Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 17 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51I



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 MAI 2022



N° RG 21/01691 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UMAT



AFFAIRE :



M. [F] [E]

 ...



C/



S.A. d' Habitations à loyer modéré, LES RESIDENCES, venant aux droits de l'OPIEVOY







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Décembre 2020 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES



N° RG : 11-19/000967



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/05/22

à : 



Me Edith COGNY 



Me Sabrina DOURLEN



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [F] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Maître Jean Claude BERTHAULT Substituant Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17 - N° du dossier 14216



Madame [T] [E] née [H]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Maître Jean Claude BERTHAULT Substituant Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT - COGNY, avocat postulant et plaidant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 17 - N° du dossier 14216



APPELANTS

****************



S.A. d' Habitations à loyer modéré, LES RESIDENCES, venant aux droits de l'OPIEVOY

N° SIRET : 308 435 46 0 R.C.S Versailles

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat plaidant, au barreau de PARIS 



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, conseillère, et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,











EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 8 mars 2010, la société SNI a donné à bail à M. [F] [E] et Mme [T] [H], épouse [E], un appartement, une cave et un parking situés [Adresse 2] (78).



Par courrier du 4 janvier 2012, la société SNI a informé M. et Mme [E] de la cession en bloc de l'immeuble au profit du groupe Opievoy. Ce dernier a également informé les locataires de la cession et de sa qualité de nouveau bailleur par courrier du 13 janvier 2012.



Le 3 janvier 2017, la société HLM Les Résidences est devenue propriétaire à la suite d'un apport de patrimoine du groupe Opievoy.



Par acte d'huissier de justice délivré le 21 mai 2019, M. et Mme [E] ont assigné la société HLM Les Résidences devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de la voir condamnée, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, à leur payer les sommes suivantes :

- 5 870,60 euros, à titre de restitution du trop-perçu sur le loyer principal et sur le SLS, somme nette arrêtée au mois d'avril 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 avril 2019, sauf à parfaire,

- 3 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Par jugement contradictoire du 11 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

- débouté M. et Mme [E] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné M. et Mme [E] à verser la somme de 900 euros à la société HLM Les Résidences sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [E] aux entiers dépens de l'instance,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.



Par déclaration reçue au greffe le 12 mars 2021, M. et Mme [E] ont relevé appel de ce jugement.



 Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 14 décembre 2021 , les époux [E], appelants, demandent à la cour de :



- les juger recevables et bien fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,



- infirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Versailles du 11 décembre 2020 dans l'ensemble de ses dispositions,



Statuant à nouveau :



- condamner la société HLM Les Résidences à leur payer :

 

à titre principal, la somme de 1 232, 16 euros, à titre de restitution du trop-perçu sur le loyer principal, net arrêté au mois de décembre 2021 inclus, sauf à parfaire,



Toujours à titre principal, la somme de 9 915, 36 euros, à titre de remboursement du SLS, nette arrêtée au mois de décembre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 avril 2019, sauf à parfaire,



 à titre subsidiaire, la somme de 5 692, 16 euros au titre du remboursement de l'ensemble des sommes qui leur ont été facturées depuis le 25 novembre 2018 et nettes arrêtées au 31 décembre 2021, sauf à parfaire,



- la somme de 3 500 à titre de dommages et intérêts,



- ordonner à la société HLM Les Résidences de procéder à la modification de leur compte locatif depuis l'application du premier surloyer du mois de janvier 2014 jusqu'à ce jour, sauf à parfaire,



- condamner la société HLM Les Résidences à leur communiquer les quittances modifiées du mois de janvier 2014 à ce jour, sauf à parfaire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans l'hypothèse où la société HLM Les Résidences ne justifierait pas s'être acquittée de ces deux obligations dans le mois de la signification de la décision à intervenir,



En tout état de cause :



- condamner la société HLM Les Résidences à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner la société HLM Les Résidences aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 16 février 2022, la société HLM Les Résidences, intimée, demande à la cour de : 



- lui adjuger le bénéfice des présentes, et y faire droit,



- déclarer irrecevable et infondé l'appel interjeté,



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



- condamner in solidum M. et Mme [E] à lui payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. et Mme [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Me Sabrina Dourlen, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 février 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur les demandes des époux [E] de restitution du SLS, de correction de leur décompte locatif et de délivrance de quittances corrigées



Les époux [E] sollicitent l'infirmation du jugement déféré les ayant déboutés de leur demande de remboursement en faisant valoir en cause d'appel que : 



- L'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, qui est d'ordre public, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, dite loi Elan, s'applique à leur bail, dès lors que, d'une part, cette loi nouvelle gouverne les effets futurs d'une situation antérieurement constituée et que, d'autre part, cet article a un caractère interprétatif en ce qu'il offre une option au locataire, et il résulte de l'article L. 441-3 qui dispose ' le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7" que le locataire lié auparavant à son bailleur par un bail d'habitation de droit commun et désormais lié au bailleur social par l'effet d'une reprise de son bail, à la suite d'une mutation de propriété, ne peut se voir imposer un surloyer que si au bail originaire a été substitué un nouveau bail, aux conditions de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, que doit lui proposer le bailleur. 



- il résulte, en outre, de l'article 353-7 du code de la construction et de l'habitation qu'à défaut de conclusion d'un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention, le locataire ne peut se voir imposer par le bailleur social les conditions conventionnelles et légales découlant du statut nouveau de l'immeuble, acquis par lui, puisque seul régit la relation contractuelle entre les parties le bail en cours à la date d'acquisition de l'immeuble, bail transmis propter rem au bailleur social propriétaire ; en d'autres termes, le bail en cours transmis à l'acquéreur de l'immeuble fait seul la loi des parties jusqu'à la conclusion d'un nouveau bail,



- aucun droit nouveau n'ayant été instauré par la loi Elan - les articles L. 353-16 et L. 441-3 n'ont pas instauré un droit d'option pour le locataire mais seulement consacré un droit qui existait préalablement - l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, relatif à la nécessaire contractualisation, était applicable antérieurement à la loi Elan, et doit s'appliquer à la présente instance, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, 



- la société bailleresse n'a pas notifié aux époux [E] la convention APL, alors même que l'organisme HLM ne peut soumettre les locataires en place aux conditions et obligations de la convention que sous réserve d'avoir respecté son obligation d'information,



- le SLS n'est pas applicable aux logements conventionnés par les organismes HLM, issus du secteur privé, en raison du fait qu'ils sont soumis à un loyer maximum dérogatoire, le supplément de loyer solidarité étant inclus dans le loyer dérogatoire et les dispositions de l'article R. 353-16-4ème du code de la construction et de l'habitation, qui doivent recevoir application, excluant l'application du SLS. En l'espèce, la convention du 23 novembre 2012 prévoyait l'application d'un loyer maximum dérogatoire ce dont il se déduit qu'aucun SLS ne pouvait être réclamé aux locataires. 



La société Les résidences, poursuivant la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [E] de la totalité de leurs demandes, fait valoir que : 



- les dispositions des articles L. 353-16 et L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, issues de la loi Elan du 23 novembre 2018 ne sont pas applicables aux conventions signées avant l'entrée en vigueur de cette loi, et la loi ELAN ne peut être considérée comme interprétative, les ajouts de ce texte ne venant pas lever une controverse mais modifier une situation antérieure et mettre en place un dispositif pour l'avenir ; il convient donc d'appliquer la loi en vigueur au moment du conventionnement de l'immeuble, 



- du fait du conventionnement de l'immeuble, qui institue un régime dérogatoire applicable quels que soient les textes auxquels se réfère le bail, le contrat de location des époux [E] a été soumis aux dispositions légales et conventionnelles dès l'entrée en vigueur de cette convention, et sans qu'il soit besoin de faire signer un nouveau bail aux locataires,



- de même, la convention HLM n'avait pas à être notifiée, contrairement à ce que soutiennent les appelants, 



- dans l'hypothèse où un nouveau bail serait signé, et un loyer maximum dérogatoire applicable, ce dispositif serait cumulatif avec l'application du SLS, étant relevé qu'en l'espèce, aucun loyer maximum dérogatoire n'est appliqué dans le cas des époux [E],





Réponse de la cour 



Sur le premier moyen, tiré de l'application de la loi Elan au bail consenti aux époux [E] en raison d'une part, du fait que ce texte gouvernerait les effets futurs d'une situation antérieurement constituée et que, d'autre part, il aurait un caractère interprétatif 



Il convient de rappeler que l'article 2 du code civil dispose : 



« la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. »



En matière contractuelle, en l'absence de dispositions transitoires, comme dans le cas de la loi du 23 décembre 2018, le principe est celui de l'application de la loi sous l'empire de laquelle le contrat a été conclu ou principe de survie de la loi ancienne. Les effets d'un contrat conclu antérieurement à la loi nouvelle demeurent régis par la loi ancienne même si leur exécution se poursuit postérieurement à cette loi, les parties, qui ont pris leur engagement en considération des règles alors applicables et qui sont entrées dans le champ contractuel, ayant un droit acquis à la poursuite de leur accord selon les dispositions en vigueur lors de sa signature. 



En l'espèce, les époux [E] soutiennent, en premier lieu, que la loi nouvelle régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, la nouvelle rédaction de l'article L441-3 du code de la construction et de l'habitation est immédiatement applicable et prive leur bailleresse, faute de leur avoir proposé un nouveau bail, du droit de leur réclamer un supplément de loyer de solidarité. 



Cependant, ils ne peuvent soutenir utilement que leur bail étant en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, les effets légaux de cette loi, qui subordonnent l'application de la convention et, par suite, l'appel d'un surloyer, à la conclusion d'un nouveau bail, doivent régir leur situation juridique qui n'était pas entièrement réalisée à cette date, dès lors que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l'application immédiate de la convention au bail en cours de validité, conformément aux dispositions alors applicables, était définitivement acquise avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle.



Les époux [E] soutiennent, en deuxième lieu, que les modifications apportées par la loi du 23 novembre 2018 à l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation ont un caractère interprétatif, dès lors qu'elles ont été adoptées afin de vaincre une jurisprudence controversée et que l'article L. 441-43 n'a pas créé l'option du locataire entre le maintien de son bail originaire et la conclusion d'un nouveau bail conventionné mais n'a fait que consacrer une option que le locataire pouvait exercer dès avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. 



Une loi ne peut être considérée comme interprétative qu'autant qu'elle se borne à reconnaître, sans rien innover, un droit préexistant qu'une définition imparfaite a rendu susceptible de controverses (Cass. 2e Civ., 20 février 1963). 



Les locataires appelants, s'appuyant sur deux réponses ministérielles, font valoir que la modification de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation par la loi du 23 novembre 2008 avait pour but de mettre un terme à la jurisprudence controversée de la Cour de cassation qui autorisait les organismes d'habitation à loyer modéré, après la signature d'une convention avec l'Etat ou l'acquisition d'un immeuble occupé, à notifier aux locataires titulaires d'un bail en cours de validité une augmentation de leur loyer ou un supplément de loyer de solidarité sans être tenus de leur proposer préalablement un nouveau bail.



Ils en déduisent que cette disposition présente un caractère interprétatif et doit s'appliquer rétroactivement faute pour la société intimée de leur avoir proposé un nouveau bail après la convention signée avec l'Etat le 23 novembre 2012. 



Cependant, le dernier alinéa de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'introduit par la loi du 23 novembre2018, est dépourvu de caractère interprétatif, dès lors qu'il crée au profit des locataires en place une option, qui était, contrairement à ce que soutiennent les appelants, jusqu'alors inexistante. 



En effet, la loi antérieure à la loi Elan offrait une option aux seuls locataires de logements conventionnés autres que ceux mentionnés à l'article L.353-14 du code de la construction et de l'habitation. Il ne peut, dès lors, être retenu que la loi nouvelle n'a fait que reconnaître un droit préexistant dont l'exercice aurait été paralysé par la jurisprudence de la Cour de cassation.



Au surplus, Il résulte des termes de la loi du 23 novembre 2018 et des travaux parlementaires que le dernier alinéa de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation est dépourvu de caractère interprétatif justifiant une application rétroactive (Cass.3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).



Le premier moyen soulevé par les époux [E] ne pourra, par suite, être retenu. 



Sur le deuxième moyen, tiré de l'application des dispositions de l'article 353-7 du code de la construction et de l'habitation 



Les époux [E], se fondant sur les dispositions de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, dont il résulte qu'à défaut de conclusion d'un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention, le locataire ne peut se voir imposer par le bailleur social les conditions conventionnelles et légales découlant du statut nouveau de l'immeuble, acquis par lui, soutiennent que leur bailleresse est malhabile à appliquer un SLS faute de leur avoir fait signer un nouveau bail, le bail en cours faisant seul la loi des parties. 



Cependant, s'agissant des baux des logements conventionnés appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 et des logements apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants, c'est l'article L.1353-16 qui s'applique et non l'article L. 353- 7 du code de la construction et de l'habitation.



Cet article dispose : 



' Une copie de la convention doit être tenue en permanence à la disposition des locataires des immeubles mentionnés à l'article L. 353-14. 



A compter de la date d'entrée en vigueur de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration lorsque la convention le prévoit, le bailleur peut, dans la limite du maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé.



Les modalités d'évolution du loyer sont fixées par la convention et s'appliquent aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux.



Le montant du cautionnement versé d'avance à titre de garantie est fixé par la convention, sans pouvoir excéder une somme correspondant à un mois de loyer en principal, révisable en fonction de l'évolution du loyer.'



Il s'ensuit que la convention et notamment toutes ses dispositions relatives au loyer réglementé, s'applique dès sa signature ou dès la date d'achèvement des travaux de réhabilitation.



Les dispositions des articles L. 353-14 et suivants, qui s'appliquent aux baux des logements conventionnés du secteur HLM, dérogent à celles des articles L. 353-2 et suivants, qui régissent les baux de tous les autres logements conventionnés, et lorsqu'un organisme d'HLM acquiert un immeuble et signe une convention APL, il n'est pas tenu de proposer un nouveau bail aux locataires dont le bail est en cours et peut notamment fixer le loyer selon les dispositions propres à la convention.



Cette règle trouve son fondement dans le fait que le bailleur est tenu de respecter les obligations légales issues de la convention, même en cas de prorogation du bail en cours, notamment celles relatives à la fixation du loyer, sous peine de sanctions financières ou fiscales et même de résiliation de la convention (article L. 441-11 du code de la construction et de l'habitation). 



Il s'ensuit que le moyen est inopérant. 



Sur le troisième moyen, tiré du défaut de notification de la convention HLM aux époux [E]



Les locataires appelants soutiennent que la convention n'est pas applicable, et que, partant aucun SLS ne peut leur être réclamé, faute pour la bailleresse de leur avoir notifié ladite convention. 



Toutefois, cette mesure d'information ne constitue pas une condition préalable à l'exécution de la convention (3e Civ.,20 juin 2019,pourvoi 18-17.028). 



En effet, l'article L353-17, alinéa1, du code de la construction et de l'habitation dispose : 



' Par dérogation à l'article L.353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l'article L353-14 prennent effet à leur date de signature'. 



Ces dispositions, qui fixent un régime locatif dérogatoire et exorbitant du droit commun, sont d'ordre public, de sorte que l'application de la convention est immédiate, dès sa signature.



Formalité non substantielle, dont l'inexécution n'emporte pas de conséquences légales, la notification de la convention au locataire n'est donc pas de nature à entraver son application. 



Le moyen ne pourra, en conséquence, prospérer. 



Sur le quatrième et dernier moyen, tiré de l'incompatibilité prétendue entre le SLS et le loyer maximum



Les époux [E] soutiennent que les logements conventionnés par les organismes HLM, issus du secteur privé, sont soumis à un loyer maximum dérogatoire, et qu'ils sont de ce fait exonérés du SLS, qui est inclus dans le loyer dérogatoire. 



Ils appuient leur argumentation sur une recommandation de la direction générale de l'urbanisme de la direction de l'habitation et de la construction indiquant : 



' Bien que la réglementation du SLS soit juridiquement applicable aux locataires déjà en place dont les revenus excèdent les plafonds de ressources visés à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation, on admet, compte tenu du dispositif du loyer dérogatoire auquel ils sont soumis, qu'ils soient exonérés du versement effectif d'un surloyer'. 



Ils ajoutent que la convention APL du 23 novembre 2012 prévoyait bien l'application d'un loyer maximum dérogatoire dès sa signature dans l'hypothèse où les ressources des locataires des logements excédaient les plafonds de ressources ou qui n'ont pas fourni d'informations sur le niveau de leurs ressources et que, dès lors, aucun SLS ne pouvaient leur être réclamé dans la mesure où le SLS et le loyer maximum dérogatoire ont strictement la même fonction à savoir sanctionner le dépassement du plafond de ressources ou l'absence de communication des ressources du locataire. 



La convention du 23 novembre 2012 stipule en substance :



- en son article 9, que le montant du loyer maximum est fixé à 12, 41 euros le m2 de surface utile mensuelle (valeur janvier 2011) , les loyers maximum étant révisés chaque année le 1er janvier dans les conditions prévues à l'article 17 d) de la loi du 6 juillet 1989,



- en son article 9 bis, que lorsque l'opération faisant l'objet de la présente convention est une opération d'acquisition ou n'est pas liée à la réalisation de travaux mais fait suite à une nouvelle acquisition, le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou un occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds de ressources prévus à l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux au moment de l'acquisition, ou qui n'a pas fourni d'informations sur le niveau de ses ressources est, par dérogation à titre transitoire, fixé à 14, 40 euros (valeur janvier 2012) par mètre carré de surface utile par mois, ce loyer étant également révisé chaque année comme indiqué à l'article précédent; cette majoration ne peut avoir pour effet d'autoriser, au moment de l'entrée en vigueur de la convention, une majoration de plus de 10 % du loyer acquitté par le locataire lorsque ce loyer est supérieur à celui fixé à l'article 9.



- en son article 10, que le loyer pratiqué pour chaque logement conventionné peut être révisé chaque année le 1er janvier et le 1er juillet et peut être réévalué dans les conditions prévues par le code de la construction et de l'habitation, dans la limite du loyer maximum prévu aux articles précédents.



La bailleresse intimée indique, sans être contredite, que les époux [E] ont un loyer inférieur au loyer plafond maximum dérogatoire et que ce loyer n'a pas été modifié depuis le conventionnement du logement, de sorte qu'aucun cumul - loyer maximum dérogatoire et SLS - ne leur a été appliqué. 



Par ailleurs :



- l'article L. 441-3, alinéa 1, du code de la construction et de l'habitation impose, sous certaines conditions de ressources, la perception d'un supplément de loyer de solidarité par les organismes d'habitations à loyer modéré, en sus du loyer principal et des charges locatives,



- l'article L. 441-4 du même code dispose que le montant du SLS est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer de 25 % selon la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, puis 30 % selon la loi n° 2017-486 du 27 janvier 2017.



- l'article L. 441-11 prévoit une pénalité de 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement lorsque l'organisme bailleur manque à son obligation de percevoir le supplément de loyer de solidarité.



Le dispositif SLS constitue ainsi un dispositif distinct, comprenant lui-même un mode de plafonnement distinct. 



Au vu de ces éléments, le SLS ne constitue pas un loyer ni même une fraction de loyer ; son origine comme sa mise en oeuvre sont indépendantes de toute stipulation conventionnelle et contractuelle.



De plus, aucune disposition légale ne vient exclure l'application du SLS lorsqu'un loyer dérogatoire est appliqué eu égard au montant des ressources du locataires. 



A toutes fins utiles, il doit être rappelé que les articles L. 441-3 et L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation critiqués n'opèrent aucune discrimination, répondent à un motif d'intérêt général de justice sociale et leur mise en oeuvre est entourée de garanties procédurales et de fond suffisantes (Civ. 3e, 6 févr. 2013, pourvoi n°12-22.136).



Ainsi l'ultime moyen soulevé par les époux [E] ne pourra-t-il prospérer. 



Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déboutés les époux [E] de leurs demandes en paiement, aussi bien à titre principal qu'à titre subsidiaire, le bail des époux [E] n'étant pas, comme il a été dit régi par les disposition de la loi Elan, et également de correction de leur décompte locatif et de délivrance de quittances corrigées. 



II) Sur la demande de remboursement d'un trop-perçu de loyer principal



Les époux [E] sollicitent le remboursement de la somme de 1 232, 16 euros, au titre d'un trop-perçu sur le loyer principal net arrêté au mois de décembre 2021. 



Au soutien de cette demande, il exposent que la surface habitable de leur logement est de 60,16 mètres carrés et non de 63, 75 mètres carrés et que, partant, leur bailleresse, qui calcule leur loyer à partir d'une surface erronée, perçoit un loyer supérieur au montant du loyer maximum. 



La bailleresse s'oppose à cette demande en faisant valoir que le loyer maximum doit être calculé sur la surface utile du logement et non sur sa surface habitable. 



Réponse de la cour 



Il résulte de l'article 9 bis précité de la convention du 23 novembre 2012, qui fait la loi des parties et n'avait pas comme il a été dit précédemment à être notifiée aux locataires, que le loyer maximum est fixé en fonction de la surface utile du logement et non de sa surface habitable et, s'agissant du logement n°0432, l'annexe de la convention intitulée ' Décompte des surfaces et des coefficients propres au logement appliqué pour le calcul du loyer' indique que la surface utile du logement n° 432, de type T2, occupé par les époux [E], est de 63, 75 mètres carrés. 



Comme il a été dit auparavant, le SLS ne constitue pas un loyer ni même une fraction de loyer, si bien les époux [E] ne peuvent faire valoir que la surface retenue pour calculer le SLS devrait obligatoirement être la même que celle utilisée pour déterminer le loyer maximum. 



Par suite, les époux [E] sont mal fondés à reprocher à leur bailleresse un trop-perçu de loyer pour les années 2016 à 2021. 



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de cette demande. 



III) Sur la demande de dommages et intérêts en raison du fait que la société intimée aurait constitué une trésorerie indue au détriment des époux [E] (3 500 euros)



Le débouté des époux [E] de la totalité de leurs demandes de remboursement de loyers et de SLS emporte rejet de cette prétention, en sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté leur demande en paiement de dommages et intérêts. 



IV) Sur les demandes accessoires 



Les époux [E], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel et les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, seront, en outre, confirmées. 





PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant 



Déboute M. [F] [E] et Mme [T] [E] de la totalité de leurs demandes ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [F] [E] et Mme [T] [E] à payer à la société Les Résidences une indemnité de 3 500 euros ; 



Condamne in solidum M. [F] [E] et Mme [T] [E] aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Mme [I] [L], avocat en ayant fait la demande. 







- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,