartition que le syndicat ne met pas la cour en mesure de connaître puisqu'il ne produit pas le réglement de copropriété ni les pièces comptables correspondantes. De sorte que le syndicat ne permet pas à la juridiction saisie de vérifier que la quote-part du coproprétaire apparaissant sur le décompte individuel des charges a été calculé conformément aux droits détenus dans la copropriété peu important que ledit coproprétaire n'ait pas contesté l'assemblée générale par laquelle les comptes ont été approuvés. Le Syndicat, faute de produire les éléments qu'il avait la possibilité de soumettre à la cour au soutien de son appel formé contre la décision qui lui avait déjà reproché cette carence probatoire, ne peut qu'être débouté de l'essentiel de sa demande, celui-ci n'établissant pas la créance en son principe comme en son montant. 

 

En revanche, il est possible de déterminer la dette de M. et Mme [F] en ce qui concerne la mise en place d'un système d'interphonie, le procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 5 avril 2019 indiquant que la part qui incombe à M. et Mme [F] est d'un tiers de la somme de 2 355 euros toutes taxes comprises, soit la somme de 785 euros. Il est en outre précisé que cette somme est échue à hauteur de 50% les 1er juillet 2019 et 1er octobre 2019, de sorte que lors de l'envoi de la mise en demeure le 5 octobre 2020, cette somme était une charge échue dont le paiement pouvait être poursuivi en justice à la suite de l'envoi d'une mise en demeure par lettre simple. 



M. et Mme [F] seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 785 euros. 



Doit dès lors être infirmé le jugement rendu le 15 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 novembre 2020. 



- Sur les intérêts : 



Selon l'article 1231-6 al. 1er du code civil : 'les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure'. 



Dès lors, la somme de 785 euros due par M. et Mme [F] au syndicat de copropriétaires portera intérêt au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance.



L'article 1343-2 du code civil dispose : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ». 



Les intérêts sur la somme de 785 euros produiront eux-mêmes intérêts chaque année pour les intérêts échus pour une année entière avec pour point de départ de cette capitalisation des intérêts la date de la présente décision. 



Doit dès lors être infirmé le jugement rendu le 15 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de ses demandes au titre des intérêts. 



- Sur les dépens et les frais irrépétibles : 



8. M. et Mme [F], partie partiellement perdante, seront condamnés au paiement des dépens de première instance et d'appel, en faisant droit à la demande présentée par Maître [Z] [B] en lui accordant le bénéfice du droit de recouvrement direct des dépens.



9. M. et Mme [F], partie partiellement perdante, seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. 



Doit dès lors être infirmé le jugement rendu le 15 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] au titre des dépens et frais irrépétibles. 



PAR CES MOTIFS : 



La cour statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort, 



Infirme le jugement rendu le 15 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Montauban. 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Condamne in solidum M. [X] [F] et Mme [J] [F] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 785 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance. 



Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter de la présente décision.



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] du surplus de sa demande en paiement. 



Condamne M. [X] [F] et Mme [J] [F] née [I] aux dépens de première instance et d'appel. 



Autorise Maître [B] à recouvrer directement contre M. [X] [F] et Mme [J] [F] née [I] les frais dont il a eu à faire l'avance sans avoir reçu provision. 



Condamne M. [X] [F] et Mme [J] [F] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. 



Le GreffierLe Président









N. DIABYM. DEFIX