Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 17 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

[Localité 5]





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 MAI 2022



N° RG 21/03337 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UQXQ



AFFAIRE :



Mme [I] [G]





C/



Mme [C] [Y]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Avril 2021 par le Juge des contentieux de la protection de BOULOGNE BILLANCOURT



N° RG : 1119000658



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/05/22

à : 



Me Dominique LEBRUN



Me Martine DUPUIS 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de [Localité 5], a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [I] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentant : Maître Dominique LEBRUN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de [Localité 5], vestiaire : 160



APPELANTE

****************



Madame [C] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de [Localité 5], vestiaire : 625 - N° du dossier 2166706 - 

Représentant : Maître Gloria CASTILLO, Plaidant, avocat au barreau de [Localité 3], vestiaire : B0468



INTIMEE

***************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, et Monsieur Philippe JAVELAS, président.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée, rédactrice,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant contrat de location du 26 août 2006, Mme [C] [Y] a donné à bail à Mme [I] [G] un logement situé [Adresse 2].



Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 21 février 2018, Mme [Y] a donné congé à Mme [G], pour non-respect de ses obligations contractuelles, prenant effet à la date d'échéance du bail, le 1er septembre 2018.



Par courrier en date du 3 juillet 2019, Mme [Y] a mis en demeure Mme [G] de lui régler les loyers des mois de juillet, octobre et novembre 2018 et les loyers des mois de mars et mai 2019, pour la somme totale de 3 441,25 euros, au plus tard le 11 juillet 2019.



Par acte d'huissier de justice délivré le 17 septembre 2019, Mme [Y] a assigné Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- sa condamnation à lui payer la somme de 3 441,25 euros en principal, avec intérêts au taux légal et la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- que soit constaté le non-renouvellement du bail à la date du 1er septembre 2018, suite au congé donné à la défenderesse le 21 février 2018.



Par jugement contradictoire du 9 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

- condamné Mme [G] à payer à Mme [Y] la somme de 3 742,27 euros au titre de l'arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

- condamné Mme [G] à payer à Mme [Y] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- déclaré valide le congé donné par Mme [Y] à Mme [G] le 21 février 2018 pour le 1er septembre 2018,

- condamné Mme [G] aux entiers dépens.



Par déclaration reçue au greffe le 21 mai 2021, Mme [G] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 janvier 2022, elle demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son recours,

- y faire droit,

- constater qu'au jour de la décision querellée la dette locative se limitait à 1 761,17 euros et que cette dette est aujourd'hui apurée,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 9 avril 2021,



- débouter Mme [Y] de toutes les demandes formalisées tant en première instance que dans ses écritures d'appel,

- condamner Mme [Y] au remboursement du trop-perçu de 620,53 euros et au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Dominique Lebrun. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 janvier 2022, Mme [Y] demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 9 avril 2021 en ce qu'il a validé le congé donné le 21 février 2018 à effet du 1er septembre 2018 et condamné Mme [G] à lui payer un arriéré de loyers de 3 742,27 euros et 500 euros à titre de dommages et intérêts,

En conséquence :

- ramener à la somme de 617,21 euros le montant de l'arriéré locatif compte tenu des versements des 23 et 26 avril 2021 intervenus depuis l'audience et condamner Mme [G] à lui payer cette somme à titre d'arriéré de loyers avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement rendu le 9 avril 2021,

- déclarer valide le congé donné à Mme [G] le 21 février 2018 pour le 1er septembre 2018,

- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail en raison des impayés et des retards de paiement récurrents,

- condamner Mme [G] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue [Localité 3]-[Localité 5], en application de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 janvier 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant des sommes dues

Mme [G] reproche au premier juge de l'avoir condamnée au règlement de la somme de 3 742,27 euros, alors que c'est la seule somme de 1 761,17 euros qui était due au jour du jugement. Elle prétend en outre que plus aucune somme n'est due, et que c'est Mme [Y] qui lui doit un trop-perçu à hauteur de la somme de 620,53 euros.

Mme [Y] soutient de son côté qu'il appartenait à la locataire de démontrer que les sommes étaient réglées, ce qu'elle n'a pas fait devant le premier juge qui a relevé qu'elle ne produisait aucun document bancaire à l'appui des tableaux récapitulatifs qu'elle avait établis alors même que la bailleresse produisait l'intégralité des relevés bancaires afférents aux paiements. Elle précise que Mme [G] a, postérieurement à la décision de première instance, procédé au règlement d'une partie des arriérés, ce qu'elle ne conteste pas, soutenant toutefois que la somme qui lui reste due est d'un montant de 617,21 euros et sollicite la condamnation de Mme [G] pour ce montant.

Sur ce,

En application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En appel, Mme [G] produit des relevés bancaires pour justifier ses paiements. Mme [Y] établit un tableau (pièce n°23) reprenant précisément les règlements de Mme [G] jusqu'au 26 avril 2021 justifiés par ses relevés, d'où il ressort que cette dernière reste encore lui devoir la somme de 617,21 euros, n'étant pas utilement contredite dans sa démonstration par Mme [G] et, étant observé de surcroît, que la somme de 500 euros que Mme [G] a adressé à Mme [Y] en règlement de dommages et intérêts auxquels elle a été condamnée dans le cadre du jugement de première instance n'a pas à être comptabilisée au titre des arriérés de loyers.

En conséquence, en raison de l'évolution du litige, le jugement est actualisé sur les sommes restant dues à hauteur de la somme justifiée de 617,21 euros au 26 avril 2021.



Sur la validation du congé 

Mme [G] reproche au premier juge d'avoir validé le congé alors que, selon elle, il ne pouvait le valider, le bail s'étant poursuivi par tacite reconduction. Elle fait valoir que sa défaillance dans le règlement des loyers est très ponctuelle et qu'au jour de la décision elle n'était plus redevable que de deux loyers, de sorte que sa défaillance ne pouvait être sanctionnée par la validation du congé. 

Mme [Y] de son côté poursuit la confirmation du jugement, rappelant que la défaillance récurrente du locataire dans le paiement de ses loyers constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles et justifie la validation du congé. Elle fait valoir que Mme [G] s'est maintenue dans les lieux mais que faute de contester le congé, le bail s'est trouvé résilié, rappelant que Mme [G] reconnaît elle-même ne pas être à jour des loyers à la date du jugement.

Sur ce, 

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur donne congé au locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. 

En l'espèce, Mme [Y] a fait délivrer congé à sa locataire le 21 février 2018 pour le 1er septembre 2018, terme du bail, motivant le congé par le défaut répété de paiement du loyer et des charges.

Il résulte de l'examen des pièces du dossier que Mme [Y] a adressé de nombreuses relances par mails et par courriers, tel que cela ressort notamment des mails des 1er février 2014, 13 septembre 2014, 15 juin 2017, qui laissent apparaître de nombreux impayés et retards, ce que ne conteste pas au demeurant Mme [G] qui le reconnaît tant dans ses mails en réponse à Mme [Y] que dans ses écritures, soutenant essentiellement avoir régularisé la situation depuis lors, reconnaissant elle-même devoir deux arriérés de loyers au jour du jugement de première instance. 

Mme [G] n'explique pas les raisons de ses impayés récurrents ni n'essaie même de les justifier. 

Le défaut de paiement répété des loyers qui perdure depuis de très nombreuses années constitue une violation par le preneur de son obligation essentielle de payer l'intégralité du loyer au terme convenu. Le motif légitime et sérieux de refus de renouvellement du bail est donc parfaitement établi à la date de délivrance du congé et suffit à justifier qu'il soit validé. Le bail s'est donc trouvé résilié à la date du 1er septembre 2018 et Mme [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date sans qu'il en soit tiré d'autres conséquences, aucune autre demande n'étant formulée à ce titre.



Sur les demandes de dommages et intérêts

Mme [Y] a incontestablement subi un préjudice moral du fait des tracas occasionnés par les non paiements et paiements avec retard des loyers, tel que cela ressort des pièces produites, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il lui a alloué à ce titre la somme de 500 euros.

Mme [G] qui invoque de son côté un préjudice du fait de la procédure engagée par Mme [Y] particulièrement abusive, tout comme les procédures d'exécution menées postérieurement, ne peut qu'être déboutée de sa demande au vu de la confirmation du congé pour motif légitime et sérieux, étant de surcroît relevé que ses demandes relatives aux procédures d'exécution qui auraient été abusivement menées ne relèvent pas de la présente juridiction.

Sur les demandes accessoires 

Mme [G] qui succombe est condamnée aux dépens d'appel, dont distraction au profit de le selarl Lexavoué [Localité 3]-[Localité 5], qui le demande, les dispositions du jugement à ce titre étant par ailleurs confirmées, et condamnée à verser la somme de 1 500 euros à Mme [Y] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS

La cour, 

Par jugement contradictoire et mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf à actualiser les sommes dues en raison de l'évolution du litige,

Condamne Mme [I] [G] à payer à Mme [C] [Y] la somme complémentaire arrêtée au 26 avril 2021 de 617,21 euros,

Y ajoutant,

Déboute Mme [I] [G] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Mme [I] [G] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de le selarl Lexavoué [Localité 3]-[Localité 5], 

Condamne Mme [I] [G] à payer à Mme [C] [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,