Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 17 mai 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 MAI 2022



N° RG 21/03833 - N° Portalis DBV3-V-B7F-USMB



AFFAIRE :



M. [M] [E]





C/



M. [Z] [C]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mai 2021 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES



N° RG : 1120001134



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/05/22

à : 



Me Laurent BOULA



Me Jean-christophe CARON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [M] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentant : Maître Laurent BOULA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 665



APPELANT

****************



Monsieur [Z] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Maître Jean-christophe CARON de la SELARL DES DEUX PALAIS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 38 - N° du dossier 200653



INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Mars 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président, et Madame Gwenael COUGARD, Conseillère chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 7 mars 2018, M. [Z] [C] a donné à bail à M. [M] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] (78), moyennant un loyer de 1 050 euros hors charges, outre une provision sur charges de 50 euros.



Par acte d'huissier de justice délivré le 30 septembre 2020, M. [C] a assigné M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence, la résiliation du bail,

- ordonner à défaut de départ volontaire, l'expulsion du défendeur des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

- condamner M. [E] à lui payer la somme de 7 868 euros correspondant au montant des loyers et charges,

- condamner M. [E] à lui payer, jusqu'à son départ effectif, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 100 euros,

- condamner M. [E] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner le défendeur aux dépens.





Par jugement contradictoire du 20 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

- déclaré la demande d'acquisition de la clause résolutoire recevable,

- constaté au 23 août 2020, l'acquisition de la clause résolutoire du bail, 

- autorisé en conséquence M. [C], à défaut de départ volontaire du locataire, à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef avec si besoin, l'assistance de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner le transport et la séquestration du mobilier,

- condamné M. [E] à payer à M. [C] la somme de 6 292 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de mai inclus, règlement APL du 5 juin 2020 déduit, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2020,

- condamné M. [E] à payer à M. [C] les loyers et charges échus pour les mois de juin, juillet et août 2020,

- fixé l'indemnité d'occupation que M. [E] serait condamné à payer à compter du 23 août 2020 et jusqu'à son départ effectif caractérisé par la restitution des clés à l'équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, si le bail s'était poursuivi,

- rejeté la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [E] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire du jugement était de droit.





Par déclaration reçue au greffe le 17 juin 2021, M. [E] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 août 2021, il demande à la cour de :

- suspendre les effets de la clause résolutoire dans la mesure où le preneur est prêt à s'acquitter des arriérés de loyers,

- lui accorder de larges délais de paiement des arriérés de loyers notamment de 200 euros en sus du loyer mensuel,

- dire et juger qu'il n'y aura pas de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 septembre 2021, M. [C] demande à la cour de : 

- juger selon sagesse de justice concernant la recevabilité de l'appel de M. [E] du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles le 20 mai 2021,

- juger recevables ses écritures,

- juger qu'il est en possession de documents lui permettant d'argumenter, qu'il cite et énumère sa production au cours de ses écritures et en dresse à la suite le bordereau,

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- constaté au 23 août 2020, l'acquisition de la clause résolutoire du bail, 

- autorisé en conséquence, à défaut de départ volontaire du locataire, M. [C] à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef avec si besoin, l'assistance de la force publique,

- condamné M. [E] à lui payer la somme de 6 292 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de mai inclus, règlement APL du 5 juin 2020 déduit, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2020,

- condamné M. [E] à lui payer les loyers et charges échus pour les mois de juin, juillet et août 2020,

- fixé l'indemnité d'occupation que M. [E] serait condamné à payer à compter du 23 août 2020 et jusqu'à son départ effectif caractérisé par la restitution des clés à l'équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté sa demande d'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [E] à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [E] aux dépens d'appel,

- débouter tout contestant.





La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 janvier 2022.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



M. [E] expose, au soutien de son appel, que :

- il est de bonne foi et aucun incident majeur n'a été relevé jusqu'au mois de novembre 2019, son bailleur louant même ses qualités,

- il a subi d'importantes pressions du bailleur déterminé à reprendre possession de son bien, s'est trouvé très malade et n'a pu de ce fait régler les loyers, ce alors même que le bailleur a continué à percevoir les APL,

- il a repris les paiements en versant la somme de 2 850 euros ; il propose de régler par mensualités de 200 euros la somme restant due ; il dit percevoir l'AAH et être père de quatre enfants, deux de ses enfants majeurs étant prêts à participer au loyer, puisqu'ils vivent avec lui.



En réponse, M. [C] soutient que :

- la cour statuera comme de droit au visa des articles 901 et 908 du code de procédure civile, 

- il a fait application des dispositions légales dans le but de récupérer le logement pour y habiter avec sa famille ; M. [E] a alors été menaçant à son égard et a cessé de payer le loyer,

- la clause résolutoire est acquise et M. [E] n'a pas fait d'efforts pour apurer sa dette ; les versements ont été faits uniquement à réception de l'assignation et ne démontrent pas sa bonne foi ; il dit être prêt à faire des versements mais n'a pas mis en place cette proposition ; en toute hypothèse, sa dette ne peut pas être réglée à raison de versements de 200 euros par mois

- en réalité, M. [E] ne vit plus dans le logement, mais à une autre adresse, et sous-loue le bien à plusieurs personnes sans son autorisation ;

- lui-même et son épouse se trouvent contraints de vivre dans un appartement inadapté à leur situation familiale, alors qu'ils ont fait l'acquisition de ce bien et souhaitent y habiter avec leurs trois enfants.



Sur ce,



' sur la recevabilité de l'appel



M. [C] s'en rapporte à la sagesse de la cour, sans articuler de griefs concernant la recevabilité de l'appel.



L'appel formé par M. [E] est déclaré recevable. 



' sur l'acquisition de la clause résolutoire 



Dans l'hypothèse où le bail contient une clause résolutoire, le bailleur est autorisé, en cas de défaut de paiement d'un seul loyer, à faire délivrer au locataire un commandement de payer. Si, à l'issue du délai de deux mois qui suit la délivrance de cet acte, le locataire ne s'est pas acquitté de sa dette, le bail est de plein droit résolu et le bailleur peut saisir le juge d'instance en vue de faire constater cette résolution et ordonner l'expulsion du locataire.



Il ressort des pièces de la procédure que, par acte d'huissier de justice délivré le 23 avril 2020 rappelant expressément la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a fait commandement à M. [E] de lui régler la somme de 4 400 euros en principal représentant le montant des loyers et des charges demeurant impayés au mois de mars 2020. 



Ce commandement de payer est demeuré infructueux, ses causes n'ayant pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance. 



Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le preneur ne peut contester l'acquisition de la clause résolutoire, sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer ou à démontrer l'irrégularité du commandement de payer qui lui a été délivré.



En l'espèce, M. [E] n'a pas réglé les causes du commandement dans le délai imparti. Par conséquent, les effets de la clause résolutoire sont acquis. 



Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition des effets de la clause résolutoire.



' sur la dette locative



Au jour de l'audience de première instance, la somme due était de 6 292 euros telle que retenue par le jugement, selon décompte actualisé au mois de mai 2020 inclus, et M. [E] était de plus condamné à payer les loyers ou indemnités dus pour les mois de juin, juillet et août 2020, outre les indemnités d'occupation dues postérieurement à la date du 23 août 2020.



Il est établi que M. [E] a payé depuis la date prise en compte dans le jugement (23 août 2020) diverses sommes ( 2 x 950 euros). Cependant, il n'a pas repris le paiement du loyer courant, de sorte que la dette a augmenté et s'élève désormais, selon le décompte produit par M. [C], à un montant de 18 860 euros arrêtée au 1er août 2021, terme d'août 2021 inclus. 



M. [E] prétend avoir effectué un troisième versement de 950 euros en novembre 2020, mais n'en justifie cependant pas et ne verse aucune pièce pour démontrer la réalité de ce paiement qu'il lui appartient pourtant d'établir. 



La décision est en conséquence émendée quant au montant de la dette locative. 



' sur la suspension des effets de la clause résolutoire



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.



M. [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, puisqu'il ne conteste pas ne pas avoir pu régler les causes du commandement dans le délai de deux mois prévu par cet acte. 



Pourtant, la situation mise en avant par M. [E] pour prétendre bénéficier de délais et de la suspension des effets de la clause résolutoire ne permet pas sérieusement d'envisager une telle décision. En effet, non seulement il ne justifie pas de l'ensemble des versements qu'il prétend avoir effectués, mais de plus il n'a pas repris le paiement du loyer courant, de sorte que la dette locative a augmenté de façon très conséquente, s'élevant au mois d'août 2021 à plus de 18 000 euros.



Il ne verse aucune pièce au soutien de son projet d'apurer la dette, et ne démontre pas sa bonne foi. Il se contente de proposer de payer cette dette selon des versements de 200 euros par mois Cependant, il convient d'observer que ces modalités ne permettent pas d'envisager l'apurement de la dette dans le délai de trois ans prévu par la loi, ce alors que, de surcroît, il n'assure pas le paiement des termes courants.



Les difficultés économiques rencontrées par M. [E] ne lui permettant pas d'assurer le règlement des échéances courantes, excluent de plus fort l'apurement de l'importante dette constituée depuis plusieurs années. 



Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire rejetée, sans même qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs formulés par M. [C] à l'endroit de M. [E].



' sur les autres demandes



Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et l'indemnité de procédure sont confirmées.



M. [E], qui échoue en son recours, est condamné à payer à M. [C] la somme de 1 500 euros d'indemnité de procédure.



PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,



Déclare l'appel formé par M. [M] [E] recevable,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à l'émender sur le montant de la dette locative,



Statuant du chef émendé,



Condamne M. [M] [E] à payer à M. [Z] [C] la somme de 18 860 euros, au titre des loyers et indemnités d'occupation échus à la date du 1er août 2021, échéance d'août 2021 incluse,



Y ajoutant,



Déboute M. [M] [E] de sa demande de suspension de la clause résolutoire,



Condamne M. [M] [E] à payer à M. [Z] [C] la somme de 1 500 euros d'indemnité de procédure,



Condamne M. [M] [E] aux dépens exposés en cause d'appel.



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le président,