Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 17 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51Z



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 MAI 2022



N° RG 21/02407 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UOCL



AFFAIRE :



Mme [U], [Z], [X] [R]



C/



S.A. 1001 VIES HABITAT 1001 VIES HABITAT venant aux droits de COOPERATION ET FAMILLE









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection de BOULOGNE BILLANCOURT



N° RG : 11-20-453



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/05/22

à : 



Me Agathe MONCHAUX-

FIORAMONTI



Me Ondine CARRO





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [U], [Z], [X] [R]

née le 20 Septembre 1980 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentant : Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621 - 

Représentant : Maître Naïri ZADOURIAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



APPELANTE

****************



S.A. 1001 VIES HABITAT venant aux droits de COOPERATION ET FAMILLE

Ayant son siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14529 

Représentant : Maître Sandrine BELLIGAUD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



La société anonyme Logement Francilien aux droits de laquelle se trouve la société anonyme 1001 Vies Habitat a donné à bail à Mme [U] [R] et M. [E] [C], un appartement situé [Adresse 4] (92), par contrat en date du 1er février 2008.



M. [C] a donné congé par courrier du 30 août 2012 à effet du 30 novembre 2012.



La gardienne de l'immeuble, Mme [O] [P], a déposé plainte à l'encontre du fils de Mme [R] à la suite d'un comportement violent commis par ce dernier à son endroit.



Par acte d'huissier de justice délivré le 21 juillet 2020, la société 1001 Vies Habitat a assigné Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de :

- juger que Mme [R] a commis des nuisances locatives,

- juger que Mme [R] a enfreint les dispositions de son contrat de bail, du règlement intérieur de l'immeuble et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 1er février 2008 sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 6], aux torts exclusifs du preneur,

- ordonner l'expulsion immédiate de Mme [R], et tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu,

- supprimer le bénéfice, au profit de Mme [R], du délai de deux mois prévus à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, aux frais, risques et périls de Mme [R],

- condamner Mme [R] à lui payer une indemnité d'occupation dont le montant correspondra au loyer actualisé doublé, augmenté des charges, tel Mme [R] le réglait au titre de son bail à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 1 euro symbolique à titre de dommages et intérêts,

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 1 141,26 euros, échéance de juin incluse selon décompte en date du 1er juillet 2020,

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par jugement contradictoire du 3 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre a :



- constaté le désistement de la société 1001 Vies Habitat de sa demande en paiement d'arriérés de loyers et charges locatives,

- prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er février 2008 aux torts exclusifs de Mme [R],

- ordonné l'expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef du logement sis à [Adresse 8], passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'avoir à quitter les lieux,

- dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- dit qu'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer courant et des charges, serait due par Mme [R] à compter de la signification du jugement jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés,

- débouté la société 1001 Vies Habitat de ses demandes de dommages et intérêts,

- débouté Mme [R] de ses demandes de dommages et intérêts,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que l'exécution provisoire du jugement était de droit,

- condamné Mme [R] aux entiers dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 12 avril 2021, Mme [R] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 décembre 2021, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 3 mars 2021par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a retenu une faute à son encontre et ordonné son expulsion,

- constater la nullité de l'assignation délivrée par société 1001 Vies Habitat et l'irrecevabilité des demandes formulées dans ladite assignation,

- débouter la société 1001 Vies Habitat de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la société 1001 Vies Habitat à lui verser la somme de 1 500 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- à titre subsidiaire, confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges,

- en tout état de cause, condamner la société 1001 Vies Habitat à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 16 septembre 2021, la société 1001 Vies Habitat demande à la cour de : 

- la juger recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes,

- débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris en date du 3 mars 2021 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de majoration de l'indemnité d'occupation, de dommages et intérêts et de condamnation de Mme [R] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- infirmer le jugement entrepris en date du 3 mai 2021 sur ces points et statuant de nouveau, il lui est demandé de : 

- condamner Mme [R] au paiement d'indemnités d'occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Mme [R] les réglait au titre de son bail, majorés de 30%, et ce, jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 1 euro symbolique à titre de dommages et intérêts,

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 383,82 euros, échéance d'août 2021 incluse selon décompte en date du 16 septembre 2021,

- condamner Mme [R] à lui payer la somme de 2 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 janvier 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION



' sur l'irrecevabilité des demandes



Mme [R] expose au soutien de son appel qu'aucun des courriers adressés à Mme [R] ne fait état d'une proposition de résolution amiable du litige, ce alors même que le trouble a cessé au moment où il est né ; les conditions de saisine du premier juge ne sont pas respectées, justifiant la nullité de l'assignation, et l'irrecevabilité des demandes contenues dans ladite assignation.



En réponse, la société 10001 Vies Habitat explique que les dispositions de l'article 4 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 transposées au 5° de l'article 54 du code de procédure civile ne s'appliquent pas, et ne visent que les actions devant le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité, et non celles tendant à la résiliation judiciaire du bail relevant de la compétence exclusive du juge du contentieux de la protection ; le jugement n'a pas été rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre, mais par le juge siégeant au tribunal de proximité de Boulogne ; l'assignation n'encourt pas la nullité.



Sur ce,



L'article 54 du code de procédure civile dispose que 'La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties (...)

A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

5° Lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative (...)'



L'article 750-1 du code de procédure civile énonce, dans sa version issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au présent litige, qu' 'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.'



Il s'évince de ce second texte que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail d'habitation, demande indéterminée, n'impose pas, à peine d'irrecevabilité, une tentative préalable de résolution amiable du litige, sans qu'il y ait lieu de rechercher si la situation présentée relevait d'une des hypothèses de dispense prévues aux alinéas suivants du même texte.



La nullité de l'assignation n'est pas plus encourue au visa de l'article 54 du code de procédure civile. 



Le jugement est confirmé, par substitution de motifs. 



' sur la résiliation du bail



Mme [R] fait valoir que la plainte déposée par Mme [P] n'a donné lieu à aucune condamnation pénale de son fils, M. [C], et à la date de l'assignation, les faits avaient cessé, qu'aucune nouvelle plainte n'a été déposée et aucune violation des obligations du locataire n'est alléguée par la société 1001 Vies Habitat depuis lors, enfin que ce fait est resté isolé, alors même que Mme [P] a emménagé dans l'appartement situé en face du sien. Elle estime que la cessation du trouble reproché justifie le rejet du prononcé de la demande de résiliation et la résiliation prononcée par le premier juge est disproportionnée.



En réponse, la société bailleresse fait valoir que le comportement du fils de Mme [R] constitue une violation grave à la jouissance paisible et Mme [R] a laissé son fils enfreindre le règlement intérieur dont elle avait connaissance  un comportement grave justifie la résiliation du bail même s'il n'est pas renouvelé ; elle ajoute qu'elle doit garantir la sécurité de son personnel, et la gardienne a été violemment agressée par le fils de Mme [R] et qu'elle est tenue d'une obligation de sécurité de résultat.



Sur ce,



Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 font obligation au locataire de faire usage de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.



Les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, après mise en demeure dûment motivée, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux, en application de l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989.



Conformément à l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement (...), le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. 



Il appartient à la société 1 001 Vies Habitat qui entend obtenir la résiliation du bail consenti en 2008 à Mme [R] d'établir la réalité des manquements commis par celle-ci à son obligation de jouir paisiblement du logement qui lui est loué.



Elle lui impute un manquement unique consistant dans l'agression commise par le fils de Mme [R] à l'encontre de la gardienne de l'immeuble. 



Pour établir ce fait, elle verse le procès-verbal de plainte déposée le 29 janvier 2020 par Mme [P] [O], gardienne de l'immeuble appartenant à la société 1001 Vies Habitat et dans lequel se trouve l'appartement donné à bail à Mme [R]. La gardienne déclare lors de son audition que le 28 janvier précédent en fin de journée, elle se trouvait dans le hall du bâtiment B en compagnie d'une de ses collègues, avoir été prise à parti par M. [C], fils de Mme [R], au sujet d'un SMS qu'elle avait adressé à sa mère. Elle explique que le jeune homme était très énervé, qu'il hurlait, qu'il l'a insultée à plusieurs reprises, l'a menacée et tenté de la frapper, sans réussir à l'atteindre. Elle précise que l'ami qui se trouvait avec lui a tenté de s'interposer, ainsi que sa collègue, et qu'elle a dû faire appel à la police, et à sa mère. Elle observe que c'est la première fois qu'elle a une altercation avec le fils de Mme [R]. 



La collègue de Mme [P], a confirmé, dans une attestation versée devant la cour, les circonstances des faits subis par la gardienne salariée de la société 1001 Vies Habitat. 



Par courrier du 30 janvier suivant, la société 1001 Vies Habitat a adressé un courrier à Mme [R] pour revenir sur les faits dénoncés et l'informer des suites qui y seraient données. Puis, un second courrier adressé à la locataire le 7 février suivant a avisé celle-ci qu'une procédure judiciaire serait également engagée dans le but de voir le bail résilié. 





La réalité de cette agression n'est pas discutée par Mme [R], qui se contente d'exposer qu'aucune suite pénale n'y a été réservée. 



La gravité d'un tel comportement, dont la réalité n'est pas contestée, commis à l'endroit d'un gardien d'immeuble, salarié de la société bailleresse, par le fils mineur de Mme [R] constitue un fait d'une gravité particulière, qui justifie, en dépit de son caractère isolé, et de l'absence établie de condamnation pénale, le prononcé de la résiliation du bail, 



' sur la demande de dommages-intérêts présentée par la société 1001 Vies Habitat



La société 1001 Vies Habitat, formant appel incident, demande la condamnation de la locataire à lui payer des dommages-intérêts au motif que Mme [R] a soutenu son fils contre la gardienne.



Mme [R] répond que la demande de dommages-intérêts présentée par la bailleresse appelante à titre incident doit être rejetée, en l'absence de préjudice établi.



Sur ce,



La demande de dommages-intérêts présentée par la société 1001 Vies Habitat tendant à la condamnation de Mme [R] à l'indemniser à hauteur de l'euro symbolique est rejetée. En effet, cette demande n'est pas suffisamment justifiée, et le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire sont des mesures propres à réparer le préjudice subi par la bailleresse tenue d'assurer la sécurité de son personnel, sans qu'elle justifie d'un préjudice spécifique autre que celui subi personnellement par l'employée agressée.



Le jugement est confirmé de ce chef.



' sur le montant de l'indemnité d'occupation 



La société 1001Vies Habitat demande que le montant de l'indemnité d'occupation soit doublé par rapport au montant au loyer actualisé.



Mme [R] répond qu'il n'y a pas lieu à majorer l'indemnité d'occupation, en l'absence de tout élément justifiant d'une augmentation.



Sur ce,



Aucun élément n'est versé par la société 1001 Vies Habitat pour justifier de sa demande tendant à voir doubler le montant de l'indemnité d'occupation. Elle ne démontre pas subir un préjudice particulier né de la persistance de l'occupation des lieux par Mme [R] depuis le prononcé de la résiliation du bail, au-delà de celui déjà pris en compte par l'octroi d'une indemnité égale au loyer actualisé et augmenté des charges. 



Le jugement est confirmé.



' sur le montant de la dette locative



Mme [R] soutient que les frais d'huissier de justice figurant au décompte locatif ne peuvent lui être imputés, en l'absence de justification par la bailleresse de leur lien avec la procédure.



La société 1001 Vies Habitat confirme sa demande.



Sur ce,



Mme [R] conteste le montant sollicité par la société bailleresse à raison, puisque les frais d'huissier de justice figurant au décompte ne sont pas justifiés et sont, le cas échéant, compris dans les dépens. 



Dans la mesure où il n'est pas établi qu'elle a assuré le règlement de la somme restant due, elle sera condamnée à payer à la société 1 001 Vies Habitat 165 euros, arrêtée à la date du 16 septembre 2021.



' sur la demande de dommages-intérêts présentée par Mme [R]



Mme [R] dit être locataire depuis 2008, ajoutant qu'aucun locataire, membre du syndic ou le précédent gardien n'ont eu à se plaindre de son comportement ou de celui de son fils ; elle prétend que cette procédure est abusive et justifie l'octroi de dommages-intérêts. Elle se réserve le droit de déposer plainte à la suite de la violation de domicile dont elle a été victime, commise pour entreprendre des travaux commandés par la société bailleresse.



La société 1001 Vies habitat réfute toute violation de domicile de sa part.



Sur ce,



Mme [R] échouant en son appel, sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, laquelle apparaît au contraire bien fondée. Les éléments produits par Mme [R] pour prétendre établir la réalité d'une violation de son domicile ne sont pas probants, n'établissant ni la réalité de la violation alléguée, ni qu'elle serait le fait de la bailleresse.



Le jugement qui a rejeté ce chef de demande est confirmé. 



' sur les autres demandes



Le jugement est confirmé en ses dispositions sur les dépens et l'indemnité de procédure.



Mme [R], qui échoue en son appel, est condamnée à payer à la société 1 001 Vies Habitat à la somme de 1000 euros au titre de l'indemnité de procédure.



Elle est également condamnée aux dépens exposés en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe



Déclare recevable l'action introduite par la société 1001 Vies Habitat à l'encontre de Mme [U] [R],



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à l'émender sur le montant de la dette locative,



Statuant du chef émendé,



Condamne Mme [U] [R] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 165 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 16 septembre 2021,



Y ajoutant,



Condamne Mme [U] [R] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 000 euros d'indemnité de procédure,



Condamne Mme [U] [R] aux dépens exposés en appel. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,