Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 17 mai 2022

ARRET 

N°





[H]

VAZQUEZ

VAZQUEZ

[C]

[C]

[U]

[U]

[H]

[N]

[N]

[O]

[O]

S.A.R.L. LE GITE DU VIEUX MOULIN

S.A.R.L. STRAWBERRY FIELDS

S.A.R.L. LE CREPUSCULE

S.A.R.L. TENDO

S.A.R.L. CHEVREUX PATRIMOINE

E.U.R.L. EURL MACE SAINT ELOI

E.U.R.L. LE DANTEC

S.A.R.L. PATRI-FORMONT

S.A.R.L. MANA

S.A.R.L. SARL SEGUIN

S.A.R.L. B.E.T'IMO

S.A.R.L. BOULBENE & CO





C/



S.A.S. RESIDENCE LE PRINTANIA



 



















































































MS/SGS/VB/IK





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU DIX SEPT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/00043 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H6LF 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU TROIS NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [X] [H]

né le 19 Octobre 1953 à [Localité 24]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 30]



Monsieur [W] [Z]

né le 13 Septembre 1949 à ORAN (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 18]



Madame [G] [Z]

née le 07 Décembre 1954 à SAINT- DENIS

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 18]



Monsieur [T] [C]

né le 02 Mars 1971 à [Localité 47]

de nationalité Française

[Adresse 41]

[Localité 26]



Madame [V] [C]

née le 11 Avril 1969 à [Localité 43]

de nationalité Française

[Adresse 41]

[Localité 26]



Monsieur [F] [U]

né le 03 Avril 1960 à [Localité 39]

de nationalité Française

[Adresse 31]

[Localité 2]



Madame [S] [U]

née le 05 Janvier 1960 à [Localité 39]

de nationalité Française

[Adresse 31]

[Localité 2]



Madame [D] [H]

née le 03 Septembre 1954 à [Localité 42]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 24]



Monsieur [B] [N]

né le 26 Septembre 1980 à [Localité 37]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 25]



Madame [J] [N]

née le 11 Janvier 1983 à [Localité 45]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 25]



Monsieur [I] [O]

né le 14 Octobre 1963 à CONSTANTINE (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 22]



Madame [K] [O]

née le 19 Mai 1964 à [Localité 44]

[Adresse 8]

[Localité 22]



S.A.R.L. LE GITE DU VIEUX MOULIN représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 32]



S.A.R.L. STRAWBERRY FIELDS représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Localité 36]



S.A.R.L. LE CREPUSCULE représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Bros

[Localité 7]



S.A.R.L. TENDO représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 21]

[Localité 1]



S.A.R.L. CHEVREUX PATRIMOINE représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 20]

[Localité 29]



E.U.R.L. EURL MACE SAINT ELOI représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

L'iSLE

[Localité 16]



E.U.R.L. LE DANTEC représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 34]



S.A.R.L. PATRI-FORMONT représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 23]

[Localité 17]



S.A.R.L. MANA représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 15]



S.A.R.L. SARL SEGUIN représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 27]



S.A.R.L. B.E.T'IMO représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 35]



S.A.R.L. BOULBENE & CO représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

La Boulbène

[Localité 33]



Représenté par Me POILLY substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Mickaël COHEN, avocat au barreau de PARIS





APPELANTS





ET



S.A.S. RESIDENCE LE PRINTANIA, venant aux droits de la SAS ERMENONVILLE (RCS [Localité 40] 484 510 854) dont le siège est [Adresse 46] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 28]





Représentée par Me Eric KRAMER de la SCP FABIGNON,LARDON-GALEOTE,EVEN,KRAMER,ALLARD, REBOURCET, avocat au barreau de SENLIS

Plaidant par Me Etienne KOWALSKI, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE



 



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 15 mars 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.



Sur le rapport de Mme [Y] [A] et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 mai 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 17 mai 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



M. et Mme [H], M. et Mme [O], l'EURL Mace Saint Eloi, la société Ledantec, la société Patri-Formont, la société Mana, la société Seguin, M. et Mme [Z], la société Bet'Imo, M. et Mme [C], M. et Mme [U], la société Boulbene & co, la société Gite du vieux moulin, la société Strawberry fields, M. et Mme [N], la société le Créspuscule, la société Tendo, la société Chevreux patrimoine (les bailleurs) sont propriétaires de lots au sein d'un ensemble immobilier placé sous le statut de la copropriété situé '[Adresse 46].



Entre le 26 et le 30 décembre 2005, les bailleurs ont consenti des baux commerciaux sur leurs lots à la société Ermenonville qui y gérait un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).



Les baux étaient consentis pour une durée de neuf années renouvelable par tacite reconduction, avec faculté pour le preneur de donner congé à l'issue de la période de neuf années puis à l'expiration de chaque période triennale.





C'est ainsi que par actes d'huissier des mois de mai et juin 2017, la société Ermenonville a donné congé pour des dates s'échelonnant entre les 25 et 29 décembre 2017.



Postérieurement à ces dates, la société Ermenonville s'est maintenue dans les lieux et a payé aux bailleurs une contrepartie pécunaire. 



Soutenant que le preneur a ainsi renoncé aux congés délivrés, les bailleurs ont, par acte du 23 avril 2019, assigné la société Ermenonville aux fins de voir constater la formation de nouveaux baux à compter des dates pour lesquelles les congés leur avaient été donnés. 

Le 22 juillet 2019, la société Ermenonville a fait procéder, par voie d'huissier, à un état des lieux de sortie, avant d'adresser à chaque bailleur les clés des locaux.



La société Ermenonville a été dissoute par déclaration du 16 octobre 2019, entraînant la transmission universelle de son patrimoine à la société Résidence le Printania.



Par jugement du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Senlis a, pour l'essentiel, débouté les bailleurs qui ont fait appel par déclaration du 22 décembre 2020.



L'instruction a été clôturée le 2 mars 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience des débats du 15 mars 2022.



EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS



Dans leurs dernières conclusions du 18 novembre 2021, les bailleurs demandent à la cour:



- d'infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés,

- déclarer que la société Résidence le Printania a renoncé aux congés qui leur ont été délivrés,

- déclarer qu'un nouveau contrat de bail commercial de droit commun s'est formé entre les parties à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, pour une durée de neuf années entières et consécutives, aux mêmes conditions et charges que le précédent contrat de bail commercial, à savoir :



M. et Mme [H]................29/12/2017

M. et Mme [O]....................29/12/2017

EURL Mace Saint Eloi..............30/12/2017 

Société Ledantec........................26/12/2017

Société Patri-Formont................28/12/2017

Société Mana..............................28/12/2017

Société Seguin............................29/12/2017

M. et Mme [Z]...................29/12/2017

Société Bet'Imo..........................30/12/2017

M. et Mme [C]...................29/12/2017

M. et Mme [U]......................30/12/2017

Société Boulbene & co...............27/12/2017

Société Gite du vieux moulin.....29/12/2017

Société Strawberry fields............27/12/2017

M. et Mme [N].......................29/12/2017

Société le Créspuscule................27/12/2017

Société Tendo..............................26/12/2017

Société Chevreux patrimoine......30/12/2017



- débouter la société Résidence le Printania de toutes ses demandes,

- condamner la société Résidence le Printania à leur payer la somme de 3 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs exposent que le maintien du preneur dans les lieux et la poursuite du paiement des loyers après la date d'effet des congés vaut renonciation par ce dernier à leur bénéfice, ce alors qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties portant sur un maintien dans les lieux dans l'attente du départ effectif du preneur. Ils ajoutent qu'à l'époque de la délivrance des congés, le preneur savait qu'il ne pourrait pas quitter les lieux à l'expiration du bail, un transfert de son activité étant envisagé dans un nouvel établissement qui était alors en début de construction.



Dans ses dernières conclusions du 23 décembre 2021, la société Résidence le Printania demande à la cour de confirmer le jugement, de condamner in solidum les bailleurs aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Selon elle, la délivrance des congés a mis fin aux baux commerciaux. Elle indique que le maintien dans les lieux et le paiement d'une indemnité d'occupation aux bailleurs, contrepartie de son occupation sans droit ni titre après la fin du bail, ne vaut pas renonciation aux congés délivrés, qui peut uniquement résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Elle ajoute que le congé est un acte unilatéral qui produit ses effets sans l'accord de son destinaire et que le contrat ne pourrait ensuite revivre que par l'accord des parties, qui n'est pas intervenu. 



MOTIVATION



Le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail et le maintien dans les lieux du locataire au-delà de la date d'effet du congé qu'il a délivré ne peut s'analyser en une renonciation au bénéfice de ce congé que si les circonstances établissent de façon non équivoque sa volonté de renoncer qui ne se présume pas (3e Civ., 26 janvier 2022, pourvoi n° 21-10.828).



 Les congés ont été valablement délivrés entre les mois de mai et juin 2017, pour des dates s'échelonnant entre les 25 et 29 décembre 2017. La société Ermenonville n'a finalement quitté les lieux que le 22 juillet 2019.



Ces congés s'inscrivent dans un projet de transfert de l'activité de la société Ermenonville vers un nouvel EHPAD à construire, situé à [Localité 38] et géré par la société Résidence le Printania, appartenant au même groupe Domusvi, titulaire des droits d'exploitation. 



S'il est constant que la construction du nouvel EHPAD n'avait pas débuté à l'époque de la délivrance des congés, il est établi que le projet de transfert était en cours. 



En effet, le 13 mars 2017, le groupe Domusvi avait demandé une autorisation administrative de regroupement des EHPAD et de transfert de gestion du nouvel EHPAD sur la commune de [Localité 38] à la société Résidence le Printania. Cette autorisation sera finalement accordée par arrêté du 16 avril 2018.



Ainsi, si la date d'effectivité des congés était incertaine, le projet les motivant avait reçu un commencement d'exécution au moment de leurs délivrances.



En tout état de cause, la validité des congés n'est pas affectée par l'incertitude entourant la date de leur effectivité.



Par ailleurs, sur le projet, un temps envisagé, de reconversion du site en 'résidence autonomie', supposant le maintien du preneur, ce projet a vite été abandonné. C'est ainsi que par mèl du 12 juillet 2018, la société Ermenonville indiquait qu'après examen de la proposition, 'l'exploitant [la société Domusvi titulaire des droits d'exploitation] ne souhaite pas donner suite à la solution où il exploite ce site reconverti'. 





Le seul fait que le preneur ait examiné cette proposition n'établit pas une volonté non équivoque de renoncer aux congés. 



Reste que la société Ermenonville s'est maintenue dans les lieux jusqu'au 22 juillet 2019, soit un an et demi après les date de départ annoncées.



Cette durée, conjuguée à l'exécution tardive du projet de transfert, a pu être interprétée par les bailleurs comme une volonté de la part de la société Ermenonville de renoncer aux congés délivrés.



Cependant, les congés ont finalement été suivis d'effet, la date de leur effectivité dépendant pour partie de circonstances indépendantes de la volonté de leur auteur comme la finalisation de la construction ou l'obtention de l'autorisation administrative. En outre, la durée de maintien dans les lieux, qui équivaut à la moitié d'une période triénale, n'est pas manifestement excessive. Enfin, pendant une large partie de cette période et jusqu'à l'assignation du 23 avril 2019, les bailleurs ont accepté le versement des indemnités d'occupation sans se prévaloir de la poursuite du bail, preuve qu'ils avaient conscience du caractère transitoire de la situation. 



L'attitude de la société Ermenonville ne caractérise pas, non plus, une fraude de sa part puisque les bailleurs avaient connaissance de son maintien dans les lieux dans l'attente de l'effectivité du transfert et que ce transfert a eu lieu dans un délai raisonnable.



Du tout, il résulte que le maintien de la société Ermenonville dans les lieux postérieurement aux congés constitue une circonstance équivoque de renonciation aux congés et ne peut s'analyser en une volonté de renoncer à leur bénéfice. 



C'est donc à bon droit que les premiers juges ont rejeté les demandes des bailleurs.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



- Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



- Condamne [X] et [D] [H], [I] et [K] [O], l'EURL Mace Saint Eloi, la société Ledantec, la société Patri-Formont, la société Mana, la société Seguin, [W] et [G] [Z], la société Bet'Imo, [T] et [V] [C], [F] et [S] [U], la société Boulbene & co, la société Gite du vieux moulin, la société Strawberry fields, [B] et [J] [N], la société le Créspuscule, la société Tendo, la société Chevreux patrimoine aux dépens d'appel,



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.



 



LE GREFFIERLE PRESIDENT