Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 17 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51G



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 MAI 2022



N° RG 21/02440 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UOFD



AFFAIRE :



SCI NAJMA





C/

S.A.R.L. ROYALE RECEPTIONS









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Février 2021 par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre : 3ème



N° RG : 20/00233



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/05/22

à : 



Me Marie-laure ABELLA



Me Angel THORY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SCI NAJMA

N° SIRET : 521 320 911 RCS Versailles

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Marie-laure ABELLA, avocat postulant, au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 443 - N° du dossier NAJMA

Représentant : Maître Anne-Charlotte BARBEDETTE Substituant Maître Jérôme BENYOUNES de la SELARL VINCI, avocat plaidant, au barreau de PARIS, vestiaire : L0047 -



APPELANTE

****************





S.A.R.L. ROYALE RECEPTIONS

N° SIRET : 443 807 938 RCS Versailles

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Angel THORY de la SCP BOUTELOUP/THORY, avocat postulant et plaidant, au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 61 - N° du dossier 2019077



INTIMEE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseillère et Monsieur Philippe JAVELAS, président, chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 24 juin 2002, la société civile immobilière Acor, aux droits de laquelle se trouve la société civile immobilière Najma, a donné à bail commercial à la société Royale Réceptions, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2002, des locaux situés [Adresse 2] (78) moyennant un loyer annuel de 19 636,48 euros hors taxes et hors charges.



Le 6 décembre 2019, la société Najma a fait signifier à la société Royale Réceptions un commandement visant la clause résolutoire du bail pour obtenir le paiement de la somme de 90 162,78 euros outre les frais d'huissier, puis a fait pratiquer une saisie conservatoire de la créance sur son compte à la banque LCL de [Localité 3] le 11 décembre 2019, saisie dénoncée le 17 décembre 2019.



Par acte d'huissier de justice délivré le 2 janvier 2020, la société Royale Réceptions a assigné la société Najma devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de juger nul et de nul effet le commandement de payer.



Par jugement contradictoire du 23 février 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :

- dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 6 décembre 2019, dépourvu de fondement, ne pouvait produire effet,

- débouté la société Najma de ses demandes reconventionnelles d'acquisition de la clause résolutoire du bail, de paiement d'un arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2019 et de résolution judiciaire pour manquement à la destination du bail,

- déclaré irrecevable comme prescrite la demande de nullité du bail du 24 juin 2002 formulée par la société Najma,

- débouté la société Royale Réceptions de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamné la société Najma à payer à la société Royale Réceptions la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Najma aux dépens de l'instance, qui pourraient être recouvrés par la SCP Bouteloup-Thory en application de l'article 699 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration reçue au greffe le 14 avril 2021, la société Najma a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 octobre 2021, la société civile immobilière, Najma, appelante, demande à la cour de :



- la juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,



- débouter la société Royale Réceptions de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,



- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 23 février 2021,



- juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la société Royale Réceptions le 6 décembre 2019 est valable et produit ses effets à l'égard du preneur, 



- prononcer l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 24 juin 2002, par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la société Royale Réceptions le 6 décembre 2019,



- prononcer, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail commercial du 24 juin 2002 consenti à la société Royale Réceptions à compter du 6 janvier 2020,



- condamner la société Royale Réceptions à lui une somme de 36 639,49 euros hors taxes, au titre des arriérés de loyers, charges, taxes, et frais de recouvrement, majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2019, date du commandement de payer et de respecter les obligations du bail visant la clause résolutoire,



- ordonner l'expulsion de la société Royale Réceptions et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] dès le prononcé de l'arrêt à intervenir et ce avec l'assistance de la force publique, s'il y a lieu, ainsi que l'aide d'un serrurier, 



- autoriser l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu de son choix et aux risques et périls et aux frais de la société Royale Réceptions, en garantie de toute somme qui pourrait être due par cette dernière,



- condamner la société Royale Réceptions à lui payer une indemnité journalière d'occupation d'un montant de 104,07 euros HT à compter du 6 janvier 2020, date de résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clefs,



- juger que cette indemnité d'occupation sera automatiquement et de plein droit révisée au 1er juillet de chaque année en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction, conformément aux modalités prévues à la clause 'prix' du bail expiré,



A titre subsidiaire :



- juger que le bail commercial en date du 24 juin 2002 a été signé par la société Royale Réceptions en cours de formation, 



- juger en conséquence la nullité du bail commercial du 24 juin 2002, 

- juger que l'occupation des locaux sis [Adresse 2] par la société Royale Réceptions depuis le 24 juin 2002 est sans droit ni titre,



- ordonner l'expulsion de la société Royale Réceptions et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] dès la signification de l'arrêt à intervenir et ce avec l'assistance de la force publique, s'il y a lieu, ainsi que l'aide d'un serrurier, 



- autoriser l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu de son choix et aux risques et périls et aux frais de la société Royale Réceptions, en garantie de toute somme qui pourrait être due par cette dernière, 



- condamner la société Royale Réceptions à lui payer une indemnité journalière d'occupation d'un montant de 104,07 euros HT jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clefs, 



- juger que cette indemnité d'occupation sera automatiquement et de plein droit révisée au 1er juillet de chaque année, en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction, conformément aux modalités prévues au bail déclaré nul,



- condamner la société Royale Réceptions à verser la somme de 111 505,21 euros à actualiser au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir au titre des restitutions tirées de l'effet rétroactif de la nullité du bail prononcée, 



A titre infiniment subsidiaire :



- juger que le bail commercial du 24 juin 2002 a pour destination exclusive des'activités, entrepôts et bureaux' 



- juger l'infraction commise à la destination du bail par la société Royale Réceptions qui exploite une activité de location, réception et d'organisation d'événements, 



- prononcer la résolution judiciaire du bail commercial du 24 juin 2002 à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir,



- ordonner l'expulsion de la société Royale Réceptions et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] dès la signification de l'arrêt à intervenir et ce avec l'assistance de la force publique, s'il y a lieu, ainsi que l'aide d'un serrurier,



- autoriser l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu de son choix, aux risques et périls et aux frais de la société Royale Réceptions, en garantie de toute somme qui pourrait être due par cette dernière, 



- condamner la société Royale Réceptions à lui payer une indemnité journalière d'occupation d'un montant de 104,07 euros HT jusqu'à la libération effective des locaux par la remise des clefs, 

- juger que cette indemnité d'occupation sera automatiquement et de plein droit révisée au 1er juillet de chaque année, en fonction de l'évolution de l'indice du coût de la construction, conformément aux modalités prévues au bail déclaré nul



- condamner la société Royale Réceptions à verser la somme de 111 505,21 euros à actualiser au jour du prononcé de l'arrêt à intervenir au titre des restitutions tirées de l'effet rétroactif de la nullité du bail prononcée,



En tout état de cause :



- condamner la société Royale Réceptions à lui verser une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner la société Royale Réceptions aux entiers dépens. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 août 2021, la société Royale Réceptions, intimée, demande à la cour de : 



- débouter la société Najma de toutes ses demandes, fins et conclusions,



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 23 février 2021,



- condamner la société Najma à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner la société Najma aux dépens de l'appel qui pourront être recouvrés par la SCP Bouteloup-Thory, en application de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 décembre 2021.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION



I) Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail commercial

par acquisition de la clause résolutoire, et les demandes subséquentes d'expulsion de la société Royale Réceptions au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation 



La société Najma fait grief aux premiers juges de l'avoir déboutée de sa demande de résiliation en raison de l'absence de dette locative au moment de la délivrance du commandement de payer. 



Poursuivant l'infirmation du jugement de ce chef, la bailleresse appelante précise que les premiers juges ont commis une erreur de droit et qu'elle entend reprendre intégralement ses prétentions de première instance dont elle dit avoir été injustement déboutée. 



Elle fait valoir que : 



- en matière de loyers la prescription ne concerne que la perception des arriérés de loyers résultant de l'indexation et non les modalités de calcul du loyer révisé et le rappel de loyers sur la période non prescrite doit être calculé comme si le loyer avait été normalement révisé depuis le début du bail, le bailleur ayant seulement perdu son droit de réclamer le paiement des loyers afférents à la période prescrite, 



- l'arriéré locatif doit, en conséquence, être calculé à partir de l'indice du coût de la construction mentionné dans le contrat conclu en 2002, comme si le loyer avait été normalement révisé depuis le 1er juillet 2005 selon l'indice contractuel de base (1140),



- en considérant que le loyer n'était révisable qu'à compter du 1er octobre 2015, date de la première révision annuelle non prescrite, et en fonction non de l'indice contractuel de base, mais de l'indice applicable à cette date, les premiers juges ont commis une erreur de droit, 



- par compensation avec les charges non justifiées dont la locataire est bien fondée à solliciter le remboursement, la société Royale réception était redevable à la date de la délivrance du commandement de payer de la somme de 36 639, 49 euros, si bien que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 6 janvier 2020, aucun paiement n'ayant eu lieu dans le mois suivant la délivrance du commandement.



La société locataire intimée, concluant à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le commandement de payer ne pouvait produire effet en l'absence de toute dette au moment de sa délivrance, rétorque que le bailleur qui n'a jamais fait application de la clause de révision annuelle du loyer, ne peut pas retenir l'indice du coût de la construction mentionné sur le contrat conclu en 2002. 



Réponse de la cour 



En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.



En effet, c'est à tort que la bailleresse, qui n'a pas fait application de la clause de révision annuelle du loyer, soutient qu'il convient de retenir l'indice du coût de la construction mentionné sur le contrat conclu en 2002 (1140) pour la première révision non couverte par la prescription en 2013, situation qui aboutirait à une distorsion prohibée entre la période de variation de l'indice et la période de révision. Il convient donc de retenir l'indice applicable au moment de la première révision non prescrite, c'est-à-dire l'indice applicable au 1er octobre 2015.



C'est donc à bon droit que les premiers juges, après avoir constaté que la bailleresse ne justifiant d'aucune créance à l'encontre du preneur au moment de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, a dit que le commandement de payer litigieux n'avait pu produire effet, et a subséquemment débouté la bailleresse de ses demandes de résiliation du bail par constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation. 



Le jugement déféré sera confirmé de l'ensemble de ces chefs. 



II) Sur la demande de nullité du bail 



La société Najma demande, à titre subsidiaire, à la cour de déclarer nul le bail commercial, motif pris de ce qu'au moment de sa conclusion, la société Royale réceptions était en cours de formation, alors qu'il résulte de l'article 1842 du code civil qu'une société n'acquiert la personnalité morale qu'au moment de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. 



Elle fait grief aux premiers juges d'avoir déclaré cette demande prescrite et d'avoir dit qu'elle ne pouvait invoquer une exception de nullité en raison du fait que le bail avait été exécuté. 



Au soutien de sa demande d'infirmation, elle soutient que sa demande n'est pas prescrite, la prescription n'ayant commencé à courir que le 17 octobre 2019, date à laquelle elle a été informée par son avocat de la nullité du bail, et que le tribunal a commis une erreur en fixant le point de départ de la prescription au jour de la signature du contrat de location. Elle considère par ailleurs que l'exception de nullité qu'elle fait valoir est, contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, recevable, dès lors qu'elle a été introduite avant l'expiration du délai de prescription de son action. 



La société Royale Réceptions rétorque que : 



- la demande de nullité du bail, introduite par conclusions du 5 mai 2020, est bien prescrite en application des dispositions de l'article 2224 du code civil, la société bailleresse ayant été en droit d'agir, sinon à la date de conclusion du bail, à tout le moins, à compter du 29 avril 2010, date à laquelle elle est devenue propriétaire des lieux donnés à bail, 



- la demande est, en outre, postérieure à l'exécution du contrat si bien que l'exception de nullité soulevée est elle-même prescrite, 



- à titre subsidiaire, et sur le fond, la demande est mal fondée, parce que le bail mentionne que la société Royale Réceptions est en cours d'immatriculation, et que les deux associés sont intervenus à l'acte, avant que le bail ne soit repris depuis plus de dix-huit ans. 





Réponse de la cour 





En application des dispositions de l'article 1304 ancien du code civil, qui prévoit que "dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans", l'action en nullité doit être engagée dans un délai de cinq ans. 



En application des dispositions de l'article 2224 du même code, ce délai a comme point de départ le jour où le bailleur a eu connaissance du bail litigieux, soit en l'espèce le jour où la société civile immobilière Najma est devenue propriétaire, soit le 29 avril 2010.



Les premiers juges ont donc commis une erreur en fixant le point de départ du délai de prescription au jour de la signature du bail, soit le 24 juin 2002, dès lors qu'à cette date la SCI Najma n'était pas propriétaire des locaux et n'était donc pas en capacité d'agir en nullité. 



Toutefois, cette erreur n'a pas d'incidence sur la solution retenue, dans la mesure où la société bailleresse a formalisé sa demande de nullité par conclusions du 5 mai 2020, alors qu'elle avait jusqu'au 29 avril 2015 pour le faire. 



La bailleresse, pour tenter d'échapper à la prescription, entend se prévaloir d'une exception de nullité. 



Si l'action en nullité est enfermée dans le délai de prescription, l'exception de nullité est, en principe, perpétuelle, en application de la règle quae temporalia ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum. 



Cependant, elle doit être écartée lorsque la convention ou la clause arguée de nullité a été exécutée ou a reçu un commencement d'exécution (Cass. 1ère Civ.,1 décembre1998, n° 96-17.761) ; l'exécution partielle élève ainsi un obstacle non à l'exception elle-même mais à la perpétuité de l'exception. 



En d'autres termes, l'exécution ou plus exactement le commencement d'exécution du contrat rend l'exception irrecevable si la prescription de l'action en nullité est, elle-même, acquise, l'exception ne pouvant jouer que pour faire échec à l'exécution du contrat. 



En l'espèce, le contrat de location a été exécuté et la prescription de l'action est acquise comme il a été dit ci-avant, en sorte que l'exception est irrecevable et que, partant, le jugement querellé doit être confirmé en ce qu'il a déclaré prescrite la demande de nullité de la bailleresse. 



III) Sur la demande de résolution judiciaire du bail commercial, en raison de l'activité exercée par le preneur prétendument contraire à la destination des locaux consignée dans le bail 



La bailleresse, reprenant l'argumentation développée devant les premiers juges, soutient, aux fins d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, que la société Royale Réceptions aurait violé les dispositions de l'article 1728 du code civil selon lesquelles le locataire doit user de la chose louée suivant la destination donnée par le bail, en ce que le bail stipule que les locaux doivent être ' utilisés exclusivement à usage d'activités, entrepôts et de bureaux dans le cadre de la réalisation de l'objet social', alors que la société Royale réceptions exerce en fait une activité de location, réceptions et organisation d'événements. 



La société Royale Réceptions réplique que la bailleresse a tenté de tromper la religion du tribunal en produisant une version tronquée du bail et que l'activité qu'elle exerce dans les lieux loués est tout à fait conforme aux dispositions du bail comme l'a rappelé le tribunal, dont elle sollicite la confirmation du jugement. 



Réponse de la cour 



En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu'elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.



En effet, les premiers juges ont exactement relevé que le moyen manquait en fait, l'article II du bail mentionnant ' l'exploitation d'une salle de réception destinée à la location aux entreprises et aux particuliers, pour offrir un ensemble de prestations de services pour les événements tels que mariages, baptêmes, anniversaires, repas d'entreprises, ainsi que toutes les activités s'y rattachant, animation, orchestre, restauration, directement ou par l'intermédiaire de sous-traitance...' et que, partant, l'activité exercée dans les locaux donnés à bail était conforme aux dispositions du bail. 



Le jugement querellé sera, par suite, également confirmé de ce chef. 



IV) Sur les demandes accessoires



La société Najma, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel et les dispositions du jugement attaqué relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces dépens, seront, par ailleurs, confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant 



Déboute la société civile immobilière Najma de la totalité de ses demandes ; 



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Najma à payer à la société Royale Réceptions une indemnité de 3 000 euros ; 



Condamne la société civile immobilière Najma aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la société Bouleloup-Thory qui en a fait la demande. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,