Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 17 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51E



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 MAI 2022



N° RG 21/02303 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UNXR



AFFAIRE :



S.C.I. DU TEMPS JADIS

 ...



C/



M. [U] [X] Chez Madame [Y] [X]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Janvier 2021 par le Tribunal de proximité de POISSY



N° RG : 11-20-0437



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/05/22

à : 



Me Michèle DE KERCKHOVE 



Me Coralie LEMAITRE-PRUNAC





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. DU TEMPS JADIS

N° SIRET : 413 278 656 RCS EVREUX

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 - N° du dossier 19076



S.A. PACIFICA

Ayant son siège 

[Adresse 7]

[Localité 5]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 - N° du dossier 19076



APPELANTES

****************



Monsieur [U] [X] Chez Madame [Y] [X]

né le 29 Septembre 1992 à BENI DOUALA - ALGERIE

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]



Représentant : Maître Coralie LEMAITRE-PRUNAC, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 666



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/006533 du 25/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)



INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,









EXPOSE DU LITIGE



Par contrat sous seing privé du 9 janvier 2016, la société civile immobilière du Temps Jadis a donné à bail à M. [U] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] (78) pour un loyer mensuel de 462,66 euros sans provision sur charges initialement fixée. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 9 juin 2020, la société du Temps Jadis et la société anonyme Pacifica, agissant en qualité d'assureur de la première, ont assigné M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy aux fins d'obtenir sa condamnation à :

- payer à la société du Temps Jadis la somme de 9 860,81 euros, outre les intérêts à compter du 12 février 2020,

- payer à la société Pacifica la somme de 7 000 euros avec les intérêts à compter de la mise en demeure du 12 février 2020,

- payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 





Par jugement contradictoire du 12 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy a :

- débouté la société du Temps Jadis de sa demande en paiement à l'encontre de M. [X],

- débouté la société Pacifica de sa demande en paiement à l'encontre de M. [X],

- débouté les sociétés du Temps Jadis et Pacifica de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les sociétés du Temps Jadis et Pacifica aux dépens,

- écarté l'exécution provisoire.





Par déclaration reçue au greffe le 8 avril 2021, les sociétés du Temps Jadis et Pacifica ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 10 janvier 2022, elles demandent à la cour de :

- déclarer leur appel recevable,

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy en date du 12 janvier 2021 en l'ensemble de ses dispositions,

- constater le caractère contradictoire de l'état des lieux de sortie établi le 28 août 2021, 

- dire, en conséquence, l'état des lieux de sortie opposable à M. [X], 

- déclarer M. [X] responsable des dégradations locatives,

- condamner M. [X] au paiement de la somme de 16 860,81 euros au titre des réparations locatives, ainsi répartie : 

- 9 860,81 euros au profit de la société du Temps Jadis, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 12 février 2020,

- 7 000 euros au profit de la société Pacifica, outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 12 février 2020,

- condamner M. [X] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au profit de chaque partie appelante,

- condamner M. [X] aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.





Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 janvier 2022, M. [X] demande à la cour de : 

-confirmer le jugement rendu le 12 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy, en ce qu'il a débouté intégralement les sociétés du Temps Jadis et Pacifica de leurs demandes au titre du remboursement des réparations locatives, considérant que l'état des lieux de sortie ne lui était pas opposable et que l'imputabilité des dégradations n'était pas établie,

- condamner in solidum les sociétés du Temps Jadis et Pacifica à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.





La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 février 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La SCI du Temps Jadis et la société Pacifica exposent, au soutien de leur appel, que :

- le caractère contradictoire de l'état des lieux fait à l'entrée n'est pas contesté,

- il a été convoqué pour l'état des lieux de sortie, s'est présenté en retard, avec un comportement inapproprié ; le recours à un huissier de justice n'est pas obligatoire ; l'état des lieux de sortie lui est opposable ; l'état des lieux de sortie a été signé, les signatures n'étant pas strictement identiques mais néanmoins très proches,

- le logement loué était en bon état lors de l'entrée du locataire, qui ne l'a pas restitué en bon état de réparations locatives après trois ans seulement d'occupation ; le logement présentait un défaut d'entretien ; les travaux ont été réalisés et un montant de 16 860,81 euros est dû ; le montant sera réparti entre Pacifica, assureur auprès de laquelle la bailleresse a souscrit une garantie locative, par effet de la subrogation, et la somme étant restée à la charge de la bailleresse.



En réponse, M. [X] réplique que :

- aucun état des lieux de sortie n'a été établi contradictoirement du fait de l'obstruction manifestée par les appelantes, aucune des dates qu'il avait proposées n'ayant été prise en compte, et aucune convocation ne lui ayant été adressée ; il conteste sa signature sur l'état des lieux de sortie ; il est vain de soutenir que les signatures ne sont pas strictement identiques alors qu'elles sont manifestement identiques ; l'attestation produite par la salariée de la société mandatée par la bailleresse pour l'état des lieux n'est pas probante ; la rédactrice a d'ailleurs rédigé une deuxième attestation pour corriger les erreurs contenues dans la première attestation,

- cet état des lieux, non contradictoire, ne lui est pas opposable, et le bailleur qui a fait effectuer unilatéralement des réparations dans ces conditions ne peut en solliciter le remboursement,

- l'appartement était dans un état moyen, voire très moyen à l'entrée dans les lieux, et la bailleresse sollicite le financement d'une rénovation intégrale, d'un montant de 20 000 euros pour un studio loué en état défraîchi ; il doit être tenu compte de la vétusté à l'entrée dans les lieux et de la durée d'occupation des lieux ; il n'est pas établi que les dégradations lui sont imputables ; il a quitté les lieux le 14 août 2019 après un congé régulier et le studio était manifestement squatté après son départ, de sorte qu'il ne peut être comptable des dégradations survenues après la fin du bail intervenue le 16 août 2019. 



Sur ce,



' sur l'opposabilité de l'état de sortie à M. [X]



L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que 'Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. (...)'



Il est établi que M. [X] a donné congé par courrier recommandé adressé le 10 juillet 2019 à effet du 14 août 2019, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, selon préavis réduit, dont l'application n'est pas objet de querelle.



À l'occasion de ce courrier, il a fait connaître son souhait de voir établi l'état des lieux le 13 août 2019, avant de proposer trois nouvelles dates à l'agence mandatée pour ce faire. Il résulte de l'examen de ces courriers que les deux lettres ont été adressées par recommandé avec accusé de réception, accusés qui ont tous deux été signés par l'agence Joubeaux Père & Fils. 



Aucun écrit en réponse n'est versé devant la cour, et la bailleresse verse un état des lieux de sortie dressé le 28 août 2019 par sa mandataire, à une date qui n'était pas parmi celles proposées par le locataire. Il n'est pas produit devant la cour copie de la convocation de M. [X] pour cette date du 28 août, et la société bailleresse ne démontre pas que le locataire a été régulièrement et valablement convoqué pour cette date.



Il est versé l'état des lieux de sortie auquel M. [X] conteste avoir assisté, affirmant non seulement ne pas avoir été convoqué, mais également que la signature n'est pas la sienne. 



Selon l'article 1323 du code civil, devenu l'article 1373, la partie à laquelle on oppose un acte sous-seing privé peut désavouer son écriture ou sa signature et il appartient dans ce cas à la partie qui se prévaut de l'acte d'en démontrer la sincérité ;



Dans le cas où la partie désavoue son écriture ou sa signature, la vérification en est ordonnée en justice et cette vérification s'impose au juge qui ne peut pas statuer au fond ni déclarer qu'une partie est bien signataire sans avoir préalablement vérifié la signature. 



La société du Temps Jadis affirme, pour établir que la signature apposée sur l'état des lieux est bien celle de son locataire, M. [X], qu'il s'est présenté au jour de l'état des lieux de sortie, à la date du 28 août 2019.



Il est certain que l'absence de convocation par écrit, invoquée par M. [X], ne suffit pas à écarter qu'il a pu être présent, un échange par téléphone ayant pu suffire à informer celui-ci de la date choisie pour procéder à l'état des lieux. Surtout, la bailleresse verse devant la cour un courriel rédigé par l'agence mandatée à l'attention de M. [X] le 20 août 2019, que celui-ci ne discute pas avoir reçu, aux termes duquel, la correspondante écrit : 'nous prenons note qu'un rendez-vous d'état des lieux de sortie a été convenu avec la propriétaire en date du mercredi 28 août 2019 entre 15 h et 16 h.'



La société du Temps Jadis verse de plus une attestation établie par une employée de l'agence en charge de la gestion du bien, et qui a procédé à l'état des lieux. Celle-ci atteste le 22 décembre 2021 de la présence de M. [X], lequel, selon ses dires se serait présenté en retard et aurait adopté un comportement inapproprié, en réaction aux remarques qu'elle lui faisait sur l'état de l'appartement. Elle précise, dans cet écrit, avoir constaté l'importance des dégradations par la fenêtre laissée ouverte de l'appartement, alors qu'elle se trouvait à l'extérieur, dans la cour de l'immeuble, en attendant l'arrivée de M. [X], qui, contacté par ses soins, lui avait confirmé sa venue.



M. [X] conteste cette attestation, et fait observer que la même personne a rédigé une précédente attestation le 30 avril 2021, aux termes de laquelle elle écrit 'ce jour-là, je rentre dans le logement découvrant : les fenêtres ouvertes, la dégradation du logement (trous dans le mur, sols vétustes, meubles de cuisine cassés, placard cassé, fenêtre de la porte cassé, aucun ménage). Le logement est dans un état très dégradé. De plus le locataire, M. [X] se présente en retard et adopte un comportement inapproprié.'



Si en effet, les deux attestations présentent quelques variations, il n'en demeure pas moins que la rédactrice affirme dans les deux écrits la présence de M. [X], arrivé en retard, et ayant adopté un ton quelque peu agressif à son égard. 



Il est également à noter que quelques jours après l'état des lieux, la même jeune femme échange des courriels avec la SCI du Temps Jadis, confirmant le 5 septembre 2019, qu' 'au vu de la situation très tendue avec le locataire, l'état des lieux n'ayant pu se faire dans de bonnes conditions (agressif etc...), nous n'avons pas pu faire le relevé de compteurs.'



Enfin, il convient d'observer que si la signature figurant sur l'état des lieux de sortie présentée comme étant la sienne, n'est pas parfaitement similaire à celle qu'il reconnaît avoir apposée sur le même document au jour de l'entrée dans les lieux, elle présente cependant divers traits de ressemblance avec les spécimens de signature figurant aux pièces versées devant la cour, tels le bail, les deux courriers écrits par M. [X] à l'attention de l'agence. 



De l'ensemble de ces éléments, il peut être considéré que la preuve que M. [X] a bien signé l'état des lieux de sortie est suffisamment rapportée, de sorte que ce document lui est opposable. 



' sur les réparations locatives



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de 

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



Il résulte de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie que le logement a été loué en bon état, sans être en très bon état ni même en état neuf, et a été restitué en mauvais état, voire en état dégradé. 



Les appelantes versent aux débats un devis estimatif pour la réfection complète du bien litigieux pour un montant de 20 330,76 euros TTC et l'estimation faite par la société Pacifica pour un montant de 16 860,81 euros. La SCI du Temps Jadis expose avoir fait procéder aux travaux et verse des factures établies par des professionnels du bâtiment ou des factures d'achat des matériaux acquis pour la réalisation des travaux.



Cependant, cette estimation correspond à des travaux de remise à neuf de l'appartement loué, ce alors même que le bien avait été donné à bail dans un état qualifié de 'bon état', et que M. [X] a occupé le bien pendant trois années. Il convient également de prendre en compte l'absence d'entretien par M. [X] qui n'a pas assuré ses obligations au cours du bail. En effet, l'appartement est particulièrement sale, les murs tachés, les portes de certains placards cassés, le réfrigérateur très sale. S'il est certain à la comparaison de ces états des lieux qu'un important nettoyage s'imposait et que divers éléments avaient été dégradés et devaient être réparés, sinon remplacés, il n'en demeure pas moins que la lecture de l'état des sortie ne justifie pas la réfection complète de l'ensemble des peintures, le changement de l'ensemble des éléments de cuisine, la remise aux normes de l'électricité, la pose d'un carrelage neuf dans la cuisine, la réfection complète de la salle de bains et des toilettes.



Il n'est pas justifié en conséquence d'allouer l'intégralité de la somme réclamée, alors qu'il doit être tenu compte de l'état initial du bien loué, et des travaux effectivement rendus nécessaires par les manquements commis par M. [X], de sorte que l'estimation telle que faite par la société Pacifica est prise en compte à hauteur de 50 % de la valeur réclamée, soit 8 430,15 euros 



La société Pacifica justifie être subrogée dans les droits de la bailleresse pour un montant de 7 000 euros qu'elle a réglé à la SCI du Temps Jadis pour les réparations locatives qu'elle a estimé nécessaires à la remise en état du bien. M. [X] est condamné à lui verser cette somme. 



Il est par ailleurs condamné à verser à la SCI du Temps Jadis la somme de 1 430,15 euros au titre des réparations locatives à sa charge.



Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2020, date de l'assignation.



' sur les autres demandes



M. [X] est condamné à payer la somme de 600 euros à la SCI du Temps Jadis et à la société Pacifica chacune à titre d'indemnité de procédure.



Il est également condamné aux dépens de première instance et d'appel, les dispositions du jugement sur les dépens étant infirmées.







PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Déclare l'état des lieux de sortie opposable à M. [U] [X],



Condamne M. [U] [X] à payer à la société Pacifica la somme de 7 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2020,



Condamne M. [U] [X] à payer à la SCI du Temps Jadis la somme de 1 430,15 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2020,



Condamne M. [U] [X] à payer à la société Pacifica et la SCI du Temps Jadis la somme de 600 euros à chacune à titre d'indemnité procédurale,



Condamne M. [U] [X] aux dépens de première instance et d'appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions concernant l'aide juridictionnelle.













- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,